在美国从买房到卖房，如何合理避增值税

美国税法规定，当纳税人出售"主要住宅房屋"时，如果房主在5年之内，自住超过2年，卖房后，房产升值部分(CapitalGain)可享受税收减免（夫妻二人可免50万美金，个人可免25万美金）。

所以如果你花50万美金买了一套住宅，后来80万美金卖出，赚了30万美金，那你只有5万美金需要交税；如果你是和配偶共同拥有房屋并出售，则30万利润则完全不用交税。

以上是自住用房的税收优惠政策，但很多人在美买房是为了投资，买了房压根就没考虑过去住，就享受不到这项税收优惠政策。

但是作为投资用房，联邦税务法案IRC为投资房产所有者提供了另一种纳税机制---1031延税法。

1031延税法又称为同类财产交换法（Like-Kind Exchanges）

是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产是用於商业性使用或，并且用於交换类似的资产，那麽交换过程中的资产利益得失不予承认，不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用於投资，就可以使用这一法条。

下面这个例子可以直接说明1031条款的优势

林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人（作商业用途），也付清了所有贷款，该公寓现市场价值为50万美元。若林女士於2016年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓，忽略房屋需要进行折旧的情况，此时她有两个选择：

若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售，但不在180天内购入新房产，就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年，纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金，无法立即购买新的房产。

若林女士选择利用1031条款，在45天内确认新房产，并在180天购入，用作投资或商业使用，就可以帮助她延后所需缴纳的税收，顺利购置新房。

提示

需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。

如果新买的房产价值低於原房产价值，还能享受1031延税法吗？

但如果新投资的房产低於出售的旧投资房产或由於其他原因，卖房者会收到现金或其他补偿物，通常被称之为“好处”（Boot）。

“好处”（Boot）可能是现金，也可能是债务减免，支付不合格的费用，超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。

卖房者收到的“好处”（Boot）要缴资本利得税，最高收到的全部“好处”（Boot）都要缴资本利得税。

例如，早期买的一套投资用房600万美金，卖了1000万美金后，资本利得是400万美金，用这些钱又买了一套新房，只有800万美金，自己还剩200万美金，这200万美金要缴纳资本利得税，以20%税率算要缴纳40万美金的税。

但如果下一次再投资的话，成本基准则变为800万美金。

1031法成立的两个时间节点

要想运用1031延税法案，有两个时间必须满足。

45天，投资人必须在房产卖掉的45天内，确定替代的房产，也就是找到想买的房，进行书面确认，必须要有买卖双方的签名；

180天，必须在180天内完成房产的过户手续，不能延期。

首先要研究或谘询税务师关於1031延税法的相关细则，看看自己的情况是否符合1031法的标准，其次是将房地产出售时要让购买者知道你的1031交换意图，并同意配合你，资金各方面能及时到位。

然后找到一家合格的第三方托管机构，签订合同，设立托管账户，由这家托管结构收取你出售上个房产的资金，在45天之内找到替代的房产，并在180天内完成交割，由托管机构支付购房款和收取相应的服务费用。

1031法适用的投资类型

这点很重要，不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用於在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产（Real Property）和动产（Personal Property）。

商业用途指持有房地产用於交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。

财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级别不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房可以与土地，土地可以与办公大楼等等。

不能用於自住房屋的买卖，也不能用於股票、债卷等财产的交换。

只能在美国境内的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产，买美国的房地产，不能免缴资本利得税。

从上面可以看出，要想顺利的运用1031延税法，必须要同时满足不少要求。

首先需要都是美国境内的房产，在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。

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