Usucapião Especial Urbana e Rural?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-12-132021-12-13

Usucapião especial, você acabou de colocar suas 2 mãos em um artigo definitivo a respeito do tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

• Quais os 6 tipos de usucapião existentes;
• O que é e qual o objetivo da usucapião especial de imóvel urbano;
• Quais os 3 requisitos da mesma;
• Quais os 5 tipos existentes de usucapião urbana;
• O que é e qual o objetivo da usucapião especial rural;
• Quais os pré-requisitos para a usucapião rural;
• Quais as divergências existentes na mesma;
• Suas particularidades;
• E muito mais.

Prossiga a leitura com máxima atenção.

Os 6 tipos de usucapião existentes

Fonte da imagem:

A usucapião especial é um dos diferentes tipos de usucapião existentes.

Olhe para a imagem abaixo:

Fonte da imagem: https://bit.ly/3lZJsJm

Perceba que existem 6 tipos de usucapião. São eles:

• Extraordinária;
• Ordinária;
• Especial urbana;
• Coletiva;
• Especial rural e;
• Familiar.

Perceba que a usucapião especial se divide em usucapião especial rural e usucapião especial urbana.

Neste artigo nós cobriremos estes 2 tipos de usucapião.

Usucapião especial urbana

No caso, o código civil, em seu artigo 1.240 do Código Civil dispõe que:

Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Para que tenha este direito, a pessoa precisa cumprir com uma série de pré requisitos. O principal deles é que deve ter utilizado o imóvel de maneira contínua e incontestada.

Além disso, o imóvel não pode ser público. Isso porque a legislação não permite a usucapião de bens públicos.

Na realidade, o grande objetivo da usucapião, quer seja ela urbana ou rural é a proteção da função social da propriedade.

Ou seja, toda propriedade possui uma função social. Se olharmos para os imóveis rurais, o próprio INCRA tem em seu cerne este papel, de fiscalizar se os imóveis rurais estão cumprindo sua função social.

Com isso, se o imóvel não estiver sendo produtivo o INCRA pode fazer a reforma agrária do mesmo, passando a propriedade do imóvel para pessoas que farão o mesmo cumprir sua função social.

No que se refere ao usucapião especial de imóvel urbano, todo imóvel urbano também possui uma função social.

Desta maneira, todo imóvel cujo proprietário não esteja utilizando, ou seja, que não esteja cumprindo sua função social dentro do ordenamento urbano, está sujeito a uma série de punições.

Por exemplo, se o lote não está cumprindo sua função social irá pagar uma taxa maior de IPTU.

Perceba isso, que a propriedade privada somente se justifica enquanto cumpre a função social.

Continuando…

A ordenação urbana é expressa no plano diretor ou na lei de diretrizes urbanas, Conforme reza o art. 182, § 2º da constituição federal.

Tendo estes conhecimentos como base, podemos entender que a usucapião especial urbana é uma forma originária de aquisição de imóvel permitida por lei.

A mesma tem como objetivo garantir que os imóveis urbanos estejam cumprindo sua função social. Ou seja, se o posseiro estiver dando uma função social para o imóvel, poderá usucapir o mesmo.

Os 3 requisitos da usucapião especial urbana

Na realidade, para que se consiga usucapir uma posse, não basta que a pessoa tenha utilizado a mesma de maneira continua e incontestada.

Isso porque existe uma série de regras determinadas pelo código civil e pela constituição brasileira que precisam ser obedecidos. São elas:

• Posse com intenção de dono (animus domini): A posse do imóvel usucapiendo não pode ser decorrente de atos de mera tolerância, como o que acontece, por exemplo em contratos de locação, comodato e depósito. Perceba que nestes casos, o dono do imóvel tolera a posse de um terceiro. Ou seja, a mesma não é com intenção de dono.
• Posse mansa e pacífica: Não deve haver nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Com isso, se durante a posse, em qualquer momento o proprietário contestar a mesma, a ação de usucapião se descaracterizará.
• Posse contínua e duradoura: Conforme veremos em seguida, cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade. Porém pouco importa qual dos diferentes prazos seja necessário. A posse precisa ser continua.

Por exemplo, para que consiga usucapir o imóvel, dona Maria não pode ter morado no mesmo por x tempo, abando nado ele por certo período e posteriormente ter exercido posse novamente.

• Posse de boa fé e com justo título: no caso da usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC, a posse tem que ter sido de boa fé. Veremos melhor a mesma em seguida.

Algo importante é que para que consiga usucapir um imóvel, o art. 1.243, Código Civil, diz que o possuidor pode acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos da usucapião ordinária, com justo título e de boa-fé.

A partir de agora, iremos cobrir os 5 tipos de usucapião especial de imóvel urbano.

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Os 5 tipos de usucapião especial de imóvel urbano

Existem 5 tipos de usucapião de imóveis urbano. São eles:

• Usucapião Ordinária;
• Usucapião Extraordinária;
• Usucapião Constitucional ou Especial Urbana pro misero;
• Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar e;
• Usucapião Especial Urbana coletiva.

Vamos ver os mesmos.

Usucapião Ordinária

O art. 1.242 do Código Civil informa que:

Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos. Parágrafo único: Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Requisitos da usucapião ordinária

Posse continua

Este termo significa que a pessoa deve utilizar a área de terras por pelo menos 10 anos de maneira ininterrupta. Não pode ser 2 anos de utilização, 3 de abandono e outros 5 anos de utilização ou alguma outra situação parecida.

Outro detalhe importante é que o usucapião pode ser requerido mesmo se os posseiros forem pessoas diferentes.

Por exemplo: o seu João utilizou a área de terras por 4 anos e posteriormente vendeu a mesma para a dona Maria que utilizou ela por mais 6 anos. Neste caso, a dona Maria pode pedir o usucapião da posse.

Perceba que são situações distintas, no primeiro caso ouve o abandono da posse por certo período de tempo. No segundo caso houve a transmissão da posse.

Posse incontestada

Este termo significa que a posse não pode ser contestada pelo antigo proprietário da área ou por quaisquer outras pessoas.

Para entender a diferença entre posse e propriedade, leia este artigo aqui do blog.

Justo título

Este termo significa que existe algum documento comprovando a posse. São exemplos de documentos: contrato de gaveta e recibo.

Perceba que este tipo de usucapião normalmente é feito por pessoas que adquiriram uma área de terras através de um contrato de gaveta, porém, que não ajeitaram a situação cadastral da mesma.

Ou seja, não obtiveram a propriedade.

Lembrando que um justo título pode possuir 3 tipos de vícios mais comuns. São eles:

Venda a non domino: a venda foi realizada por um transmitente que possuía apenas a posse do imóvel e não a propriedade. Ou seja, o possuidor sem saber, comprou uma fração de terras que não pertencia ao vendedor.

Nulidade ou anulabilidade: apesar de ter sido transmitida por quem realmente é dono, existe algum defeito no negócio, o que o torna nulo ou anulável.

Plano da eficácia: existe alguma condição, termo ou encargo que viciam o justo título.

Boa fé

Este termo significa que não trata-se de um uso adverso. Que a pessoa realmente adquiriu a área de terras, porém não ajeitou a situação jurídica da mesma.

Isso acontece, pois a pessoa normalmente desembolsa o dinheiro necessário para a compra da terra, ficando descapitalizada.

Desta maneira, não tem condições de contratar um agrimensor e de pagar os emolumentos necessários.

Outra situação bem comum é a falta de conhecimentos a respeito. Isso porque boa parte das pessoas não entendem a diferença entre posse e propriedade. Desta maneira, não percebem as grandes vantagens que obterão ao ter a propriedade do imóvel.

Se a obtenção da área de terras tiver sido de maneira onerosa. Ou seja, se a pessoa pagou pela mesma e esta transferência tiver sido registrada na matrícula, o prazo necessário para encaminhar-se a usucapião se reduz de 10 para 5 anos.

Usucapião especial urbana – Tipo 2 – Usucapião Extraordinária

O artigo 1.238 do Código Civil diz que:

Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único: O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Perceba que no caso da usucapião extraordinária, o único requisito para a aquisição originária do imóvel é sua posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 (quinze) anos, não sendo exigido justo título ou boa-fé.

No caso, este prazo diminuirá para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido moradia ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel.

Ou seja, se o imóvel estiver cumprindo sua função social o prazo para aquisição originária do mesmo diminui para 10 anos.

No caso da usucapião extraordinária, o tempo de posse é maior do que nas demais modalidades porque esta é uma forma mais simples de aquisição da propriedade. Uma vez que basta a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo estipulado no artigo.

Usucapião especial urbana – Tipo 3 – Usucapião Constitucional ou Especial Urbana pro misero

O art. 183 da Constituição Federal informa que:

Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Este dispositivo foi reproduzido no art. 1.240, CC e no art. 9º do estatuto da cidade, Lei 10.257/01.

O próprio art. 9º, § 3º da Lei 10.257/01 diz que:

Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

Portanto, na usucapião especial de imóvel urbano, não se aplica a regra do art. 1.243 do CC, não sendo possível, a soma das posses inter vivos.

Como pré requisitos para que uma pessoa consiga a usucapião especial urbana temos:

1. Posse mansa, pacífica e ininterrupta por um período de no mínimo 5 (cinco) anos.
2. Área urbana de até 250 m².
3. Estar utilizando o imóvel para moradia sua ou de sua família.
4. Não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
5. Não será conferida a propriedade por usucapião especial urbana mais de uma vez.

Tipo 4 – Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar

A lei 12.424/11, art. 1.240-A adicionou ao Código Civil a modalidade de usucapião especial urbano por abandono do lar. O mesmo informa que:

Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Parágrafo único: O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Perceba que o mesmo é muito semelhante à usucapião especial urbana. As única diferenças são:

1. A redução do prazo de posse mansa, pacífica e ininterrupta para 2 (dois) anos;
2. O requisito do conjugue ou ex-companheiro ter abandonado o lar.

   O grande objetivo da usucapião constitucional é a proteção da entidade familiar no sentido de não deixar desamparada a família em que o cônjuge tenha abandonado.

3. A respeito do assunto, o enunciado 499 da V Jornada de Direito Civil que diz:

A aquisição da propriedade na modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil só pode ocorrer em virtude de implemento de seus pressupostos anteriormente ao divórcio.

O requisito ‘abandono do lar’ deve ser interpretado de maneira cautelosa, mediante a verificação de que o afastamento do lar conjugal representa descumprimento simultâneo de outros deveres conjugais, tais como assistência material e dever de sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residência familiar e que se responsabiliza unilateralmente com as despesas oriundas da manutenção da família e do próprio imóvel, justificando a perda da propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao imóvel objeto de usucapião.

Lembre-se de que uma eventual ação de divórcio em que se discute o bem imóvel em questão interrompe o prazo para aquisição por usucapião.

Usucapião especial de imóvel urbano – Tipo 5 – Usucapião Especial Urbana coletiva

O artigo 10 da Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade) informa que:

As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

O objetivo da usucapião especial urbana coletiva é a regularização das comunidades urbanas de baixa renda.

Desta maneira, são requisitos para a concessão da usucapião especial urbana coletiva:

• Área urbana com mais de 250m².
• Ocupação por pessoas de baixa renda que façam do imóvel sua moradia habitual.
• Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 (cinco) anos.
• Não possibilidade de identificação da área ocupada por cada possuidor.
• Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Outro sim, os parágrafos do artigo 10 da lei 10.227 trazem regras claras para esta modalidade de usucapião urbano, dentre as quais:

• O possuidor pode acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
• A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, sendo que a mesma servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
• Na Sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
• O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
• As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Agora que vimos a usucapião especial urbana, vamos mergulhar de cabeção na usucapião especial rural.

Usucapião especial rural

A usucapião rural foi introduzida na legislação pela Constituição Federal de 1934. A mesma garantiu o direito de uma pessoa tornar-se proprietário de um imóvel rural, que tenha usufruído como se dono fosse, por um determinado intervalo de tempo.

Na realidade, para que consiga usucapir seu imóvel rural, a pessoa precisa obedecer uma série de pré requisitos estipulados pela legislação vigente. São eles:

1 – ✔ Posse por no mínimo cinco anos ininterruptos e sem oposição de uma fração de terras rural;

2 – ✔ O imóvel rural não pode ter área superior a cinquenta hectares;

3 – ✔ A pessoa não pode ser proprietária de qualquer outro imóvel, quer seja o mesmo rural ou urbano;

4 – ✔ A mesma também precisa tornar a terra produtiva por seu trabalho e/ou de sua família;

5 – ✔ A pessoa e, caso possua, sua família, devem morar no local.

Divergências na usucapião especial rural

O usucapião rural possui uma série de divergências que causam discussão. Uma delas é o usucapião de terras devolutas.

Isso porque antes da constituição de 1988 era possível se usucapir terras devolutas. Porém, a mesma vetou esta possibilidade.

P.S.: Terras devolutas são terras públicas, sem destinação pelo Poder Público e, que em nenhum momento integraram o patrimônio de um particular, isso mesmo que estejam irregularmente sob sua posse.

No artigo do link abaixo eu explico melhor o que são e como proceder no caso de terras devolutas:

Como proceder no caso de terras devolutas?

Outra divergência é a possibilidade de usucapião rural em dimensões inferiores ao módulo rural fixado pelo Incra.

Isso porque a legislação vigente se manifesta a respeito somente do tamanho máximo da área a ser usucapida (50 hectares), não estabelecendo uma área mínima para o usucapião.

Com isso, os chamados sítios rurais que para o INCRA e para os profissionais de registro de imóveis são uma deturpação, conseguem serem registrados via usucapião rural.

Isso é possível porque, uma vez com o título em mãos, o profissional de registro não pode se negar a emitir a matrícula da área.

Desta maneira, o que acontece é que no parcelamento do solo, ao adquirir um imóvel rural com área inferior a fração mínima de parcelamento, uma pessoa não consegue registrar o mesmo.

Porém, se a mesma exercer posse deste imóvel por período mínimo de 5 anos, conseguirá usucapir o mesmo. E com o título emitido pelo juiz, emitir a matricula, adquirindo a propriedade do imóvel rural.

Algumas particularidades da usucapião especial rural

O usucapião rural possui algumas particularidades. Entre elas o fato de que para comprovar a posse do imóvel, não se exige que a pessoa tenha justo título ou boa fé.

O único requisito é que a posse seja ininterrupta, sem oposição e exercida como se o possuidor dono fosse “animus domini”.

Outro detalhe importante é que no usucapião rural, a posse deve ser pessoal, não podendo ser transferida a outra pessoa. A única exceção é a Sucessão Causa Mortis (posse adquirida pela sucessão causada pela morte).

No que se refere a área a ser usucapida, a mesma deve ser contínua, proibindo-se a soma de áreas que não expressem a ideia de unicidade.

Outro detalhe muito importante é que o módulo rural não serve como limite para a usucapião da fração de terras. Por exemplo, em zonas rurais, onde o módulo rural é de 120 hectares, se admite a usucapião rural.

Por outro lado, quando a área for inferior a 50 hectares e ao mesmo tempo, inferior ao módulo rural, o imóvel não poderá ser usucapido.

Uma outra particularidades da usucapião especial rural é que uma vez instaurada a ação pelo possuidor, a este é garantida a proteção possessória integral, o que é um verdadeiro absurdo.

Isso porque admite-se que qualquer ameaça ou usurpação, mesmo que praticada pelo proprietário, possa ser reparada no próprio processo da ação de usucapião.

Para isso basta que que o posseiro comunique a prática destes atos a sua posse.

Perceba que isso é uma insanidade. Isso porque como pode o proprietário estar usurpando sua “própria propriedade”?

É justamente neste ponto que reside o absurdo. Isso porque é o proprietário quem está vendo sua propriedade ameaçada pelo possuidor e não o contrário.

Logo, não faz nenhum sentido o mesmo não poder retirar bens que estejam em cima de sua propriedade.

Lembrando também que o arrendatário não pode solicitar a usucapião. Isso porque a posse não foi exercida como se o possuidor dono fosse “animus domini”.

Ou seja, o arrendatário não teve a intenção de ser dono do imóvel, tanto que firmou um contrato com o proprietário, mediante o qual paga uma percentagem ou taxa pelo uso da terra.

Nestes casos, se ao fim do contrato, o arrendatário se negar a sair da propriedade, é só o proprietário encaminhar uma ação de despejo.

Enfim, perceba que o usucapião rural possui muitas anuâncias. Espero que este artigo tenha ajudado você a evoluir em seus estudos.

Continue seus estudos sobre usucapião

Para finalizar o artigo, gostaria de lhe avisar que eu possuo centenas de artigos aqui no blog, entre eles diversos artigos sobre usucapião. Separei 5 deles para você continuar com seus estudos:

> Usucapião Ordinária: Tipos, Requisitos e Prazos…

> Usucapião de Imóvel: Os 6 tipos existentes…

> Usucapião Extrajudicial: Passo a Passo de Como Proceder…

> Usucapião Extrajudicial Documentos…

> Levantamento para usucapião: como fazer….

Lembrando que eu também possuo uma série de cursos e de livros práticos.

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É isso por este artigo. Gratidão por você ter lido o mesmo. 🙏

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