3 Contrato Locacion Cosas

EL CONTRATO DE LOCACIN DE COSAS (URBANA Y RURAL), EN EL PROYECTO
DE CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN DE 2011

Domingo Antonio Viale
I. BREVE CRONOLOGA HISTRICA

1871 - C.Civil
- Pocos artculos dedicados al arrendamiento rural, ninguno a la

aparcera.
1921 - Ley 11.170
- Comienza la intervencin del Estado en la locacin rural.

- Primera que separa la locacin urbana de la rural.
1932 - Ley 11.627
- Mejora la anterior
1948 - Ley 13.246
- Arrendamientos y aparceras rurales (vigente con numerosas

reformas, siendo las ltimas, las introducidas por las leyes 21.452
y 22.298)
1921 Ley 11.156
- Reforma en materia de Locacin urbana
1984 Ley 23.091
- Locacin urbana
En ambas, locacin urbana y rural, el C.C. vigente es legislacin supletoria.
II. CONTRATOS DE CONSUMO

En los Fundamentos del Proyecto se dice que en el Cdigo vigente y leyes
complementarias hay normas que varan segn el destino: vivienda, comercio, agrario,
turismo, diplomtico; y que estas reglas bsicas se mantienen en el Proyecto, pero si
es celebrado por consumidores, se aplican las reglas del contrato de consumo (Tt. III,
Libro 3).
La Ley 24.240 (1993), en su art. 1 exclua (o pareca excluir), la locacin de inmuebles
urbanos (regida por ley 23.091), y rurales (por ley 13.246).
La reforma de la Ley 26.361 (2008), ampla la proteccin, comprendiendo la
utilizacin de bienes, inmuebles nuevos o usados, en forma gratuita u onerosa, como
destinatario final, que provenga de un proveedor (profesional), no exigindose ya
destino de vivienda; pudiendo ser tambin un derecho (tiempo compartido).
El Proyecto, en su Libro 3, Tt. III, legisla los contratos de consumo, conteniendo solo
los principios generales de proteccin del consumidor, sin reproducir las reglas de la
legislacin de consumidores. No deroga la Ley 24.240.
Revista del Colegio de Abogados de Ro Cuarto - 2012
Hoy, an sin la sancin del Proyecto, es posible la aplicacin de la Ley de Defensa del
Consumidor en forma complementaria a las leyes 23.091 y 13.246, si el locador es
proveedor y el locatario es consumidor.
Por lo tanto, quedan excluidos los contratos de locacin urbana y rural cuando:
a-) El locador no es proveedor, y el locatario no es consumidor;
b-) El destino sea comercial o de produccin.
En consecuencia, el mbito de aplicacin de la Ley de Defensa del Consumidor en
materia de locacin de inmuebles se reduce notablemente.
Quedaran incluidos, p. ej.:
a-) Un contrato de locacin urbana, en el que el locador sea una empresa dedicada a la
locacin de inmuebles, y el locatario lo destine a vivienda personal y de su grupo
familiar.
b-) Un contrato de locacin rural, en el que el arrendatario o aparcero tomador destine
el producido de la explotacin al consumo personal y de su grupo familiar.
Como puede advertirse, esta hiptesis es bastante poco probable en la realidad de
nuestro pas, ya que la enorme mayora de los arrendatarios o aparceros tomadores
directamente comercializan los frutos cosechados; y en algunos casos no los venden,
pero los someten a un proceso industrial, y luego introducen en el mercado el producto
elaborado.
III. ARTICULADO DEL PROYECTO.

Sigue el de Proyecto de 1998, casi al pie de la letra.
Agrega 10 artculos o partes de ellos, a saber:
1188 Suprime
el 2do prr. del art. 1122, del Proyecto 1998, que estableca que
si el plazo es superior a 5 aos, el contrato deba ser registrado
para ser oponible.
1191 Se agrega
- Facultad del representante
1196
- Prohbe requerir al locatario de vivienda pagos anticipados,
garantas mayores a un mes, o llave.

1199
- Incisos c y d Excepciones al plazo mnimo.
1203
- Frustracin uso o goce.
1217
-Dentro de la extincin se agrega en inciso a: o
requerimiento.
1218 lt. prr.
Se agrega
- Continuacin de la Locacin Concluida Recepcin Pagos
1221
- Resolucin Anticipada - En el inc. a, se suprime destinado a

vivienda (art. 1153, Proyecto 1998); y se suprime el inc. c del
art. 1153, del Proyecto 1998 (cualquier destino, 5 aos).
1222 Se agrega
1225 -
- Intimacin de pago previo al desalojo.

- Caducidad fianza.
El art. 1187 del Proyecto es criticable porque suprime el requisito de que el pago sea
cierto o determinado. Si bien su segundo prr. remite a lo dispuesto en el contrato de
compraventa, en el art. 1123, que define este contrato, tambin se suprime
-errneamente- la exigencia de que el precio debe ser cierto y determinado, tal como
lo prev el art. 1323 del Cd. vigente.
Esta supresin no mejora nada, y slo servir para abrir una discusin doctrinaria y
jurisprudencial que, seguramente, terminar estableciendo que el precio debe ser
cierto o determinado.
IV. FUNDAMENTOS DE PROYECTO.

Sigue los lineamientos bsicos de los Fundamentos del Proyecto de 1998.
En este, se los separaba por pargrafos (187 a 199).
En el de 2011 no se lo hace; adems son escasos, no dan explicaciones sobre muchos
de los artculos proyectados.
V. UNIFICACIN
No regula especfica e integralmente los Contratos Agrarios respetando sus
particularidades propias, como lo sugiri la Comisin de Teora General del Contrato de
las III Jornadas de Derecho Civil Y Comercial de la Pampa (abril de 1991).
As lo haca el Anteproyecto de 1954, y tambin el de la Comisin designada por el
P.E. en 1992, llamada del Poder Ejecutivo, encabezada por el Dr. Augusto Csar
Belluscio (Decreto 468/92).
VI. TCNICA LEGISLATIVA
El C.C., a diferencia de su modelo (Esbozo de Freitas), y contrariamente a lo que

hacan los cdigos de la poca (chileno, francs, italiano de 1865), no separ las
normas relativas a la locacin de predios rsticos y urbanos.
Dedic solo algunos artculos aplicables a una u otra de tales subcategoras.
El Proyecto de 1998 y el de 2011 no superan ese defecto.
En el Derecho Comparado encontramos:
El alemn de 1900, el suizo de 1912 y el portugus de 1966, que legislan sobre la
locacin rural.
El portugus distingue rural y urbano, y legisla la aparcera.
El italiano de 1942 trata el arrendamiento, distingue la aparcera, e incluye la empresa
agrcola, nueva en el derecho positivo, combinando capital y trabajo, con ventajas
sobre la sociedad comercial.
SPOTA enseaba que debe seguirse esta orientacin.
El de Bolivia (1976), legisla el contrato de arrendamiento de la siguiente manera:
a-) Disposiciones Generales;
b-) Fundos urbanos destinados a vivienda;
c-) Cosas productivas (sigue al italiano de 1942);
d-) Fundos rsticos.
El Anteproyecto de la Comisin designada por el PE (Dto. 468/92), trae:
Contrato de locacin de cosas:
a-) Disposiciones Generales, Capacidad, Objeto, Causa, Tiempo, Efectos, Cesin,
Extincin;
b-) Locacin de cosas productivas;
c-) Arrendamientos rurales;
d-) Contratos vinculados.
VII. ALCANCE DE LAS NORMAS PROYECTADAS

a-) En los Fundamentos del Pr. de 2011 se alude al destino agrario, como se seala
en el nro. II, lo que autoriza a deducir que el articulado proyectado es tambin
aplicable a la locacin rural.
Adems, en ese articulado proyectado hay normas que aluden a productos y frutos
ordinarios (1192, 2do. prr.), a cualquiera sea su destino (1198), a frutos
naturales (1226), lo que refuerza aquella conclusin.
b-) Al mismo tiempo, se suprimen todas las normas del C.C. especficamente relativas
a la locacin rural, que son los arts.: 1278, nota 1493, 1506 y nota, 1534, 1536, 1557,
1558, 1560, 1610, 1617, 3883, 3884, 3885 y nota, 3888 y nota, 3905, 3909 y nota,
3911, 4027 inc. 2.
Esto no merece crticas, porque algunos de esos arts. del C.C. son actualmente
inaplicables (P.ej., el 1278 relativo a las facultades del marido); y los otros (referentes
al plazo, mejoras, precio, uso y goce, conclusin del plazo, desalojo, objeto, precio,
privilegio y prescripcin), son reemplazados en el Pr.
c-) Por otro lado, el Proyecto no prev ampliar el texto vigente de la ley 13.246, muy
escueto y menguado despus de su ltima reforma (Ley 22298), lo que hace
indispensable su complemento con las normas del C.C.
Tampoco se prev la actualizacin de su Dto. Reglamentario (8330/63).
d-) En suma:
Si se aprobara el Proyecto, ese texto vigente de la ley 13.246 no alcanza a configurar
un microsistema normativo autosuficiente (como se los denomina en los
Fundamentos, cap. II, Mtodo, 1.4, p. 511, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2012).
A ello debe agregarse que muchas de las normas proyectadas seran inapropiadas
como supletorias, porque han sido pensadas para la locacin urbana.
P. ej.:
1198 Plazo mnimo.
(Es obvio que los plazos mnimos de la locacin urbana nada tienen que ver con los de
la rural)
1218 Continuacin de la locacin concluida.
(Este artculo reproduce, en lo sustancial, el 1622 vigente. La parte final del primer
prrafo proyectado: hasta que cualquiera de las partes d por concluido el contrato;
no puede aplicarse literalmente en la locacin rural, en la que imperan los ciclos agroganaderos. Su aplicacin lisa y llana dara lugar a groseros abusos del derecho, por la
abrupta terminacin unilateralmente decidida de explotaciones en curso.).
1221 Resolucin Anticipada.
(La resolucin anticipada por el locatario, habiendo transcurrido slo seis meses de
vigencia del contrato, tampoco es apropiada para la locacin rural. La indemnizacin
prevista para el caso de resolucin durante el primer ao y despus del primer ao de
vigencia, consistente en meses de alquiler, no es aplicable a las locaciones rurales).
1226 Retencin.
(El art. 1226 faculta al locatario a percibir los frutos naturales. El 2590, inc. c, dice
que no est obligado a hacerlo. Hay casos, especialmente en la locacin rural, en los
que el ejercicio del derecho de retencin no obsta a que sea obligatorio para el
arrendatario o aparcero tomador la continuacin de la explotacin, ya que, de lo
contrario, se producen daos al locador Por ej.: si se ejerce la retencin de un campo
destinado a la produccin agrcola, no pueden dejar de efectuarse los trabajos previos
a la siembra, los relativos a la siembra propiamente dicha y los de cosecha; etc.-).
VIII. CONCLUSIN
a) Si bien el articulado del Proyecto legisla razonablemente la locacin urbana, deja a
la locacin rural sometida a una normativa notoriamente insuficiente e inapropiada.
Aproximadamente el 60% de la produccin agro ganadera del pas se lleva a cabo
mediante contratos de arrendamiento o aparcera; lo que da una idea de la magnitud
de las implicancias de esta omisin.
b) Se repiten los mismos errores de los Proyectos de 1997 y de 1998, a diferencia del
Anteproyecto del P.E. de 1992.
c) En caso de aprobarse el Proyecto, en lugar de mejorar, se empeorara notablemente
la situacin existente, especialmente en lo relativo a las locaciones rurales.
d) Si se deroga el actual Cdigo Civil las alternativas correctas seran:
- Seguir el mtodo del Cdigo de Bolivia y del Anteproyecto de 1992.
- Incluir la regulacin de los contratos agrarios en el Cdigo, por separado de la
locacin urbana.
- Excluir los contratos agrarios, dictando una ley autosuficiente, actualizando su
Decreto Reglamentario 8330/63.
Bibliografa:
CC y C de la Nacin, Pr. del PE, Dto. 191/2011, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2012.
RUSCONI, Dante D., Consumidores y Proveedores alcanzados por la legislacin, en
Eficacia de los Derechos de los Consumidores, en Rev. de Der. Priv. Y Com., 2012 1,
Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2012.
HERNANDEZ, Carlos A., Impacto del Rgimen de Defensa del Consumidor sobre la
Teora General del Contrato, en Fundamentos de Derecho Contractual, de Noem Lidia
Nicolau, La Ley, Bs. As., Mayo 2009, pg. 421.
SPOTA, Alberto G., Instituciones de Derecho Civil- Contratos, Depalma, Bs. As., 1980,
Vol. IV, p. 385, 397, 401.
VIALE, Domingo A., Los Contratos Agrarios, La Ley, Bs. As., 1996.

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I. BREVE CRONOLOGA HISTRICA

- Pocos artculos dedicados al arrendamiento rural, ninguno a la

1921 - Ley 11.170

- Comienza la intervencin del Estado en la locacin rural.

1932 - Ley 11.627

1948 - Ley 13.246

- Arrendamientos y aparceras rurales (vigente con numerosas

1921 Ley 11.156

- Reforma en materia de Locacin urbana

1984 Ley 23.091

En ambas, locacin urbana y rural, el C.C. vigente es legislacin supletoria.

II. CONTRATOS DE CONSUMO

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III. ARTICULADO DEL PROYECTO.

- Facultad del representante

- Prohbe requerir al locatario de vivienda pagos anticipados,

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- Incisos c y d Excepciones al plazo mnimo.

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-Dentro de la extincin se agrega en inciso a: o

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- Continuacin de la Locacin Concluida Recepcin Pagos

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- Intimacin de pago previo al desalojo.

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