MEDIANERÍA

LA MEDIANERÍA

1. CONCEPTO.

La medianería es un caso de condominio forzoso presumido por la ley, entre vecinos, referente a una pared que se halla en el límite entre dos propiedades, que deben estar cerradas, y por la que ambos vecinos abonaron de manera igualitaria , es la regulación legal de los derechos. 

Pared, muro, vallado, seto o camino en el linde de dos fincas, cuya propiedad y uso pertenece a los dueños de ambas. "derechos de medianería"

Contrato en virtud del cual el propietario de un terreno agrícola o de una instalación ganadera cede su explotación a otra persona a cambio del pago de una cantidad de dinero, de una parte de los beneficios o frutos o de otra forma. 

¿Qué ES LA MEDIANERÍA? 

Es el nombre con que se designa a un condominio especial de indivisión forzosa; el condominio de las paredes, muros, fosos y cercos, que sirven de separación entre dos heredades contiguas.

2. PRUEBA DE LA MEDIANERÍA.

El principio general es que toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios, se presume medianero, en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o que aquella no existe ni en la parte más baja del edificio según el código civil.

La práctica demuestra que determinar si existe o no la medianería en el muro, cerca o pared que separa dos fincas contiguas puede ser objeto de agrias controversias. En casos de duda, ¿Que criterios se siguen para determinar si nos encontramos ante una medianera? determinadas reglas especiales en esta materia que se constituyen como presunciones que dispensan de prueba a los favorecidos, si bien dichas presunciones pueden ser destruidas por quien sostenga el carácter privativo de la misma demostrando la existencia de un título, signo exterior o prueba en contrario de la medianera. Según dicho artículo se presume que existe medianería en tres casos: 

• En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación: Es el supuesto más común, dado que cuando una pared delimita y sirve de apoyo a dos inmuebles se presume que los propietarios acordaron la construcción a costa y en el terreno de ambos.

• En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo: Está presunción, extensible a las huertas, patios, etc..., parte de la misma presunción que en el supuesto anterior, es decir, que es lógico que el cerramiento de las fincas sea una decisión común y en beneficio de las dos fincas realizada de común acuerdo.

• En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos: Destacar que el texto se refiere a setos vivos, es decir, de plantación o de nacimiento espontáneo.

3. SIGNOS POSITIVOS Y CONTRARIOS DE LA MEDIANERÍA.

La evolución de los sistemas constructivos conlleva modificaciones que no solo afectan los aspectos técnicos de las edificaciones, sino que poco a poco van repercutiendo en la aplicación de normas jurídicas que , debido a tales avances , quedan en desuso. En este sentido, la servidumbre de medianería tiene, en términos coloquiales, los días contados (entiéndase mejor décadas), dado que los sistemas constructivos modernos han hecho perder importancia a la medianera ya que la construcción con hormigón armado forma una masa en la que no se puede practicar tallas, ni abrir en una parte sin comprometer la estabilidad del conjunto, de modo que las paredes que se construyen actualmente en los grandes edificios no pueden ser utilizados por el propietario vecino. No obstante lo anterior, la mayor parte del caserío de nuestros municipios rurales así como los cascos históricos de nuestras capitales son fuente actual de conflictos en materia de medianeras, no sólo por los antiguos inmuebles a rehabilitar, sino por la problemática vinculada a la demolición de viejas edificaciones para construir otras nuevas. 

4. FACULTADES DE ABANDONO.

La facultad de abandono en la medianería tiene como fin exonerarse de la obligación , contribuir se trata de una renuncia liberatoria de la obligación es decir deuda por la calidad del condominio , es un acto bilateral es decir de dos personas facultad de abandono también es desvincularse de una obligación en pocas palabras.

¿Y si luego del abandono, el vecino desea utilizar el muro? 

En ese caso deberá adquirirlo. Para ello, además del valor del muro, deberá pagar el valor del terreno ocupado por la mitad de él, cuya cesión hizo al renunciar a la medianería. Es decir, la porción del terreno cuya propiedad transfirió para liberarse de la obligación de contribuir a los gastos que demandaba la construcción y conservación de la medianería, debe adquirirla nuevamente si desea utilizar el muro medianero. 

¿Cómo puede liberarse el vecino requerido para contribuir a la construcción de una pared divisoria o a su conservación?

Puede liberarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre el que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería. El abandono no procede cuando media.

¿Y si luego del abandono, el vecino desea utilizar el muro? 

En ese caso deberá adquirirlo. Para ello, además del valor del muro, deberá pagar el valor del terreno ocupado por la mitad de él, cuya cesión hizo al renunciar a la medianería. Es decir, la porción del terreno cuya propiedad transfirió para liberarse de la obligación de contribuir a los gastos que demandaba la construcción y conservación de la medianería, debe adquirirla nuevamente si desea utilizar el muro medianero. 

¿Cómo se encuentra reglamentada, la facultad de adquirir la medianería? 

Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a solo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. 

 

5. ADQUISICIÓN DE LA MEDIANERÍA.

La Medianería es una variante del derecho real de condominio, siendo de indivisión forzosa. 

Se considera muro medianero a aquel muro construido en forma encaballada sobre el eje divisorio de predios; es propiedad de “los dueños”, que contribuyen cada uno con el mantenimiento y conservación. El derecho es inherente al predio, si se vende el lote, el convenio de medianería sigue vigente para el nuevo dueño. En el caso que los dueños fuere una misma persona, se extinguirían los derechos.

5.1 Formas de adquisición de los derechos de medianería.

• Contribución para la construcción del muro, el muro se ejecuta encaballado, y los gastos se dividen entre los dos.

• Compra de derechos, la persona que quiere servirse de parte o todo el muro que fue construido por su vecino, debe adquirir el 50% de los derechos correspondiente a la superficie del muro que desea utilizar, si la pared se encuentra encaballada, el vecino solamente adquirirá los derechos de medianería; en cambio si el muro se halla íntegramente construido en el lado vecino (muro contiguo), debe abonar los derechos y la franja de 15 cm del lote vecino.

• Donación de derechos, el vecino cede sin contribución monetaria alguna.

• Compensación, cuando se necesarita destruir pate o todo el muro para que pueda ejercer su función portante el vecino se hace cargo de los gastos restituyendo las mismas condiciones de confort al vecino lindero antes de la reconstrucción.

• Prescripción, cuando el vecino ha ejercido propiedad del muro por más de 10 años ininterrumpidos, se libera de pagar derechos, se denomina “prescripción liberatoria”.

• Readquisición de derechos, aquel vecino que no quiere o no puede hacerse cargo de los gastos de mantenimiento, puede renunciar a los derechos de medianería, perderá también la franja de terreno sobre el cual se asienta la pared. Se produce de esta forma un corrimiento del eje divisorio hacia el filo medianero, el muro pasa a ser muro contiguo. Si el vecino quiere volver a utilizar el muro, debe readquirir no solo los derechos de medianería, sino también la franja de terreno que antiguamente era suya.

• Destino del padre de familia, cuando los predios no están unificados pero pertenecen a la misma persona el muro se presume legalmente medianero.

5.3 Extinción de la medianería.

Muro condenable: muro en riesgo de colapso, debe demolerse, al desaparecer el objeto, se extinguen su condición jurídica respecto a los derechos Por abandono: cuando el condominio lindero hace abandono de sus derechos de medianería, parando a ser un muro privativo. Por con función, ambos linderos son la misma persona.

5.4 Derechos Medianeros.

Se deben abonar los derechos medianeros cuando se hace uso específico del muro en parte o en su totalidad, entendiendo por uso el arrime, apoyo o canalización de instalaciones por parte del otro vecino, siendo un valor computable, a saber:

Método Clásico o Común: se computan y suman todos los materiales del muro, su mano de obra y se divide por dos. Este método no contempla el desgaste sufrido por la vida útil del muro, este método no es aplicable para muros antiguos.