La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) resolvió la contradicción de tesis 331/2014, a propuesta del Ministro Jorge Mario Pardo Rebolledo, cuyo tema versa sobre la venta judicial de un inmueble hipotecado a un tercero (interpretación de los artículos 2,325 y 2,941, fracción V, del Código Civil Federal).

Al resolver la contradicción señaló que de acuerdo con los citados artículos, como regla general, en las ventas judiciales el inmueble pasa al comprador libre de gravamen, salvo estipulación expresa en contrario.
Sin embargo, lo anterior no quiere decir que por el mero hecho de que el bien inmueble hipotecado sea rematado, la hipoteca deba extinguirse, independientemente del pago de la obligación garantizada, puesto que en las reglas que establece el Código Federal de Procedimientos Civiles para el remate judicial se prevén ciertos mecanismos que tienden a proteger los intereses de los acreedores preferentes, entre los cuales está la obligación del juez de ordenar se solicite al Registro Público de la Propiedad un certificado de libertad de gravamen del inmueble sujeto a remate.
De esta manera, si de dicho certificado se desprende que existe un acreedor hipotecario preferente, porque la hipoteca fue inscrita en el citado registro con anterioridad al embargo o gravamen que dio origen el procedimiento de remate, el juez debe asegurarse que el precio que se obtenga en el procedimiento en cuestión por la venta del inmueble, se destine, en primer lugar, al pago de los créditos hipotecarios que sean preferentes, atendiendo a la fecha de su registro.
En el entendido de que el comprador o adjudicante sólo está obligado a pagar el monto en que se fincó el remate, aun cuando dicha cantidad no sea suficiente para pagar el saldo insoluto del crédito garantizado en la hipoteca.
En consecuencia, la estipulación expresa en contrario que dispone el artículo 2,325 del Código Civil Federal se refiere al caso excepcional en que el adjudicatario del inmueble y el vendedor pacten que la hipoteca no sea cancelada, lo que demuestra que no es relevante que dicho pacto no esté en el contrato de hipoteca y en el certificado de gravámenes, pues no puede tratarse de un pacto entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario, que excluya el consentimiento del adjudicatario, quien resultaría el principal afectado.

(Fuente: http://www.internet2.scjn.gob.mx/)

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