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Garantía de evicción en contratos onerosos: concepto, requisitos y alcance

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UNIDAD 11 EFECTOS PARTICULARES DE LOS CONTRATOS ONEROSOS OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO EVICCION y GARANTÍA DE EVICCION. (Irastorsa) Quien transmite una cosa por título oneroso está obligado a garantizar la legitimidad del derecho que trasmite; debe asegurar al adquirente que su título es bueno y que nadie podrá perturbarlo con mejor derecho. Cuando ADQUIRIMOS algo a título ONEROSO, el TRANSMITENTE (ej: vendedor, cedente, locador, etc) debe garantizarnos que no sufriremos evicción, es decir, que ningún tercero nos hará reclamos judiciales que nos priven de lo que hemos adquirido, y que si ello ocurriera se nos indemnizarán los daños y perjuicios. Esta garantía, implícita en los contratos onerosos, se denomina 'garantía de evicción'. Ej: compro un departamento y aparece un tercero que me reclama judicialmente la restitución del inmueble alegando que él es el propietario. Si me quitan el departamento haré valer la 'garantía de evicción' contra el vendedor para que me indemnice los daños y perjuicios ocasionados. La garantía de evicción, garantiza contra VICIOS JURÍDICOS que puede tener el título que se transmite. CONCEPTO: ART. 2091: "Habrá EVICCIÓN, en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquirente por título oneroso fue PRIVADO en todo o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce o posesión de la cosa...". En síntesis, la evicción consiste en una turbación, privación o pérdida que sufre el adquirente en el derecho que se le ha transmitido. ES UNA CLAUSULA NATURAL DE LOS CONTRATOS Está previsto en la ley supletoria, independientemente de que las partes la hayan pactado o no. Las partes pueden modificarla, pero la doctrina dice que esa modificación o supresión es de interpretación RESTRINGIDA. PLENO DERECHO: la garantía de evicción funciona de PLENO DERECHO, sin necesidad de convenio alguno de las partes (CLAUSULA NATURAL). Sin embargo, las partes pueden modificar sus efectos y aun revocarlos (pues NO es una institución de orden público). Art. 2.097. La responsabilidad que trae la evicción tiene lugar, aunque en los actos en que se trasmiten los derechos, no hubiere convención alguna sobre ella. La garantía procede por 'hechos de TERCEROS' y también por 'hechos del ENAJENANTE', pues éste debe abstenerse de realizar cualquier acto que pueda significar una turbación para el adquirente. REQUISITOS -Para que funcione esta garantía es indispensable que se reúnan los siguientes recaudos:  a) que se trate de una turbación de derecho, de la cual resulte una pérdida total o parcial de la propiedad o posesión;  b) que el tercero invoque un título anterior o contemporáneo a la adquisición. 1) Que se trate de una turbación 'de DERECHO'. Es decir, fundada en una causa jurídica (ej: que le entablen una demanda, que le opongan una excepción, etc,); el enajenante no garantiza jamás contra las turbaciones de hecho de los terceros (art. 2091). Contra ellas, el adquirente tiene a su disposición remedios policiales y judiciales (interdictos, querellas criminales); pero el enajenante no puede asumir el papel de defensor del nuevo propietario contra las agresiones de hecho de que sea víctima. ¿Qué es la turbación de derecho?
La turbación de derecho queda típicamente configurada por toda pretensión, excepción o defensa deducida en juicio por un tercero y que de prosperar determinaría la pérdida total o parcial del derecho adquirido; excepcionalmente, se admite evicción sin sentencia ni procedimiento judicial. Esta turbación de derecho, debe tener ENTIDAD. El simple temor de sufrir el reclamo de un tercero, por fundado que sea, no da origen a la evicción. La turbación puede fundarse en un derecho real (propiedad, condominio, usufructo, servidumbre, uso o habitación, hipoteca, prenda) o personal (arrendamiento) que pretenda un tercero sobre la cosa. El vendedor no garantiza contra turbaciones 'DE HECHO' (turbaciones materiales de terceros que no invocan derechos sobre la cosa). Ej: si compré una casa, y un tercero me rompe un vidrio o se me mete como intruso, no puedo invocar la garantía de evicción contra el vendedor, debo defenderme yo mismo haciendo la denuncia o iniciando juicio contra el tercero por daños, por desalojo, etc. El Código enumera algunas hipótesis en que la procedencia de la evicción podría aparecer DUDOSA, estableciendo que hay lugar a ella en los siguientes casos: 1) Cuando la persona a la cual se transmita un derecho, lo hubiera adquirido realmente por un título distinto de aquel acto de enajenación; en tal caso, aunque no haya decisión judicial, el comprador tendrá derecho a la evicción que se concede al que fuese vencido (art. 2092). Es natural que si el comprador resulta dueño de la cosa, no en virtud del contrato de compraventa sino por otro título (por ej-, por haber heredado la cosa de su verdadero dueño) tenga derecho a reclamar la devolución del precio, así como los restantes daños sufridos, puesto que en definitiva, el vendedor no le ha transmitido ningún derecho. Sin embargo, no habrá lugar al reclamo de la garantía cuando el comprador adquirió posteriormente la cosa por usucapión; pues aun dando por sentado que el vendedor no tenía derecho a transmitirle legítimamente la propiedad, en cambio le transmitió la posesión, sin la cual no hubiera podido usucapir; es decir, que la venta le ha permitido adquirir un derecho de dominio que de lo contrario no hubiera llegado nunca a obtener. -Pero no habrá lugar a evicción, dice el art. 2091, en razón de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación. Es natural que estas limitaciones del derecho de propiedad no den lugar a reclamo del comprador, porque si eran notorias y, no obstante serlo, compró sin formular ninguna observación, es obvio que aceptaba la cosa en su estado aparente; y no cabe duda, además, de que esa limitación del derecho de propiedad ha debido ser tomada en cuenta al fijar el precio. El comprador no tiene, por tanto, de qué quejarse. Ámbito de aplicación. La garantía de evicción se hace valer en juicio. Es decir que la turbación de derecho no solo es aquel que se funda en una causa jurídica, sino que además es una excepción, pretensión o defensa procesal (se hace valer en juicio). El artículo 2091 dice que para que haya evicción es necesario que la turbación de derecho emane de una sentencia judicial. Este requisito de la sentencia parecía prudente para evitar que el enajenante pudiera ser llamado a cada paso a defender los derechos del adquirente ante una simple amenaza o peligro de turbación de su derecho. Pero, no puede hacerse de ella un requisito sine qua non, cualquiera que sea la evidencia del derecho invocado por el tercero. Es necesario que se haga valer en juicio. 2) Que la turbación tenga una CAUSA ANTERIOR o CONTEMPORÁNEA a la adquisición. -El adquirente solo puede invocar la garantía de evicción, cuando el tercero que pretenda un derecho sobre la cosa, ostente un titulo anterior o contemporáneo a la adquisición. -¿Por qué? Porque el enajenante, solamente va a garantizar la bondad del derecho que él ha transmitido; pero NO ASEGURA al adquirente contra la eventualidad de que alguien con posteridad adquiera un derecho mejor, como ocurriría en el caso de la prescripción (adquisiciones futuras). Un ejemplo de ello sería la usucapión posterior. Es decir que se funda en la máxima de primero en el tiempo primero en el derecho. Los casos más frecuentes y típicos son el de la reivindicación de la cosa por un tercero, en cuyo supuesto el adquirente tendrá derecho a reclamar la garantía de evicción y a ejercer las acciones derivadas de la venta de cosa ajena. Otro caso frecuente es el del acreedor hipotecario o prendario del vendedor que hace ejecución de la cosa
por falta de pago. Ej: compro un inmueble y se presenta a ejecutar el bien un acreedor hipotecario anterior que yo desconocía; la causa es anterior y puedo invocar la garantía de evicción. Si la causa es posterior a la venta no se puede invocar la garantía. Ej.: adquiero un inmueble, y meses después me lo expropian total o parcialmente. ¿Qué pasa en la venta de inmuebles que, al tiempo de celebrarse el contrato, están en posesión de un tercero, quien al cabo de algunos años los adquiere por usucapión haciendo valer el tiempo de posesión anterior y posterior a la venta?  “cuando el derecho que ha causado la evicción es adquirido posteriormente a la transmisión de la cosa, pero cuyo origen era anterior, los jueces están autorizados para apreciar todas las circunstancias, y resolver la cuestión (art. 2095). Borda dice que aquí se ha dado un amplio campo de acción al arbitrio judicial. Y plantea que en principio, el comprador no tendrá derecho a citar de evicción al vendedor, pues si la usucapión se ha cumplido, ha sido por su negligencia, ya que pudiendo evitar que aquélla se operara, no lo ha hecho y no es admisible que esa negligencia se haga pesar sobre el vendedor; sólo debe exceptuarse la hipótesis de que la venta haya sido tan próxima al instante de la adquisición por prescripción, que el comprador no haya tenido ocasión de conocerla o interrumpirla. EVICCIÓN SIN SENTENCIA Hay evicción sin sentencia que se puede dar en un caso en donde el derecho del tercero es tan indiscutido que el adquirente prefiere hacer abandono de la cosa a favor del tercero que tiene un mejor derecho, y que no tiene sentido discutirlo en un pleito. LEGITIMACIÓN Quiénes tienen la acción de evicción y contra quiénes.— Titular de la acción de evicción es el adquirente y sus sucesores universales, quienes pueden ejercerla contra el vendedor y sus sucesores universales, no así entre los legatarios particulares, que sólo responden en caso de que la sucesión sea insolvente (arts. 3796 y 3797). Pero la evicción puede ser también invocada por los sucesores singulares del adquirente en el dominio de la cosa enajenada. Los actuales adquirentes pueden dirigir su acción ya sea contra el anterior vendedor, ya sea contra cualquiera de sus antecesores en el dominio que la hubieran enajenado por título oneroso (art. 2096). Esta acción puede dirigirse omisso medio, vale decir, sin necesidad de demandar primeramente al enajenante inmediato (art. 2109). Ejemplo: A vende a B; B a C; C a D. Este último puede dirigir su acción de garantía contra cualquiera de los anteriores vendedores. Esta acción contra el anterior transmitente del dominio puede ejercerse aun en el caso de que el actual adquirente no tuviera derecho a citar de evicción a la persona de la cual él tiene la cosa (art. 2096). El supuesto legal es el siguiente: A vende la cosa a B; éste a su vez la dona a C o se la vende con una cláusula por la cual C renuncia a la garantía de evicción. En tal caso, C no tiene acción de evicción contra B, pero sí la tiene contra A. El derecho del donatario a reclamar la evicción del antecesor no inmediato se justifica plenamente, pues debe reputarse que él ha recibido del donante todas las acciones vinculadas con la cosa que le ha transmitido; de lo contrario, el que enajenó a título oneroso una cosa sujeta a evicción, vendría a quedar exento de responsabilidad por la circunstancia de que ulteriormente el comprador la haya donado a un tercero, lo que importa una consecuencia a todas luces inadmisible. En resumen, puede CITAR a todos los anteriores enajenantes, puede SALTEAR al transmitente inmediato y puede saltear aquellos que transmitieron a título gratuito. Distintas relaciones:  Relación SUSTANCIAL (o de fondo): enajenante, adquirente y el tercero que invoca que tiene un mejor derecho que el adquirente.  Relación PROCESAL: el TERCERO que es el actor (debe demostrar que tiene un mejor derecho), y el demandado que es el ADQUIRENTE, debe citar al enajenante (que procesalmente es un tercero).
EFECTOS La demanda entablada por un tercero contra el adquirente, tiene los siguientes efectos respecto del ENAJENANTE:  a) tiene participación en el juicio, al que debe ser citado por el adquirente;  b) si el adquirente fuere vencido (por el tercero), deberá indemnizarle todos los daños y perjuicios sufridos. 1) DEFENSA EN JUICIO.-Dispone el art. 2108 que el enajenante, citado por el comprador, debe salir en su defensa en los juicios que le promuevan los terceros con relación a la propiedad o posesión de la cosa transmitida. La defensa enjuicio es uno de los aspectos de la garantía debida por el enajenante. (El enajenante tiene el interés de defender judicialmente la legitimidad del título y de la transmisión). Esta intervención es sólo facultativa. La intervención del vendedor en el juicio se dirige sobre todo a amparar al propio vendedor, a quien le interesa de manera primordial el triunfo en el pleito, cuyo resultado desfavorable vendría a pesar sobre él. Sólo concebido como procedimiento tutelar del vendedor se explica que el comprador esté obligado a citarlo a juicio (arts. 2110 y 2111) y que, citado, su comparecencia ajuicio sea meramente facultativa y no obligatoria. Citación a juicio: El vendedor puede ser citado tanto el actor como el adquirente. Pero el adquirente tiene el DEBER de citarlo, bajo pena de eximir de responsabilidad si no lo hiciere. Es decir, se EXTINGUE la GARANTÍA de EVICCIÓN. Esta citación importa una verdadera excepción dilatoria y, por tanto, se aplican las normas procesales relativas a tales defensas. Si el vendedor no se presenta a juicio, no puede ser compelido a ello ni tampoco a manifestar si intervendrá o no (es una CARGA y no una obligación); el tercero deberá en tal caso intimar al comprador a que conteste derechamente la demanda. La citación del vendedor no significa excluir al comprador del proceso; por el contrario, sigue siendo el demandado y tiene todos los derechos de parte (contestar demanda, producir prueba, etc.), sin perjuicio de su facultad de abandonar la defensa de sus derechos en el vendedor y de pedir que en atención a ello se lo excluya del proceso. -Caso de enajenaciones sucesivas. El comprador de cosa no está obligado a citar de evicción a su antecesor inmediato en el dominio, sino que puede hacer citar a cualquiera de los anteriores (art. 2109). Se explica que así sea porque todos ellos son responsables de la evicción. -Caso de obligados simultáneos por la evicción. El art. 2107 dispone que la obligación que produce la evicción es indivisible, y puede demandarse y oponerse a cualquiera de los herederos del enajenante; pero la condenación hecha a los herederos del enajenante sobre restitución del precio de la cosa o de los daños e intereses causados por la evic- ción, es divisible entre ellos. Es decir, la obligación de indemnizar se divide entre los herederos del enajenante en proporción a su porción hereditaria. Cuando dice que “la obligación que produce la evicción es indivisible”, se refiere a la defensa en juicio; nadie podría defender solamente su cuarta parte de los derechos en cuestión. Las defensas hacen al título del vendedor o del reivindicante (tercero) sobre la cosa vendida y ese título es indivisible. Si el juez rechaza la demanda cuando ha intervenido uno de los coobligados, esa sentencia impedirá al tercero reno- var la cuestión respecto de los restantes coobligados. En cambio, la sentencia que hace lugar a la demanda cuando uno solo de los obligados ha sido citado, no hace cosa juzgada respecto de los demás, pues ellos no fueron parte en el juicio, en el que no tuvieron oportunidad de defenderse. De lo contrario podría ocurrir un concierto doloso entre el tercero reivindicante, el comprador y uno de los coobligados (quizá el que menor parte tenga en la obligación) con ánimo de defraudar a los restantes deudores; el obligado citado a juicio no opondría las excepciones que podría oponer y los restantes coobligados se verían constreñidos a hacer frente a una obligación inexistente. La citación al enajenante, se rige por las normas procesales. El adquirente puede pedirla (al OPONER EXCEPCIONES o al CONTESTAR LA DEMANDA) o el tercero que inició el juicio (al deducir la demanda), conf. art. 105 C.P.C.C.
Consecuencias de la FALTA de CITACIÓN. Si el adquirente no ha citado a juicio al enajenante cesa la responsabilidad de éste por los daños y perjuicios (art. 2110); lo mismo ocurrirá si el adquirente sin darle intervención al enajenante se allanase a la demanda y fuese por ello privado de la cosa (art. 2111). Es justo que así sea, pues la intervención del enajenante en juicio es la única garantía de que sus derechos están bien defendidos y de que no habrá una colusión entre actor y demandado para hacer recaer sobre él la responsabilidad. Pero ésta no es una regla absoluta, debido a que no es indispensable la sentencia para hacer surgir la responsabilidad por evicción cuando el derecho del tercero fuera tan evidente que sería inútil discutirlo(art. 2111). Corre por cuenta del adquirente el cargo de probar que no había defensa legítima que oponer al reclamo del tercero. Debe admitirse, incluso, que un reclamo extrajudicial puede dar lugar al allanamiento del comprador a devolver la cosa, si el derecho del tercero fuera de tal modo evidente que resulte inútil obligarlo a demandar y a incurrir en los gastos consiguientes. Concurra o no el enajenante, el adquirente debe continuar el juicio y defender sus derechos, porque si el pleito se PIERDE por omisiones o negligencias de su parte, no podrá hacer reclamos al enajenante. Caso en que la demanda del tercero sea rechazada.— Si el tercero que pretende derechos sobre la cosa resulta vencido en el pleito, el enajenante carece de toda responsabilidad. No podrá reclamarle el adquirente la indemnización de los daños que aquella injusta acción le haya ocasionado, ni siquiera cobrarle los gastos que hubiera hecho (art. 2117). Esta solución se aplicará aun en el caso de que el enajenante le haya negado su asistencia en el pleito, porque el resultado de éste demuestra que el derecho transmitido por el enajenante era bueno y no es lógico poner a su cargo los trastornos o gastos que le ocasionen al adquirente las acciones irrazonables y contrarias a derecho de terceros. Es claro que en la práctica, este peligro estará normalmente cubierto porque el vencido en el pleito es quien debe pagar las costas, pero la cuestión puede presentarse cuando el demandante resultare insolvente o cuando fuere eximido de las costas. En tal caso, ellas son a cargo del adquirente. Pero si el tercero resulta vencedor en el juicio, el enajenante deberá pagarle todos los daños y perjuicios que resulten al adquirente de la privación total o parcial de la cosa. 2) INDEMNIZACIÓN de los DAÑOS y PERJUICIOS: Si el TERCERO vence en el juicio, el enajenante debe INDEMNIZAR al adquirente los daños y perjuicios, quedando comprendido el daño emergente y el lucro cesante; así: devolución del PRECIO que se ha pagado por la cosa, gastos efectuados, reparaciones y mejoras que se hayan hecho, gastos del juicio, etc. Art. 2.107. La obligación que produce la evicción es INDIVISIBLE, y puede demandarse y oponerse a cualquiera de los herederos del enajenante; pero la CONDENACIÓN hecha a los herederos del enajenante sobre restitución del precio de la cosa, o de los daños e intereses causados por la evicción, es divisible entre ellos. ¿Cuál es el plazo límite para la CITACIÓN en el proceso? Art.2108.- El enajenante debe salir a la defensa del adquirente, citado por éste en el término que designe la ley de procedimientos, en el caso que un tercero le demandase la propiedad o posesión de la cosa, el ejercicio de una servidumbre o cualquier otro derecho comprendido en la adquisición, o lo turbase en el uso de la propiedad, goce o posesión de la cosa. El código civil nos remite a los códigos de procedimiento. En un juicio ordinario el plazo para contestar una demanda es de 15 días y 10 días para oponer excepción. En cuanto a la evicción establece que el plazo para presentar evicciones es el plazo paro oponer excepción (código procesal de Neuquén). En Rio Negro es en el plazo de 10 días para oponer la excepción. EXTINCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD POR EVICCIÓN ¿Cuando se EXTINGUE la garantía de evicción? 1) Conocimiento previo del peligro de evicción: Según el art. 2106 cuando el adquirente de cualquier modo conocía el peligro de la evicción antes de la adquisición, nada puede reclamar del enajenante por los efectos de la evicción que suceda, a no ser que ésta hubiere sido expresamente convenida. Aunque parece excluir toda responsabilidad, debe ser entendido solamente en el sentido de que el enajenante no debe la indemnización de daños y perjuicios, debido a que la obligación de devolver el precio se mantiene siempre.
¿Por qué el enajenante debe devolver el precio que pagó? Debe devolverlo porque NUNCA se vendió la cosa y hay un pago sin causa por parte del adquirente y un ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA por parte del enajenante. La responsabilidad del enajenante por los daños y perjuicios cesa cualquiera sea el modo por el cual el comprador conocía el peligro de la evicción (art. 2106), si por cualquier otro conducto supo el comprador la verdadera situación jurídica del bien que adquiría. Como dijimos anteriormente, la BUENA FE del adquirente no es indiferente, debido a que si estaba al tanto (SABÍA) del peligro de evicción, se extingue la garantía por los daños y perjuicios. Sin embargo, nada se opone a que las partes (teniendo conocimiento del peligro o de las deficiencias del título que se cierne sobre los derechos del adquirente), consideren poco probable una acción reivindicatoria del dueño), estipulen expresamente que el enajenante responderá por la evicción (art. 2106). El enajenante no tendrá por tanto mayor inconveniente en asumir la garantía de evicción y el comprador queda así asegurado contra todo riesgo. 2) Falta de citación a juicio al enajenante: el enajenante NO responde, si no fue citado a juicio o la citación fue hecha fuera de término, SALVO que el adquirente pruebe que era INÚTIL citarlo, debido a no había defensas u oposiciones justas contra el tercero (arts.2110 y 2111); 3) Allanamiento a la demanda: el enajenante no responde, si el adquirente se ALLANA a la demanda del tercero (art. 2111), SALVO que -al igual que en el caso anterior- pruebe que no había nada que oponer al tercero; 4) Omisión de defensas: el enajenante no responde, si el adquirente dejó de oponer - por dolo o negligencia- las DEFENSAS convenientes o NO APELÓ la sentencia de primera instancia o si no prosiguió la apelación, SALVO que pruebe que era INÚTIL hacerlo (art. 2112); Esta hipótesis legal supone que el vendedor ha sido citado al juicio y no ha comparecido, pues si no hubiera sido citado basta con lo dispuesto por el artículo 2110 para extinguir la garantía y si hubiera comparecido, será él quien deba oponer las defensas del caso. 5) Sometimiento a árbitros: el enajenante no responde, si el adquirente sometió la cuestión - sin consentimiento del enajenante- ajuicio de ÁRBITROS y éstos laudasen en su contra (conf. art. 2113). Cuando saca la dilucidación del pleito de sus jueces naturales y lo somete a árbitros, debe entenderse que ha asumido el riesgo de la decisión; y el vendedor no podría ser obligado a indemnizar porque la sentencia no ha sido dictada por los jueces de la ley, únicos que para él constituyen una garantía de ecuanimidad. MODIFICACIÓN CONVENCIONAL DE LA GARANTÍA DE EVICCIÓN Regla general.— La garantía de evicción NO es de ORDEN PÚBLICO. Las partes pueden por tanto aumentar, disminuir o suprimir la obligación que nace de la evicción (art. 2098). Sólo en un caso será NULA tal estipulación: cuando se libere al enajenante de la responsabilidad emergente de su MALA FE (art. 2099), pues tales cláusulas serían contrarias al principio de moral que debe regir las relaciones contractuales. Si se pactó la EXCLUSIÓN DE RESPONSABILIDAD, hay que tener en cuenta dos cosas:  a) La cláusula será NULA, si el ENAJENANTE actuó de MALA FE (art. 2099). Ej: sabía que había alguien con mejor derecho y se lo ocultó al adquirente.  b) Que dicha exclusión, en principio, solo EXIME de PAGAR DAÑOS y PERJUICIOS; NO EXIME de devolver el PRECIO que pagó el enajenante (art. 2100) SALVO: o - que se pacte expresamente que NO debía devolver el PRECIO; o - que la transmisión haya sido 'a RIESGO del adquirente' (art. 2101), pues en este supuesto el contrato será ALEATORIO. Para que haya MALA FE del enajenante será necesario que oculte al adquirente la existencia de un mejor derecho de un tercero sobre la cosa que transmite. No bastará con que él sepa que la cosa pertenecía a un tercero, si ha puesto en conocimiento del comprador esa circunstancia; no basta tampoco con que se transmita con plena conciencia un título imperfecto de dominio, pues el título debe ser exhibido al comprador que celebra el contrato. -Según el artículo 2102, la renuncia de la responsabilidad de evicción deja subsistente la obligación del enajenante por la evicción que proviniere de un hecho suyo, anterior o posterior al contrato.
Sería nula toda cláusula que eximiese de responsabilidad al enajenante contra sus hechos personales, pues ello importaría autorizarlo a perturbar dolosamente la posesión que ha transmitido. -Cláusulas que aumentan la responsabilidad. Tales cláusulas son muy poco comunes en la práctica, pues el sistema legal cubre suficientemente los eventuales perjuicios que pueden resultar de la derrota en el pleito. -Cláusulas que suprimen la garantía o la disminuyen. Como esas estipulaciones pueden ser de significado dudoso, el principio general es que toda cláusula que limite las obligaciones legales derivadas de la evicción, es de interpretación estricta. Art.2100.- La exclusión o renuncia de cualquiera responsabilidad, no exime de la responsabilidad por la evicción, y el vencido tendrá derecho a repetir el PRECIO que pagó al enajenante, aunque no los daños e intereses. La cláusula que de una manera general exime de toda responsabilidad al enajenante, debe entenderse en el sentido de que queda exento únicamente de la obligación de pagar daños y perjuicios, pero no de la de devolver el precio. Art.2101.- Exceptúanse de la disposición del artículo anterior, los casos siguientes: 1 - Si el enajenante expresamente excluyó su responsabilidad de restituir el precio; o si el adquirente renunció expresamente el derecho de repetirlo; En tal caso, la venta se reputará aleatoria. Puede pasar que el adquirente (a cambio de asumir el riesgo), obtendrá seguramente una disminución del precio; 2 - Si la enajenación fue a riesgo del adquirente; También aquí es claro el carácter aleatorio del contrato; 3 - Si cuando hizo la adquisición, sabía el adquirente, o debía saber, el peligro de que sucediese la evicción, y sin embargo renunció a la responsabilidad del enajenante, o consintió en que ella se excluyese. En suma, la renuncia a la responsabilidad del enajenante no importa renunciar a la restitución del precio (art. 2101), a menos que el adquirente tenga conocimiento del peligro de evicción. En tal caso, la ley supone que éste ha asumido todos los riesgos del contrato. Hipoteca y otras cargas reales. En la práctica de los negocios, las ventas de inmuebles hipotecados se hacen siempre o casi siempre asumiendo el adquirente la obligación hipotecaria, cuyo importe se deduce del precio; pero para que el vendedor quede exento de la obligación de garantía no es indispensable esa asunción de deuda; basta con la mención de la hipoteca en el contrato. Lo que el artículo 2105 dispone sobre la hipoteca es aplicable desdeluego a otros derechos reales de garantía: prenda, anticresis, warrants, de-bcntures. LA GARANTÍA DE EVICCIÓN EN LOS CONTRATOS PARTICULARES 1. De la evicción en la compraventa Indemnización debida al comprador; influencia de la buena o mala fe. Producida la evicción, el vendedor debe indemnizar los perjuicios sufridos por el comprador, que están sujetos a determinadas reglas. ¿Qué importancia tiene la BUENA FE o MALA FE del ENAJENANTE o del ADQUIRENTE? La buena o mala fe del ENAJENANTE es en principio INDIFERENTE en lo que atañe a la obligación de indemnizar. La obligación de garantía no depende de su conocimiento de que la cosa pertenecía a un tercero (mala fe), o que su ignorancia respecto de los defectos de los títulos sea razonable (buena fe). Su obligación de garantía nace de la obligación de asegurar al comprador la bondad de los derechos que le ha transmitido. Por excepción, la MALA FE del enajenante AGRAVA su responsabilidad en los siguientes casos:
 respecto de las mejoras VOLUNTARIAS introducidas en la cosa por el comprador, de las que no responde el enajenante de buena fe;  b) si además de mala fe hay dolo, es decir, intención de perjudicar al adquirente con la venta de una cosa ajena, la responsabilidad deja de ser contractual y se ensancha hasta los límites de la responsabilidad por hechos ilícitos. La buena fe del comprador tiene una RELEVANCIA decisiva y constante. Sólo el que ha actuado en la ignorancia de que compraba una cosa que no pertenecía al vendedor (BUENA FE) puede exigir una reparación integral, que comprenda la restitución del PRECIO y los restantes DAÑOS y PERJUICIOS. En cambio, quien adquiere una cosa sabiendo que pertenece a un tercero (MALA FE), sólo tiene derecho a pedir la restitución del PRECIO pero no de los restantes daños y perjuicios, pues la celebración del contrato con conocimiento del peligro, importa aceptar el RIESGO, de cuyo acaecimiento no podrá luego quejarse (art. 2106). EVICCIÓN TOTAL; rubros que abarca la indemnización. Cuando, como consecuencia de la evicción, el comprador ha sido privado de la propiedad de la cosa por quien tenía mejor derecho a ella, la obligación debida por el vendedor comprende los siguientes rubros: a) Estará obligado a restituir EL PRECIO (art. 2118). Esta es una medida mínima de la indemnización, con la cual puede contar el comprador en todo caso, aunque la cosa se haya deteriorado sea por caso fortuito o aun por culpa del mismo comprador (art. 2118). La culpa del comprador en el cuidado de la cosa, del cual han resultado deterioros, no exime al vendedor de la obligación de devolverle todo el precio, pues el triunfo del tercero en el juicio revela que aquél no tenía derecho a transmitir el derecho que transmitió. La retención del precio por el vendedor equivaldría a convalidar un pago sin causa. Tampoco importa que el comprador haya sido de mala fe, es decir, que haya tenido conocimiento de que la cosa pertenecía a un tercero, porque aun en esa hipótesis el precio pagado importaría un PAGO SIN CAUSA y por tanto repetible. Pero el vendedor no deberá restituir totalmente el precio si la cosa ha sufrido por acción del comprador, un deterioro o disminución del cual éste ha aprovechado (art. 2124). En tal caso el comprador no podría reclamar ese valor, pues de lo contrario se enriquecería sin causa a costa de otro. Por consiguiente, deberá deducirse del precio el monto del aprovechamiento en que se benefició el comprador con el deterioro. El precio debe restituirse SIN INTERESES (art. 2118), porque ellos deben considerarse compensados con el uso y goce de la cosa mientras el comprador la tuvo en su poder. b) LOS FRUTOS.— Debe también reintegrarle el valor de los frutos que el comprador deba restituir a su verdadero dueño (art. 2119), a menos que el comprador fuera de mala fe, es decir, que al momento de comprar la cosa conociera el peligro de evicción. c) MEJORAS Y AUMENTOS DE VALOR.— En materia de mejoras, el artículo 2120 establece que el vendedor debe también al comprador los gastos hechos en reparaciones o MEJORAS que NO sean NECESARIAS cuando él no recibiese, del que lo ha vencido, ninguna indemnización, o sólo obtuviese una indemnización incompleta. Ejemplo un yacusi. En principio deben reclamarse al verdadero dueño (tercer). Y si el verdadero dueño no las paga, puede reclamar al enajenante. Es decir, en tanto el comprador pueda reclamar el importe de las mejoras del verdadero dueño (tercero), que es quien se ha de beneficiar con ellas, es contra él que debe dirigirse su acción. El artículo se refiere a las mejoras que no son necesarias. ¿Significa esto que el comprador no puede reclamar del vendedor las mejoras necesarias? Como el poseedor, sea de buena o mala fe, puede siempre reclamar las mejoras necesarias del dueño (arts. 2427 y 2440) es inútil concederle acción contra el vendedor. A lo que cabe observar:  a) que no siempre es así, porque si el reivindicante resultara insolvente y el comprador no pudiera hacer efectivo su crédito contra él, podrá reclamarlo del vendedor;
 b) que en lo que atañe a nuestro problema no hay diferencias entre las mejoras útiles y las necesarias, porque ambas son debidas al poseedor de buena fe y la diferencia de responsabilidad en cuanto al poseedor de mala fe no interesa, porque éste nunca tiene acción de daños y perjuicios contra el vendedor. Finalmente, y no obstante los términos generales del artículo 2120 que parecen comprender toda clase de mejoras, inclusive las voluntarias, éstas sólo son debidas por el vendedor de mala fe (art. 2123). -Por su parte, el artículo 2121 dispone que el importe de los daños y perjuicios sufridos por la evicción se determinará por la diferencia del precio de la venta con el valor de la cosa el día de la evicción, si su aumento no nació de causas extraordinarias. Esta es la disposición capital en materia de indemnización de los daños derivados de un aumento de valor, sea como consecuencia de la acción del propio comprador (mejoras) o de un hecho extraño. Porque éste es el verdadero perjuicio sufrido por el comprador al ser privado de la cosa, y por tanto, debe ser la medida de la indemnización. Supongamos que como consecuencia de las mejoras, la cosa ha aumentado de valor pero no en la medida de los gastos realizados. En tal caso hay que distinguir dos hipótesis:  a) si el vendedor era de BUENA FE debe el MAYOR VALOR existente al tiempo de la evicción, cualquiera que haya sido el costo de las mejoras. La solución es lógica: ése es el único perjuicio que la evicción le ocasiona al comprador, puesto que la diferencia la tenía ya perdida en ese momento;  b) pero si el vendedor era de MALA FE, la ley le concede una opción al comprador: puede reclamar el importe del MAYOR VALOR de la cosa o la restitución de todas las sumas desembolsadas por el comprador, aunque fueren gastos de lujo o de mero placer (art. 2123). Es claro que esta acción sólo la tiene el comprador de BUENA FE, pues ya se ha dicho que el de mala fe carece de toda acción por indemnización de daños, aunque el vendedor también fuera de mala fe, limitándose su derecho a repetir el precio. - Según el artículo 2121, el vendedor no está obligado a indemnizar al comprador si el aumento de valor ha nacido de CAUSAS EXTRAORDINARIAS. La valoración de lo que es una causa extraordinaria, queda librada a la apreciación de los tribunales. Evidentemente no lo es el aumento general de valores experimentado como consecuencia del enriquecimiento del país o aun como consecuencia de la inflación. En cambio la será el descubrimiento de una nueva fuente de riqueza (petróleo, uranio, etc.) que valorice extraordinariamente una propiedad. d) GASTOS DEL CONTRATO Y PROCESALES— El vendedor deberá reintegrar al comprador los gastos del contrato de compraventa, tales como el sellado, los honorarios del escribano, impuestos, etcétera (art. 2119), como también las costas y honorarios que haya debido afrontar con motivo del juicio en el que fue vencido. e) OTROS DAÑOS— En fin, el vendedor deberá reintegrar al comprador todo otro daño que la ejecución le causare (art. 2119). Se aplican aquí las reglas generales relativas al incumplimiento de los contratos, es decir, el vendedor responderá de todos los perjuicios surgidos directamente de la evicción (art. 520), como, por ejemplo, la comisión que hubiera pagado al intermediario en la operación. — Si la conducta del vendedor fuera dolosa, es decir, si vendiera una cosa ajena para perjudicar al comprador, sabiendo que el verdadero dueño la reivindicará, el círculo de su responsabilidad se ensancha notablemente. Regirá aquí el principio de la reparación integral, propia de los hechos ilícitos. -Importes que deben deducirse de la indemnización a pagar al comprador. De la indemnización debida al comprador, el vendedor está autorizado a compensar los siguientes importes:  a) La suma que el comprador hubiere recibido del que lo ha vencido, por mejoras hechas por el vendedor antes de la venta (art. 2124). Si éste (tercero o dueño) se las paga al comprador (en vez de pagarlas a quien las hizo) es indudable el derecho del vendedor de descontar su importe del monto de la indemnización que debe afrontar, pues de lo contrario habría un enriquecimiento sin causa del comprador.  b) Por la misma razón, el vendedor puede descontar el provecho que hubiere obtenido el comprador de las destrucciones parciales de la cosa (art. 2124).
EVICCIÓN PARCIAL: derechos del comprador.— La evicción parcial ocurre cuando el comprador ha sido privado de una parte de la cosa comprada (ya sea una parte alícuota o una parte material) o se ha afectado el contenido de su derecho. (ej. Si se debe reconocer en favor de otro un derecho de usufructo, uso o habitación, servidumbre, etcétera). Para que las cargas que gravan la cosa den derecho a reclamar la evicción deben ser ocultas; si por el contrario fueran aparentes o el vendedor las hubiera declarado en el contrato, no hay responsabilidad alguna de su parte (arts.2103y2104). Cuando tiene lugar la evicción parcial, los derechos del comprador deben considerarse en relación a dos supuestos: que la parte que se le ha quitado de la cosa o del derecho sea de tal importancia respecto del todo, que sin ella no hubiera comprado la cosa, o que no tenga tanta importancia, y deba presumirse que aun sin ella igualmente la hubiera comprado. En el primer caso, la ley reconoce al comprador la siguiente opción: o bien pedir la rescisión del contrato con la consiguiente indemnización de daños, o bien mantener la validez del acto y demandar solamente la indemnización de los daños (art. 2125). El problema de si la parte perdida de la cosa o del derecho tiene tal importancia que sin ella el comprador no la hubiera adquirido es una cuestión de hecho, que debe ser apreciada por los jueces de acuerdo con las circunstancias del caso. Así por ejemplo, si se compra una casa para habitarla, la circunstancia de que un tercero obtenga el reconocimiento de un derecho de habitación sobre el inmueble, es causa suficiente para pedir la rescisión; pero no lo sería si el derecho de habitación recae solamente sobre una de las varias casas o puestos de una estancia. 1590.—Los mismos principios son aplicables al caso de que se hubieran comprado dos o más cosas conjuntamente, si apareciese que el comprador no habría comprado la una sin la otra (art. 2126). Ejemplo: una empresa adquiere dos departamentos contiguos para unirlos y establecer en ellos sus oficinas; si luego es despojada de uno de ellos por un tercero con mejor derecho, puede rescindir la compra del otro. 1591. Normas para fijar el monto de la indemnización.— Cuando el comprador haya optado por la rescisión de la venta, los daños y perjuicios se estimarán aplicando las reglas de la evicción total. La diferencia respecto del vendedor consiste en que él recupera el sobrante de la cosa. Cuando el comprador ha optado por el mantenimiento del contrato, la indemnización se calcula de acuerdo con la siguiente regla, establecida en el artículo 2127: si el valor de la parte de la cual ha sido privado el comprador es de mayor valor que la parte proporcional del precio, el vendedor debe ese mayor valor; si es de menor valor, se devolverá la parte proporcional del precio. Ejemplo: A vende a B un inmueble en $ 100.000 y B es vencido por un tercero en la propiedad de una quinta parte. Si esa quinta parte, al tiempo de la evicción, valía más de $ 20.000, el vendedor debe pagar lo que esa parte valía (por ej., $ 30.000). Si en cambio, la propiedad se ha desvalorizado, el vendedor deberá siempre $ 20.000. Es una solución de justicia discutible, pues nadie puede pretender una indemnización mayor que los daños sufridos; por consiguiente, el valor que tenga la parte perdida por la acción de un tercero, debería dar la medida de la indemnización, sea que esa parte haya aumentado de valor o se haya desvalorizado. 1592.— Además, el comprador tendrá derecho a que el vendedor le indemnice los gastos del juicio, a que le devuelva los gastos de escritura y los honorarios del escribano en proporción a la parte de que fue privado, etcétera. VICIOS REDHIBITORIOS (Alonso) Los 'vicios redhibitorios' son los DEFECTOS OCULTOS de la cosa (adquirida a título oneroso), existentes al tiempo de la adquisición, que la hacen impropia para su destino, y que de haberlos conocido el adquirente, no habría adquirido la cosa o hubiera dado menos por ella (conf. art. 2164). Concepto.— Se llaman vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisición y cuya importancia es tal que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos por ella. Todo el que transfiere el dominio de una cosa a otra persona por título oneroso debe garantía por ellos. Es lógico que así sea, pues cuando dos personas contratan sobre una cosa, debe entenderse que lo hacen teniendo en consideración su estado aparente y las cualidades que normalmente tienen las cosas de esa especie y calidad. Si luego resulta que tenían un vicio o defecto oculto, la lealtad que debe presidir las relaciones contractuales obliga al
enajenante a apresurarse a ofrecer al adquirente la rescisión del contrato o la indemnización del perjuicio. Y si no lo hace, la ley le da al adquirente las acciones tendientes a lograr ese resultado. No se trata de un recurso contra la mala fe del enajenante, que conocía los defectos ocultos de la cosa y los calló al adquirente; contra ese evento está ya amparado éste por la acción de nulidad y daños y perjuicios derivados del dolo. Se trata de una garantía que la ley reconoce a todo adquirente a título oneroso para ponerlo a cubierto de sorpresas desagradables y para brindar una mayor seguridad en los negocios jurídicos. Por ello esa garantía es debida inclusive por el enajenante de buena fe, que desconocía los vicios. Técnicamente, se dice que la responsabilidad por vicios redhibitorios que tiene el enajenante frente al adquirente es una RESPONSABILIDAD contractual SIN CULPA. Mientras la evicción compromete el derecho mismo que se ha transmitido, la regulación de los vicios redhibitorios tiene por misión la protección del interés jurídico protegido. Y protege la cosa en su UTILIDAD PRÁCTICA y en su INTEGRIDAD ECONÓMICA. La existencia o no de los vicios o defectos que se atribuyan a las cosas vendidas, así como la diferencia en su calidad, serán determinados por peritos arbitradores, salvo pacto en contrario (art. 476, Cód. de Com.). La palabra redhibitoría proviene de redhibiré, que significa hacer retomar. Con ella se expresa la idea de que el adquirente tiene el derecho de hacer retomar la cosa al enajenante y de exigirle que éste le devuelva el precio. Pero hay que advertir que no siempre el adquirente tiene esa acción para dejar sin efecto el contrato, pues cuando el vicio no es mayormente importante, sólo podrá reclamar la restitución de una parte del precio. Ya dijimos que esta garantía sólo se debe en los contratos a TÍTULO ONEROSO, no en los gratuitos (arts. 2164 y 2165), solución lógica, pues en éstos el beneficiario de la liberalidad no tendría en verdad de qué quejarse. Aunque menos valiosa la cosa de lo que esperaba, de cualquier modo él ha experimentado un acrecentamiento de su patrimonio. En los párrafos que siguen nos ocuparemos de los vicios ocultos en la compraventa, contrato en el cual tienen su más frecuente campo de aplicación. EXCEPCION a la ONEROSIDAD de los VICIOS REDHIBITORIAS Si bien los vicios redhibitorios procede en los contratos onerosos, sin embargo (al igual que en la garantía de evicción), EXISTE EXCEPCIÓNES: Art.2146.- Exceptúanse de la disposición del artículo anterior los casos siguientes: 1 - Cuando el donante ha prometido EXPRESAMENTE la garantía de la donación; 2 - Cuando la donación fue hecha de MALA FE, sabiendo el donante que la cosa era ajena; 3 - Cuando fuere donación con CARGOS; 4 - Cuando la donación fuere remuneratoria; 5 - Cuando la evicción tiene por causa la inejecución de alguna obligación que el donante tomara sobre sí en el acto de la donación. Cuando se habla de la EVICCIÓN entre donante y donatario, estamos frente a una excepción al principio de que “no prospere la garantía en los contratos gratuitos”. Por más que estemos en presencia de un contrato a título gratuito, si las partes han pactado su procedencia (por el hecho de que es un elemento natural y disponible), la garantía procede incluso en los contratos gratuitos. Art.2180.- Lo dispuesto respecto a la ACCIÓN REDHIBITORIA entre comprador y vendedor, es APLICABLE a las adquisiciones por:  por dación en pago,  por contratos innominados,  por remates o adjudicaciones,  cuando no sea en virtud de sentencia,  en las permutas,  en las donaciones,  en los casos en que hay lugar a la evicción y  en las sociedades, dando en tal caso derecho a la disolución de la sociedad, o la exclusión del socio que puso la cosa con vicios redhibitorios.
REQUISITOS (presupuestos): Para que un defecto sea considerado 'vicio redhibitorio' y de lugar a la responsabilidad del enajenante se requiere: 1) El vicio debe ser OCULTO.- ¿Cuándo los defectos deben reputarse ocultos? Es oculto, cuando no se puede advertir a pesar de revisarse la cosa con prudencia y diligencia. La mayoría de la doctrina (borda) entiende que un vicio redhibitorio es OCULTO cuando cualquier HOMBRE MEDIO, utilizando la DILIGENCIA propia que exige este negocio jurídico no pudo advertir la existencia del vicio. Entonces, basta con el cuidado que pone en sus negocios un propietario diligente. De esta manera, el comprador no podrá ampararse en su inhabilidad, impericia o ignorancia, para excusarse de no haber descubierto un vicio que pudo ser advertido por un propietario diligente. En algunos casos, la prudencia impone hacerse asesorar o hacer revisar la cosa por un EXPERTO (Ej: cuando la cosa es de mucho valor o es técnicamente muy compleja).. Sólo en estos casos puede admitirse la afirmación de que el comprador debe adoptar esa precaución. VICIO NO OCULTO ¿Qué es un vicio oculto y un vicio aparente? Al no haber un criterio, el que decide que es un vicio oculto y que es un vicio aparente, es el JUEZ. Es una cuestión sujeta a la libre apreciación judicial. Como principio puede afirmarse que no son ocultos aquellos defectos que podrían descubrirse mediante un examen atento y cuidadoso de la cosa, practicado en la forma usual para ese negocio y para esa mercadería. Algunos han sostenido que sólo tiene el carácter de oculto, los que escapan al estudio hecho por un experto, pues el comprador diligente tiene el deber de hacerse asesorar. Pero como regla general, esta afirmación es insostenible, porque no es razonable exigir a todo el que adquiere una cosa que vaya acompañado de un experto. Esto sería una exigencia excesiva. Es por eso que esta cuestión de vicios aparentes u ocultos es una cuestión de hecho o fáctica y por lo tanto se determina en juicio. La jurisprudencia ha sostenido que NO son vicios redhibitorios: habitaciones con poca ventilación; humedad en las paredes de una casa muy antigua; bajo nivel del terreno en una zona conocida como inundable; etc. Cuando el vicio 'NO ES OCULTO' (vicio aparente) el enajenante no está obligado a responder (art. 2173). 2) EL VICIO deber IMPORTANTE O GRAVE: El vicio debe tener una importancia tal que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera adquirido la cosa o hubiera dado menos por ella (art. 2164). Es decir, debe tratarse de defectos que hagan que la cosa resulte impropia para su destino. Ejemplo: rajaduras y humedad en un edificio a estrenar Se trata de un párrafo poco feliz, que obviamente sólo puede referirse a la hipótesis de que el comprador reclame una resolución del contrato: si sólo reclama la devolución de una parte del precio, basta con demostrar que de haber conocido el vicio hubiera pagado menos. La gravedad del vicio, se vincula con las acciones que la ley pone a disposición del comprador:  si fuera tan importante que la cosa resultare impropia para su destino o indudable que el comprador de conocerlo no la hubiera adquirido, tiene a su disposición dos acciones: la redhibitoria, por la cual puede obtenerse la resolución del contrato, y la quanti minoris, por la que puede exigir una parte del precio proporcional a la desvalorización de la cosa como consecuencia del defecto (art. 2174);  si, por el contrario, no tuviera tal gravedad, sólo podrá ejercer la última. Los defectos poco importantes (INSIGNIFICANTES), aquellos cuyo conocimiento probablemente no hubieran alterado ni siquiera el precio, quedan fuera del concepto de vicios redhibitorios. (Ej. Compra de un chalet de 200.000, que tiene baño con instalación deficiente y cuya reparación cuesta $ 500. 3) EL VICIO debe tener ORIGEN ANTERIOR o CONCOMITANTE a la ADQUISICIÓN de la cosa (art. 2164).
Sólo los vicios que existían al tiempo de la adquisición de la cosa —al momento de la tradición— pueden dar fundamento a una queja del comprador (art. 2164). Si el vicio es POSTERIOR o sobreviniente a la enajenación, NO es un vicio redhibitorio, y deberá soportarlo el adquirente, sea que provenga de la acción del tiempo, de caso fortuito, de culpa de terceros o del mismo adquirente. Basta que ellos se encuentren en germen en aquel momento, aunque todavía no se hayan manifestado. Ejemplo, la aparición de una mancha de humedad con posterioridad a la entrega de la cosa da lugar a la acción redhibitoria si ella es ocasionada por un defecto de la cañería existente al tiempo de la entrega. Esta regla encuentra una EXCEPCIÓN en el artículo 1525 (vicios SOBREVINIENTES en la locación de cosas). Art.1525.- El LOCADOR responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen SOBREVENIDO en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa. Este artículo contradice el principio, pero se justifica porque el contrato de locación es un contrato de EJECUCIÓN CONTINUADA. De esta manera, la ley tutela al adquirente otorgándole la garantía de los vicios redhibitorios. PRUEBA.— El adquirente debe PROBAR que el vicio existía al tiempo de la adquisición; si no lo prueba, se juzga que el vicio sobrevino DESPUÉS (conf. art. 2168). Es una simple consecuencia del principio de que la carga de la prueba corresponde a quien alega el hecho. El juez tiene una amplia facultad de apreciación de la prueba. Bastará con que de las circunstancias del caso y de la naturaleza del defecto resulte indudable o muy probable que el vicio ya existía en ese momento. La prueba pericial tendrá ordinariamente un valor decisivo cuando la fecha de aparición del defecto no ha podido ser categóricamente establecida por otros medios como pueden ser testigos, informes de las oficinas técnicas estatales, etcétera. 4) QUE el ADQUIRENTE NO haya CONOCIDO el vicio al ADQUIRIR la cosa.- este requisito es muy relativo y se evalúa según el caso concreto (es una cuestión de hecho). EFECTOS.- Acciones de que dispone el comprador: derecho de opción. La comprobación de la existencia de un vicio oculto hace nacer dos acciones: la redhibitoria, cuyo objeto es dejar sin efecto el contrato con devolución de la cosa y el precio, y la quanti minoris, por la cual se obtiene una disminución del precio equivalente a la desvalorización de la cosa como consecuencia del vicio, pero manteniéndose en pie el contrato (art. 2174). Desde luego, el adquirente puede siempre demandar el cumplimiento. Cuando el defecto es de una importancia tal (grave) que de haberlo conocido el comprador no hubiera comprado la cosa, la ley le concede el derecho a optar entre las dos acciones (art. 2175). El comprador tiene derecho a optar entre las dos acciones; pero intentada una de ellas, pierde definitivamente el derecho a la otra. Si, en cambio, el vicio no tiene tal importancia y debe normalmente presumirse que su conocimiento no hubiera alterado la determinación del adquirente, éste sólo podrá ejercer la acción quanti minoris. 1) la acción REDHIBITORIA.- Efectos entre las partes y respecto de terceros.— Esta acción está destinada a dejar sin efecto el contrato. Retrotrae las cosas a su ESTADO ANTERIOR. El comprador pondrá a disposición del vendedor la cosa y reclamará la restitución del precio (art. 2174). ¿Qué ocurre si en el lapso que hay entre la venta y el ejercicio de la acción se constituyó derechos reales sobre la cosa? Varias opiniones se han sostenido sobre el punto:  a) Para algunos, la acción redhibitoria importa una resolución propiamente dicha, de tal modo que la cosa vuelve a poder del vendedor libre de todas las cargas reales, que se extinguen ipso iure por efecto de la sen- tencia.
 b) La opinión mayoritaria plantea que NO hay resolución retroactiva del contrato (no borra los derechos y cargas que sea haya constituido sobre la cosa), sino que hay ciertas obligaciones que se imponen a comprador y vendedor que, desde luego, no pueden afectar los derechos de terceros. Esto significa que si el comprador ha constituido derechos reales sobre la cosa (hipotecas, usufructos, servidumbres, etc.), no podrá intentar la acción redhibitoria si no desgrava previamente la cosa. Se impone el deber de DESGRAVAR la cosa, para luego entregarla al vendedor libre de gravámenes. En lo que atañe a las relaciones entre las partes, hay que distinguir según el vendedor sea de buena o mala fe. a) Vendedor de buena fe. El VENDEDOR, en principio, sólo debe la restitución del PRECIO (art. 2174), con sus INTERESES desde el momento en que se realizó el pago. En cambio, el COMPRADOR debe restituir la cosa, con todos los frutos y productos percibidos desde el momento de la entrega. ¿Qué pasa con los costos procesales? Como en este caso estamos hablando de un enajenante de BUENA FE, rige un principio procesal que se llama “COSTAS POR SU ORDEN” en el cual cada parte se hace cargo de los honorarios de su letrado. Hay que tener en cuenta que esta es una responsabilidad sin culpa. b) Vendedor de mala fe. ¿Qué pasa si el enajenante es de MALA FE? Cuando el enajenante es de mala fe (que CONOCÍA o DEBIÓ CONOCER en razón de su arte u OFICIO), no solo puedo reclamar lo que surge de la acción redhibitoria (restitución del precio), sino también a pagar al comprador todos los daños y perjuicios sufridos (art. 2176). Si el vendedor es de MALA FE, puede reclamar las mejoras de lujo (yacusi), además de los daños y perjuicios. 2) la acción ESTIMATORJA (o 'quanti minoris'). Esta acción da derecho a reclamar la devolución de una parte del precio equivalente a la desvalorización de la cosa (art. 2174). Busca achicar el precio de la operación y deja el contrato SUBSISTENTE cuando el comprador decida quedarse con la cosa a pesar del vicio o defecto ¿Cuál será el MONTO DE LA REBAJA o reducción del precio? En principio, puede ocurrir que las PARTES lleguen a un ACUERDO sobre el monto de la reducción del precio. En caso contrario, el monto a rebajar debe ser resuelto por el JUEZ luego de un examen PERICIAL de la cosa. Para hacer la estimación se deben tener en cuenta el costo de los trabajos a realizar para SUBSANAR el vicio o defecto, o el importe de la desvalorización, si el defecto no es subsanable. Como en el caso de la acción redhibitoria, hay que distinguir las hipótesis de buena o mala fe del vendedor. Vendedor de buena fe Si es de BUENA FE, sólo se deberá la restitución de la parte del PRECIO. Para estimarla, habrá que tomar en cuenta el costo de los trabajos que deben realizarse para subsanar el vicio o defecto, o bien el importe de la desvalorización, si aquél no fuera subsanable. Cuando se trate de un defecto no subsanable, ha de apreciarse la desvalorización en función del precio pagado y no del valor real de la cosa. Así, si la cosa vendida en 100, y que vale 120, tiene un vicio que la disminuye en un tercio, el comprador tiene derecho a reclamar 33 y no 40. ¿Qué pasa cuando el defecto NO es GRAVE? En este caso, se dice que por más que el defecto no la torne impropia para su destino, el adquirente tiene la acción por CUANTI MINORIS. Más allá de que sea una acción alternativa ante la redhibitoria, aún cuando el vicio no sea grave (que es una característica de los vicios) procede igual. Vendedor de mala fe
La doctrina se pregunta ¿El comprador que ejerce la acción quanti minoris tiene también derecho a reclamar daños y perjuicios? El CÓDIGO civil NO dice NADA al respecto. En este caso, la mayoría de la doctrina entiende que NO PROCEDE. Esto debido a que si el adquirente ejerce una acción para reajustar el precio y el enajenante procede a reajustar, el daño está siendo reparado. Es decir, el perjuicio que tenía el adquirente es subsanado por el reajuste. Si hay reajuste, no hay daño. De esta manera, la jurisprudencia ha entendido que la acción de daños y perjuicios, solamente procede en el caso de acción redhibitoria. De un lado opuesto, Borda entiende que si el adquirente prueba la mala fe del enajenante, procede el reclamo por los daños y perjuicios. ¿Qué TIPO de RESPONSABILIDAD hay? Hay que tener en cuenta que esta es una RESPONSABILIDAD de TIPO OBJETIVA. En los factores de atribución subjetiva es un presupuesto que mira al autor del hecho, pero no mira a la víctima. En cambio en la objetiva, tiene en MIRA a la VÍCTIMA. De esta manera, decimos que es un factor de atribución de tipo objetivo, porque NO importa el factor subjetivo del vendedor. No importa si el enajenante conocía o no el vicio. Lo que importa es que el vicio sea oculto, que sea existente al momento de celebrar el acto, que sea oneroso, importante y que no sea conocido por el comprador. El legislador desprecia el factor subjetivo del enajenante, pero si conocía el vicio es de MALA FE y por lo tanto debe pagar los daños y perjuicios. OPCIONES.- Estas dos acciones (redhibitoria y cuanti minoris) no procede en todos los contratos. El adquirente no tiene la opción de ejercer una u otra acción en cualquier contrato. La posibilidad de ejercer la opción de ejercer una u otra acción solo, se puede hacer en la COMPRAVENTA. Pero ejercida una, no se puede ejercer la otra (se excluyen). Art.2172.- Entre adquirentes y enajenantes que NO son compradores y vendedores, el vicio redhibitorio de la cosa adquirida sólo da derecho a la acción redhibitoria, pero no a la acción para pedir que se baje de lo dado el menor valor de la cosa. Si el DEFECTO de la cosa es GRAVE, el adquirente puede optar entre ejercer la acción redhibitoria o la 'quanti minoris'. Intentada una de las acciones, ya no puede posteriormente intentar la otra (conf. art. 2175). Si el defecto NO es GRAVE, sólo podrá intentar la acción 'quanti minoris'. Clausulas que MODIFICAN DE LA GARANTÍA.- Principio general.— Las partes pueden restringir, ampliar o renunciar a la garantía por vicios redhibitorios (art. 2166). Es un principio similar al que rige respecto de la evicción y se funda en iguales motivos: la garantía no es de orden público y nada obsta a que las partes modifiquen su responsabilidad y aun la supriman. La RENUNCIA a la garantía puede ser inclusive tácita cuando el comprador deja transcurrir el tiempo de la prescripción sin intentar la demanda. Sin embargo, las cláusulas de renuncia o disminución de la garantía carecerán de validez cuando el vendedor conocía el vicio y no lo declaró al comprador (arts. 2166 y 2169). En tal caso habría dolo y no podría admitirse la validez de tales cláusulas sin amparar una conducta contraria a la lealtad. La RESTRICCIÓN o disminución de la garantía, tiene lugar -por ejemplo- cuando las partes establecen que la garantía estará limitada sólo a determinados defectos de la cosa.
La renuncia o la restricción, carecen de valor cuando el vendedor conocía el vicio de la cosa y no lo declaró al comprador (arts. 2166 in fine y 2169). La AMPLIACIÓN, consiste en agravar o aumentar las obligaciones que surgen de la garantía. Ej: se conviene que vendedor responde por cualquier vicio de la cosa, aunque no sea grave y aunque no se trate realmente de un vicio redhibitorio. Según el artículo 2167, pueden también por el contrato hacerse vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son, cuando el enajenante garantizase la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa supuesta por el adquirente. Esta garantía tiene lugar aunque no se exprese, cuando el enajenante afirmó positivamente en el contrato, que la cosa estaba exenta de defectos, o que tenía ciertas calidades, aunque al adquirente le fuese fácil conocer el defecto o la falta de la calidad. Esto ha dado a discusiones doctrinarias. ¿Hay una diferencia esencial entre vicios redhibitorios propiamente dichos y cualidades ocultas prometidas por el vendedor? Considerando el problema desde este punto de vista filosófico, no es difícil establecer esta diferencia:  vicio redhibitorio es un defecto del que normalmente carecen las cosas de esa especie y cualidad; el comprador tiene derecho a esperar que la cosa que compra estará libre de él, pues eso es lo normal.  Defecto de cualidad prometida no constituye en cambio una anomalía natural, sino la falta de una cierta cualidad que diferencia esas cosas de las demás de su especie y que por ello, por no ser común en las demás, ha debido ser garantizada en el contrato. Si se vende un automóvil nuevo que no da más de 50 kilómetros por hora, tiene un vicio redhibitorio, porque es normal que dé 100 o 120 kilómetros; si, en cambio, se promete que da 200, como ésta no es una cualidad normal, se trata de un defecto de cualidad prometida. Esta distinción no se justifica debido a que tienen el mismo régimen legal aplicable. En ambos casos, lo que está en juego es una condición o cualidad de la cosa que el comprador tiene derecho a esperar conforme a la buena fe, sea porque normalmente la cosa vendida la tiene, sea porque el contrato lo ha asegurado. Pero es necesario advertir que debe tratarse de cualidades ocultas; si en cambio, se tratare de cualidades aparentes prometidas en el contrato y la cosa entregada no se ajustare a ellas, la situación legal de las partes está regida por los principios generales relativos al incumplimiento de las obligaciones: el comprador podrá negarse a recibir la cosa, oponer la exceptio non adimpleti contractas y, finalmente, reclamar todos los daños y perjuicios derivados de la falta de la cualidad prometida, sin que el vendedor pueda eximirse de esta responsabilidad alegando buena fe o ignorancia del defecto. CESACIÓN DE LA GARANTÍA El enajenante no debe la garantía (eximentes):  1) si el ADQUIRENTE conocía el vicio; o debía conocerlo por su profesión u oficio (art. 2170);  2) si el adquirente ha RENUNCIADO a ella, SALVO que exista DOLO del enajenante (conf. art. 2166 in fine y 2169);  3) si la cosa fue ADQUIRIDA en REMATE o ADJUDICACIÓN JUDICIAL (art. 2171). VENTA DE VARIAS COSAS CONJUNTAMENTE. - Cuando se venden varias cosas conjuntamente, la regla es que el vicio redhibitorio de una de ellas sólo da acción redhibitoria para esa cosa, pero no para las restantes (conf. art. 2177). PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES.- En el cod. civil, la acción redhibitoria y la acción 'quanti minoris' prescriben a los 3 MESES (art. 4041). Es la acción más CORTA del c. civil. ¿Por qué es tan corta? Es corta porque se cuenta desde que el VICIO fue DESCUBIERTO o se hizo VISIBLE.
¿Desde cuándo empieza a contarse la prescripción?  El plazo comienza a correr desde que el vicio FUE DESCUBIERTO o se hizo visible. En el Cód. de Comercio: si se entrega a bulto cerrado, el plazo de prescripción es de 3 DÍAS. Si es por vicios ocultos propiamente dicho es de 6 MESES, contados desde la entrega de la cosa (art. 473). En la Ley de defensa del consumidor: el plazo de prescripción es de 3 AÑOS. Los vicios redhibitorios tienen tres legislaciones distintas con tres plazos distintas (código civil, comercio y la ley de defensa del consumidor). Es muy importante esto porque por ejemplo todas las acciones por la LDC son gratuitas. Es decir que si yo meto una denuncia por la LDC no pago ningún impuesto de justicia y eso es favorable para el cliente. ----------------------------------------------------------Kehs------------------------------------------------------------- Los vicios redhibitorios en el CÓDIGO DE COMERCIO Principio de absorción Si una de las partes es comerciante es un acto de comercio. Es decir que si interviene una sociedad, se aplica el c. de comercio. Si el acto es comercial, se aplica el c. de comercio. Los vicios redhibitorios en el código civil y en la LEY DE DEFENSA AL CONSUMIDOR La LDC DIVIDE dos cosas que son totalmente distintas: GARANTÍA. ARTICULO 11. — Garantías. Cuando se comercialicen cosas MUEBLES no consumibles conforme lo establece el artículo 2325 del Código Civil, el consumidor y los sucesivos adquirentes gozarán de garantía legal por los defectos o VICIOS de CUALQUIER ÍNDOLE, AUNQUE hayan sido OSTENSIBLES o MANIFIESTOS al TIEMPO DEL CONTRATO, cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y lo entregado, o su correcto funcionamiento. Mientras el código civil EXCLUYE los casos de VICIOS APARENTES, la LDC los CONTEMPLA y protege de los vicios o defectos de cualquier índole. El c. civil NO CUBRE los vicios aparentes, SALVO que haya MALA FE del adquirente o hay una RESERVA. La garantía legal tendrá vigencia por TRES (3) meses cuando se trate de bienes muebles usados y por SEIS (6) meses en los demás casos a partir de la entrega, pudiendo las partes convenir un plazo mayor. En caso de que la cosa deba trasladarse a fábrica o taller habilitado el transporte será realizado por el responsable de la garantía, y serán a su cargo los gastos de flete y seguros y cualquier otro que deba realizarse para la ejecución del mismo. Responsabilidad por vicios redhibitorios ARTICULO 18. — Vicios Redhibitorios. La aplicación de las disposiciones precedentes (se refiere a la Garantía del art. 11 anterior), no obsta a la subsistencia de la garantía legal por vicios redhibitorios. En caso de vicio redhibitorio: a) A instancia del consumidor se aplicará de PLENO DERECHO el artículo 2176 del Código Civil; b) El artículo 2170 del Código Civil no podrá ser opuesto al consumidor. Es decir que si NO reclamó por la GARANTÍA del PRODUCTO, el adquirente tiene de todas formas, la garantía por los vicios redhibitorios. El inciso a) remite al Art.2176.- Si el vendedor CONOCE o DEBÍA CONOCER, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de los artículos anteriores, el derecho a ser indemnizado de los DAÑOS Y PERJUICIOS sufridos, si optare por la rescisión del contrato.
Este artículo habla de la PROFESIONALIDAD del ENAJENANTE. No es lo mismo que el auto lo venda un concesionario, a que lo venda un particular. Lo que nos dice la LDC es que el enajenante es siempre o su presume que es profesional. La PRUEBA de su profesionalidad no está a cargo del adquirente, sino que se aplica de PLENO DERECHO. De esta manera, en este supuesto, el art. 18 viene a QUITARLE LA CARGA PROBATORIA al adquirente. El vicio no debe haber sido conocido por el vendedor. En esto hay que hacer una aclaración. Si es OCULTO, la garantía por vicios redhibitorios procede. Pero SI CONOCÍA o DEBÍA CONOCERLO en razón de su arte u OFICIO, también paga los DAÑOS Y PERJUICIOS. El inciso b) remite al Art.2170.- El ENAJENANTE está también LIBRE de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio. En el c. civil, si el ENAJENANTE probaba que el que adquiría el auto era un profesional en la materia (concesionaria), no podía invocar un vicio y pedir cualquiera de las acciones. Es decir, bastaba con probar la PROFESIONALIDAD del ADQUIRENTE para quedar eximido de responsabilidad. De esta manera se exoneraba de responsabilidad al enajenante cuando el comprador era un “TORPE”. En la LDC (en las relaciones de consumo) y por disposición del art. 18, la eximición de responsabilidad del art. 2170 queda EXPRESAMENTE EXCLUIDO. Para la ley, el ENAJENANTE es SIEMPRE PROFESIONAL y SIEMPRE RESPONDE. Y el adquirente es siempre un lego (protege al comprador “torpe”). Por más que el enajenante pruebe la profesionalidad del adquirente, no lo exime de responsabilidad por los vicios redhibitorios. La LDC modifica el código civil en dos aspectos: el consumidor no solo tiene derecho a resolución del contrato y a la disminución del precio, sino que también tiene derecho a la reparación plena (incluido los daños y perjuicios). Y la tiene en todos los casos, lo cual equivale a presumir la mala fe del enajenante. Esto porque, si en todos los casos le da la acción de los daños y perjuicios, significa que la ley esta presumiendo la mala fe del vendedor. ¿Cuál es la diferencia entre GARANTIA y VICIOS REDHIBITORIOS? La diferencia es que el GARANTE puede ser un TERCERO, mientras que la acción redhibitoria o la cuanti minoris, solamente se puede ejercer ENTRE las PARTES. La garantía afecta a toda la CADENA DE PRODUCCIÓN, mientras que la acción por vicios afecta solamente al VENDEDOR. TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN Concepto y origen histórico.— Muchas veces, después de celebrado un contrato se produce una alteración profunda en las circunstancias (principalmente las de orden económico) existentes en el momento de la celebración, por ejemplo una guerra, una profunda e imprevisible crisis, etcétera. No es totalmente imposible cumplir, pero el cumplimiento se hace sumamente gravoso y quizás origine la ruina del deudor. Es de toda evidencia la justicia de reajustar las cláusulas del contrato y, en ciertos casos, de considerarlo insubsistente. Es esto lo que en derecho moderno se llama teoría de la imprevisión. Su origen es la llamada cláusula rebus sic stantibus, conocida ya en el derecho romano. Esta cláusula significa que los contratos se entienden concluidos bajo la condición tácita de que subsistirán las condiciones bajo las cuales se contrató y que, cuando ello no ocurre y se produce una transformación de tales circunstancias, los jueces están autorizados a revisar el contrato. La doctrina de la imprevisión—o de la lesión sobreviniente— modifica el rigor del principio pacta sunt servanda, pues lo condiciona a que rebus sic stantibus, o sea, a que las cosas permanezcan de igual modo. En el derecho moderno, la teoría de la imprevisión tiene una aceptación cada vez más amplia. Por las profundas alteraciones provocadas en la economía mundial por las últimas guerras y fenómenos de la inflación, los jueces fueron autorizados a revisar todos los contratos de tracto sucesivo y reducir las obligaciones del deudor al límite
indicado por la buena fe. Los jueces quedaron así convertidos en árbitros de las obligaciones contractuales. Na- turalmente, esta solución sólo es admisible en épocas de un verdadero derrumbe de la economía; pero sin llegar a tales extremos, pueden producirse cambios profundos que hagan justa la intervención judicial para reducir las prestaciones que, en razón de las nuevas circunstancias, resulten a todas luces excesivas. Es necesario que el cambio de circunstancias sea además imprevisible en su existencia e intensidad. Así, por ejemplo, si durante un período de inflación, uno de los contratantes asume obligaciones que en el momento de cumplir le resultan más onerosas de lo que eran cuando contrató, no podrá eximirse de sus compromisos si la inflación siguió su curso normal y previsible. Como antes de 1968 había consenso favorable a la doctrina de la imprevisión, el artículo 1198 (ley 17.711), dispone: "En los contratos bilaterales conmutativos y en los unilaterales onerosos y conmutativos de ejecución diferida o continuada, si la prestación a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la resolución del contrato. El mismo principio se aplicará a los contratos aleatorios cuando la excesiva onerosidad se produzca por causas extrañas al riesgo propio del contrato. En los contratos de ejecución continuada la resolución no alcanzará a los efectos ya cumplidos. No procederá la resolución, si el perjudicado hubiese obrado con culpa o estuviese en mora. La otra parte podrá im-pedir la resolución ofreciendo mejorar equitativamente los efectos del contrato". 11. Fundamento. La posibilidad de desligarse, tiene su fundamento en la teoría de las bases del negocio jurídico (ver supra, núm.7) ALTERINI. El parentesco entre la buena fe y la teoría de la imprevisión —que no es sólo conceptual, sino también normativo, pues ambos son regulados en el mismo artículo 1198 del Código Civil— conduce a pensar que tal es el fundamento de dicha teoría. Las partes tratan de exteriorizar de la forma más clara posible, aquello que puede dar lugar a posibles discusiones. Pero ocurre que, por más que tomen las máximas precauciones, es imposible que expresen todo lo que han tenido en cuenta al contratar. Por eso, las partes dan algunas circunstancias por PRESUPUESTAS (ej. la equivalencia de las contraprestaciones en los contratos bilaterales), y por eso no las incluyen expresamente. Si llega a faltar ese presupuesto que integra la voluntad contractual el acto celebrado pierde eficacia, y las obligaciones que nacen de él dejan de existir por carecer de causa. Por otra parte, sí los contratantes hubieran pensado en la circunstancia imprevisible (por ejemplo, una grave deflación que torne inequivalentes las prestaciones pactadas), la habrían puesto como condición para disolver el contrato. 12. Comparaciones. La teoría de la imprevisión tiene afinidades con el caso fortuito y con la lesión. a) Con el caso fortuito. Si bien es cierto que el caso fortuito y la imprevisión tienen caracteres comunes (supra, núm. 9), difieren en cuanto a que:  1. El primero implica la imposibilidad de pago y, en cambio, en la segunda el pago se torna dificultoso, pero no imposible;  2. En aquél existe una imposibilidad jurídica de cumplir y, por lo contrario, en ésta la imposibilidad es económica;  3. El caso fortuito se aplica en los ámbitos contractual y extracontractual, en tanto la imprevisión sólo juega en el campo contractual, y en determinados supuestos;  4. El caso fortuito es anterior al cumplimiento, mientras la excesiva onerosidad puede surgir antes o después de satisfecha la prestación (LÓPEZ DE ZAVALÍA). b) Con la lesión. En la imprevisión y en la lesión el deudor sufre un perjuicio patrimonial desmesurado e inicuo. Pero:  1. En la imprevisión el perjuicio se produce al tiempo de cumplimiento —hay lesión sobreviniente—, y por circunstancias extrañas al comportamiento de las partes; en cambio, en la lesión, el perjuicio sucede al ser celebrado el acto jurídico, y como consecuencia del aprovechamiento por una de las partes de la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra;
 2. Además, la lesión trae aparejada la anulación del acto jurídico, y la imprevisión, la rescisión del contrato, que no incide sobre los efectos ya cumplidos, el cual incluso puede seguir subsistiendo en caso de que se restablezca el equilibrio que se había roto. CONDICIONES DE APLICACIÓN. Para que sea posible aplicar la teoría de la imprevisión es necesario: a) Que se trate de contratos bilaterales conmutativos o de contratos unilaterales onerosos y conmutativos (art. 1198). b) los contratos aleatorios. En principio, los contratos aleatorios no son atacables por vía de imprevisión, mientras la onerosidad sobreviniente sea la consecuencia del alea asumida; pero si ella es ajena a dicha alea, la teoría de la imprevisión es aplicable. Ejemplo; el que promete renta vitalicia a una persona de 60 años, calcula que si la persona vive menos de 80 años saldrá beneficiada; si vive más, se perjudicará, pero está dentro del alea calculada. La teoría de la imprevisión es inaplicable. Pero supongamos que al poco tiempo de suscribirse el contrato se desata un proceso inflacionario grave e imprevisible. La renta queda reducida a una prestación insignificante. Esto escapa ya al alea propia del contrato y puede dar lugar a la aplicación de la teoría de la imprevisión. b) Que se trate de contratos de ejecución diferida o continuada (por ej., una compraventa a plazos, un contrato de locación). No se concibe en cambio, en los contratos instantáneos (por ej., la compraventa al contado) o de breve plazo. c) Que la prestación a cargo de una de las partes se torne excesivamente onerosa. Sería más apropiado decir: que se produzcauna alteración grave del equilibrio normal de las prestaciones. d) Que la alteración se haya producido como consecuencia de acontecimientos graves e imprevisibles, tal como puede ser una guerra, una grave crisis económica. Un hecho fortuito (que torna excesivamente onerosidad la prestación), debe reunir caracteres semejantes a los del caso fortuito: imprevisibüidad, irresistibilidad, extraneidad, actualidad y sobreviniencia. La inflación puede o no dar lugar a la aplicación de la teoría, según las circunstancias. Si un contrato se celebra durante un período de inflación y ésta sigue su curso normal, con una curva más o menos constante, los contratantes no pueden luego quejarse de que se ha producido un desequilibrio en sus prestaciones, porque esa inflación no era imprevisible. Pero si luego de celebrado el contrato, el proceso inflacionario se agrava en forma extraordinaria e imprevisible, la teoría es aplicable. e) Aunque nuestra ley no lo dice, debe tratarse de acontecimientos de carácter general o social; las situaciones o acontecimientos de carácter personal no afectan el contrato, a menos que constituyan un caso de fuerza mayor que impida el cumplimiento. f) Por último, es necesario que el perjudicado no hubiese obrado con culpa o no estuviese en mora. En efecto, cuando el deudor no hubiera cometido perjuicio alguno cumpliendo lealmente y en término sus obligaciones, no puede luego pretender ampararse en la teoría de la imprevisión para evitar un perjuicio que sólo resulta de la falta de cumplimiento oportuno que le es imputable. Casos en que no se aplica. a) Contratos gratuitos. Seria incongruente tratar con mayor rigor a quien hace una liberalidad, frente a quien obtiene una contraprestación a cambio de la prestación a su cargo. Por eso, el art. 1198, requiere expresamente que los contratos unilaterales sean onerosos, excluyendo por lo tanto; al mandato sin remuneración (art. 1869), a la fianza (art. 1986), al depósito gratuito (art. 2182), al mutuo sin interés (art.2240), al comodato (art. 2255), a la renta periódica o vitalicia gratuita (art. 1810). b) Contratos onerosos de ejecución inmediata o de ejecución única. c) Asunción de la excesiva onerosidad. El deudor puede renunciar anticipadamente al derecho de invocar la imprevisión para rescindir el contrato que ha celebrado, en el supuesto de que, por causas fortuitas, su cumplimiento se hubiera tornado muy oneroso; ello es factible por cuanto se trataría de una asunción del evento fortuito que dificulta el pago de la obligación, lo cual no está prohibido por ley.
d) Mora del deudor. "No procederá la resolución si el perjudicado hubiese obrado con culpa o estuviese en mora" (art. 1198, 4to). En tal situación falla el requisito de extraneidad a que nos hemos referido. Como la mora supone imputabilidad, "si el retardo en el cumplimiento se hubiese originado en la excesiva onerosidad ya sobrevenida, no puede afirmarse que sea imputable ni que, por ende, exista mora" (LÓPEZ DE ZAVALÍA). Ahora bien. ¿Qué sucede cuando la mora del deudor es irrelevante? Conforme a los principios generales, el moroso no puede invocar el caso fortuito cuando está en mora, es decir, cuando la mora ha sido causa de que el caso fortuito haya impedido la prestación; pero si la mora es irrelevante, esto es, si aún sin promediar mora hubiera existido igualmente imposibilidad de cumplir, el deudor queda liberado (art. 892, Cód. Civ.).Si extrapolamos estas nociones a la doctrina de la imprevisión, hemos de concluir que el deudor moroso tiene derecho a invocarla cuando su mora ha sido irrelevante para la excesiva onerosidad. Esto es sumamente significativo en cuanto a la incidencia de la depreciación monetaria. Supónganse el caso de un vendedor que está en mora con respecto a su obligación de escriturar, y que sin embargo se prevale de la teoría de la imprevisión porque el precio resulta irrisorio en virtud de una hiperinflación. En tal situación, la mora en escriturar no es causa del envilecimiento del precio, en el sentido de que, de cualquier manera, y aun estando el dinero "en poder del acreedor" (art. 892, cit.), tal envilecimiento se habría producido. Desde que, según jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, el incremento del monto nominal de la prestación dineraria "no hace la deuda más onerosa que en su origen", pues "no existe modificación de la obligación sino determinación del quantum en que ella se traduce", va de suyo que, por un lado, el reajuste del precio no incide como un sacrificio económico mayor para el deudor y, por otro, su mantenimiento en los montos nominales hace que la contraprestación —que nació, por hipótesis, equivalente— sea actualmente de excesiva onerosidad para el vendedor obligado a entregar la cosa. (La mora sería relevante, en cambio, en este ejemplo:un importador vende a precio fijo, con entrega diferida, mercaderías ex-tranjeras; queda en mora en la obligación de entregarlas, y en tal situa-ción incide en el costo u n nuevo y gravoso impuesto a la importación.Aquí la mora es causa de la excesiva onerosidad que significa para elvendedor entregar la mercadería a un precio que fue fijado sin conside-rar en el costo el impuesto sobreviniente, por lo cual no tiene derecho ainvocar la doctrina de la imprevisión). 16. Efectos de la doctrina de la imprevisión. Examinaremos los siguientes aspectos: a) Extinción del contrato. Literalmente, el art. 1198, autoriza a la parte perjudicada a "demandar la resolución del contrato" (técnicamente es rescisión). El demandado por rescisión puede, a su vez, reconvenir por incumplimiento. b) Restituciones. El aniquilamiento del contrato obliga a restituir lo recibido en razón de él (art. 1200), quedando eximido el demandado de cumplir su propia prestación. LÓPEZ DE ZAVALÍA explica que el demandado no está obligado a restituir lo que ha consumido, y que debe devolver lo recibido en el estado en que se encuentra al tiempo de la notificación de la demanda: "el actor sólo podrá reclamar daños y perjuicios en razón de los que experimentara después de notificada la demanda". Pero, para que la demanda sea procedente, el actor debe encontrarse "en condiciones de devolver lo recibido" (autor citado). c) Efectos para lo futuro. La rescisión del contrato "no alcanzará a los efectos ya cumplidos" (art. 1198, 3er. párr.), lo cual significa que opera para el futuro. Pero se ha observado que tal fraccionamiento depende de la divisibilidad de las prestaciones continuadas, y de que en cada etapa se haya mantenido equilibrio entre las contraprestaciones realizadas. En los contratos de ejecución continuada, la resolución no alcanzará a los contratos ya cumplidos. Por ejemplo, si se trata de una locación, resuelto el contrato ni el propietario ni el inquilino pueden reclamarse, nada por lo que ya quedó cumplido antes de la sentencia que declaró resuelto el contrato (goce de la cosa y pago del precio). d) Suspensión de los efectos del contrato. La demanda por rescisión produce la suspensión de los efectos del contrato. En caso de ser decretada por el juez, "la sentencia remontará sus efectos a la fecha de iniciación de la demanda" (LLAMBÍAS). e) Revisión del contrato. La parte no perjudicada por la excesiva onerosidad "podrá impedir la resolución ofreciendo mejorar equitativamente los efectos del contrato" (art. 1198, 3er. párr); el ofrecimiento debe ser formulado al contestar la demanda.
f) ¿Tiene derecho la parte perjudicada a demandar por revisión? El art. 1198 sólo da a la víctima el derecho de demandar por rescisión; y la revisión puede ser ofrecida por la contraparte (demandado). A partir de esto, se ha sostenido que la parte perjudicada carecería de acción para reclamar directamente la revisión del contrato. Pero la doctrina y la jurisprudencia dominantes le conceden esa facultad, es decir, la parte perjudicada tendría derecho a plantear acción judicial tendiente a obtener la revisión del contrato y no su rescisión. Es la solución razonable. Quien puede lo más, puede lo menos. Si la parte perjudicada por la alteración de las circunstancias puede pedir la resolución del contrato, con tanta mayor razón puede pedir sólo la modificación de las cláusulas que han devenido injustas.

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Garantía de evicción en contratos onerosos: concepto, requisitos y alcance

  • 1. UNIDAD 11 EFECTOS PARTICULARES DE LOS CONTRATOS ONEROSOS OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO EVICCION y GARANTÍA DE EVICCION. (Irastorsa) Quien transmite una cosa por título oneroso está obligado a garantizar la legitimidad del derecho que trasmite; debe asegurar al adquirente que su título es bueno y que nadie podrá perturbarlo con mejor derecho. Cuando ADQUIRIMOS algo a título ONEROSO, el TRANSMITENTE (ej: vendedor, cedente, locador, etc) debe garantizarnos que no sufriremos evicción, es decir, que ningún tercero nos hará reclamos judiciales que nos priven de lo que hemos adquirido, y que si ello ocurriera se nos indemnizarán los daños y perjuicios. Esta garantía, implícita en los contratos onerosos, se denomina 'garantía de evicción'. Ej: compro un departamento y aparece un tercero que me reclama judicialmente la restitución del inmueble alegando que él es el propietario. Si me quitan el departamento haré valer la 'garantía de evicción' contra el vendedor para que me indemnice los daños y perjuicios ocasionados. La garantía de evicción, garantiza contra VICIOS JURÍDICOS que puede tener el título que se transmite. CONCEPTO: ART. 2091: "Habrá EVICCIÓN, en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquirente por título oneroso fue PRIVADO en todo o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce o posesión de la cosa...". En síntesis, la evicción consiste en una turbación, privación o pérdida que sufre el adquirente en el derecho que se le ha transmitido. ES UNA CLAUSULA NATURAL DE LOS CONTRATOS Está previsto en la ley supletoria, independientemente de que las partes la hayan pactado o no. Las partes pueden modificarla, pero la doctrina dice que esa modificación o supresión es de interpretación RESTRINGIDA. PLENO DERECHO: la garantía de evicción funciona de PLENO DERECHO, sin necesidad de convenio alguno de las partes (CLAUSULA NATURAL). Sin embargo, las partes pueden modificar sus efectos y aun revocarlos (pues NO es una institución de orden público). Art. 2.097. La responsabilidad que trae la evicción tiene lugar, aunque en los actos en que se trasmiten los derechos, no hubiere convención alguna sobre ella. La garantía procede por 'hechos de TERCEROS' y también por 'hechos del ENAJENANTE', pues éste debe abstenerse de realizar cualquier acto que pueda significar una turbación para el adquirente. REQUISITOS -Para que funcione esta garantía es indispensable que se reúnan los siguientes recaudos:  a) que se trate de una turbación de derecho, de la cual resulte una pérdida total o parcial de la propiedad o posesión;  b) que el tercero invoque un título anterior o contemporáneo a la adquisición. 1) Que se trate de una turbación 'de DERECHO'. Es decir, fundada en una causa jurídica (ej: que le entablen una demanda, que le opongan una excepción, etc,); el enajenante no garantiza jamás contra las turbaciones de hecho de los terceros (art. 2091). Contra ellas, el adquirente tiene a su disposición remedios policiales y judiciales (interdictos, querellas criminales); pero el enajenante no puede asumir el papel de defensor del nuevo propietario contra las agresiones de hecho de que sea víctima. ¿Qué es la turbación de derecho?
  • 2. La turbación de derecho queda típicamente configurada por toda pretensión, excepción o defensa deducida en juicio por un tercero y que de prosperar determinaría la pérdida total o parcial del derecho adquirido; excepcionalmente, se admite evicción sin sentencia ni procedimiento judicial. Esta turbación de derecho, debe tener ENTIDAD. El simple temor de sufrir el reclamo de un tercero, por fundado que sea, no da origen a la evicción. La turbación puede fundarse en un derecho real (propiedad, condominio, usufructo, servidumbre, uso o habitación, hipoteca, prenda) o personal (arrendamiento) que pretenda un tercero sobre la cosa. El vendedor no garantiza contra turbaciones 'DE HECHO' (turbaciones materiales de terceros que no invocan derechos sobre la cosa). Ej: si compré una casa, y un tercero me rompe un vidrio o se me mete como intruso, no puedo invocar la garantía de evicción contra el vendedor, debo defenderme yo mismo haciendo la denuncia o iniciando juicio contra el tercero por daños, por desalojo, etc. El Código enumera algunas hipótesis en que la procedencia de la evicción podría aparecer DUDOSA, estableciendo que hay lugar a ella en los siguientes casos: 1) Cuando la persona a la cual se transmita un derecho, lo hubiera adquirido realmente por un título distinto de aquel acto de enajenación; en tal caso, aunque no haya decisión judicial, el comprador tendrá derecho a la evicción que se concede al que fuese vencido (art. 2092). Es natural que si el comprador resulta dueño de la cosa, no en virtud del contrato de compraventa sino por otro título (por ej-, por haber heredado la cosa de su verdadero dueño) tenga derecho a reclamar la devolución del precio, así como los restantes daños sufridos, puesto que en definitiva, el vendedor no le ha transmitido ningún derecho. Sin embargo, no habrá lugar al reclamo de la garantía cuando el comprador adquirió posteriormente la cosa por usucapión; pues aun dando por sentado que el vendedor no tenía derecho a transmitirle legítimamente la propiedad, en cambio le transmitió la posesión, sin la cual no hubiera podido usucapir; es decir, que la venta le ha permitido adquirir un derecho de dominio que de lo contrario no hubiera llegado nunca a obtener. -Pero no habrá lugar a evicción, dice el art. 2091, en razón de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación. Es natural que estas limitaciones del derecho de propiedad no den lugar a reclamo del comprador, porque si eran notorias y, no obstante serlo, compró sin formular ninguna observación, es obvio que aceptaba la cosa en su estado aparente; y no cabe duda, además, de que esa limitación del derecho de propiedad ha debido ser tomada en cuenta al fijar el precio. El comprador no tiene, por tanto, de qué quejarse. Ámbito de aplicación. La garantía de evicción se hace valer en juicio. Es decir que la turbación de derecho no solo es aquel que se funda en una causa jurídica, sino que además es una excepción, pretensión o defensa procesal (se hace valer en juicio). El artículo 2091 dice que para que haya evicción es necesario que la turbación de derecho emane de una sentencia judicial. Este requisito de la sentencia parecía prudente para evitar que el enajenante pudiera ser llamado a cada paso a defender los derechos del adquirente ante una simple amenaza o peligro de turbación de su derecho. Pero, no puede hacerse de ella un requisito sine qua non, cualquiera que sea la evidencia del derecho invocado por el tercero. Es necesario que se haga valer en juicio. 2) Que la turbación tenga una CAUSA ANTERIOR o CONTEMPORÁNEA a la adquisición. -El adquirente solo puede invocar la garantía de evicción, cuando el tercero que pretenda un derecho sobre la cosa, ostente un titulo anterior o contemporáneo a la adquisición. -¿Por qué? Porque el enajenante, solamente va a garantizar la bondad del derecho que él ha transmitido; pero NO ASEGURA al adquirente contra la eventualidad de que alguien con posteridad adquiera un derecho mejor, como ocurriría en el caso de la prescripción (adquisiciones futuras). Un ejemplo de ello sería la usucapión posterior. Es decir que se funda en la máxima de primero en el tiempo primero en el derecho. Los casos más frecuentes y típicos son el de la reivindicación de la cosa por un tercero, en cuyo supuesto el adquirente tendrá derecho a reclamar la garantía de evicción y a ejercer las acciones derivadas de la venta de cosa ajena. Otro caso frecuente es el del acreedor hipotecario o prendario del vendedor que hace ejecución de la cosa
  • 3. por falta de pago. Ej: compro un inmueble y se presenta a ejecutar el bien un acreedor hipotecario anterior que yo desconocía; la causa es anterior y puedo invocar la garantía de evicción. Si la causa es posterior a la venta no se puede invocar la garantía. Ej.: adquiero un inmueble, y meses después me lo expropian total o parcialmente. ¿Qué pasa en la venta de inmuebles que, al tiempo de celebrarse el contrato, están en posesión de un tercero, quien al cabo de algunos años los adquiere por usucapión haciendo valer el tiempo de posesión anterior y posterior a la venta?  “cuando el derecho que ha causado la evicción es adquirido posteriormente a la transmisión de la cosa, pero cuyo origen era anterior, los jueces están autorizados para apreciar todas las circunstancias, y resolver la cuestión (art. 2095). Borda dice que aquí se ha dado un amplio campo de acción al arbitrio judicial. Y plantea que en principio, el comprador no tendrá derecho a citar de evicción al vendedor, pues si la usucapión se ha cumplido, ha sido por su negligencia, ya que pudiendo evitar que aquélla se operara, no lo ha hecho y no es admisible que esa negligencia se haga pesar sobre el vendedor; sólo debe exceptuarse la hipótesis de que la venta haya sido tan próxima al instante de la adquisición por prescripción, que el comprador no haya tenido ocasión de conocerla o interrumpirla. EVICCIÓN SIN SENTENCIA Hay evicción sin sentencia que se puede dar en un caso en donde el derecho del tercero es tan indiscutido que el adquirente prefiere hacer abandono de la cosa a favor del tercero que tiene un mejor derecho, y que no tiene sentido discutirlo en un pleito. LEGITIMACIÓN Quiénes tienen la acción de evicción y contra quiénes.— Titular de la acción de evicción es el adquirente y sus sucesores universales, quienes pueden ejercerla contra el vendedor y sus sucesores universales, no así entre los legatarios particulares, que sólo responden en caso de que la sucesión sea insolvente (arts. 3796 y 3797). Pero la evicción puede ser también invocada por los sucesores singulares del adquirente en el dominio de la cosa enajenada. Los actuales adquirentes pueden dirigir su acción ya sea contra el anterior vendedor, ya sea contra cualquiera de sus antecesores en el dominio que la hubieran enajenado por título oneroso (art. 2096). Esta acción puede dirigirse omisso medio, vale decir, sin necesidad de demandar primeramente al enajenante inmediato (art. 2109). Ejemplo: A vende a B; B a C; C a D. Este último puede dirigir su acción de garantía contra cualquiera de los anteriores vendedores. Esta acción contra el anterior transmitente del dominio puede ejercerse aun en el caso de que el actual adquirente no tuviera derecho a citar de evicción a la persona de la cual él tiene la cosa (art. 2096). El supuesto legal es el siguiente: A vende la cosa a B; éste a su vez la dona a C o se la vende con una cláusula por la cual C renuncia a la garantía de evicción. En tal caso, C no tiene acción de evicción contra B, pero sí la tiene contra A. El derecho del donatario a reclamar la evicción del antecesor no inmediato se justifica plenamente, pues debe reputarse que él ha recibido del donante todas las acciones vinculadas con la cosa que le ha transmitido; de lo contrario, el que enajenó a título oneroso una cosa sujeta a evicción, vendría a quedar exento de responsabilidad por la circunstancia de que ulteriormente el comprador la haya donado a un tercero, lo que importa una consecuencia a todas luces inadmisible. En resumen, puede CITAR a todos los anteriores enajenantes, puede SALTEAR al transmitente inmediato y puede saltear aquellos que transmitieron a título gratuito. Distintas relaciones:  Relación SUSTANCIAL (o de fondo): enajenante, adquirente y el tercero que invoca que tiene un mejor derecho que el adquirente.  Relación PROCESAL: el TERCERO que es el actor (debe demostrar que tiene un mejor derecho), y el demandado que es el ADQUIRENTE, debe citar al enajenante (que procesalmente es un tercero).
  • 4. EFECTOS La demanda entablada por un tercero contra el adquirente, tiene los siguientes efectos respecto del ENAJENANTE:  a) tiene participación en el juicio, al que debe ser citado por el adquirente;  b) si el adquirente fuere vencido (por el tercero), deberá indemnizarle todos los daños y perjuicios sufridos. 1) DEFENSA EN JUICIO.-Dispone el art. 2108 que el enajenante, citado por el comprador, debe salir en su defensa en los juicios que le promuevan los terceros con relación a la propiedad o posesión de la cosa transmitida. La defensa enjuicio es uno de los aspectos de la garantía debida por el enajenante. (El enajenante tiene el interés de defender judicialmente la legitimidad del título y de la transmisión). Esta intervención es sólo facultativa. La intervención del vendedor en el juicio se dirige sobre todo a amparar al propio vendedor, a quien le interesa de manera primordial el triunfo en el pleito, cuyo resultado desfavorable vendría a pesar sobre él. Sólo concebido como procedimiento tutelar del vendedor se explica que el comprador esté obligado a citarlo a juicio (arts. 2110 y 2111) y que, citado, su comparecencia ajuicio sea meramente facultativa y no obligatoria. Citación a juicio: El vendedor puede ser citado tanto el actor como el adquirente. Pero el adquirente tiene el DEBER de citarlo, bajo pena de eximir de responsabilidad si no lo hiciere. Es decir, se EXTINGUE la GARANTÍA de EVICCIÓN. Esta citación importa una verdadera excepción dilatoria y, por tanto, se aplican las normas procesales relativas a tales defensas. Si el vendedor no se presenta a juicio, no puede ser compelido a ello ni tampoco a manifestar si intervendrá o no (es una CARGA y no una obligación); el tercero deberá en tal caso intimar al comprador a que conteste derechamente la demanda. La citación del vendedor no significa excluir al comprador del proceso; por el contrario, sigue siendo el demandado y tiene todos los derechos de parte (contestar demanda, producir prueba, etc.), sin perjuicio de su facultad de abandonar la defensa de sus derechos en el vendedor y de pedir que en atención a ello se lo excluya del proceso. -Caso de enajenaciones sucesivas. El comprador de cosa no está obligado a citar de evicción a su antecesor inmediato en el dominio, sino que puede hacer citar a cualquiera de los anteriores (art. 2109). Se explica que así sea porque todos ellos son responsables de la evicción. -Caso de obligados simultáneos por la evicción. El art. 2107 dispone que la obligación que produce la evicción es indivisible, y puede demandarse y oponerse a cualquiera de los herederos del enajenante; pero la condenación hecha a los herederos del enajenante sobre restitución del precio de la cosa o de los daños e intereses causados por la evic- ción, es divisible entre ellos. Es decir, la obligación de indemnizar se divide entre los herederos del enajenante en proporción a su porción hereditaria. Cuando dice que “la obligación que produce la evicción es indivisible”, se refiere a la defensa en juicio; nadie podría defender solamente su cuarta parte de los derechos en cuestión. Las defensas hacen al título del vendedor o del reivindicante (tercero) sobre la cosa vendida y ese título es indivisible. Si el juez rechaza la demanda cuando ha intervenido uno de los coobligados, esa sentencia impedirá al tercero reno- var la cuestión respecto de los restantes coobligados. En cambio, la sentencia que hace lugar a la demanda cuando uno solo de los obligados ha sido citado, no hace cosa juzgada respecto de los demás, pues ellos no fueron parte en el juicio, en el que no tuvieron oportunidad de defenderse. De lo contrario podría ocurrir un concierto doloso entre el tercero reivindicante, el comprador y uno de los coobligados (quizá el que menor parte tenga en la obligación) con ánimo de defraudar a los restantes deudores; el obligado citado a juicio no opondría las excepciones que podría oponer y los restantes coobligados se verían constreñidos a hacer frente a una obligación inexistente. La citación al enajenante, se rige por las normas procesales. El adquirente puede pedirla (al OPONER EXCEPCIONES o al CONTESTAR LA DEMANDA) o el tercero que inició el juicio (al deducir la demanda), conf. art. 105 C.P.C.C.
  • 5. Consecuencias de la FALTA de CITACIÓN. Si el adquirente no ha citado a juicio al enajenante cesa la responsabilidad de éste por los daños y perjuicios (art. 2110); lo mismo ocurrirá si el adquirente sin darle intervención al enajenante se allanase a la demanda y fuese por ello privado de la cosa (art. 2111). Es justo que así sea, pues la intervención del enajenante en juicio es la única garantía de que sus derechos están bien defendidos y de que no habrá una colusión entre actor y demandado para hacer recaer sobre él la responsabilidad. Pero ésta no es una regla absoluta, debido a que no es indispensable la sentencia para hacer surgir la responsabilidad por evicción cuando el derecho del tercero fuera tan evidente que sería inútil discutirlo(art. 2111). Corre por cuenta del adquirente el cargo de probar que no había defensa legítima que oponer al reclamo del tercero. Debe admitirse, incluso, que un reclamo extrajudicial puede dar lugar al allanamiento del comprador a devolver la cosa, si el derecho del tercero fuera de tal modo evidente que resulte inútil obligarlo a demandar y a incurrir en los gastos consiguientes. Concurra o no el enajenante, el adquirente debe continuar el juicio y defender sus derechos, porque si el pleito se PIERDE por omisiones o negligencias de su parte, no podrá hacer reclamos al enajenante. Caso en que la demanda del tercero sea rechazada.— Si el tercero que pretende derechos sobre la cosa resulta vencido en el pleito, el enajenante carece de toda responsabilidad. No podrá reclamarle el adquirente la indemnización de los daños que aquella injusta acción le haya ocasionado, ni siquiera cobrarle los gastos que hubiera hecho (art. 2117). Esta solución se aplicará aun en el caso de que el enajenante le haya negado su asistencia en el pleito, porque el resultado de éste demuestra que el derecho transmitido por el enajenante era bueno y no es lógico poner a su cargo los trastornos o gastos que le ocasionen al adquirente las acciones irrazonables y contrarias a derecho de terceros. Es claro que en la práctica, este peligro estará normalmente cubierto porque el vencido en el pleito es quien debe pagar las costas, pero la cuestión puede presentarse cuando el demandante resultare insolvente o cuando fuere eximido de las costas. En tal caso, ellas son a cargo del adquirente. Pero si el tercero resulta vencedor en el juicio, el enajenante deberá pagarle todos los daños y perjuicios que resulten al adquirente de la privación total o parcial de la cosa. 2) INDEMNIZACIÓN de los DAÑOS y PERJUICIOS: Si el TERCERO vence en el juicio, el enajenante debe INDEMNIZAR al adquirente los daños y perjuicios, quedando comprendido el daño emergente y el lucro cesante; así: devolución del PRECIO que se ha pagado por la cosa, gastos efectuados, reparaciones y mejoras que se hayan hecho, gastos del juicio, etc. Art. 2.107. La obligación que produce la evicción es INDIVISIBLE, y puede demandarse y oponerse a cualquiera de los herederos del enajenante; pero la CONDENACIÓN hecha a los herederos del enajenante sobre restitución del precio de la cosa, o de los daños e intereses causados por la evicción, es divisible entre ellos. ¿Cuál es el plazo límite para la CITACIÓN en el proceso? Art.2108.- El enajenante debe salir a la defensa del adquirente, citado por éste en el término que designe la ley de procedimientos, en el caso que un tercero le demandase la propiedad o posesión de la cosa, el ejercicio de una servidumbre o cualquier otro derecho comprendido en la adquisición, o lo turbase en el uso de la propiedad, goce o posesión de la cosa. El código civil nos remite a los códigos de procedimiento. En un juicio ordinario el plazo para contestar una demanda es de 15 días y 10 días para oponer excepción. En cuanto a la evicción establece que el plazo para presentar evicciones es el plazo paro oponer excepción (código procesal de Neuquén). En Rio Negro es en el plazo de 10 días para oponer la excepción. EXTINCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD POR EVICCIÓN ¿Cuando se EXTINGUE la garantía de evicción? 1) Conocimiento previo del peligro de evicción: Según el art. 2106 cuando el adquirente de cualquier modo conocía el peligro de la evicción antes de la adquisición, nada puede reclamar del enajenante por los efectos de la evicción que suceda, a no ser que ésta hubiere sido expresamente convenida. Aunque parece excluir toda responsabilidad, debe ser entendido solamente en el sentido de que el enajenante no debe la indemnización de daños y perjuicios, debido a que la obligación de devolver el precio se mantiene siempre.
  • 6. ¿Por qué el enajenante debe devolver el precio que pagó? Debe devolverlo porque NUNCA se vendió la cosa y hay un pago sin causa por parte del adquirente y un ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA por parte del enajenante. La responsabilidad del enajenante por los daños y perjuicios cesa cualquiera sea el modo por el cual el comprador conocía el peligro de la evicción (art. 2106), si por cualquier otro conducto supo el comprador la verdadera situación jurídica del bien que adquiría. Como dijimos anteriormente, la BUENA FE del adquirente no es indiferente, debido a que si estaba al tanto (SABÍA) del peligro de evicción, se extingue la garantía por los daños y perjuicios. Sin embargo, nada se opone a que las partes (teniendo conocimiento del peligro o de las deficiencias del título que se cierne sobre los derechos del adquirente), consideren poco probable una acción reivindicatoria del dueño), estipulen expresamente que el enajenante responderá por la evicción (art. 2106). El enajenante no tendrá por tanto mayor inconveniente en asumir la garantía de evicción y el comprador queda así asegurado contra todo riesgo. 2) Falta de citación a juicio al enajenante: el enajenante NO responde, si no fue citado a juicio o la citación fue hecha fuera de término, SALVO que el adquirente pruebe que era INÚTIL citarlo, debido a no había defensas u oposiciones justas contra el tercero (arts.2110 y 2111); 3) Allanamiento a la demanda: el enajenante no responde, si el adquirente se ALLANA a la demanda del tercero (art. 2111), SALVO que -al igual que en el caso anterior- pruebe que no había nada que oponer al tercero; 4) Omisión de defensas: el enajenante no responde, si el adquirente dejó de oponer - por dolo o negligencia- las DEFENSAS convenientes o NO APELÓ la sentencia de primera instancia o si no prosiguió la apelación, SALVO que pruebe que era INÚTIL hacerlo (art. 2112); Esta hipótesis legal supone que el vendedor ha sido citado al juicio y no ha comparecido, pues si no hubiera sido citado basta con lo dispuesto por el artículo 2110 para extinguir la garantía y si hubiera comparecido, será él quien deba oponer las defensas del caso. 5) Sometimiento a árbitros: el enajenante no responde, si el adquirente sometió la cuestión - sin consentimiento del enajenante- ajuicio de ÁRBITROS y éstos laudasen en su contra (conf. art. 2113). Cuando saca la dilucidación del pleito de sus jueces naturales y lo somete a árbitros, debe entenderse que ha asumido el riesgo de la decisión; y el vendedor no podría ser obligado a indemnizar porque la sentencia no ha sido dictada por los jueces de la ley, únicos que para él constituyen una garantía de ecuanimidad. MODIFICACIÓN CONVENCIONAL DE LA GARANTÍA DE EVICCIÓN Regla general.— La garantía de evicción NO es de ORDEN PÚBLICO. Las partes pueden por tanto aumentar, disminuir o suprimir la obligación que nace de la evicción (art. 2098). Sólo en un caso será NULA tal estipulación: cuando se libere al enajenante de la responsabilidad emergente de su MALA FE (art. 2099), pues tales cláusulas serían contrarias al principio de moral que debe regir las relaciones contractuales. Si se pactó la EXCLUSIÓN DE RESPONSABILIDAD, hay que tener en cuenta dos cosas:  a) La cláusula será NULA, si el ENAJENANTE actuó de MALA FE (art. 2099). Ej: sabía que había alguien con mejor derecho y se lo ocultó al adquirente.  b) Que dicha exclusión, en principio, solo EXIME de PAGAR DAÑOS y PERJUICIOS; NO EXIME de devolver el PRECIO que pagó el enajenante (art. 2100) SALVO: o - que se pacte expresamente que NO debía devolver el PRECIO; o - que la transmisión haya sido 'a RIESGO del adquirente' (art. 2101), pues en este supuesto el contrato será ALEATORIO. Para que haya MALA FE del enajenante será necesario que oculte al adquirente la existencia de un mejor derecho de un tercero sobre la cosa que transmite. No bastará con que él sepa que la cosa pertenecía a un tercero, si ha puesto en conocimiento del comprador esa circunstancia; no basta tampoco con que se transmita con plena conciencia un título imperfecto de dominio, pues el título debe ser exhibido al comprador que celebra el contrato. -Según el artículo 2102, la renuncia de la responsabilidad de evicción deja subsistente la obligación del enajenante por la evicción que proviniere de un hecho suyo, anterior o posterior al contrato.
  • 7. Sería nula toda cláusula que eximiese de responsabilidad al enajenante contra sus hechos personales, pues ello importaría autorizarlo a perturbar dolosamente la posesión que ha transmitido. -Cláusulas que aumentan la responsabilidad. Tales cláusulas son muy poco comunes en la práctica, pues el sistema legal cubre suficientemente los eventuales perjuicios que pueden resultar de la derrota en el pleito. -Cláusulas que suprimen la garantía o la disminuyen. Como esas estipulaciones pueden ser de significado dudoso, el principio general es que toda cláusula que limite las obligaciones legales derivadas de la evicción, es de interpretación estricta. Art.2100.- La exclusión o renuncia de cualquiera responsabilidad, no exime de la responsabilidad por la evicción, y el vencido tendrá derecho a repetir el PRECIO que pagó al enajenante, aunque no los daños e intereses. La cláusula que de una manera general exime de toda responsabilidad al enajenante, debe entenderse en el sentido de que queda exento únicamente de la obligación de pagar daños y perjuicios, pero no de la de devolver el precio. Art.2101.- Exceptúanse de la disposición del artículo anterior, los casos siguientes: 1 - Si el enajenante expresamente excluyó su responsabilidad de restituir el precio; o si el adquirente renunció expresamente el derecho de repetirlo; En tal caso, la venta se reputará aleatoria. Puede pasar que el adquirente (a cambio de asumir el riesgo), obtendrá seguramente una disminución del precio; 2 - Si la enajenación fue a riesgo del adquirente; También aquí es claro el carácter aleatorio del contrato; 3 - Si cuando hizo la adquisición, sabía el adquirente, o debía saber, el peligro de que sucediese la evicción, y sin embargo renunció a la responsabilidad del enajenante, o consintió en que ella se excluyese. En suma, la renuncia a la responsabilidad del enajenante no importa renunciar a la restitución del precio (art. 2101), a menos que el adquirente tenga conocimiento del peligro de evicción. En tal caso, la ley supone que éste ha asumido todos los riesgos del contrato. Hipoteca y otras cargas reales. En la práctica de los negocios, las ventas de inmuebles hipotecados se hacen siempre o casi siempre asumiendo el adquirente la obligación hipotecaria, cuyo importe se deduce del precio; pero para que el vendedor quede exento de la obligación de garantía no es indispensable esa asunción de deuda; basta con la mención de la hipoteca en el contrato. Lo que el artículo 2105 dispone sobre la hipoteca es aplicable desdeluego a otros derechos reales de garantía: prenda, anticresis, warrants, de-bcntures. LA GARANTÍA DE EVICCIÓN EN LOS CONTRATOS PARTICULARES 1. De la evicción en la compraventa Indemnización debida al comprador; influencia de la buena o mala fe. Producida la evicción, el vendedor debe indemnizar los perjuicios sufridos por el comprador, que están sujetos a determinadas reglas. ¿Qué importancia tiene la BUENA FE o MALA FE del ENAJENANTE o del ADQUIRENTE? La buena o mala fe del ENAJENANTE es en principio INDIFERENTE en lo que atañe a la obligación de indemnizar. La obligación de garantía no depende de su conocimiento de que la cosa pertenecía a un tercero (mala fe), o que su ignorancia respecto de los defectos de los títulos sea razonable (buena fe). Su obligación de garantía nace de la obligación de asegurar al comprador la bondad de los derechos que le ha transmitido. Por excepción, la MALA FE del enajenante AGRAVA su responsabilidad en los siguientes casos:
  • 8.  respecto de las mejoras VOLUNTARIAS introducidas en la cosa por el comprador, de las que no responde el enajenante de buena fe;  b) si además de mala fe hay dolo, es decir, intención de perjudicar al adquirente con la venta de una cosa ajena, la responsabilidad deja de ser contractual y se ensancha hasta los límites de la responsabilidad por hechos ilícitos. La buena fe del comprador tiene una RELEVANCIA decisiva y constante. Sólo el que ha actuado en la ignorancia de que compraba una cosa que no pertenecía al vendedor (BUENA FE) puede exigir una reparación integral, que comprenda la restitución del PRECIO y los restantes DAÑOS y PERJUICIOS. En cambio, quien adquiere una cosa sabiendo que pertenece a un tercero (MALA FE), sólo tiene derecho a pedir la restitución del PRECIO pero no de los restantes daños y perjuicios, pues la celebración del contrato con conocimiento del peligro, importa aceptar el RIESGO, de cuyo acaecimiento no podrá luego quejarse (art. 2106). EVICCIÓN TOTAL; rubros que abarca la indemnización. Cuando, como consecuencia de la evicción, el comprador ha sido privado de la propiedad de la cosa por quien tenía mejor derecho a ella, la obligación debida por el vendedor comprende los siguientes rubros: a) Estará obligado a restituir EL PRECIO (art. 2118). Esta es una medida mínima de la indemnización, con la cual puede contar el comprador en todo caso, aunque la cosa se haya deteriorado sea por caso fortuito o aun por culpa del mismo comprador (art. 2118). La culpa del comprador en el cuidado de la cosa, del cual han resultado deterioros, no exime al vendedor de la obligación de devolverle todo el precio, pues el triunfo del tercero en el juicio revela que aquél no tenía derecho a transmitir el derecho que transmitió. La retención del precio por el vendedor equivaldría a convalidar un pago sin causa. Tampoco importa que el comprador haya sido de mala fe, es decir, que haya tenido conocimiento de que la cosa pertenecía a un tercero, porque aun en esa hipótesis el precio pagado importaría un PAGO SIN CAUSA y por tanto repetible. Pero el vendedor no deberá restituir totalmente el precio si la cosa ha sufrido por acción del comprador, un deterioro o disminución del cual éste ha aprovechado (art. 2124). En tal caso el comprador no podría reclamar ese valor, pues de lo contrario se enriquecería sin causa a costa de otro. Por consiguiente, deberá deducirse del precio el monto del aprovechamiento en que se benefició el comprador con el deterioro. El precio debe restituirse SIN INTERESES (art. 2118), porque ellos deben considerarse compensados con el uso y goce de la cosa mientras el comprador la tuvo en su poder. b) LOS FRUTOS.— Debe también reintegrarle el valor de los frutos que el comprador deba restituir a su verdadero dueño (art. 2119), a menos que el comprador fuera de mala fe, es decir, que al momento de comprar la cosa conociera el peligro de evicción. c) MEJORAS Y AUMENTOS DE VALOR.— En materia de mejoras, el artículo 2120 establece que el vendedor debe también al comprador los gastos hechos en reparaciones o MEJORAS que NO sean NECESARIAS cuando él no recibiese, del que lo ha vencido, ninguna indemnización, o sólo obtuviese una indemnización incompleta. Ejemplo un yacusi. En principio deben reclamarse al verdadero dueño (tercer). Y si el verdadero dueño no las paga, puede reclamar al enajenante. Es decir, en tanto el comprador pueda reclamar el importe de las mejoras del verdadero dueño (tercero), que es quien se ha de beneficiar con ellas, es contra él que debe dirigirse su acción. El artículo se refiere a las mejoras que no son necesarias. ¿Significa esto que el comprador no puede reclamar del vendedor las mejoras necesarias? Como el poseedor, sea de buena o mala fe, puede siempre reclamar las mejoras necesarias del dueño (arts. 2427 y 2440) es inútil concederle acción contra el vendedor. A lo que cabe observar:  a) que no siempre es así, porque si el reivindicante resultara insolvente y el comprador no pudiera hacer efectivo su crédito contra él, podrá reclamarlo del vendedor;
  • 9.  b) que en lo que atañe a nuestro problema no hay diferencias entre las mejoras útiles y las necesarias, porque ambas son debidas al poseedor de buena fe y la diferencia de responsabilidad en cuanto al poseedor de mala fe no interesa, porque éste nunca tiene acción de daños y perjuicios contra el vendedor. Finalmente, y no obstante los términos generales del artículo 2120 que parecen comprender toda clase de mejoras, inclusive las voluntarias, éstas sólo son debidas por el vendedor de mala fe (art. 2123). -Por su parte, el artículo 2121 dispone que el importe de los daños y perjuicios sufridos por la evicción se determinará por la diferencia del precio de la venta con el valor de la cosa el día de la evicción, si su aumento no nació de causas extraordinarias. Esta es la disposición capital en materia de indemnización de los daños derivados de un aumento de valor, sea como consecuencia de la acción del propio comprador (mejoras) o de un hecho extraño. Porque éste es el verdadero perjuicio sufrido por el comprador al ser privado de la cosa, y por tanto, debe ser la medida de la indemnización. Supongamos que como consecuencia de las mejoras, la cosa ha aumentado de valor pero no en la medida de los gastos realizados. En tal caso hay que distinguir dos hipótesis:  a) si el vendedor era de BUENA FE debe el MAYOR VALOR existente al tiempo de la evicción, cualquiera que haya sido el costo de las mejoras. La solución es lógica: ése es el único perjuicio que la evicción le ocasiona al comprador, puesto que la diferencia la tenía ya perdida en ese momento;  b) pero si el vendedor era de MALA FE, la ley le concede una opción al comprador: puede reclamar el importe del MAYOR VALOR de la cosa o la restitución de todas las sumas desembolsadas por el comprador, aunque fueren gastos de lujo o de mero placer (art. 2123). Es claro que esta acción sólo la tiene el comprador de BUENA FE, pues ya se ha dicho que el de mala fe carece de toda acción por indemnización de daños, aunque el vendedor también fuera de mala fe, limitándose su derecho a repetir el precio. - Según el artículo 2121, el vendedor no está obligado a indemnizar al comprador si el aumento de valor ha nacido de CAUSAS EXTRAORDINARIAS. La valoración de lo que es una causa extraordinaria, queda librada a la apreciación de los tribunales. Evidentemente no lo es el aumento general de valores experimentado como consecuencia del enriquecimiento del país o aun como consecuencia de la inflación. En cambio la será el descubrimiento de una nueva fuente de riqueza (petróleo, uranio, etc.) que valorice extraordinariamente una propiedad. d) GASTOS DEL CONTRATO Y PROCESALES— El vendedor deberá reintegrar al comprador los gastos del contrato de compraventa, tales como el sellado, los honorarios del escribano, impuestos, etcétera (art. 2119), como también las costas y honorarios que haya debido afrontar con motivo del juicio en el que fue vencido. e) OTROS DAÑOS— En fin, el vendedor deberá reintegrar al comprador todo otro daño que la ejecución le causare (art. 2119). Se aplican aquí las reglas generales relativas al incumplimiento de los contratos, es decir, el vendedor responderá de todos los perjuicios surgidos directamente de la evicción (art. 520), como, por ejemplo, la comisión que hubiera pagado al intermediario en la operación. — Si la conducta del vendedor fuera dolosa, es decir, si vendiera una cosa ajena para perjudicar al comprador, sabiendo que el verdadero dueño la reivindicará, el círculo de su responsabilidad se ensancha notablemente. Regirá aquí el principio de la reparación integral, propia de los hechos ilícitos. -Importes que deben deducirse de la indemnización a pagar al comprador. De la indemnización debida al comprador, el vendedor está autorizado a compensar los siguientes importes:  a) La suma que el comprador hubiere recibido del que lo ha vencido, por mejoras hechas por el vendedor antes de la venta (art. 2124). Si éste (tercero o dueño) se las paga al comprador (en vez de pagarlas a quien las hizo) es indudable el derecho del vendedor de descontar su importe del monto de la indemnización que debe afrontar, pues de lo contrario habría un enriquecimiento sin causa del comprador.  b) Por la misma razón, el vendedor puede descontar el provecho que hubiere obtenido el comprador de las destrucciones parciales de la cosa (art. 2124).
  • 10. EVICCIÓN PARCIAL: derechos del comprador.— La evicción parcial ocurre cuando el comprador ha sido privado de una parte de la cosa comprada (ya sea una parte alícuota o una parte material) o se ha afectado el contenido de su derecho. (ej. Si se debe reconocer en favor de otro un derecho de usufructo, uso o habitación, servidumbre, etcétera). Para que las cargas que gravan la cosa den derecho a reclamar la evicción deben ser ocultas; si por el contrario fueran aparentes o el vendedor las hubiera declarado en el contrato, no hay responsabilidad alguna de su parte (arts.2103y2104). Cuando tiene lugar la evicción parcial, los derechos del comprador deben considerarse en relación a dos supuestos: que la parte que se le ha quitado de la cosa o del derecho sea de tal importancia respecto del todo, que sin ella no hubiera comprado la cosa, o que no tenga tanta importancia, y deba presumirse que aun sin ella igualmente la hubiera comprado. En el primer caso, la ley reconoce al comprador la siguiente opción: o bien pedir la rescisión del contrato con la consiguiente indemnización de daños, o bien mantener la validez del acto y demandar solamente la indemnización de los daños (art. 2125). El problema de si la parte perdida de la cosa o del derecho tiene tal importancia que sin ella el comprador no la hubiera adquirido es una cuestión de hecho, que debe ser apreciada por los jueces de acuerdo con las circunstancias del caso. Así por ejemplo, si se compra una casa para habitarla, la circunstancia de que un tercero obtenga el reconocimiento de un derecho de habitación sobre el inmueble, es causa suficiente para pedir la rescisión; pero no lo sería si el derecho de habitación recae solamente sobre una de las varias casas o puestos de una estancia. 1590.—Los mismos principios son aplicables al caso de que se hubieran comprado dos o más cosas conjuntamente, si apareciese que el comprador no habría comprado la una sin la otra (art. 2126). Ejemplo: una empresa adquiere dos departamentos contiguos para unirlos y establecer en ellos sus oficinas; si luego es despojada de uno de ellos por un tercero con mejor derecho, puede rescindir la compra del otro. 1591. Normas para fijar el monto de la indemnización.— Cuando el comprador haya optado por la rescisión de la venta, los daños y perjuicios se estimarán aplicando las reglas de la evicción total. La diferencia respecto del vendedor consiste en que él recupera el sobrante de la cosa. Cuando el comprador ha optado por el mantenimiento del contrato, la indemnización se calcula de acuerdo con la siguiente regla, establecida en el artículo 2127: si el valor de la parte de la cual ha sido privado el comprador es de mayor valor que la parte proporcional del precio, el vendedor debe ese mayor valor; si es de menor valor, se devolverá la parte proporcional del precio. Ejemplo: A vende a B un inmueble en $ 100.000 y B es vencido por un tercero en la propiedad de una quinta parte. Si esa quinta parte, al tiempo de la evicción, valía más de $ 20.000, el vendedor debe pagar lo que esa parte valía (por ej., $ 30.000). Si en cambio, la propiedad se ha desvalorizado, el vendedor deberá siempre $ 20.000. Es una solución de justicia discutible, pues nadie puede pretender una indemnización mayor que los daños sufridos; por consiguiente, el valor que tenga la parte perdida por la acción de un tercero, debería dar la medida de la indemnización, sea que esa parte haya aumentado de valor o se haya desvalorizado. 1592.— Además, el comprador tendrá derecho a que el vendedor le indemnice los gastos del juicio, a que le devuelva los gastos de escritura y los honorarios del escribano en proporción a la parte de que fue privado, etcétera. VICIOS REDHIBITORIOS (Alonso) Los 'vicios redhibitorios' son los DEFECTOS OCULTOS de la cosa (adquirida a título oneroso), existentes al tiempo de la adquisición, que la hacen impropia para su destino, y que de haberlos conocido el adquirente, no habría adquirido la cosa o hubiera dado menos por ella (conf. art. 2164). Concepto.— Se llaman vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisición y cuya importancia es tal que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos por ella. Todo el que transfiere el dominio de una cosa a otra persona por título oneroso debe garantía por ellos. Es lógico que así sea, pues cuando dos personas contratan sobre una cosa, debe entenderse que lo hacen teniendo en consideración su estado aparente y las cualidades que normalmente tienen las cosas de esa especie y calidad. Si luego resulta que tenían un vicio o defecto oculto, la lealtad que debe presidir las relaciones contractuales obliga al
  • 11. enajenante a apresurarse a ofrecer al adquirente la rescisión del contrato o la indemnización del perjuicio. Y si no lo hace, la ley le da al adquirente las acciones tendientes a lograr ese resultado. No se trata de un recurso contra la mala fe del enajenante, que conocía los defectos ocultos de la cosa y los calló al adquirente; contra ese evento está ya amparado éste por la acción de nulidad y daños y perjuicios derivados del dolo. Se trata de una garantía que la ley reconoce a todo adquirente a título oneroso para ponerlo a cubierto de sorpresas desagradables y para brindar una mayor seguridad en los negocios jurídicos. Por ello esa garantía es debida inclusive por el enajenante de buena fe, que desconocía los vicios. Técnicamente, se dice que la responsabilidad por vicios redhibitorios que tiene el enajenante frente al adquirente es una RESPONSABILIDAD contractual SIN CULPA. Mientras la evicción compromete el derecho mismo que se ha transmitido, la regulación de los vicios redhibitorios tiene por misión la protección del interés jurídico protegido. Y protege la cosa en su UTILIDAD PRÁCTICA y en su INTEGRIDAD ECONÓMICA. La existencia o no de los vicios o defectos que se atribuyan a las cosas vendidas, así como la diferencia en su calidad, serán determinados por peritos arbitradores, salvo pacto en contrario (art. 476, Cód. de Com.). La palabra redhibitoría proviene de redhibiré, que significa hacer retomar. Con ella se expresa la idea de que el adquirente tiene el derecho de hacer retomar la cosa al enajenante y de exigirle que éste le devuelva el precio. Pero hay que advertir que no siempre el adquirente tiene esa acción para dejar sin efecto el contrato, pues cuando el vicio no es mayormente importante, sólo podrá reclamar la restitución de una parte del precio. Ya dijimos que esta garantía sólo se debe en los contratos a TÍTULO ONEROSO, no en los gratuitos (arts. 2164 y 2165), solución lógica, pues en éstos el beneficiario de la liberalidad no tendría en verdad de qué quejarse. Aunque menos valiosa la cosa de lo que esperaba, de cualquier modo él ha experimentado un acrecentamiento de su patrimonio. En los párrafos que siguen nos ocuparemos de los vicios ocultos en la compraventa, contrato en el cual tienen su más frecuente campo de aplicación. EXCEPCION a la ONEROSIDAD de los VICIOS REDHIBITORIAS Si bien los vicios redhibitorios procede en los contratos onerosos, sin embargo (al igual que en la garantía de evicción), EXISTE EXCEPCIÓNES: Art.2146.- Exceptúanse de la disposición del artículo anterior los casos siguientes: 1 - Cuando el donante ha prometido EXPRESAMENTE la garantía de la donación; 2 - Cuando la donación fue hecha de MALA FE, sabiendo el donante que la cosa era ajena; 3 - Cuando fuere donación con CARGOS; 4 - Cuando la donación fuere remuneratoria; 5 - Cuando la evicción tiene por causa la inejecución de alguna obligación que el donante tomara sobre sí en el acto de la donación. Cuando se habla de la EVICCIÓN entre donante y donatario, estamos frente a una excepción al principio de que “no prospere la garantía en los contratos gratuitos”. Por más que estemos en presencia de un contrato a título gratuito, si las partes han pactado su procedencia (por el hecho de que es un elemento natural y disponible), la garantía procede incluso en los contratos gratuitos. Art.2180.- Lo dispuesto respecto a la ACCIÓN REDHIBITORIA entre comprador y vendedor, es APLICABLE a las adquisiciones por:  por dación en pago,  por contratos innominados,  por remates o adjudicaciones,  cuando no sea en virtud de sentencia,  en las permutas,  en las donaciones,  en los casos en que hay lugar a la evicción y  en las sociedades, dando en tal caso derecho a la disolución de la sociedad, o la exclusión del socio que puso la cosa con vicios redhibitorios.
  • 12. REQUISITOS (presupuestos): Para que un defecto sea considerado 'vicio redhibitorio' y de lugar a la responsabilidad del enajenante se requiere: 1) El vicio debe ser OCULTO.- ¿Cuándo los defectos deben reputarse ocultos? Es oculto, cuando no se puede advertir a pesar de revisarse la cosa con prudencia y diligencia. La mayoría de la doctrina (borda) entiende que un vicio redhibitorio es OCULTO cuando cualquier HOMBRE MEDIO, utilizando la DILIGENCIA propia que exige este negocio jurídico no pudo advertir la existencia del vicio. Entonces, basta con el cuidado que pone en sus negocios un propietario diligente. De esta manera, el comprador no podrá ampararse en su inhabilidad, impericia o ignorancia, para excusarse de no haber descubierto un vicio que pudo ser advertido por un propietario diligente. En algunos casos, la prudencia impone hacerse asesorar o hacer revisar la cosa por un EXPERTO (Ej: cuando la cosa es de mucho valor o es técnicamente muy compleja).. Sólo en estos casos puede admitirse la afirmación de que el comprador debe adoptar esa precaución. VICIO NO OCULTO ¿Qué es un vicio oculto y un vicio aparente? Al no haber un criterio, el que decide que es un vicio oculto y que es un vicio aparente, es el JUEZ. Es una cuestión sujeta a la libre apreciación judicial. Como principio puede afirmarse que no son ocultos aquellos defectos que podrían descubrirse mediante un examen atento y cuidadoso de la cosa, practicado en la forma usual para ese negocio y para esa mercadería. Algunos han sostenido que sólo tiene el carácter de oculto, los que escapan al estudio hecho por un experto, pues el comprador diligente tiene el deber de hacerse asesorar. Pero como regla general, esta afirmación es insostenible, porque no es razonable exigir a todo el que adquiere una cosa que vaya acompañado de un experto. Esto sería una exigencia excesiva. Es por eso que esta cuestión de vicios aparentes u ocultos es una cuestión de hecho o fáctica y por lo tanto se determina en juicio. La jurisprudencia ha sostenido que NO son vicios redhibitorios: habitaciones con poca ventilación; humedad en las paredes de una casa muy antigua; bajo nivel del terreno en una zona conocida como inundable; etc. Cuando el vicio 'NO ES OCULTO' (vicio aparente) el enajenante no está obligado a responder (art. 2173). 2) EL VICIO deber IMPORTANTE O GRAVE: El vicio debe tener una importancia tal que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera adquirido la cosa o hubiera dado menos por ella (art. 2164). Es decir, debe tratarse de defectos que hagan que la cosa resulte impropia para su destino. Ejemplo: rajaduras y humedad en un edificio a estrenar Se trata de un párrafo poco feliz, que obviamente sólo puede referirse a la hipótesis de que el comprador reclame una resolución del contrato: si sólo reclama la devolución de una parte del precio, basta con demostrar que de haber conocido el vicio hubiera pagado menos. La gravedad del vicio, se vincula con las acciones que la ley pone a disposición del comprador:  si fuera tan importante que la cosa resultare impropia para su destino o indudable que el comprador de conocerlo no la hubiera adquirido, tiene a su disposición dos acciones: la redhibitoria, por la cual puede obtenerse la resolución del contrato, y la quanti minoris, por la que puede exigir una parte del precio proporcional a la desvalorización de la cosa como consecuencia del defecto (art. 2174);  si, por el contrario, no tuviera tal gravedad, sólo podrá ejercer la última. Los defectos poco importantes (INSIGNIFICANTES), aquellos cuyo conocimiento probablemente no hubieran alterado ni siquiera el precio, quedan fuera del concepto de vicios redhibitorios. (Ej. Compra de un chalet de 200.000, que tiene baño con instalación deficiente y cuya reparación cuesta $ 500. 3) EL VICIO debe tener ORIGEN ANTERIOR o CONCOMITANTE a la ADQUISICIÓN de la cosa (art. 2164).
  • 13. Sólo los vicios que existían al tiempo de la adquisición de la cosa —al momento de la tradición— pueden dar fundamento a una queja del comprador (art. 2164). Si el vicio es POSTERIOR o sobreviniente a la enajenación, NO es un vicio redhibitorio, y deberá soportarlo el adquirente, sea que provenga de la acción del tiempo, de caso fortuito, de culpa de terceros o del mismo adquirente. Basta que ellos se encuentren en germen en aquel momento, aunque todavía no se hayan manifestado. Ejemplo, la aparición de una mancha de humedad con posterioridad a la entrega de la cosa da lugar a la acción redhibitoria si ella es ocasionada por un defecto de la cañería existente al tiempo de la entrega. Esta regla encuentra una EXCEPCIÓN en el artículo 1525 (vicios SOBREVINIENTES en la locación de cosas). Art.1525.- El LOCADOR responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen SOBREVENIDO en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa. Este artículo contradice el principio, pero se justifica porque el contrato de locación es un contrato de EJECUCIÓN CONTINUADA. De esta manera, la ley tutela al adquirente otorgándole la garantía de los vicios redhibitorios. PRUEBA.— El adquirente debe PROBAR que el vicio existía al tiempo de la adquisición; si no lo prueba, se juzga que el vicio sobrevino DESPUÉS (conf. art. 2168). Es una simple consecuencia del principio de que la carga de la prueba corresponde a quien alega el hecho. El juez tiene una amplia facultad de apreciación de la prueba. Bastará con que de las circunstancias del caso y de la naturaleza del defecto resulte indudable o muy probable que el vicio ya existía en ese momento. La prueba pericial tendrá ordinariamente un valor decisivo cuando la fecha de aparición del defecto no ha podido ser categóricamente establecida por otros medios como pueden ser testigos, informes de las oficinas técnicas estatales, etcétera. 4) QUE el ADQUIRENTE NO haya CONOCIDO el vicio al ADQUIRIR la cosa.- este requisito es muy relativo y se evalúa según el caso concreto (es una cuestión de hecho). EFECTOS.- Acciones de que dispone el comprador: derecho de opción. La comprobación de la existencia de un vicio oculto hace nacer dos acciones: la redhibitoria, cuyo objeto es dejar sin efecto el contrato con devolución de la cosa y el precio, y la quanti minoris, por la cual se obtiene una disminución del precio equivalente a la desvalorización de la cosa como consecuencia del vicio, pero manteniéndose en pie el contrato (art. 2174). Desde luego, el adquirente puede siempre demandar el cumplimiento. Cuando el defecto es de una importancia tal (grave) que de haberlo conocido el comprador no hubiera comprado la cosa, la ley le concede el derecho a optar entre las dos acciones (art. 2175). El comprador tiene derecho a optar entre las dos acciones; pero intentada una de ellas, pierde definitivamente el derecho a la otra. Si, en cambio, el vicio no tiene tal importancia y debe normalmente presumirse que su conocimiento no hubiera alterado la determinación del adquirente, éste sólo podrá ejercer la acción quanti minoris. 1) la acción REDHIBITORIA.- Efectos entre las partes y respecto de terceros.— Esta acción está destinada a dejar sin efecto el contrato. Retrotrae las cosas a su ESTADO ANTERIOR. El comprador pondrá a disposición del vendedor la cosa y reclamará la restitución del precio (art. 2174). ¿Qué ocurre si en el lapso que hay entre la venta y el ejercicio de la acción se constituyó derechos reales sobre la cosa? Varias opiniones se han sostenido sobre el punto:  a) Para algunos, la acción redhibitoria importa una resolución propiamente dicha, de tal modo que la cosa vuelve a poder del vendedor libre de todas las cargas reales, que se extinguen ipso iure por efecto de la sen- tencia.
  • 14.  b) La opinión mayoritaria plantea que NO hay resolución retroactiva del contrato (no borra los derechos y cargas que sea haya constituido sobre la cosa), sino que hay ciertas obligaciones que se imponen a comprador y vendedor que, desde luego, no pueden afectar los derechos de terceros. Esto significa que si el comprador ha constituido derechos reales sobre la cosa (hipotecas, usufructos, servidumbres, etc.), no podrá intentar la acción redhibitoria si no desgrava previamente la cosa. Se impone el deber de DESGRAVAR la cosa, para luego entregarla al vendedor libre de gravámenes. En lo que atañe a las relaciones entre las partes, hay que distinguir según el vendedor sea de buena o mala fe. a) Vendedor de buena fe. El VENDEDOR, en principio, sólo debe la restitución del PRECIO (art. 2174), con sus INTERESES desde el momento en que se realizó el pago. En cambio, el COMPRADOR debe restituir la cosa, con todos los frutos y productos percibidos desde el momento de la entrega. ¿Qué pasa con los costos procesales? Como en este caso estamos hablando de un enajenante de BUENA FE, rige un principio procesal que se llama “COSTAS POR SU ORDEN” en el cual cada parte se hace cargo de los honorarios de su letrado. Hay que tener en cuenta que esta es una responsabilidad sin culpa. b) Vendedor de mala fe. ¿Qué pasa si el enajenante es de MALA FE? Cuando el enajenante es de mala fe (que CONOCÍA o DEBIÓ CONOCER en razón de su arte u OFICIO), no solo puedo reclamar lo que surge de la acción redhibitoria (restitución del precio), sino también a pagar al comprador todos los daños y perjuicios sufridos (art. 2176). Si el vendedor es de MALA FE, puede reclamar las mejoras de lujo (yacusi), además de los daños y perjuicios. 2) la acción ESTIMATORJA (o 'quanti minoris'). Esta acción da derecho a reclamar la devolución de una parte del precio equivalente a la desvalorización de la cosa (art. 2174). Busca achicar el precio de la operación y deja el contrato SUBSISTENTE cuando el comprador decida quedarse con la cosa a pesar del vicio o defecto ¿Cuál será el MONTO DE LA REBAJA o reducción del precio? En principio, puede ocurrir que las PARTES lleguen a un ACUERDO sobre el monto de la reducción del precio. En caso contrario, el monto a rebajar debe ser resuelto por el JUEZ luego de un examen PERICIAL de la cosa. Para hacer la estimación se deben tener en cuenta el costo de los trabajos a realizar para SUBSANAR el vicio o defecto, o el importe de la desvalorización, si el defecto no es subsanable. Como en el caso de la acción redhibitoria, hay que distinguir las hipótesis de buena o mala fe del vendedor. Vendedor de buena fe Si es de BUENA FE, sólo se deberá la restitución de la parte del PRECIO. Para estimarla, habrá que tomar en cuenta el costo de los trabajos que deben realizarse para subsanar el vicio o defecto, o bien el importe de la desvalorización, si aquél no fuera subsanable. Cuando se trate de un defecto no subsanable, ha de apreciarse la desvalorización en función del precio pagado y no del valor real de la cosa. Así, si la cosa vendida en 100, y que vale 120, tiene un vicio que la disminuye en un tercio, el comprador tiene derecho a reclamar 33 y no 40. ¿Qué pasa cuando el defecto NO es GRAVE? En este caso, se dice que por más que el defecto no la torne impropia para su destino, el adquirente tiene la acción por CUANTI MINORIS. Más allá de que sea una acción alternativa ante la redhibitoria, aún cuando el vicio no sea grave (que es una característica de los vicios) procede igual. Vendedor de mala fe
  • 15. La doctrina se pregunta ¿El comprador que ejerce la acción quanti minoris tiene también derecho a reclamar daños y perjuicios? El CÓDIGO civil NO dice NADA al respecto. En este caso, la mayoría de la doctrina entiende que NO PROCEDE. Esto debido a que si el adquirente ejerce una acción para reajustar el precio y el enajenante procede a reajustar, el daño está siendo reparado. Es decir, el perjuicio que tenía el adquirente es subsanado por el reajuste. Si hay reajuste, no hay daño. De esta manera, la jurisprudencia ha entendido que la acción de daños y perjuicios, solamente procede en el caso de acción redhibitoria. De un lado opuesto, Borda entiende que si el adquirente prueba la mala fe del enajenante, procede el reclamo por los daños y perjuicios. ¿Qué TIPO de RESPONSABILIDAD hay? Hay que tener en cuenta que esta es una RESPONSABILIDAD de TIPO OBJETIVA. En los factores de atribución subjetiva es un presupuesto que mira al autor del hecho, pero no mira a la víctima. En cambio en la objetiva, tiene en MIRA a la VÍCTIMA. De esta manera, decimos que es un factor de atribución de tipo objetivo, porque NO importa el factor subjetivo del vendedor. No importa si el enajenante conocía o no el vicio. Lo que importa es que el vicio sea oculto, que sea existente al momento de celebrar el acto, que sea oneroso, importante y que no sea conocido por el comprador. El legislador desprecia el factor subjetivo del enajenante, pero si conocía el vicio es de MALA FE y por lo tanto debe pagar los daños y perjuicios. OPCIONES.- Estas dos acciones (redhibitoria y cuanti minoris) no procede en todos los contratos. El adquirente no tiene la opción de ejercer una u otra acción en cualquier contrato. La posibilidad de ejercer la opción de ejercer una u otra acción solo, se puede hacer en la COMPRAVENTA. Pero ejercida una, no se puede ejercer la otra (se excluyen). Art.2172.- Entre adquirentes y enajenantes que NO son compradores y vendedores, el vicio redhibitorio de la cosa adquirida sólo da derecho a la acción redhibitoria, pero no a la acción para pedir que se baje de lo dado el menor valor de la cosa. Si el DEFECTO de la cosa es GRAVE, el adquirente puede optar entre ejercer la acción redhibitoria o la 'quanti minoris'. Intentada una de las acciones, ya no puede posteriormente intentar la otra (conf. art. 2175). Si el defecto NO es GRAVE, sólo podrá intentar la acción 'quanti minoris'. Clausulas que MODIFICAN DE LA GARANTÍA.- Principio general.— Las partes pueden restringir, ampliar o renunciar a la garantía por vicios redhibitorios (art. 2166). Es un principio similar al que rige respecto de la evicción y se funda en iguales motivos: la garantía no es de orden público y nada obsta a que las partes modifiquen su responsabilidad y aun la supriman. La RENUNCIA a la garantía puede ser inclusive tácita cuando el comprador deja transcurrir el tiempo de la prescripción sin intentar la demanda. Sin embargo, las cláusulas de renuncia o disminución de la garantía carecerán de validez cuando el vendedor conocía el vicio y no lo declaró al comprador (arts. 2166 y 2169). En tal caso habría dolo y no podría admitirse la validez de tales cláusulas sin amparar una conducta contraria a la lealtad. La RESTRICCIÓN o disminución de la garantía, tiene lugar -por ejemplo- cuando las partes establecen que la garantía estará limitada sólo a determinados defectos de la cosa.
  • 16. La renuncia o la restricción, carecen de valor cuando el vendedor conocía el vicio de la cosa y no lo declaró al comprador (arts. 2166 in fine y 2169). La AMPLIACIÓN, consiste en agravar o aumentar las obligaciones que surgen de la garantía. Ej: se conviene que vendedor responde por cualquier vicio de la cosa, aunque no sea grave y aunque no se trate realmente de un vicio redhibitorio. Según el artículo 2167, pueden también por el contrato hacerse vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son, cuando el enajenante garantizase la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa supuesta por el adquirente. Esta garantía tiene lugar aunque no se exprese, cuando el enajenante afirmó positivamente en el contrato, que la cosa estaba exenta de defectos, o que tenía ciertas calidades, aunque al adquirente le fuese fácil conocer el defecto o la falta de la calidad. Esto ha dado a discusiones doctrinarias. ¿Hay una diferencia esencial entre vicios redhibitorios propiamente dichos y cualidades ocultas prometidas por el vendedor? Considerando el problema desde este punto de vista filosófico, no es difícil establecer esta diferencia:  vicio redhibitorio es un defecto del que normalmente carecen las cosas de esa especie y cualidad; el comprador tiene derecho a esperar que la cosa que compra estará libre de él, pues eso es lo normal.  Defecto de cualidad prometida no constituye en cambio una anomalía natural, sino la falta de una cierta cualidad que diferencia esas cosas de las demás de su especie y que por ello, por no ser común en las demás, ha debido ser garantizada en el contrato. Si se vende un automóvil nuevo que no da más de 50 kilómetros por hora, tiene un vicio redhibitorio, porque es normal que dé 100 o 120 kilómetros; si, en cambio, se promete que da 200, como ésta no es una cualidad normal, se trata de un defecto de cualidad prometida. Esta distinción no se justifica debido a que tienen el mismo régimen legal aplicable. En ambos casos, lo que está en juego es una condición o cualidad de la cosa que el comprador tiene derecho a esperar conforme a la buena fe, sea porque normalmente la cosa vendida la tiene, sea porque el contrato lo ha asegurado. Pero es necesario advertir que debe tratarse de cualidades ocultas; si en cambio, se tratare de cualidades aparentes prometidas en el contrato y la cosa entregada no se ajustare a ellas, la situación legal de las partes está regida por los principios generales relativos al incumplimiento de las obligaciones: el comprador podrá negarse a recibir la cosa, oponer la exceptio non adimpleti contractas y, finalmente, reclamar todos los daños y perjuicios derivados de la falta de la cualidad prometida, sin que el vendedor pueda eximirse de esta responsabilidad alegando buena fe o ignorancia del defecto. CESACIÓN DE LA GARANTÍA El enajenante no debe la garantía (eximentes):  1) si el ADQUIRENTE conocía el vicio; o debía conocerlo por su profesión u oficio (art. 2170);  2) si el adquirente ha RENUNCIADO a ella, SALVO que exista DOLO del enajenante (conf. art. 2166 in fine y 2169);  3) si la cosa fue ADQUIRIDA en REMATE o ADJUDICACIÓN JUDICIAL (art. 2171). VENTA DE VARIAS COSAS CONJUNTAMENTE. - Cuando se venden varias cosas conjuntamente, la regla es que el vicio redhibitorio de una de ellas sólo da acción redhibitoria para esa cosa, pero no para las restantes (conf. art. 2177). PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES.- En el cod. civil, la acción redhibitoria y la acción 'quanti minoris' prescriben a los 3 MESES (art. 4041). Es la acción más CORTA del c. civil. ¿Por qué es tan corta? Es corta porque se cuenta desde que el VICIO fue DESCUBIERTO o se hizo VISIBLE.
  • 17. ¿Desde cuándo empieza a contarse la prescripción?  El plazo comienza a correr desde que el vicio FUE DESCUBIERTO o se hizo visible. En el Cód. de Comercio: si se entrega a bulto cerrado, el plazo de prescripción es de 3 DÍAS. Si es por vicios ocultos propiamente dicho es de 6 MESES, contados desde la entrega de la cosa (art. 473). En la Ley de defensa del consumidor: el plazo de prescripción es de 3 AÑOS. Los vicios redhibitorios tienen tres legislaciones distintas con tres plazos distintas (código civil, comercio y la ley de defensa del consumidor). Es muy importante esto porque por ejemplo todas las acciones por la LDC son gratuitas. Es decir que si yo meto una denuncia por la LDC no pago ningún impuesto de justicia y eso es favorable para el cliente. ----------------------------------------------------------Kehs------------------------------------------------------------- Los vicios redhibitorios en el CÓDIGO DE COMERCIO Principio de absorción Si una de las partes es comerciante es un acto de comercio. Es decir que si interviene una sociedad, se aplica el c. de comercio. Si el acto es comercial, se aplica el c. de comercio. Los vicios redhibitorios en el código civil y en la LEY DE DEFENSA AL CONSUMIDOR La LDC DIVIDE dos cosas que son totalmente distintas: GARANTÍA. ARTICULO 11. — Garantías. Cuando se comercialicen cosas MUEBLES no consumibles conforme lo establece el artículo 2325 del Código Civil, el consumidor y los sucesivos adquirentes gozarán de garantía legal por los defectos o VICIOS de CUALQUIER ÍNDOLE, AUNQUE hayan sido OSTENSIBLES o MANIFIESTOS al TIEMPO DEL CONTRATO, cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y lo entregado, o su correcto funcionamiento. Mientras el código civil EXCLUYE los casos de VICIOS APARENTES, la LDC los CONTEMPLA y protege de los vicios o defectos de cualquier índole. El c. civil NO CUBRE los vicios aparentes, SALVO que haya MALA FE del adquirente o hay una RESERVA. La garantía legal tendrá vigencia por TRES (3) meses cuando se trate de bienes muebles usados y por SEIS (6) meses en los demás casos a partir de la entrega, pudiendo las partes convenir un plazo mayor. En caso de que la cosa deba trasladarse a fábrica o taller habilitado el transporte será realizado por el responsable de la garantía, y serán a su cargo los gastos de flete y seguros y cualquier otro que deba realizarse para la ejecución del mismo. Responsabilidad por vicios redhibitorios ARTICULO 18. — Vicios Redhibitorios. La aplicación de las disposiciones precedentes (se refiere a la Garantía del art. 11 anterior), no obsta a la subsistencia de la garantía legal por vicios redhibitorios. En caso de vicio redhibitorio: a) A instancia del consumidor se aplicará de PLENO DERECHO el artículo 2176 del Código Civil; b) El artículo 2170 del Código Civil no podrá ser opuesto al consumidor. Es decir que si NO reclamó por la GARANTÍA del PRODUCTO, el adquirente tiene de todas formas, la garantía por los vicios redhibitorios. El inciso a) remite al Art.2176.- Si el vendedor CONOCE o DEBÍA CONOCER, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de los artículos anteriores, el derecho a ser indemnizado de los DAÑOS Y PERJUICIOS sufridos, si optare por la rescisión del contrato.
  • 18. Este artículo habla de la PROFESIONALIDAD del ENAJENANTE. No es lo mismo que el auto lo venda un concesionario, a que lo venda un particular. Lo que nos dice la LDC es que el enajenante es siempre o su presume que es profesional. La PRUEBA de su profesionalidad no está a cargo del adquirente, sino que se aplica de PLENO DERECHO. De esta manera, en este supuesto, el art. 18 viene a QUITARLE LA CARGA PROBATORIA al adquirente. El vicio no debe haber sido conocido por el vendedor. En esto hay que hacer una aclaración. Si es OCULTO, la garantía por vicios redhibitorios procede. Pero SI CONOCÍA o DEBÍA CONOCERLO en razón de su arte u OFICIO, también paga los DAÑOS Y PERJUICIOS. El inciso b) remite al Art.2170.- El ENAJENANTE está también LIBRE de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio. En el c. civil, si el ENAJENANTE probaba que el que adquiría el auto era un profesional en la materia (concesionaria), no podía invocar un vicio y pedir cualquiera de las acciones. Es decir, bastaba con probar la PROFESIONALIDAD del ADQUIRENTE para quedar eximido de responsabilidad. De esta manera se exoneraba de responsabilidad al enajenante cuando el comprador era un “TORPE”. En la LDC (en las relaciones de consumo) y por disposición del art. 18, la eximición de responsabilidad del art. 2170 queda EXPRESAMENTE EXCLUIDO. Para la ley, el ENAJENANTE es SIEMPRE PROFESIONAL y SIEMPRE RESPONDE. Y el adquirente es siempre un lego (protege al comprador “torpe”). Por más que el enajenante pruebe la profesionalidad del adquirente, no lo exime de responsabilidad por los vicios redhibitorios. La LDC modifica el código civil en dos aspectos: el consumidor no solo tiene derecho a resolución del contrato y a la disminución del precio, sino que también tiene derecho a la reparación plena (incluido los daños y perjuicios). Y la tiene en todos los casos, lo cual equivale a presumir la mala fe del enajenante. Esto porque, si en todos los casos le da la acción de los daños y perjuicios, significa que la ley esta presumiendo la mala fe del vendedor. ¿Cuál es la diferencia entre GARANTIA y VICIOS REDHIBITORIOS? La diferencia es que el GARANTE puede ser un TERCERO, mientras que la acción redhibitoria o la cuanti minoris, solamente se puede ejercer ENTRE las PARTES. La garantía afecta a toda la CADENA DE PRODUCCIÓN, mientras que la acción por vicios afecta solamente al VENDEDOR. TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN Concepto y origen histórico.— Muchas veces, después de celebrado un contrato se produce una alteración profunda en las circunstancias (principalmente las de orden económico) existentes en el momento de la celebración, por ejemplo una guerra, una profunda e imprevisible crisis, etcétera. No es totalmente imposible cumplir, pero el cumplimiento se hace sumamente gravoso y quizás origine la ruina del deudor. Es de toda evidencia la justicia de reajustar las cláusulas del contrato y, en ciertos casos, de considerarlo insubsistente. Es esto lo que en derecho moderno se llama teoría de la imprevisión. Su origen es la llamada cláusula rebus sic stantibus, conocida ya en el derecho romano. Esta cláusula significa que los contratos se entienden concluidos bajo la condición tácita de que subsistirán las condiciones bajo las cuales se contrató y que, cuando ello no ocurre y se produce una transformación de tales circunstancias, los jueces están autorizados a revisar el contrato. La doctrina de la imprevisión—o de la lesión sobreviniente— modifica el rigor del principio pacta sunt servanda, pues lo condiciona a que rebus sic stantibus, o sea, a que las cosas permanezcan de igual modo. En el derecho moderno, la teoría de la imprevisión tiene una aceptación cada vez más amplia. Por las profundas alteraciones provocadas en la economía mundial por las últimas guerras y fenómenos de la inflación, los jueces fueron autorizados a revisar todos los contratos de tracto sucesivo y reducir las obligaciones del deudor al límite
  • 19. indicado por la buena fe. Los jueces quedaron así convertidos en árbitros de las obligaciones contractuales. Na- turalmente, esta solución sólo es admisible en épocas de un verdadero derrumbe de la economía; pero sin llegar a tales extremos, pueden producirse cambios profundos que hagan justa la intervención judicial para reducir las prestaciones que, en razón de las nuevas circunstancias, resulten a todas luces excesivas. Es necesario que el cambio de circunstancias sea además imprevisible en su existencia e intensidad. Así, por ejemplo, si durante un período de inflación, uno de los contratantes asume obligaciones que en el momento de cumplir le resultan más onerosas de lo que eran cuando contrató, no podrá eximirse de sus compromisos si la inflación siguió su curso normal y previsible. Como antes de 1968 había consenso favorable a la doctrina de la imprevisión, el artículo 1198 (ley 17.711), dispone: "En los contratos bilaterales conmutativos y en los unilaterales onerosos y conmutativos de ejecución diferida o continuada, si la prestación a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la resolución del contrato. El mismo principio se aplicará a los contratos aleatorios cuando la excesiva onerosidad se produzca por causas extrañas al riesgo propio del contrato. En los contratos de ejecución continuada la resolución no alcanzará a los efectos ya cumplidos. No procederá la resolución, si el perjudicado hubiese obrado con culpa o estuviese en mora. La otra parte podrá im-pedir la resolución ofreciendo mejorar equitativamente los efectos del contrato". 11. Fundamento. La posibilidad de desligarse, tiene su fundamento en la teoría de las bases del negocio jurídico (ver supra, núm.7) ALTERINI. El parentesco entre la buena fe y la teoría de la imprevisión —que no es sólo conceptual, sino también normativo, pues ambos son regulados en el mismo artículo 1198 del Código Civil— conduce a pensar que tal es el fundamento de dicha teoría. Las partes tratan de exteriorizar de la forma más clara posible, aquello que puede dar lugar a posibles discusiones. Pero ocurre que, por más que tomen las máximas precauciones, es imposible que expresen todo lo que han tenido en cuenta al contratar. Por eso, las partes dan algunas circunstancias por PRESUPUESTAS (ej. la equivalencia de las contraprestaciones en los contratos bilaterales), y por eso no las incluyen expresamente. Si llega a faltar ese presupuesto que integra la voluntad contractual el acto celebrado pierde eficacia, y las obligaciones que nacen de él dejan de existir por carecer de causa. Por otra parte, sí los contratantes hubieran pensado en la circunstancia imprevisible (por ejemplo, una grave deflación que torne inequivalentes las prestaciones pactadas), la habrían puesto como condición para disolver el contrato. 12. Comparaciones. La teoría de la imprevisión tiene afinidades con el caso fortuito y con la lesión. a) Con el caso fortuito. Si bien es cierto que el caso fortuito y la imprevisión tienen caracteres comunes (supra, núm. 9), difieren en cuanto a que:  1. El primero implica la imposibilidad de pago y, en cambio, en la segunda el pago se torna dificultoso, pero no imposible;  2. En aquél existe una imposibilidad jurídica de cumplir y, por lo contrario, en ésta la imposibilidad es económica;  3. El caso fortuito se aplica en los ámbitos contractual y extracontractual, en tanto la imprevisión sólo juega en el campo contractual, y en determinados supuestos;  4. El caso fortuito es anterior al cumplimiento, mientras la excesiva onerosidad puede surgir antes o después de satisfecha la prestación (LÓPEZ DE ZAVALÍA). b) Con la lesión. En la imprevisión y en la lesión el deudor sufre un perjuicio patrimonial desmesurado e inicuo. Pero:  1. En la imprevisión el perjuicio se produce al tiempo de cumplimiento —hay lesión sobreviniente—, y por circunstancias extrañas al comportamiento de las partes; en cambio, en la lesión, el perjuicio sucede al ser celebrado el acto jurídico, y como consecuencia del aprovechamiento por una de las partes de la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra;
  • 20.  2. Además, la lesión trae aparejada la anulación del acto jurídico, y la imprevisión, la rescisión del contrato, que no incide sobre los efectos ya cumplidos, el cual incluso puede seguir subsistiendo en caso de que se restablezca el equilibrio que se había roto. CONDICIONES DE APLICACIÓN. Para que sea posible aplicar la teoría de la imprevisión es necesario: a) Que se trate de contratos bilaterales conmutativos o de contratos unilaterales onerosos y conmutativos (art. 1198). b) los contratos aleatorios. En principio, los contratos aleatorios no son atacables por vía de imprevisión, mientras la onerosidad sobreviniente sea la consecuencia del alea asumida; pero si ella es ajena a dicha alea, la teoría de la imprevisión es aplicable. Ejemplo; el que promete renta vitalicia a una persona de 60 años, calcula que si la persona vive menos de 80 años saldrá beneficiada; si vive más, se perjudicará, pero está dentro del alea calculada. La teoría de la imprevisión es inaplicable. Pero supongamos que al poco tiempo de suscribirse el contrato se desata un proceso inflacionario grave e imprevisible. La renta queda reducida a una prestación insignificante. Esto escapa ya al alea propia del contrato y puede dar lugar a la aplicación de la teoría de la imprevisión. b) Que se trate de contratos de ejecución diferida o continuada (por ej., una compraventa a plazos, un contrato de locación). No se concibe en cambio, en los contratos instantáneos (por ej., la compraventa al contado) o de breve plazo. c) Que la prestación a cargo de una de las partes se torne excesivamente onerosa. Sería más apropiado decir: que se produzcauna alteración grave del equilibrio normal de las prestaciones. d) Que la alteración se haya producido como consecuencia de acontecimientos graves e imprevisibles, tal como puede ser una guerra, una grave crisis económica. Un hecho fortuito (que torna excesivamente onerosidad la prestación), debe reunir caracteres semejantes a los del caso fortuito: imprevisibüidad, irresistibilidad, extraneidad, actualidad y sobreviniencia. La inflación puede o no dar lugar a la aplicación de la teoría, según las circunstancias. Si un contrato se celebra durante un período de inflación y ésta sigue su curso normal, con una curva más o menos constante, los contratantes no pueden luego quejarse de que se ha producido un desequilibrio en sus prestaciones, porque esa inflación no era imprevisible. Pero si luego de celebrado el contrato, el proceso inflacionario se agrava en forma extraordinaria e imprevisible, la teoría es aplicable. e) Aunque nuestra ley no lo dice, debe tratarse de acontecimientos de carácter general o social; las situaciones o acontecimientos de carácter personal no afectan el contrato, a menos que constituyan un caso de fuerza mayor que impida el cumplimiento. f) Por último, es necesario que el perjudicado no hubiese obrado con culpa o no estuviese en mora. En efecto, cuando el deudor no hubiera cometido perjuicio alguno cumpliendo lealmente y en término sus obligaciones, no puede luego pretender ampararse en la teoría de la imprevisión para evitar un perjuicio que sólo resulta de la falta de cumplimiento oportuno que le es imputable. Casos en que no se aplica. a) Contratos gratuitos. Seria incongruente tratar con mayor rigor a quien hace una liberalidad, frente a quien obtiene una contraprestación a cambio de la prestación a su cargo. Por eso, el art. 1198, requiere expresamente que los contratos unilaterales sean onerosos, excluyendo por lo tanto; al mandato sin remuneración (art. 1869), a la fianza (art. 1986), al depósito gratuito (art. 2182), al mutuo sin interés (art.2240), al comodato (art. 2255), a la renta periódica o vitalicia gratuita (art. 1810). b) Contratos onerosos de ejecución inmediata o de ejecución única. c) Asunción de la excesiva onerosidad. El deudor puede renunciar anticipadamente al derecho de invocar la imprevisión para rescindir el contrato que ha celebrado, en el supuesto de que, por causas fortuitas, su cumplimiento se hubiera tornado muy oneroso; ello es factible por cuanto se trataría de una asunción del evento fortuito que dificulta el pago de la obligación, lo cual no está prohibido por ley.
  • 21. d) Mora del deudor. "No procederá la resolución si el perjudicado hubiese obrado con culpa o estuviese en mora" (art. 1198, 4to). En tal situación falla el requisito de extraneidad a que nos hemos referido. Como la mora supone imputabilidad, "si el retardo en el cumplimiento se hubiese originado en la excesiva onerosidad ya sobrevenida, no puede afirmarse que sea imputable ni que, por ende, exista mora" (LÓPEZ DE ZAVALÍA). Ahora bien. ¿Qué sucede cuando la mora del deudor es irrelevante? Conforme a los principios generales, el moroso no puede invocar el caso fortuito cuando está en mora, es decir, cuando la mora ha sido causa de que el caso fortuito haya impedido la prestación; pero si la mora es irrelevante, esto es, si aún sin promediar mora hubiera existido igualmente imposibilidad de cumplir, el deudor queda liberado (art. 892, Cód. Civ.).Si extrapolamos estas nociones a la doctrina de la imprevisión, hemos de concluir que el deudor moroso tiene derecho a invocarla cuando su mora ha sido irrelevante para la excesiva onerosidad. Esto es sumamente significativo en cuanto a la incidencia de la depreciación monetaria. Supónganse el caso de un vendedor que está en mora con respecto a su obligación de escriturar, y que sin embargo se prevale de la teoría de la imprevisión porque el precio resulta irrisorio en virtud de una hiperinflación. En tal situación, la mora en escriturar no es causa del envilecimiento del precio, en el sentido de que, de cualquier manera, y aun estando el dinero "en poder del acreedor" (art. 892, cit.), tal envilecimiento se habría producido. Desde que, según jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, el incremento del monto nominal de la prestación dineraria "no hace la deuda más onerosa que en su origen", pues "no existe modificación de la obligación sino determinación del quantum en que ella se traduce", va de suyo que, por un lado, el reajuste del precio no incide como un sacrificio económico mayor para el deudor y, por otro, su mantenimiento en los montos nominales hace que la contraprestación —que nació, por hipótesis, equivalente— sea actualmente de excesiva onerosidad para el vendedor obligado a entregar la cosa. (La mora sería relevante, en cambio, en este ejemplo:un importador vende a precio fijo, con entrega diferida, mercaderías ex-tranjeras; queda en mora en la obligación de entregarlas, y en tal situa-ción incide en el costo u n nuevo y gravoso impuesto a la importación.Aquí la mora es causa de la excesiva onerosidad que significa para elvendedor entregar la mercadería a un precio que fue fijado sin conside-rar en el costo el impuesto sobreviniente, por lo cual no tiene derecho ainvocar la doctrina de la imprevisión). 16. Efectos de la doctrina de la imprevisión. Examinaremos los siguientes aspectos: a) Extinción del contrato. Literalmente, el art. 1198, autoriza a la parte perjudicada a "demandar la resolución del contrato" (técnicamente es rescisión). El demandado por rescisión puede, a su vez, reconvenir por incumplimiento. b) Restituciones. El aniquilamiento del contrato obliga a restituir lo recibido en razón de él (art. 1200), quedando eximido el demandado de cumplir su propia prestación. LÓPEZ DE ZAVALÍA explica que el demandado no está obligado a restituir lo que ha consumido, y que debe devolver lo recibido en el estado en que se encuentra al tiempo de la notificación de la demanda: "el actor sólo podrá reclamar daños y perjuicios en razón de los que experimentara después de notificada la demanda". Pero, para que la demanda sea procedente, el actor debe encontrarse "en condiciones de devolver lo recibido" (autor citado). c) Efectos para lo futuro. La rescisión del contrato "no alcanzará a los efectos ya cumplidos" (art. 1198, 3er. párr.), lo cual significa que opera para el futuro. Pero se ha observado que tal fraccionamiento depende de la divisibilidad de las prestaciones continuadas, y de que en cada etapa se haya mantenido equilibrio entre las contraprestaciones realizadas. En los contratos de ejecución continuada, la resolución no alcanzará a los contratos ya cumplidos. Por ejemplo, si se trata de una locación, resuelto el contrato ni el propietario ni el inquilino pueden reclamarse, nada por lo que ya quedó cumplido antes de la sentencia que declaró resuelto el contrato (goce de la cosa y pago del precio). d) Suspensión de los efectos del contrato. La demanda por rescisión produce la suspensión de los efectos del contrato. En caso de ser decretada por el juez, "la sentencia remontará sus efectos a la fecha de iniciación de la demanda" (LLAMBÍAS). e) Revisión del contrato. La parte no perjudicada por la excesiva onerosidad "podrá impedir la resolución ofreciendo mejorar equitativamente los efectos del contrato" (art. 1198, 3er. párr); el ofrecimiento debe ser formulado al contestar la demanda.
  • 22. f) ¿Tiene derecho la parte perjudicada a demandar por revisión? El art. 1198 sólo da a la víctima el derecho de demandar por rescisión; y la revisión puede ser ofrecida por la contraparte (demandado). A partir de esto, se ha sostenido que la parte perjudicada carecería de acción para reclamar directamente la revisión del contrato. Pero la doctrina y la jurisprudencia dominantes le conceden esa facultad, es decir, la parte perjudicada tendría derecho a plantear acción judicial tendiente a obtener la revisión del contrato y no su rescisión. Es la solución razonable. Quien puede lo más, puede lo menos. Si la parte perjudicada por la alteración de las circunstancias puede pedir la resolución del contrato, con tanta mayor razón puede pedir sólo la modificación de las cláusulas que han devenido injustas.