Revista
Chilena
de Derecho.
Val.
25 N” 1, pp. 65.112
(1998).
Sección
Estudios.
LA PROPIEDAD
PRIVADA
Y LOS DERECHOS
ADQUIRIDOS
ANTE LA PLANIFICACION
URBANA
Enrique
Petar Rajevic
Abogado,
Ayudante
Pontificia
Universidad
Mosler’
de Derecho Civil
Católica de Chile
La configuración de la ciudad que determina nuestro sistema de planificación imperativa va confiriendo derechos y estableciendo limitaciones a los
propietarios
urbanos según el sector en que se ubique su propiedad. Ello
definirá la facultad o la prohibición de instalar locales comerciales o industriales, edificar en altura, etc. Habrá incluso quien verá desvanecerse cualquier posibilidad de construir en su propiedad o quedara sujeto a una futura
expropiación. Ello ocurre porque los planes son esencialmente transitorios y
se modifican en función del desarrollo urbano. Asi, lo que hoy creemos un
derecho, mañana puede no serlo.
En este trabajo revisaremos los siguientes problemas que dicen relación
con las garantías del ciudadano frente al planeamiento urbanístico:
i) la estabilidad que poseen los atributos conferidos por los instrumentos
de ordenación urbana a cada bien raíz ¿Se trata acaso de derechos adquiridos,
meras expectativas u otra figura jurídica?;
ii) ~Cuáles son los límites que tiene la potestad planificadora de la administración?;
iii)iCaben las limitaciones a la propiedad que imponen los actos administrativos denominados planos reguladores, siendo que la Constitución
reserva esta materia sólo a la ley?
La jurisprudencia
se está enfrentado a estos conflictos progresivamente.
De hecho, el propio Tribunal Constitucional
(en adelante, T.C.) ha debido
resolver asuntos de esta naturaleza. Primero, en el fallo rol N” 153, relativo a
la inconstitucionalidad
del decreto supremo que aprobó un Plan Regulador
Intercomunal La Serena-Coquimbo
(25.1.93). Desgraciadamente
la sentencia
misma tiene escaso interes doctrinario para nuestros fines, pero el cuerpo del
requerimiento
parece ser el intento más serio de cuestionamiento
jurídicoconstitucional
que ha sufrido nuestro ordenamiento urbanktico.
Fue firmado
por 35 Diputados, y señalaba que el D.S. que aprobaba este instrumento de
’ Este trabajo.
con algunas correcciones.
es parte de mi memoria
sobre derecho de propiedad y la legislación
urbanística
nacional:
“La Propiedad
Privada ante los Planes Reguladores
(Estudio
sobre las hmitaciones
del dominio en la esfera de la legislación
urbanística)“,
Memoria pan optar al Grado de Licenciado
en Derecho, Facultad de Derecho de la Pontificia
Universidad Catóbca de Chile, 1996. Otra parte ha sido publicada
en esta misma revista (“Limitaciones, Reserva
Legal y Contenida
Esencial
de la Propiedad
Privada”.
Revista
Chilena
de
Derecho,
Vol. 23 N” 1, pp. 23 a 97)
66
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
planificación
debía quedar sin efecto toda vez que el Plan Regulador que
contenfa vulneraba los arts. 7 y 19, N” 2, 8, 21 y 24 de la C.P.R. En lo
fundamental, se cuestionó tanto la forma en que se imponían las limitaciones
urbanfsticas como el fondo de muchas de ellas2. En abono de su tesis los
requirentes citaron la sentencia del T.C. rol N” 146 (sobre Letreros Camineros, especialmente en su cons. 18), pues estimaban que el acto administrativo
Plan Regulador vulneraba la reserva legal del art. 19 N” 24.3, ya que varias
de sus disposiciones impedian -más que regulaban- el uso de los predios, en
algunos casos de modo extremadamente gravoso3. Este caso tocaba prácticamente todos los puntos discutibles en tomo a la planificación territorial, y era
una excelente oportunidad para empezar a producir una jurisprudencia
sobre
los planes reguladores comunales e intercomunales.
Por desgracia, la Sentencia del T.C. anuló el D.S. N” 66 por un vicio formal, a saber, que el Ministro
del ramo lo había firmado “por delegaci6n de firma del Presidente de la
República”, en circunstancias
que el art. 35 de la Constitución
Politica de la
República (en adelante, C.P.R.) excluye de tal mecanismo a los Reglamentos4. En consecuencia,
no se emitió un pronunciamiento
sobre las
inconstitucionalidades
de fondo requeridas.
*Se tratá del D.S. N” 66 (V. y U.) de 1992. El texto del fallo está en Revista Chilena de
Derecho,
Val. 20, N” 1, 1993. pp. 119 a 124.
’ Alguno
de los puntos impugnados
fuero”
el establecimiento
de fajas adyacentes
a la
playa (“de profeccidn
del litoral”),
en que se prohibla realizar
todo tipo de actividad
económica; la creacibn de caminas o accesos públicos a la playa (los que quedaba”
afectos al art. 59 de
la L.G.U.C.,
ignorado
el rtgimen
del art 13 del D.L. N” 1939); el establecimiento
de estacionamientos
ptíblicos
en terrenos privados:
la prohibición
de cualquier
tipo de edificación
en la
franja de 35 m. adyacente
a los caminos (“Zonas
de proteccidn
de infraestructura
vial”);
la
imposición
de un mfnimo de subdivisión
predial de 10.000 m2 en cienos sectores; la fijación de
una densidad de 58,5 habitantes
por ha. A cada una de estas observaciones
respondió
el Ministro de Vivienda
y Urbanismo.
Una sintesis más completa
del requerimiento
y la respuesta en
“La Propiedad
Privada ante los Planes Reguladores...“.
ob. cit., pp. 196.199.
4 En efecto, en su sentencia.
el Tribunal
estimó que la naturaleza
jurídica
del D.S. que
contenfa
el Plan era reglamentaria,
“ . ..pues reúne todas las características
de este tipo de
normas,
a saber: emana del órgano ejecutivo,
es de general
aplicación,
es obligatorio,
de
carácter permanente
y no se agota con su cumpbmiento”
(cons. 9”). corroborándolo
co” el at.
35 b) de la L.G.U.C.
(en cuanto este seflala que los planes inrercomunales
contiene”
una
afirmando
la equivalencia
ordenanzakgla“ordenanza
con las disposiciones
reglamentaruzs”,
menta). Dice el T.C. que el cariicter reglamentario
surge en este D.S. “especialmente
por ser de
general aplicaci6n”
(cons. II”). tanto para los particulares
como para la propia administractbn
(cons. 12”. que cita en este sentido al admimstrativista
espariol Tom&s Ramón Fernández).
Establecido
que se tratn de reglamentos,
seiiala luego que “de la sola lectura del art 35 de la
Const. Polítlca es dable concluir
que los Reglamentos
ha” sido excluidos
de la posibilidad
de la
delegaci6n
de timu y necesatiamente
deben ser suscritos par el Presidente
de la República
y,
además. por el Ministro
respectivo”
(cons. 16”). razón por la cual termina anulando el D.S. por
adolecer de este vicio formal.
Si blen el Tribunal
admite que no le compete el control de las
leyes vigentes.
induza que ‘*es su deber aplicar en las materias
sometidas
a su decisión
el
principio
de la supremacía
coostitucmnal
sobre todas las otras “amas jurídicas
que conforma”
““estro
ordenamiento
positivo”
(cons. 22”). Este faUo negó sustento constitucional
a los ats.
33 y 37 de la L.G.U.C.
y. por ende, a todos los Planes aprobados
bajo esta norma. si bien el ut
37 fw derogado
tácitamente
como ya se vio. Hubo voto disidente del Ministro
E. Velasco, por
estimar que no compete al T.C. declarar la inconstitucionalidad
de forma de una norma vigente,
control que corresponde
” la Corte Supremn mediante
recurso de inapbcabilidad.
y porque el
vicio alegado constituía
una impropiedad
doctrinaria
tan precaria que no Justificaba
la anulac16n del decreto impugnado.
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
67
Una segunda posibilidad para hacer un examen sustantivo de nuestro ordenamiento urbano se dio a raíz del Decreto Supremo N” 171 del MINVU (publicado en el D.O. del 17.0.97), que creó un nuevo sistema para simplificar y
uniformar el cálculo de las cesionesgratuitas de terreno en todo tipo de loteos
terminando con la tabla de cálculo especial para viviendas económicas que
permitla ceder una menor superficie en estos casos (modificación. entre otros,
de los arts. 2.2.5., 7.2.2. y 7.2.4. de la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones, en adelante O.G.U.C.). Un grupo de 12 senadores,en ejercicio
de la facultad establecida en la parte final del art. 82 N” 5 de la C.P.R.,
presentó un requerimiento ante el T.C. pidiendo se declarara la inconstitucionalidad del D.S. fumiandose, entre otras razones, en que éste vulneraba la
reserva legal de la regulación del derecho de propiedad y el derecho de propiedad como tal. El fallo del T.C. (rol N” 253) dejó a firme la posibilidad de
ejecutar la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante,
L.G.U.C.) por via administrativa en estas materias, declarando que el D.S.
impugnado se limitaba a reglamentar el art. 70 de la L.G.U.C. sin exceder sus
términos, y afirmó la validez sustantiva del sistemade cesionesgratuitas.
Cuestiones como las planteadas evidencian los numerosos temas constitucionales envueltos en el urbanismo. A continuación abordaremos los problemas que plantean a la planificaciún territorial dos de ellos: la reserva legal
de la regulación del dominio y el contenido esencial de este mismo derecho.
1. El Problema de la Reserva Legal del 19 N” 24 de la C.P.R.
Es sabido que la C.P.R. protege la regulación de las garantías mediante
reserva legal, la que resulta especialmente clara y rigurosa en materia de
dominio, tema que abordamos en un trabajo anteriors. Ahora bien, si hay una
garantía que resulte afectada por la planificación urbana es el derecho de
propiedad, pese a lo cual este proceso opera principalmente a traves de normas reglamentarias, tanto a través de los Planes Reguladores como por medio de La Ordenanza General de la L.G.U.C. Resulta importante, entonces,
discernir si el sistema empleado en esta materia puede o no estimarse adecuado al texto constitucional. Por último, conviene revisar otro aspecto: iEs
idóneo un D.F.L. (como el N” 458 de 1976, no obstante que formalmente sea
~610un D.S.) para limitar el derecho de propiedad?
Entre nosotros es posible identificar dos posturas relativas al alcance de
la reserva legal del dominio frente al de la potestad reglamentaria de ejecuci6n6. Con todo, desconocemosalgún trabajo que objete la constitucionalidad
de algún aspecto del ordenamiento urbanístico nacional, lo que debiera ocurrir necesariamente desde una perspectiva extensiva del dominio legal. Reyes
Riveros comenta el sistema vigente en abono de la tesis restrictiva: “Se
podría imaginar lo que se tardaría en que por ley se aprobaran todos los
planos reguladores comunales y aun los seccionales que regulan el uso del
SCfr.
6 Id..
defiende
ciones
plantea
lación
en “Limitaciones...“,
Revista
Chilena
de Derecho,
Vo1 23 N” 1. pp. 30 a
pp. 32 y SS. La primera
tesis +ue
hemos
Uamado
‘extenwa’es
la rigurosidad
de la reserva
legal
exigiendo
que desarrolle
completamente
que caen dentro
de ella.
La segunda
-que
designamos
como
‘restrictiva’-.
que basta que los preceptos
legales
contengan
los principios
fundamentnles
reservada,
pudiendo
remitirse
al Reglamento
su eJecuci6n
o complementación.
40.
aquella
que
las regulaen cambio,
de la regu-
68
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
suelo (limitación al derecho de propiedad y a actividades económicas lícitas)
cuando siendo aprobadas las primeras por decreto supremo, aún se estima
que hay escasa eficacia y eficiencia”7.
Concordando con Reyes Riveros, José Luis Cea ha señalado que “conviene puntualizar que al legislador incumbe decidir el grado de profundidad,
de extensión y de detalle al que puede llegar en la regulación de las materias
de ley. Con ello, y consecuencialmente,
quedará fijado el punto de partida de
la potestad de ejecución o subordinada a esta especie de norma jurídica”, sin
que pueda eliminarse aquella, “ . ..porque el legislador no está habilitado para
abolir o suprimir el ejercicio de la potestad reglamentaria subordinada en SU
ámbito propio, es decir, de casuística o de mdc amplia aunque secundaria
nonnatividad”*.
Con ello quiere decir que siempre debe subsistir un grado de
potestad reglamentaria de ejecución.
Incluso, algún intkrprete historicista
podría citar a favor de la actual
regulación opiniones dadas en la C.E.N.C. que la mencionaron expresamente
sin contrariarla9.
No obstante lo anterior, rigurosas sentencias del T.C. daban soluciones
restrictivas a este problema, hasta la dictación del rol N” 253 (cesiones gratuitas), que sentó una nueva doctrina. Una de las grandes críticas que se hacía al
D.S. impugnado era que mediante 61 se fijaban los porcentajes de las cesiones
gratuitas, sin que la ley contuviera ningún marco para su determinación (que
no fuera la alusión del art. 70 de la L.G.U.C. a la proporcionalidad
en relaci6n
a las densidades que establezca el plan regulador). No obstante, el fallo no
aceptó
enjuiciar los incisos agregados al art. 2.2.5. de la O.G.U.C., pues estimó
que este artículo no hace sino reglamentar el art. 70 de la L.G.U.C.: “..una -la
ley- y otro 4 reglamento- conforman un solo todo jurídicamente armónico,
están indisolublemente unidos y en conjunto versan sobre la materia relativa a
las cesiones o destinaciones gratuitas de terrenos inherentes a toda urbanización...“; aceptar
el requerimiento habría implicado “_.. emitir un pronunciamiento material implícito sobre la constitucionalidad
de un acto del Poder
Legislativo... porque lo que en verdad se objeta es la constitucionalidad de la
ley en que se sustentael reglamento...“, y dicha operación excede las atribuciones otorgadas al T.C. en el art. 82 N” 5 de la C.P.R.. pues implicaría “... un
pronunciamiento sobre una ley aprobada y sancionada por los órganos legislativos, en plena vigencia”. Con rodo, este principio ~610es valido en la medida
que el reglamento no exceda a la ley, poseyendo lo que la sentencia denomina
“razonabilidad tknica “Io De esta manera, la sentencia no se pronuncia en sí
’ ReyesRiveras,Jorge,“El Estado comoRegulador,
mediante
ley, del Ejercido de los
Derechos Fundamentales
y de Contralor
de dlcha Normatwa”,
en Revista Chilena de Derecho,
Val. N” 20, N” 1, 1993, p. 89.
8Cea,JosdLuis, Informe en Derecho in6dito sobre el “Valor Constitucional
del art 8.3.2.
que se propone
Ppara modificar
el plan regulados
Metropolitano”,
Santiago,
29.11.96,
inédito,
p. 69. En igual sentido puede verse de este autor “Sobre el Principio
de la Legalidad
Presupuestaria”, en Revista Chilena de Derecho XIX, N” 3, 1993. p. 417. Los enfásis están en el original
9V.gr. “Actas Oticiales
de las Sesiones de la C.E.N.C.“,
sesión N” 159, Talleres Gráficos
de Gendarmerla
de Chile, 1917, p. 21.
“‘Asi,
el fallo advierte en su considerando
9 que: “...sin embargo,
esta tesis no es absoluta, pues en el evento que el reglamento
se apartara
de la ley en consonancia
con lo cual se.
dicta. se produce
la desvinculación
de uno y de otra, ya que dejan de constituir
un todo
jurídicamente
armónxo
que da lugar B una realidad jurfdica
evidente,
para transformarse
en
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
69
sobre el tema de la reserva legal a la luz del actual texto constitucional, pues
afirma la incompetencia del T.C. para conocer del tema en casos de este tipo”
(en clara contradicción con lo afirmado en fallos precedentes como el rol N”
245, del 2.3.96, sobre acceso a las playas).
Tambien es discutido en España el alcance de la reserva legal del dominio en materia urbanística, como lo ha expuesto Boquera”. Este autor muestra que la jurisprudencia
ha evitado pronunciarse sobre la relación reserva de
ley/planes reguladores, que con las disposiciones de la Constitución de 1978
se hizo mucho más tensa (art. 53.1: “S610 por ley...“), y cita la opinión de
García de Enterría y Parejo Alfonso, que sostienen que la Ley del Suelo
hispana agota normativamente
(esto es, por medio de preceptos abstractos y
generales) la regulación de la propiedad urbana, con lo que los planes urbanfsticos son simples actos administrativos
de ejecución.
En forma previa a 1978, en cambio, no existía la tan mentada reserva
legal. La Ley del Suelo de 1956 era mucho más genérica y su reforma de
1975 no alteró sensiblemente esta situación. En aquella Bpoca la doctrina
sostuvo que los planes eran reglamentos independientes, esto es, que la Ley
del Suelo regulaba, de modo abstracto e incompleto, la propiedad urbana,
remitiendo
al plan la conclusión
de esa regulación
y otorgando
a la
Adminitración
facultades en tal sentido: se trataba de una remisión de tipo
amplfsima. Boquera ironiza: “Antes decían que la Ley del Suelo de 1956 era
un marco general y abstracto que, en 1975, redujo un poco estas caractetisticas. Ahora la LS ‘no abdica... ninguna de sus responsabilidades
-dicen
Garcfa de Enterría y Parejo en su citado libre-, antes bien las atiende hasta el
límite material de sus posibilidades...‘.
De... ser esto cierto, los planes de
urbanismo, sin moverse, pasarían a regular puntos de una materia sobre los
que la LS no ha establecido ningún criterio o regla (remisión normativa en su
partes de una relación
ley-decreto
reglamentario
que se contrastan
y se repudian.
En esta
hipótesis,
desaparecen
el fundamento
de la tesis que se ha venido desarrollando
y, por ende, se
exceptúa de ella, porque el reglamento
puede ser objetado, en conformidad
con lo escrito en el
articulo 82, N” 5, de la Carta Fundamental.
ya que su enjuiciamiento
constitucional
se efectuaría sin que ello importe una intromisión
de este Tribunal
en un acto legislativo.
En este orden de las Ideas, debemos entender que el reglamento
contraría
la ley no ~610 cuando
está en pugna con su texto expreso sino, también, cuando su contenido
desborde el marco de las
posibilidades
regulatorias
que brmda la Constitución;
tratandose
del derecho de propledad,
por
ejemplo,
cuando él fuere vulnerado
en so esencia
En efecto, la ley hace una renusión
al
reglamento
de ejecución
para que complemente,
bajo ciertas directtices,
su contenido
básico:
pero al propio tiempo Ilev~ fnsita la obligación
de que la regulación
reglamentaria
no vulnere el
derecho que la Constitución
asegura a todas las personas, en este caso, en su artículo
19, N” 24,
y N” 26, ya que no resulta ‘razonable’
aceptar que el legislador
ha encomendado
al reglamento
dictar normas que pugnen con la Carta Fundamental.
Lo anterior
corresponde
a lo que en
doctrina se denomma
‘razonabihdad
técnica’,
y que en el caso que nos ocupa se traduce en una
apropiada
adecuación
entre los fmes postulados
por la ley y los medios que planifica
el reglamento para lograrlos.
En otras palabras, debe existir una correspondencia
entre las obligaciones
que la norma impone y los propósitos
que la ley quiere alcanzar
Lo expuesto cobra especial fuerza trathndose
de la Ley General de Urbanismo
y Construcciones
que ha sido objeto de constantes
revisiones
legislativas,
como demuestran
las leyes 18.513.
18.738,
19.021.
19 057. 19 063 y. en fin, 19 472, que ha modIficado
o complementado
el
decreto con fuerza de ley N” 458 de 18 de diciembre
de 1975”
” Crítlcas a este fallo de Raúl Bertelsen en “Informe
Constitucional”
N” 1.508 (12.5.97).
‘> Jose Maria
Boquera,
“La Limitación
de la Propiedad
Urbanística
según la Constltución”. p. 53, en “Derecho
Urbanfstico
Local”, José María Boquera, Ed. Ciwtas,
1992.
70
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Vol. 25
segundo sentido o reglamentos
independientes)
a ser determinaciones
singularizadoras
que han de tomar en cuenta localizaciones concretas de cada
porción de territorio (remisión normativa en su primer sentido o reglamentos
de ejecuci6n)...“‘3.
Pese a esta explicación y la aquiescencia de los Tribunales, Boquera
estima que los preceptos de la ley del suelo no agotan la regulación urbana
como debieran: los califica de “abstractísimos”, pues “no contienen ninguna
regla sustantiva con respecto a limitaciones u obligaciones de la propiedad
privada... nada definen... sirven para que un plan especial prive a los propietarios de cualquier tipo de aprovechamiento urbanístico”t4. Concluye que
“los planes de urbanismo son reglamentos y ~610los que desarrollen las leyes
que configuran o limitan -como se quiera- a la propiedad pueden regular
esta materia reservada por la Constitución a la ley”‘5; desarrollar se toma en
el sentido de ejecutar, o sea, ~610podrá efectuarse la planificación vía potestad reglamentaria de ejecución, y nunca autónoma. De asumir esta situación
el legislador “ ...se animaría o se verfa forzado a establecer nuevas reglas
ordenadoras de la propiedad urbanística”16.
Volvamos ahora a nuestro derecho, en que es claro que en materia de
reserva legal el admistrador sólo puede intervenir ejecutando las leyes (art.
32 N” 8, C.P.R., parte final). El punto polémico es: iCon que profundidad
debe desarrollar la ley el contenido de las materias que el constituyente le
reservara (art. 60 C.P.R.)?, ibastarían las basesesenciales de dicho ordenamiento (siguiendo la idea del art. 60 N” 20 de la C.P.R.) o se requiere detallar
completamente la regulación de la materia?
Estimamos que la doctrina española es consistente y aplicable entre nosotrost7. El dilema no puede ser bases esenciales o regulación completa. Se
trata, más bien, de regular las materias comprendidas en la reserva legal
mediante preceptos legales hasta el máximo de determinación posible, esto
es, hasta donde lo permita la generalidad que caracteriza a las leyes, especificando ademáslos criterios materiales y tecnicos que deba utilizar el administrador para adoptar sus decisiones. El papel del reglamento será, entonces,
absolutamente subsidiario. S610 podrá ejecutar disposiciones legales: jamás
crear nuevas limitaciones o regulaciones independientes del texto legal.
Aplicado a nuestrotema estoindica que, la Ordenanza General de la L.G.U.C.
no puede,bajo pretexto alguno, contener exigencias adicionalesa las que establece
la ley. Lo mismo se aplica a los PlanesReguladores,que ~610debieran singuhrizar el territorio sobre el que se aplicará la normativa y seleccionar entre los
instrumentos limitativos legales aquellosque le permitan planificar adecuadamente, aplicandolosrazonablemente.No podrán, obviamente, crear nuevos requisitoso
regulaciones,sino ~610especificar y hacer operativas lasya existentes”.
l3 Ibid.. p. 54.
“1bfd.,
pp. 56 y 57
l5 Ibid., p. 59.
l6 TambiCn estima que el sistema de planeamiento
hispano vulneraria
la reserva legal de la
propiedad
Martínez
López-Mufiiz,
IosC Luis. “Derecho
de Propiedad
y Proyecto
de Reforma
de
Ley del Suelo”,
en “Derecho
Urbanístico
Local”.
José Maria
Boquera
editor,
Ed. Civitas,
Madrid.
1992, p. 86.
” Cfr. en “Lnnitaciones.
Reserva Legal y Contenido
Esencial de la Propiedad
Privada”,
loc. c,t.
‘“En este sentido puede verse el fallo citado en infra nota 88 y el dictamen N” 1892196 de
C.G.R. que declaró inconstitucional
las cesiones exigidas
en la Ordenanza
General de Cons-
1998]
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
71
Desafortunadamente
la ley es muy parca en estas materias. Apenas describe un Plan Regulador formalmente, pero en modo alguno se refiere a su
sustancia y los criterios de regulación. Lo ideal sería que señalase expresamente cuales son las especies de limitación que la autoridad puede aplicar,
una a una, correspondiendo
~610 la singularización
fáctica al reglamento.
Baste al respecto comparar el art. 42 de la L.G.U.C. con el art. 2.1.6. de la
O.G. que lo desarrolla, para apreciar que si se trataba de profundizar quedaba
todavía un trecho normativo de naturaleza abstracta y general.
Confrontemos
ambas disposiciones:
D.S. N” 458 de 1976
“Art. 42. El Plan Regulador Comunal estará compuesto de:
a) Una memoria
explicativa,
que contendrá
los antecedentes
socioeconómicos;
los relativos a crecimiento demográfico, desarrollo industrial y demás antecedentes técnicos que sirvieron de base a las proposiciones,
y los objetivos, metas y prioridades de las obras básicas proyectadas;
b) Un estudio de factibilidad para ampliar o dotar de agua potable y
alcantarillado, en relación con el crecimiento urbano proyectado;...;
c) Una Ordenanza Local que contendrá las disposiciones
reglamentarias
pertinentes, y
d) Los Planos, que expresan gráficamente las disposiciones
sobre uso del
suelo, zoniftcación,
equipamiento,
relaciones viales, límite urbano, áreas
prioritarias de desarrollo urbano, etc....”
D.S. N” 47 de 199219
“Art. 2.1.6. El Plan Regulador Comunal, para efectos de su aprobación y
aplicación, estará conformado por los siguientes documentos:
a) Memoria Explicativa, que contenga el diagnóstico del territorio comunal, estudios de riesgo, objetivos, metas, fundamentos, y todos los antecedentes gráficos, planimétricos
y descriptivos,
sobre aspectos demográficos,
sociales, econúmicos, y demás estudios técnicos, tales como capacidad de la
red vial, sistemas de transporte y suficiencia de equipamiento, que sirvan de
base para las proposiciones y las alternativas de estructuración
y gestión.
b) Estudios de Factibilidad, para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado,
en relación con el crecimiento
urbano por extensión
y/o
densificación proyectado, (...).
c) Ordenanza Local, que fijara con precisión, entre otras normas, los
límites urbanos de sus centros poblados, vialidad, usos de suelo permitidos,
restringidos
y prohibidos, densidades máximas y mfnimas. coeficientes de
constructibilidad,
coeficientes de ocupación del suelo, rasantes y distanciamientos, alturas de edificación máximas y mínimas cuando corresponda, tamaños prediales, tipos de agrupamiento, disposiciones
para los conjuntos
armónicos, normas sobre equipamiento, para todas las áreas urbanas o sistema urbano comunal sometido a la planificación.
truccmnes
en los casos de crecimiento
por densificaaón
(art 2.1.3.1, al no estar contempladas
expresamente
en el texto de la ley General de Urbanismo
y Construcciones
(arts. 65 y 70).
l9 An. modificado
por los D.S N” 112 (V y U ), pub. en el D.O. del 5.1.93; D.S. N” 101
0’ y U.), pub. en el D.O. del 22.12.93;
y D.S. N” 4 (V. y U.). pub. en el D.O. del 7.3.94.
72
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
d) Planos, que expresan gráficamente, entre otros, límite urbano, áreas
de extensión urbana con sus prioridades, áreas de riesgo y de restricción,
zonificación, usos de suelo, densidades, red vial estructurante, áreas verdes y
equipamiento...”
No se requiere ser un experto para advertir que la Ley resulta mucho más
escueta que su Ordenanza. Es razonable que el decreto reglamentario desarrolle el detalle de las normas; pero si revisamos la letra c) de ambas disposiciones parece que la fuente de las limitaciones se desplaza de la ley a la
ordenanza. Apenas aquella menciona la existencia de una “ordenanza local”
de carácter reglamentario, la ordenanza general, en cambio, explica y desarrolla todo el contenido de la “ordenanza local”, que consiste -nada menosen un listado de limitaciones al derecho de propiedad. Si buscamos en la
L.G.U.C. podremos encontrar el sustento de varias, pero en ninguna parte de
la Ley se expresa que así se impondrán en la Ordenanza Localzo.
La misma zonificación del uso del suelo, elemento fundamental, se establece de modo completamente genérico en la ley (arts. 57 y 42 d). ~Qut tipos
de uso de suelo existirán? ¿Será acaso una variedad tan infinita que no es
posible poner las categorías en la ley? ~0 dónde se admite legalmente la
limitación del coeficiente de constructibilidad,
o del de ocupación del suelo,
definiendo las implicancias de cada cuál? Ciertamente es posible encontrar
en el texto de la L.G.U.C. fundamentos genéricos para llegar a las disposiciones de su Ordenanza General, pero eso no basta; lo razonable sería, al menos,
definirlos legalmente. Sin embargo, el funcionamiento de nuestro sistema de
planificación ha demandado que sea la Ordenanza General -y no la ley- el
instrumento que sistematice estas normas.
Otra situación curiosa es la relacionada con la duración del permiso de
edificación, que la ley delegó completamente en la ordenanza (art. 120: “La
vigencia, caducidad y prórroga de un permiso... se sujetarán a las normas que
señale la Ordenanza General”; y esta última, en su art. 5.1.20., expresa que
“El permiso de edificación caduca a los tres años de concedido si no se
hubieren iniciado las obras correspondientes...“);
esta caducidad implica la
extinción irremediable del derecho a edificar, que puede tener una enorme
relevancia patrimonial, iEs coherente con la reserva en comento que SU plazo
esté regulado reglamentariamente?
El tema de la reserva legal abre una discusión conexa de no menos
importancia: que, como lo ha explicitado una sentencia del T.C. español al
controlar la constitucionalidad
de la Ley de Reforma Agraria andaluza de
1987, la ley debiera contener “suficientes
referencias normativas. de orden
formal y material, para generar previsibilidad
y certeza sobre lo que, en su
aplicación, significa una correcta actuación administrativa
y, en su caso, para
contrastar y remediar las eventuales irregularidades,
arbitrariedades
y abu~0s”~~ Así > por ejemplo, incluir presupuestos de hecho de las actuaciones,
formas de intervención y criterios materiales para decidir (estos últimos pue-
mk
2” Puede verse. par ejemplo,
el xt. 7 del D.S N” 1.050 del 9/711960,
L.G.U.C.,
mucho
completo en este sentido que la actual ley.
z1 Sentencia 3711987 (26 de marzo),
citada por Martinez
López-Mufiiz.
ob. cit.. p. 83
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
73
den subsanar las lagunas o problemas interpretativos
que pudieren surgir).
Desgraciadamente
nuestra Ley General de Urbanismo y Construcciones
es
francamente insuficiente en estos aspectos. Esta omisión, en nuestra opinión,
también importa desconocer la reserva legal del dominio, sin perjuicio de que
toda decisión administrativa
deba encuadrarse en las pautas establecidas por
el art. 19 de la C.P.R.
Conviene hacer una breve referencia a la reserva legal que protege la
garantía constitucional
de desarrollar actividades económicas (art. 19, N” 21
C.P.R.). Los instrumentos de ordenamiento territorial también pueden llegar
a deslegalizar esta materia, que por añadidadura puede confundirse con la
facultad de gozar (iusfruendi)
del objeto del dominio (objeto de reserva en sí
mismo por el 19, No 24.3 C.P.R.), haciendo más crítico el panorama.
La última cuestión relativa al respeto de la garantía formal del dominio
en la legislación urbanística dice relación con la jerarquía normativa de la
L.G.U.C. Veíamos que, independientemente de buscar el deslinde entre potestad reglamentaria y ley, era indudable que las limitaciones al dominio
debían ser impuestas abstractamente por una ley, y no un decreto con fuerza
de ley, asunto que el art. 61.2 de la C.P.R. deja claramente asentado (en
relación con el 19 N” 24.2). en la medida que se estén imponiendo limitaciones a la propiedad. Pero nuestra ley de urbanismo es, en verdad, un D.F.L.
que refunde textos anteriores en virtud del mandato del D.L. N” 602 (D.O.
7/8/1974). Con todo, esta norma no resultaba inconstitucional en la época de
su publicación (por lo demás, el D.L. 602 estaría siempre cubierto por el
D.L. 788, D.O. 2/12/74) pese a la considerable amplitud del decreto ley
delegatorio**. En estricto rigor. entonces, podemos decir que nuestro país ha
carecido históricamente de una ley -formalmente hablande sobre la materia.
Lo que hemos tenido son normas reglamentarias dictadas en cumplimiento de
leyes, mezcladas con leyes propiamente tales que las modificaron en algunos
de sus aspectos. Las normas que se dicten a futuro deberán tener siempre
rango legal, a menos que sean meramente instrumentales (0 sea, que no
impongan limitaciones)*“.
Concluyendo, la ordenación territorial en nuestro país está funcionando
del siguiente modo: Una ley general es detallada y ampliada por un decreto
reglamentario, que es quien realmente desarrolla la materia al máximo grado
general de determinación posible. Con posterioridad, este conjunto normativo (Ley y Ordenanza) da fuente a un nuevo acto administrativo que fijará
nuevamente normas generales sobre un territorio comunal. Sólo finalmente la
autoridad municipal, mediante actos administrativos singulares (permisos de
edificación, decretos de demolición, etc.) ejecutará sobre los administrados la
planificación urbana.
22 “Facúltase
al Ministerio
de Vivienda
y Urbanismo
para suspender
la vigencia.
derogar,
modificar
o adicionar
de mmediato
todas las disposicmnes
legales
o reglamentarias
vigentes,
relativas
a construcciones
o urbanización
Estas
facultades
se ejercerán
mediante
decretos
supremos
,.”
23 En relacibn
a este tema puede
verse
la contestación
de Enrique
Evans
de la C. a un
recurso
de inaplicab~hdad
sobre
un problema
an8logo
relativo
a la “Ley
General
de Serwcms
Eléctricos”
(D.F.L.
N” 1. D.O.
13/9/82).
Revista
Chilena
de Derecho,
Val.
XV N” 1, 1988, pp.
149 y SS.
74
REVISTA
CHILENA
[Vo]. 25
DE DERECHO
Imaginemos
que el T.C. controlara hoy la constitucionalidad
de la
L.G.U.C. (suponiendo que fuera un proyecto de ley), ipermitiría
acaso las
amplias remisiones normativas a la autoridad existentes? Parece evidente una
respuesta negativa, particularmente
después del fallo rol N” 153 (bases del
medio ambiente). Sin embargo, sabemos que siendo una ley vigente este control no debe producirse, pues ya el T.C. lo ha señalado en el rol N” 253. De
esta manera, en la medida que se ejecute estrictamente la L.G.U.C. no prosperarán requerimientos en contra de las normas reglamentarias respectivas, sin
perjuicio de la posibilidad de recurrir de inaplicabilidad (art. 80 C.P.R.). Aun
asf, difícilmente los planos reguladores vigentes seran objetados en este punto
por el Poder Judicial (que a la fecha nunca ha tocado el tema en forma directa24), máxime si la vulneración de la reserva es un vicio mas bien formal,
indudablemente interpretable, y que casi caería en el “error común”. De hecho,
la anulación de un plan por esta razón comprometería gravemente la seguridad
jurfdica de la comunidad sin ofrecer, a cambio, ventajas proporcionadas. Lo
clave, entonces, será preocuparse para el futuro, resolviendo por via legislativa
los problemas reseñados, con miras a una legislación más moderna.
2.
El Problema del Contenido Esencial de la Propiedad
Urbana
Para confrontar el contenido esencial del dominio con nuestra legislación
urbanística analizaremos las posibilidades de adquirir derechos conforme a los
Planes Reguladores (subcapítulo 2.1.1). Luego, veremos la posibilidad de alterar las normas de planeamiento urbano y el control judicial de tales modificaciones (subcapítulo 2.1.2). Por último, terminaremos con algunas reflexiones
sobre el contenido esencial de la propiedad urbana (subcapítulo 2.1.3).
2.1.1. Adquisición de Derechos en la Planificación.
Los Permisos de Edificación y la Recepción de Obras.
El primer problema a resolver es determinar cuándo puede hablarse de
derechos adquiridos en materia urbanística. Se trata de un tema clave, pues
las frecuentes alteraciones que sufren los instrumentos de planeamiento tenitorial, suponiendo su licitud, implican variaciones -a veces sustancialesen
las facultades reconocidas a los propietarios.
Dos posiciones extremas definen el problema: “una, la extensión de la
garantía constitucional
no ~610 a los aprovechamientos
ffsicamente consolidados, sino al simple derecho al aprovechamiento
derivado de las prescripciones de la ordenación urbanística; otra, la de la negación a este último de
garantía constitucional, afirmando su disponibilidad total sin condiciones por
la ordenación urbana”2s.
24 Al contrario,
en numerosas
oportunidades
ha defendido
la]uridicidad
de la zomficación
del suelo. Pueden verse numerosos
ejemplos.
como R.D.J. T. 80, Zdî parte., S.V.. pp. 46 y 88,
T. 83. 2da parte., S.V, p. 70, etc., en Cobo Garcia.
Pedro, “Ley General
de Urbanismo
y
Construccmnes”.
Fiar
CONOSUR.
Santiago de Chile, 2’ ed., 1992.
2J Parejo Alfonso, Luciano, en “La Gamntfa del Derecho de Propiedad y la Ordenaaón
Urbanfstica en el Derecho Alemán, I”, en R.E.D.A.,
N” 17, 1978, p. 43. Siguiendo
a Breuer, Parejo
ocupaesta frase pan. referirse a la polémica sobre la existencia de la libertad de constn~cción o ius
aedijicandi,
tema que nosotros tucamos más adelante. Siendo los derechos urbanísticos
adquiridos
una emanación de 61. creemos perfectamente
aplicable las expresiones
al punto tratado.
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
15
A. Derecho Comparado
Dice el autor español De Vicente que la Ley del Suelo de 1956 permitía
realizar alteraciones al planeamiento urbanístico, pero al mismo tiempo señalaba que la vigencia de los planes era indefinida (art. 125). Conforme esta
última declaración, doctrina y jurisprudencia
entendían que existía una garantía de estabilidad relativa, esto es, que no excluía las facultades legales
del Administrador
para modificarlos.
Existía una revisión quinquenal de los
planes, y modificaciones
puntuales en sus elementos sujetos a iguales trámites que los previstos para la aprobación (salvo que aumentaran el volumen
edificable. caso en que se requería un incremento en los espacios libres, y
mayores quórum para su aprobación).
Por ello, de la planificación derivan solamente meras expectativas. Hay
quien dice que se puede hablar de ‘derechos urbanísticos
adquiridos’ si se
cumple todos los deberes de una urbanización. Pero ello no es a efectos de
hablar de derechos adquiridos, sino de admitir la indemnización
en estos
casos: “Muchos recursos judiciales se basan solamente en eso, en que se
tiene un derecho adquirido, y lo cierto es que del planteamiento directamente
no derivan derechos adquiridos. Ya que se invocan los derechos adquiridos,
por lo menos debe intentarse demostrar que se trata de una situación agotada,
consolidada, con arreglo a la anterior normativa y no de una situación abierta
a posibles cambios. En este sentido, alguna doctrina (por ejemplo, L. Parejo
Alfonso) ha hablado de la patrimonialización
de los derechos urbanísticos
que solamente llega cuando se han cumplido los deberes y tras un proceso de
gestión a través de cualquiera de los sistemas y del costeamiento de las obras
de urbanización y de su realización. Con estos presupuestos
posiblemente
pueda hablarse de derecho adquirido, y no para imponerse a la nueva calificación, sino a efectos indemnizatorios.
Del Plan derivan expectativas que no
generan indemnización. El Tribunal Supremo reconoce situaciones consolidadas, pero de modo excepcional”26.
Carceller, por su parte, recuerda que el art. 87.2 de la Ley del Suelo
indica que las alteraciones del planeamiento ~610 generan una indemnización
si se efectúan antes de transcurrir los plazos previstos para la ejecución de
los respectivos Planes o Programas, o transcurridos
aquellos, si la ejecución
no se hubiera llevado a efecto por causas imputables a la Administraci6n”.
Y
es que el principio fundamental es que los Planes de Ordenación tendrán
vigencia indefinida (art. 125 L.S.).
Con todo, Carceller cita jurisprudencia
para explicar que: “...El principio
de vigencia indefinida de los Planes de ordenación urbana, que proclama la
LS, no puede entenderse en un sentido estático o de perpetuar la ordenación.
sino como garantía de estabilidad y permanencia que no impide que la Admlnistración ejercite las facultades que tiene legalmente atribuidas cuando nuevos criterios o necesidades urbanísticas hagan necesaria o adecuada la actualización del Plan anterior, o su redacción ex ~ovo...“~*; y luego “El Plan ha
2o De Vicente D., Rtcardo, “Las Alteraciones
del Planeamiento
Urbanlstico”,
en “Derecho
Urbanistico
Local”, José Maria Boquera editor. Ed. Ctvitas, Madrid.
1992, pp. 226-7.
“Carceller,
ob. cit.. p. 326.
ss Ibid., p. 271, nota al pie. Se trata de una sentencia del 7/4/1983.
Ar. 2.077.
16
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
de seguir la suerte de las normas, en las que se. inserta con más naturalidad
que en el acto administrativo,
por lo que puede ser alterado, como lo puede
ser toda norma, sin que en esta materia pueda operar la “irrevocabilidad” de
los actos administrativos declaratorios de los derechos...“29; y “...los derechos adquiridos al amparo de un Plan Parcial en vías de ejecución no constituyan límite a la potestad modificatoria o sucesora de la Administración que
necesariamente incide sobre planes en ejecución o incluso agotados, pues su
único efecto son las conveniencias indemnizatorias que contemplan los artículos 87.2 TRLS 1976 y 159 RPU”30.
Otro autor hispano, Toledo Jàudenes, ejemplifica la misma situación,
citando expresiva jurisprudencia referida a la alteración de instrumentos de
planeamiento (planes parciales, estudios de detalle, reparcelaciones o compensaciones, etc.): no existe un derecho adquirido al mantenimiento de la
ordenación urbanística vigente. “_._La innovación -dice la S. de 24 noviembre 1981- constituye un poder inherente a la naturaleza de ia función reglamentaria y planificadora, como reflejo, en tono menor del poder legiferante.”
Esta caracterización se apoya, por lo demás, en elementales exigencias del
buen sentido: sería un inútil atentado contra la realidad negar a la Administración la posibilidad de enmendar errores de planificaciún; atender a los
nuevos requerimientos derivados de distintas concepciones políticas, ideológicas, culturales, socioeconómicas 0 impuestas por nuevas apetencias, potencialidades o necesidades”31.
“Salvo muy contadas ocasiones -explica Toledc+, el Tribunal Supremo
ha proclamado la inexistencia de derecho adquirido alguno que impida o
dificulte la reforma del planteamiento. Es posible la revisión anticipada...“.
Así, “cualquiera sea el estado de la ejecución del planteamiento, puede ser
alterado... El principio ha sido aplicado en todas las situaciones que el proceso de ejecución puede originar...“, y así se revisa el caso de los planes
parciales, estudios de detalle, reparcelaciones o compensaciones, proyectos
de urbanización y de parcelación, obras de urbanización en ejecución y
solicitud de licencia de edificación. S610las dos últimas situaciones generan
derecho a una indemnización: “Los peticionarios de las licencias tendrán
derecho, en el caso de que la modificación del planteamiento impida el otorgamiento de la misma, ~610 a la indemnización del coste oficial de los proyectos y a la devolución, en su caso, de las tasas municipales (art. 27.4 de la
Ley de Suelo)“. La licencia de edificación “...antes de la finalización del
edificio, puede ser objeto de revocaci6n-expropiación. La indemnización
comprenderá todos los daños y todos los perjuicios, con tal que se prueben...“32. La edificación ya realizada tampoco impide variar el planeamiento,
pero deberá compensarseal propietario el perjuicio que se le provocare33.
2qIbid., sentencia
del4 noviembre1972.AI. 4.692.
“‘Ibid., p. 273,notaal pie.sent.28/9/1982,AI. 5.519.
“Toledo Ibudenes.
Jubo.“Alteracióndel PlaneamIento
Urbanístico:Derechos
AdquIridos
y ControlJudicial”.enR.A.P. N” 110,mayo-agosto
1986,p. 131.
=Ibid.,
pp. 134 â 137.
v Ibid.. Cfr. nota2 enp. 138.Aquí expresaquela jurisprudencia
enesteúltimopuntoes
confusa.Algunasdeleslíneasdesarrolladas
son:“1) El derechoal aprovechamiento
urbanístlco seconsolidacomoderecho adquiridocon la aprobación
o con la inscripciónenel Registro
de la Propiedadde la reparcelaci6n
o compensaci6n;
cualquierminoraciónde tal aprovecha-
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
71
Las excepcionales situaciones en que se ha reconocido judicialmente el
derecho a conservar la ordenación anterior son criticadas por Toledo, que
también estima que este no es sino una mera expectativa. Una sentencia lo
hizo expresando “...que la Administración
no puede, en perjuicio de tercero,
volver sobre sus propios actos declaratorios
de derechos...“.
Pero para
Toledo es un error, pues “...el principio de irrevocabilidad
de las decisiones
administrativas
declarativas de derechos subjetivos tiene un ámbito de aplicación estricto: se refiere únicamente a los actos administrativos,
pero no
alcanza a las disposiciones
generales, y, por tanto, no impide ni dificulta la
modiftcación o derogación de los Planes de Ordenación Urbana”a4.
Otra sentencia
(2 junio 1982) afirma que “...constituye
doctrina
jurisprudencia1
muy reiterada la que... reconoce la facultad de los órganos
gestores del planteamiento para acomodarlo a las exigencias o conveniencias
de interés público... (pero) esto no puede entenderse en términos tan absolutos e incondicionales
que autoricen una discrecionalidad
administrativa,
ni
tampoco a que, en contra de la seguridad jurfdica, se prescinda de situaciones
de hecho engendradas conforme al Ordenamiento anterior y productoras no
de simples expectativas jurídicas, sino de auténticos derechos adquiridos, que
si en abstracto no pueden operar frente a la dicha prevalencia del interts
público, en particular y siquiera por excepción si que tienen eficacia
impediente de aludida potestad innovadora de la Administración ‘cuando se
cuenta con una situación consolidada, al amparo de un status legal que le
sirviera de cobertura en los momentos necesarios hasta alcanzar tal estado’
-sentencia de esa Sala de 30 de junio de 1980-, lo que conduce a la necesidad de que ambos intereses en conflicto se compatibilicen por virtud de
normas transitorias, conforme explica el fallo de 29 de septiembre de
1980”““. Empero, la resolución favorable al particular, pese a la teorizaciún
mencionada, se basa más bien -en definitiva- en otras razones de derecho.
En consecuencia, dice Toledo, “No hay, pues, según la voz autorizada
de las Sala Especial de Revisión, derecho adquirido a la perduración de la
miento dari lugar a compensacl6n
(p. 138)...”
y luego “...4) En fin, frente a decisiones
que
declaran el derecho por la simple concurrencia
de la reforma anticipada
del Plan y de la lesión
(S. de 1 febrero
1980). otras afiaden nuevos requisitos
no fácilmente
conjugables
con el texto
del articulo
87.3 LS (SS de 10 y 22 abnl 1983): “el tope (en lo que se refiere al coste.
económico
de la operación)
que puede encontrarse
B Ia potestades
revisoras
de los Planes en
relación con las situaciones
juridicas
amparadas
en Planes anteriores
es la norma contenida
en
el artículo
87.2 y 3 de la Ley en relación con el articulo
159 de del Reglamento
de Plamficación, y tal como ha declarado
la doctrina de la Sala -sentencias
de I febrero 1982, 6 jubo 1982.
20 septiembre
1982, 28 marzo y 29 abril 1983. Revistón
de 14 diciembre
1984, etc.- al enunciar los requisitos
mínimos de una posible reclamación
amparada en tal excepcional
supuesto; a
saber, que se trate de la modificación
de Plan adaptado.
que afecte a una parte de propietarios
que cumplieron
los requisitos
y cargas a la anterior ordenación
sin haber obtenido
beneficios
y
resultar discriminados
en relaci6n con el resto de los titulares del sector: o en los supuestos de
alteración
del aprovechamiento
medio de uno o varios sectores como consecuencia
de una
revisión
del Plan General,
al imponerse
en tales casos (art 159.4 del Reglamento
del Plan) la
necesidad de fijar el nuevo: u la vez que prescribe.
párrafo
2.“, que los sectores que tuvieran
aprobado
un Plan Paraal conservarán
el aprovechanlento
medio que resullare
de la apbcación
de las determinaciones
que sobre este extremo
contuwere
el Plan General
objeto de modifícación” (p. 139).
%Se trataba de la S. de 6 julio 1973. cfr. Ibíd., p. 140.
35 Ibld., p. 142
78
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
ordenación urbana. Lo que no impide -en palabras de la S. de 21 diciembre
1981- que ‘pueda declararse ilegítimo el ejercicio de la comentada facultad
administrativa
de variación del planteamiento urbanístico
en aquellos supuestos que se acredite de manera cumplida y convincente que la revisión o
modificación
introducida en un Plan con relación a otro anterior vigente de
igual o inferior categoría normativa ha sido realizada sin justificación
suficiente”‘s6. El único derecho adquirido de modo indubitado es el de que el
suelo que cuente con los requisitos establecidos en el art. 78 de la LS sea
calificado necesariamente
de suelo urbano, con lo que sería una facultad
regladas7.
El ordenamiento aleman es aún más clarificador. Expone Parejo Alfonso
que la Ley Federal de la Construcción
(Bundesbaugesetz),
en 1978(38), establecía la obligación de indemnizar las siguientes imposiciones de los planes
urbanos (Bebauungsplm):
1. Modificaciones
en virtud de las cuales se hace imposible eI aprovechamiento previo al plan que se daba al predio, destruyendo su rentabilidad
(problema de la esencia o igualdad, que analizaremos al final);
2. Supresión o alteración de un uso hasta entonces permitido y no realizado físicamente. La reparación se determina según si: i) la alteración se
realiza dentro de los siete años siguientes al Plan que otorgó los derechos,
caso en que asciende a la diferencia de valor experimentada por la finca
debido a la supresión; o ii) si es desputs de esos siete años, evento en que
~610 se indemnizan los perjuicios en los aprovechamientos
efectivamente
materializados y en la medida que la alteración haya afectado su goce y el
del resto del predio. Hay también ciertas situaciones especiales que aplican
los mismos principios. La fijación de plazos pretende conciliar la seguridad
jurídica con la flexibilidad reclamada por el desarrollo de la comunidad;
3. Supresiún o alteración de un uso hasta entonces permitido y realizado
físicamente, indemnizándose ~610 en cuanto la medida disminuya el valor de
la finca (si bien Parejo cita a Breuer como oponente a la medida, estimando
que basta diferir la eficacia de la medida hasta la desaparición del aprovechamiento prohibido, tesis coherente con el art. 62.1 de nuestra L.G.U.C.3g); y
4. Incidencia del Plan sobre actos preparatorios
del aprovechamiento
hasta entonces autorizado (las llamadas lesiones de la confianza). Esto es,
indemnizar a “los propietarios y titulares de derechos de uso y disfrute de las
fincas que -en el contexto de las facultades que les confieran sus respectivos
derechos- hayan realizado, en una fundada confianza en la permanencia de
un plan urbanistico de la construcción,
inversiones para la realización de las
posibilidades de aprovechamiento
otorgadas por el Plan, siempre que dichas
inversiones resulten mermadas en su valor por la modificación, complemento
361bfd.. D. 145
“Ibid.,
pp. 145.148.
38 Nos basamos en los comentarios
de Parejo Alfonso,
realizados
en 1978 a la ley de 1960
incluyendo
las reformas
parciales
de 1977, en “La Garantía
del Derecho
de Propiedad
y la
Ordenactón
Urbanística
en el Derecho Alemán III”. en R.E.D.A.,
N’ 19. 1978. I>. 34 y SS. Y esp.
46 y SS. No tenemos noticia de la situación actual del ordenamiento
alemán en el pu&.
39 Ibid., p. 50. Se trata de Rildiger
Breuer,
“Die Bodennutzung
im Konflikt
zwischen
StSdtebau und Eigentumsgarantie”,
München.
1976, cuya obra sigue recurrentemente
Parejo A.
en “La CiaraMa...
I”, ob. cit., p. 245.
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
79
Y URBANISMO
o derogación del plan”40. En este caso, la autoridad pareciera reconocer una
cierta responsabilidad
extracontractual.
El ejemplo planteado es indemnizar
los honorarios del arquitecto que preparó planos para un edificio que producto de la alteración ya no podrá emplazarse.
B.
Situación chilena
Revisemos ahora el caso de la planificación urbana chilena. La modificación de los instrumentos
de planificación se contempla ya al establecer la
Planificación Urbana Nacional (art. 29 L.G.U.C.);
lo mismo ocurre a nivel
intercomunal (art. 35, final) y comunal, si bien ~610 en este último caso el
tema se enfrenta de modo explícito (arts. 44, 45, 54, 61 y 62). Con todo, en
virtud del art. 27 debemos entender que el proceso planificador no se agota
con la dictación de un Plan, permaneciendo en la autoridad la facultad de
modifmarlo e, incluso, reemplazarlo íntegramente4’.
Para revisar el problema de la adquisici6n de derechos veremos las situaciones temporales que se pueden presentar. Primero veremos los efectos de la
ordenación urbana en el tiempo normal de vigencia, esto es, entre que el plan
se aprueba y publica y hasta que es modificado por otro. Luego revisaremos
la posible retroactividad
del plan y. por último. su eventual ultraactividad.
B.a) Efecto normal
La situación natural es que todo instrumento de planificación.
conforme
el espfritu general de nuestra legislación, produzca efectos en el tiempo que
transcurra entre la publicación de la resolución aprobatoria del plan y el texto
de su ordenanza en el Diario Oficial (arts. 2.1.4., inciso 3, y 2.1.7., inciso
final, de la O.G.U.C.) y el reemplazo o modificación total o parcial de estas
disposiciones,
sujeta a los mismos trámites aprobatorios y de vigencia. Obviamente durante este período existe pleno derecho para ejecutar cualquier
acción urbanística o aprovechar cualquier uso de suelo que el plan permita.
B.b) Efecto retroactivo
de las alteraciones
del planeamiento
urbano
En nuestro derecho, la modificación de ú -‘lan
Regulador o la dictación
de uno totalmente nuevo no tiene efectos retroactivos, toda vez que no perjudica a los propietarios que se adecuaron a la anterior normativa, pues de
haber disconformidad
entre el uso de suelo anterior aprovechado y el vigente,
procede aplicar el art. 62:
“Los terrenos cuyo uso no se conformare con el Plan Regulador se entenderán congelados, en el sentido que no podrá aumentarse el volumen de
construcción
en ellos existente, rehacer las instalaciones existentes, ni otorgarse patente a un nuevo propietario que edificó o arrendatario”.
Esta norma permite una adecuada transición: respeta los derechos del propietario que edificó pero no estanca el progreso. De esta manera, la planifica“Parágmfo
39. J) (inüoduado
en 1977). ibld.. nota 138, p. 35. También en p. 50 mpne y 51.
Al Un ejemplo de 18 alta fasa de variaciones
en materia de normas urbanistlcas
lo da la
propia
O.G.U.C.
de mayo de 1992 (D.S. N” 47). Tras casi seis años de v~genaa
ha sido
modificada
en más de 20 oportunidades.
80
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
ción y sus efectos (Zonas de restricción, determinación de usos de suelo, etc,)
son meras expectativas, no derechos (bienes incorporales)
ingresados en el
patrimonio de los administrados: llevan per se una nota de esencial caducidad,
derivada de todas las normas que autorizan expresamente su modificación.
La única posibilidad de adquirir el derecho a aprovechar normas ya modificadas es obtener un permiso de construcción
(para aprovechar las determinaciones urbanísticas vigentes) y una patente comercial (que ampare las
actividades entonces permitidas por la aonificación).
Producido alguno de
estos hechos ingresa al patrimonio del particular el derecho a que se respeten
los resultados de la planificaciún preexistente, aun cuando luego esta cambie
(precisamente esa es la virtud del derecho adquirido).
De esta manera, lo normal será que las alteraciones de los planes rijan in
actum, sin generar derecho a indemnización alguna, pero admitiendo la mantención de las construcciones
y actividades mal emplazadas en estado de
‘congelación’, lo que quiere decir que las edificaciones construidas conforme
las normas antiguas que vulneren las disposiciones
del nuevo plan regulador
no podrán ampliarse o rehacerse, pues el otorgamiento de un nuevo permiso
-necesario para estos efectos- debe respetar el Plan Regulador vigente (el
art. 116 de la L.G.U.C. exige permiso previo para efectuar obras de urbanización, construir, reconstruir, reparar, alterar o ampliar edificios).
Respecto a las actividades comerciales conviene hacer notar que se trata
de un beneficio personal; ~610 al dueño o arrendatario de un inmueble afectado por un cambio de normativa urbana se le reconoce la facultad de continuar
la actividad que desarrollaba pese a que las nuevas normas no lo permitan
(por ejemplo, un cambio de zonificaci6n)42.
en virtud del art. 62.1 de la
L.G.U.C. De transferirse el dominio o terminar el arrendamiento tal facultad
desaparece.
Por último, conviene destacar que existen situaciones en que puede ordenarse el traslado de ciertas actividades que originalmente estaban correctamente emplazadas sin derecho a indemnización, lo que se funda en razones
de salubridad y seguridad pública. Nos referimos a:
.
las industrias mal ubicadas que causen molestias o daños al vecindario,
según el art. 62.2 L.G.U.C.; y
los establecimientos
industriales o locales de almacenamiento
que se
encuentren en la situación descrita en el art. 160 de la L.G.U.C., esto es,
l
42 Existe un fallo particularmente
claro en esta materia
de la C Suprema
(21/4/94)
-apelación
de protección
que revoca el de 1” Instancia,
de la C.AA
de Valparaíso-,
pubbcado
en Gaceta Jurfdica N” 166, abril de 1994, pp. 40 y ss. Especialmente
claros son sus consid. 6” y
7O, que expresan:
“6” Que la congelación
del terreno...
no es obstáculo
para que el mismo
propietario pueda continuar con la actividad que el distribuidor
y arrendatario
dejó de ejercer,
según lo ya dicho, puesto que lo que tal con&~ción
prahíbe
es otorgar patente a un nuevo
propxario
o arrendatario”;
y “7” Que el derecho a seguir en el uso a que tenia destinado
su
inmueble,
esto es. a que se ‘congelara’
(es el ténmno que la ley emplea)
la situación
exMente
al tiempo de vigencia del art. 62 de la L.G.U C., en el aflo 1976, es un derecho que se incorporó
al patrimonio
del beneficiario
y que, como contrapartida,
lo obligaba
a mantener
ese s~(~fuus,
“sin aumentar el volumen de las construcciones ni rehacer las instalaciones existentes”,
congelamiento
que, en lo relativo
a continuar
coo la actividad
industrial
o comercial
que
hubiera estado ejerci&ndose
en la propiedad,
terminarla
con la enaJenaci6n
del Inmueble
o por
un nuevo contrato
de arrendamiento
sobre el mismo, porque entonces
no se podría obtener
patente para ello’> (p. 49).
19981
RAIEVIC
PROPIEDAD
PRIVADA
81
Y URBANISMO
los expuestos a peligro de explosión o de incendio, y los que produjeren
emanaciones dañinas o desagradables, ruidos, trepidaciones u otras molestias al vecindario.
En ambos casos la Municipalidad
puede ordenar su traslado, previo informe del Servicio de Salud y la SEREMINVU
correspondiente,
debiendo
dar para ello un plazo no inferior a un año, contado desde la fecha de la
notificación de la resolución respectiva.
B.c) Efecto ultraactivo
del planeamiento
urbano
Como ya anticipamos, nuestra legislación reconoce la facultad de prevalerse del cambio de normativas mediante la aprobación de anteproyectos
de loteos y de obras de construcción.
En efecto, la L.G.U.C.
señala en su
art. 116 que “El anteproyecto aprobado mantendrá su vigencia respecto de
las condiciones urbanísticas del instrumento de planificación
territorial respectivo, consideradas en dicho anteproyecto y con las que este se hubiere
aprobado, para los efectos de la obtención del permiso correspondiente,
durante el plazo que determine la Ordenanza General” y que actualmente es
de ciento ochenta días (arts. 3.1.4. y 5.1.5. de la O.G.U.C.).
De esta manera, es posible evitar los efectos indeseados de la modificación
de un instrumento. En el mismo sentido el art. 116 Bis a) agrega que “Si se hubiere
aprobado previamente un anteproyecto y el revisor independiente o el arquitecto proyectista.
según corresponda,
incluye en el informe a que alude
el inciso primero de este artículo, la circunstancia
de que el proyecto se
ajuste íntegramente al anteproyecto aprobado por el Director de Obras Municipales, este último omitirá la verificación de los antecedentes señalados
en dicho inciso y otorgará sin más trúmite el permiso”. Adicionalmente,
la
O.G.U.C. ha regulado en su art. 5.1.18 la posibilidad de modificar un proyecto ya aprobado para acogerse a nuevas normas de la Ordenanza o el
instrumento
respectivo,
dictadas después de la aprobación del permiso,
pero antes de la recepción La O.G.U.C.
dispone en el inciso 6 del art.
5.1.18., a partir del D.S. N”173, V. y U. (publicado en el D.O. del 12.3.97),
del permiso y la
que “si en el tiempo que medie entre el otorgamiento
recepción de la obra, se modifican las normas de la presente Ordenanza o
de los instrumentos de planificación
territorial,
el propietario
podrá solicitar acogerse a las nuevas disposiciones,
para cuyo efecto, si procediere, se
tramitará una modificacidn del respectivo proyecto. Si se optare por esto,
se aplicarán al proyecto dichas disposiciones
y los demás aspectos de la
nueva normativa que digan relación directa con estas”. Respecto de esta
última facultad, la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en ejercicio de lo dispuesto en el art. 4 de la L.G.U.C., ha
señalado mediante su circular N” 29 (30.1.98) que de acogerse a la nueva
regulaciún, el interesado “...está obligado a aplicarla en su integridad, esto
es, tanto en lo que le es favorable al proyecto como en lo que pueda serle
perjudicial”.
B.d) Jurisprudencia
Revisaremos
a continuación jurisprudencia
derechos en el proceso de planificación.
relativa
a la adquisición
de
82
B.d.1. Regla general:
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
Jurisprudencia que no acepta adquisición de derechos
LOStribunales, aplicando los principios expuestos, han desconocido la existencia de derechos adquiridos en un revelador (y descorazonador fallo), “Vecinos del Barrio ‘Jardfn del Este’4’ con Dirección de Obras de la 1. M. de Las
Condes”, motivado por un recurso de Protección fallado el 5/9/1991(4j). Dicho
barrio estabaregulado urbankticamente por una ordenanza local especial, aprobada por D.S. del M.O.P. del 26.860, cuyo objetivo era preservarlo como un
conjunto arquitectónico homogéneode baja densidadpor metro cuadrado.
Sin embargo, el plano regulador vigente entonces fue derogado por el de
1979, que a su vez fue reemplazado por el de 1981, que permitía la edificación en altura en ese sector. Bajo su amparo, se inició una construcción de
seis pisos que rompfa definitivamente con las caracteristicas del conjunto,
especialmente por su altura, recurriendo los vecinos de protección ante Tribunales, donde alegaron tener “...una propiedad material e inmaterial defimda que emana del Decreto del M.O.P. N” 1.748 del 26/8/1960”, el cual,
“...fundado en la ley vigente, y en su virtud, procedió a establecer la ordenanza propia que atañe a los propietarios del Jardfn del Este”.
La Corte, empero, basadaen la L.G.U.C. vigente (idkntica en el punto al
D.S. 1.050 de 1960) sostiene que debe entenderse que las ordenanzas locales
forman parte de los Planes Reguladores Comunales y que, derogados estos,
pierden su vigencia también aquellas, lo que acontecía in casu. Por ello, no
emana de las ordenanzas locales derecho adquirido alguno, toda vez que estas
constituyen actos administrativos, sujetos como tales a la potestad y decisión
de la autoridad, pudiendo modificarse de conformidad a la ley. El único derecho adquirido por el propietario que edifica al amparo de la normativa en vigor
es que su edificación searespetadaen su integridad mientras no resuelva introducir en la misma algún cambio o alteración, pues en ese caso deberá sujetarse
a la normativa vigente al tiempo de efectuarse la alteración.
Cabe señalar que pese a que fue una decisión unánime, el Ministro
Germán Valenzuela E. hizo una prevención tremendamente valiosa, indicando que la construcción admitida por el nuevo plan regulador va “en desmedro de la calidad de vida de quienes, con mucha antelación. construyeron
sus viviendas e instalaron sus hogares, menoscabando su privacidad y su
calidad de vida, limitándoles la luz. el sol y el horizonte”, agregando que es
tarea del legislador remediar esta grave anomalia a fin de no deteriorar “los
valores humanos y la calidad de vida”, ya que si bien puede ser de interés
público autorizar construcciones de altura no debe primar el lucro sobre los
valores mencionados, por lo que quien construye en altura debiera indemnizar a los perjudicados, a efectos de respetar las garantías constitucionales de
respeto y protección a la vida privada, la salud y la integridad síquica.
Otra conocida sentencia (“TEC Harseim S.A.C.I. contra Alcalde de
Quilicura”), al aplicar el art. 62.2 en un reclamo de ilegalidad también rechazó la alegación de existir derechos adquiridos. Se trataba de una fábrica de
explosivos que el Alcalde ordenó erradicar de su emplazamiento en el plazo
43Es el primerfallo relativo a estebamo (por lo queconvencionalmente
le denommaremas Jardín del Este I), porque recientemente
hubo otro que marca un precedente
diferente
(Fallo del 24/4/95).
MC de AA. de Sannago, R.D.J. T. 88, 2drpa~e.,
S.V., pp. 315 y SS.
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
83
de tres años, debido al riesgo que implicaba para la población. Reclamada la
ilegalidad del decreto respectivo, la Corte confirmó su validez el 14/7/82t4’),
pese a que la industria estaba ubicada en tal lugar hacia más de 40 años. La
ciudad al crecer, literalmente, la había tragado. El considerando pertinente
dispone que “debe desestimarse la impugnación de la resolución alcaldicia en
comento, en cuanto vulneraría derechos adquiridos por la misma empresa, ya
que no se trata en la especie de privarla del dominio que puede tener tanto
sobre las edificaciones, como sobre el terreno en que estas se encuentran
instaladas, sino que, como ya se ha dicho, se ha dispuesto ~610 la erradicación de la industria misma hacia otros lugares más alejados de la población...
no existe razón legal que hiciera procedente la indemnización que se solicita,
por no ser necesaria una expropiación
para hacer efectiva la resolución
alcaldicia que se cuestiona.” (cons. 9”).
Nos parece acertada la decisión, pues a la empresa no se le priva tampoco de la facultad de gozar del terreno en términos generales: ~610 se le
impide un uso específico, limitación plenamente justificada por la función
social de la propiedad, y que no quita el valor urbano y hasta industrial, de
otra especie, que pudieran tener el sitio y sus edificaciones46. Por lo demás,
antigua jurisprudencia
y doctrina comparada opinan en igual sentido”. Ello
4sC. de AA. de Santiago, 14/7/82. R.D.J., T. 80, 2 p., S.V., p. 144.
4bEn sentido snnilar los vecinos de una villa recurrieron
de protecaón
en 1985, fundados
en el 19 N” 8, contra un cabark ubwado al costado de la villa, que emitía ruidos molestos hasta
altas horas de la madrugada,
perjudicándolos
por la falta de aislamiento
acústico. La patente era
de 1977 como quinta de recreo, y en 1984 pasó a cabaré; el recurrido
alega que cuando inició
sus actlvidades
la zona era rural, prácticamente,
y que quienes después llegaron a vivir debieron
asumir la situación
a que se exponían
pues tl tenía derechos adquirtdos
La Corte, acreditado
pericialmente
el nivel de rudo, concluyó
que el cabar& contaminaba
acústlcamente,
condicionando su continuacx5n
al adecuamiento
a las exigencias
acústicas de la Ordenanza
local. C.AA
de Copiapó,
Cobo, ob. cit., p. ll3 (También
R.D J., T. 82, 2’ p , S.V.. pp. 292 y SS.
.+‘Existe un fallo de inaplicabilidad
de 1946 (Etchepare
y Cía. Ltda. contra Municipahdad
de Santiago)
en que se ordena el traslado dentro del plazo de dos aRos de una Curtidurfa
y
Fábrica de calzado de un sector residencial
de la ciudad, â efectos de que se instale en un barrio
industrial.
La Corte resolvió que la norma que autorizaba
la orden municipal
de traslado (a-t. 55
del D.F.L. N” 345). de similar tenor al actual art 62.2. no contrariaba
el art 10 N” 10 de la
Constitución
vigente (R.D.J. T. 44, 2’ parte, S. 1.. pp. 394 a 397).
En la doctrina
comparada.
el texto de los Mazeaud
(Supra nota 12) explica:
N” 1344. Lu
ocupación
prevwiPuede alegar el autor de una perturbación
la anteriuridud
de su erplo(aadn.7 Un industrial
cuyas instalaciones
sean rudosas.
ipuede argumentar
con el hacho de que,
cuando se instaló
no estaban edificados
los terrenos
de los alrededores?
Algunas
coltes de
apelación
lo han resuelto así, considerando
como una Imprudencia
la actitud de la persona que.
al establecerse
en las proximidades,
se ha expuesto
a la molestia;
pero han mcurrldo
en la
censura de la Corte de casación (CIV., 10/2/1907;
D. 1907. 1.385 y nota de Ripert: Civ.. 41121
1935; Ga. Pal.. 1935.2.950;
ha de destacarse el fundamento
central de la última resolución:
“Pero considerando
que. ni la antenortdad
de la instalación...
como asi tampoco
la tolerancia
prolongada,
pcdrfan
privar
a X. del derecho
a la reparación
del perjuicio
resultante
de la
perturbación
que exceda de las obligaciones
ordinarias
de vecindad”).
En efecto, resultaría
inadmisible
que, por la sola anterioridad
de su instalación.
un propietario
gravan
los fundos
vecmos con una verdadera
servidumbre,
que restringirfa
el uso de los mismos,
y procediera
así
a una expropiación
prwada sin indemnización.
El problema
de la ocupación
prewa se plantea de manera diferente
cuando se trata de la
ocupación
previa colectiva.
Será diflcil â la persona que se establezca
en un barrio industrtal
demandar
reparacián
por las molestns
que experimente
La razón de esto es sencilla:
sin duda,
en tal bamo, el cúmulo de los inconvenientes
es considerable;
pero el perjuicio,
tomado individualmente,
que causa cada mdustrial,
no rebasa la medida ordinaria
de las obligaciones
de
vecindad...”
(p, 67).
84
REVISTA CHILENA DE DERECHO
[Vo]. 25
no obsta a que en otras ocasionesla judicatura haya protegido a los particulares, a efectos de que se res etase el uso del suelo a que tenían derecho y que
la autoridad les desconociaf *.
E.d.2. Excepciones: Jurisprudencia que acepta adquisición de derechos
En estricto rigor no conocemos casosen que se reconozca la adquisición
de ciertos derechos a mantener calificaciones urbanfsticas preexistentes. S610
hay decisiones jurisprudenciales aisladas que han reconocido derechos concretos que no pueden ser alterados por la autoridad administrativa (mediante
actos administrativos diversos de planos reguladores), y que no están en
contradicción con la pIanificaci6n vigente.
Un ejemplo es “Ríos Martínez y Otros con Sociedad Constructora Octava Ltda.“, recurso de protección fallado el 3/10/1989(49). En este caso, una
sociedad trató en 1988 de urbanizar terrenos que habían sido cedidos como
áreas verdes en un loteo de 1972 (de hecho 10s ocupó y alcanzó a realizar
obras preliminares para proceder a lotearlo), pero que en el Registro
Conservaticio figuraban como privados. La Corte resolvió que la existencia
de áreas verdes en un loteo se incorpora al patrimonio de los adquirentes de
las viviendas: “ ...estas (las Areas verdes) constituyen un valor patrimonial
para cada uno de los compradores de los sitios comoquiera que privarlos de
4HGaceta Jurfdica, N” 169 (1994). C. Sup., Sent. 1817194, revocatona de una de la C.AA.
de Santiago del 22/6/94, p. 57 y ES En este caso, un Alcalde clausura una Planta de Revisión
Técnica por estar mal emplazada según el Plan Regulador. La Corte de Apelaciones aceptó la
medida, pues los recurrentes tenlan ~610 una patente provisoria. Sin embargo, la C. Suprema
invalidó la resolución porque entre los usos del suelo admitidos en el sector respectivo estaban
los servicios públicos, y las Plantas de Revisión TCcnica lo son por una concesi6n se “servicio
de utilidad pública”, con lo que la actividad estaba correctamente emplazada.
49C. de AA. de Concepci6n. R.D.J T. 86. 2doparte., S.V.. pp 222 y ss. En 1972 se
constituyó la Sociedad Constructora El Recodo Ltda., cuyo objeto era la edificación de 150
viviendas económicas en un terreno del que deberla destmar 16.172.50 m2 paraSeasverdesy
equipamiento comunitario, según plano aprobado por la 1. Municipalidad de Coronel. La Sociedad se disolverfa al cumphr su objeto o, en todo caso. dostios después
de su constitución. Las
casas proyectadas fueron construidas y vendidas.
En 1988 -16 arios más tarde- se constituyó la Soaedad Constructora Octava Ltda., formada por
cuatro personas naturales (dos de las cuales eran socios de la S. C. El Recodo Ltda.) y compró
a la antigua Sociedad Constructora El Recodo Ltda. el retazo de 16.172.50 mz ya aludido,
puesto que el dominio de este predio se encontraba aún inscrito a nombre de dicha persona
jurfdica. La Sociedad Octava, por su parte, adquirfa los terrenos para un nuevo conjunto
habitacianal. Al enterarse de estoshechos
lospropIetarios
deviviendaseconómicas construidas
en 1972 por la Soc. El Recodo recurrieron de protección a la Corte para evitar la nueva
urbanización. alegando que al comprar las casas, fuera a la propia Constructora o a uno de los
adquirentes
originarios,tuvierona la vista el planodeloteoquecontemplaba
los 16.172.5 m2
que se destinaban a áreas verdes.Es más,en muchos de los contratosde compraventa se
mencionaba
entrelosdeslindes
el Areâverde mencionada.
De estaforma,el derechode domlnio de los propietarios no $610 comprendía las viviendas mismas, sino que incluía también el
derecho de usar (ius urtendi) las áreas verdes, de modo que la enajenación de estos terrenos
para otros fines importarfa violentarlo contrariando la Constitución (19 N” 24.3). Asimismo, se
sostuvo que el predio enajenado era un bien nacional de uso público, ya que la L.G.U.C.
vigente en 1972 (aa. Il6 del D.S. Na 88 de 1963, que corresponde al actual art. 135) indicaba
que, terminados los trabajos de urbanización, la sola recepci6n de la obra por la D.O.M.
incorporaba al dominm nacional de uso público todas las calles y. en general, los espaaos
públicos que existieran en la nueva zona urbamzada. Probado que el sector en cuestión era un
área verde en el plano de loteo, este, junto B los demás espacios de uso comumtario, pasaba a
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
85
ellas signiftca disminuir este valor y sustraer a cada lote el derecho de uso a
esas áreas verdes” (cons. 25” y 7”). El hecho idóneo para que el derecho
ingresara al patrimonio de los habitantes de la villa fue el contrato de compraventa celebrado con la empresa constructora. Se acogió así la protección,
fundándose la Corte en el 19 N” 8 y 24 de la C.P.R.
Este problema originó un nuevo recurso de protección, fallado el 8/10/
1990(50)xasi
un año después-, caratulado “Comité Pro-Defensa Areas Verdes de Villa El Recodo con Alcalde y miembros del CODECO de Concepciún”, pues la Sociedad Octava demandó por lo ocurrido a la Municipalidad
tener naturaleza
jurldica
de bien nacional
de uso público,
con lo que la enajenaabn
practicada
era completamate
nula.
Frente a tales argumentos
la Soaedad
recurrida
expuso que st así fuera, los recurrentes
carecerían de legitimactón
activa. pues al estar los bienes nacionales
de uso público
a cargo de la
Municipalidad,
~610 esta podria ser la recurrente.
Por otro lado, indicó que las normas vigentes
al twnpo
del loteo pernutían
a la Municipalidad
exigir la cesión de ~610 hasta el 40% del
terreno a urbanizar.
límite que se habria excedido m C<ISI<, de modo que el retazo sobrante seria
de dommio
privado.
Por último, alega que la inscripción
de dominio
a nombre de la Sociedad
en el C.B.R. nunca fue cancelada
por lo que el dominio corresponderla
a esta.
La Corte rechazó la ob]eción de forma planteada
respecto de la legitimación
activa y acogió la
protección
conforme
el 19 N” 24, según el considerando
transcrito.
Tampoco
aceptó que la
calón
de terrenos que se habría requerido
en 1972 era excesiva,
puesto que si bien el 40% era
el minimo
exigible
por ley, en el caso planteado
fue la propia Sociedad Constructora
la que
voluntariamente
ofreció
más, lo que la ley no prohibfa
ni prohibe,
de modo que al aprobar
la
D.O.M.
el plano con esa superficie
de áreas verdes, éste se incorporó
legítimamente
al Plan
Regulador
Comunal
(cons. 15”) Por último. en cuanto a la inscripción
del C.B.R. a nombre de
la Sociedad El Recodo, estableció
que desde la Ley de Urbanismo
de 1953 no se requiere
cancelación
alguna, pues la ley indica que la sola recepción
de la obra por la D.O.M.
hace que
la nación toda adquiera el domimo.
De esta manerrt concurre
como modo de adquirir
la ley, y
habiendo
operado ya un modo de adquirir
es inconcuso
que no se requiere
el concurso de otro.
como lo seria st sc exlgxse
además efectuar
la tradición
por medio de la inscripción
conservaticia
(cons. 20”). Agregó, finalmente,
que la Sociedad que aparecfa vendiendo
el predio
debía considerarse
dlsuelta a la fecha de la supuesta compraventa
por haber cumphdo
largos
años antes su objeto social (cons. 22 a 24.)
5OC. de AA. de Concepción,
R.D.J. T. 88, Z~parte.,
S.V., pp. 102 a 109 Debido
al
resultado
del recurso precedente
la Sociedad Octava demandó en juicio ordinasio de indemnización de perjuicios
ala 1. Municipalidad
de Concepción,
pidiendo $ 50.000.ON
o que se declarase su dominio
sobre el predio
que comprara
a la Sociedad
El Recodo.
permitiéndole
urbanizarlo.
Finalmente
se lleg6 a un avenimiento,
aprobado
por el CODECO.
que consistla en
dividir el predio en tres retazos:
a) Uno de 7.874 mi (equivalente
casi al 50%). que sería para la Sociedad Octava;
b) Otro de 2.834 m? para destmarlo
a equipamIento
municipal,
en que la Sociedad construirfa
un radier para una multicancha;
y
c) Un último de 4.430,42
m2 para Breas verdes, que la Sociedad dejaría sembrado
con césped.
más 1.033.87 m2 para veredas y pasajes.
Frente â ello. los vecinos de la Villa El Recodo,
reunidos en el “Comité
Pro-Defensa
Areas
Verdes de Villa El Recodo”
hicieron presente en el jucio
indemnizatorio
el fallo anterior,
sin
que el municipio
lo considerase
por estimar que no le empecía al no haber sido parte en dicho
juicio.
Fue por ello que los vecmos recurrieron
de protecctón
nuevamente,
pidiendo
que se
declarase
nulo el acuerdo del CODECO
por ser arbItrano
e ilegal
La Corte, despues de las
observaciones
formales,
concluye que nuevamente
el punto en disputa cs la naturaleza
jurídica
del predio en litigio, a efectos de determinar
si pertenecia
al dominio
públtw
o privado.
tmálists
en que vuelve a concluir
que se trata de un bien nacional
de uso público.
Ahora bien, el art. 5,
letra c). de la Ley N” 18.695 -actualmente
D.S. N” 662 (1992) del Min. del Interior,
que fija el
texto refundido
de la ley atadaconfiere â la Municipalidad
la facultad de ADMINISTRAR
los
bienes nacionales
de uso público existentes en la comuna, pero no la de DISPONER
de ellos. y
acoge la protección
conforme
el considerando
transcrito.
86
REVISTACHILENADEDERECHO
[Val. 25
de Concepción, pidiendo que la indemnizara o que se declarase su dominio
sobre el predio su6 lite, permitiéndosele urbanizarlo. Finalmente se lleg6 a
un avenimiento, aprobado por el CODECO, que pretendía dividir el predio
en tres retazos modificando los derechos de los vecinos de Villa El Recodo.
Casi el 50% seria para la Sociedad Octava, el 17,5% sería para
equipamiento municipal, el 6,3% para veredas y pasajes y apenas el 27.4%
para áreas verdes, que la Sociedad dejaría sembrado con césped. Los veclnos impugnan esta decisión y la Corte reitera que eE uso del área verde se
comprende en el derecho de dominio de cada uno de los propietarios de
Villa El Recodo, por lo que procede su tutela por el 19, N” 24, de la C.P.R.
Vale la pena reproducir el considerando pertinente: “...este acto ilegal del
CODECO de Concepción causa un detrimento en el derecho de dominio de
que son titulares los vecinos de la Villa El Recodo, puesto que quienes
adquirieron sus viviendas allí existentes consideraron, entre otros factores,
el hecho de que en el loteo respectivo se habían previsto y aceptado áreas
verdes, circunstancia esta que, evidentemente, influye en el valor de las
propiedades del sector, de modo que suprimidas o reducidas las áreas verdes, disminuye también tal valor, desde que ello significa sustraer a cada
lote el derecho de uso de la extensión original de las greas verdes... De este
modo, existen circunstancias que, a más de usar, gozar y disponer de una
cosa, tambikn se comprenden en el derecho de dominio, porque influyen en
el valor económico de la propiedad y.... por ello, deben entenderse comprendidas en la tutela constitucional” (cons. 22”).
Esta última decisión judicial manifiesta que no es posible para los
particulares o el Municipio variar la calificación urbanística sustrayendo un
derecho patrimonial adquirido. Ahora bien, aunque el uso de las áreas verdes es considerado en el fallo un valor patrimonial -con toda razón-, parece obvio que la Corte hubiese tomado la decisión contraria si lo discutido
hubiera sido una modificación del Plan Regulador que permitiera derechamente la urbanización de esos terrenos, y no la simple aprobación del permiso de urbanización, subdivisión y loteo basado en antecedentes erróneos,
por lo que el fallo no representa un reconocimiento concreto de derechos
invocables ante el planificador (es interesante apuntar que en España existe
una disposición en la Ley del Suelo que exige que cuando una modificación
del Plan incrementa el volumen edificable en una zona se prevean los mayores espacios libres que exigirá el aumento de población -art. 128-. Parece una idea de toda lógica).
Otro fallo que reconoce la adquisición de derechos se refiere al mismo
barrio con que comenzamos la exposición de sentencias: el barrio Jardín del
Este, ahora de la comuna de Vitacura. Aunque el plano regulador sólo permitía construir edificios de hasta dos pisos en ese sector, el D.O.M. otorgó un
permiso de edificación para un ‘conjunto armónico’ que consistia en dos
torres de nueve pisos cada una (72 departamentos en total). Un grupo de
residentes recurrió de protección alegando violentadas las garantías de los
numerales 2, 4, 8, 24 y 26 del art. 19 de la C.P.R. El D.O.M. sostuvo que
tratándose de conjuntos armónicos procedía autorizar una edificación como
la mencionada. Sin embargo, la Corte de Apelaciones reprochó la actuación
municipal, en resolución del 24/4/1995, por-estimar violentado el derecho de
propiedad de los antiguos residentes: “Si se acepta la construcci6n de esos
dos grandes edificios, los vecinos que tienen viviendas bajas verán disminuir
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
87
de valor sus propiedades, porque no es lo mismo vivir en forma aislada y
tranquila que sentir la mirada de los habitantes de las torres puestas en los
patios y aun en la intimidad del hogar. Los nuevos departamentos tendrían
una ventaja: una vista agradable sobre el área verde y casas que los rodean,
pero los antiguos habitantes se verian perjudicados: habría una lesión en su
patrimonio”
(cons. 5”). Volveremos a esta sentencia al tratar el control judicial de las alteraciones. Baste por ahora consignar que envuelve un reconocimiento explícito de las situaciones consolidadas al amparo de la planificación precedente (de 1960).
Con todo, es indudable que una fuente cierta de derechos son los actos
administrativos
urbanísticos singulares, especialmente el permiso de edificación y la recepción de obras que compete al D.O.M. A ambos actos se aplica
la teoría sobre la invalidación de los actos administrativos,
desarrollada en
nuestro derecho por vía jurisprudencia1 y que ha sido especialmente estudiada por Soto KlossS’. En resumidas cuentas, esta indica que si la Administración dicta actos administrativos
defectuosos podrá invalidarlos ~610 cuando
en virtud de ellos no hayan ingresado derechos en el patrimonio de terceros
de buena fe. Si ello ocurre, dichos derechos son propiedad del administrado e
intangibles para el Administrador
(art. 19 N” 24 de la C.P.R.) que *orno
sabemos- carece de autotutela declarativa. Sólo el juez es competenre para
resolver la controversia sobre el dominio.
De este modo, el permiso de edificación
asegura al particular que,
dentro del plazo de tres años (art. 5.1.20. O.G.), puede construir de acuerdo
a las especificaciones
de la autorización municipal. Incluso, podrá hacerlo
si existen cambios en el uso del suelo producto de alteraciones en el Plan
Regulador por la garantía del art. 19 N” 24 de la C.P.R., como lo ha declarado Contraloría
G. de la R.52. En efecto, se adquirió una facultad, aún no
desarrollada,
pero que no por ello es mera expectativa.
El hecho idóneo
para que las meras expectativas
urbanísticas
se transformen
en derechos
adquiridos es precisamente el otorgamiento
del permiso de urbanización,
subdivisión, loteo o edificación.
Concedido el permiso de edificación nace para el particular el derecho a
que se proceda a la recepción final de las obras si ejecuta estas conforme a
aquel. Así se fa116 en un caso en “Soto y otros con D.O.M. de Papudo”.
Otorgado permiso para edificar un conjunto habitacional de siete viviendas,
uno de los cierres del sitio se desplazó, con lo que la construcción
entró en
un terreno colindante ajeno. Al corregir la situación, una de las casas quedaba fuera de las rasantes y distanciamiento
mínimos exigidos en la O.G.U.C.
debido a la menor cantidad de superficie existente en la realidad. Al negarse
51 Puede verse de este autor “La Invalidación
de los Actos Administrativos
en el Derecho
Chileno”,
R.D.J.. T. 85.. 1’ parte, pp. 157 y SS.; “La Extinción
de los Actos Administravos
y la
Potestad
Revocatona
de la Administración”,
Apuntes
de Clase, U. de Chile, 1983; y “Los
Derechos Adquiridos
..“, ob. cit.
52Ast lo hizo en el Dictamen
N” 1.650 del 18/1/1989.
que puede verse en Cobo, ob. ctt., p.
640 a 643. En este caso. se trataba de un colegio (Redland
School) que solicitó permiso para
efectuar
una ampliactón
y con posteriotidad
cambio el uso del suelo. prohibiéndose
los colegios. El efecto de la modtftcación,
dice C.G.R.,
la congelación
del terreno, pero ello no obsta a
que “en dicho terreno podrá existir la ampliación
autorizada....
(pero) no podti aumentarse
el
volumen
de construccibn
existente...“.
88
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Vo]. 25
el D.O.M. a recibir la obra por tal motivo, el afectado recurrió de protección,
pero la Corte de Apelaciones rechazó la pretensión.
Apelado el fallo, la Suprema estimó que el D.O.M. debía recibir la obra
toda vez que se había construido conforme el permiso de construcción,
sin
que la Municipalidad hubiese hecho objeción alguna hasta la recepción final.
La omisión de este trámite “perturba el libre ejercicio de los atributos del
derecho de propiedad, pues ella imposibilita al recurrente para disponer de
las casas, compraventa que incuestionablemente
se tuvo en consideración al
iniciar su construcción”
(cons. 4”yT3.
En otro caso, al descubrir el D.O.M. que habia concedido erróneamente
un permiso de edificación a un particular -este contemplaba pareo derecho
de la obra hasta una altura de 6,7 m, en circunstancias
que el sitio colindante
había recibido 5 meses antes un permiso de edificación con agrupamiento
‘aislado’, esto es, sin pareo de ninguna especie- procedió a paralizar la construcción
bajo amenaza de demolición,
buscando
forzar
un arreglo
extrajudicial entre los vecinos involucrados,
Recurrido de protección el acto
de paralización, la Corte señal6 “que el error o equivocación en que incurrieron funcionarios municipales, admitido..., no puede alterar el permiso que se
había otorgado, ya que ello implicaría la modificación de un acto administrativo por otro acto administrativo,
lo que evidentemente es contrario a derecho. La ley no autoriza a la D.O.M. para alterar un permiso concedido y
menos para reparar supuestos errores”s4 y más adelante recuerda que “no se
puede alterar un acto administrativo
que vulnere derechos adquiridos” por lo
que acogió el recurso y anuló la paralizaciún decretada.
Una resoluci6n reciente fue más allá, pues admitió que para adquirir el
derecho a edificar según la ordenación precedente bastaba el ~610 mérito del
informe favorable de la SEREMINVLJ a un anteproyecto de loteo, de acuerdo
al art. 10 del D.S. N” 420 de 1979. En el caso concreto, con posterioridad a esa
aprobación,
el Consejo
Regional
Metropolitano
modificó
el Plano
Intercomunal de Santiago, transformando 13 de las 27 ha de los terrenos que se
lotearían en un sector de áreas verdes. AI negarse la D.O.M. respectiva a dar
aprobación definitiva al anteproyecto por esta modificación sobreviniente, el
propietario afectado recurrió de protección por el 19 N” 24. La Corte recordó
que “...toda ordenanza puede hacerse exigible desde que entra en vigencia para
todas las situaciones que no constituyen ya en esa época un derecho corporal o
incorporal... el Ordinario impugnado no puede aceptarse, si se considera que a
la 6poca en que se emitió se había cumplido con el informe favorable de la
Secretaria Ministerial, habiendo adquirido el derecho a que el procedimiento
culminare con la decisión emitida conforme a la ley bajo la cual se sometió a
ese procedimiento”55 (cons. 9”, el destacado es nuestro).
53 Soto v otros con D.O.M.
de Papudo; Recurso de Protección
rechazado
el 217187, C. de
AA. de Valp&aiso.
revocando
el fallo la C. Suprema el 24/11/87,
R.D.J. T. 84, 2b parte., S.V.,
pp 273 y SS.
54MuRoz con Directora
de Obras de la 1. M. de Concepción:
Recurso
de Protección
acogido el l”/1011992,
C. de AA. de Concep&n,
confirmada
por la C. Suprema el 22/10/92,
F.M. N” 407, pp. 735 a 742.
55 F. M. N” 429, pp. 444 a 448, esp. 448. Sentencia del 30/5/1994
confirmada
por la C.
Suprema.
19981
RAJEVIC
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
89
En igual sentido, el Máximo Tribunal ha sostenido que “...del otorgamiento del Permiso de Edificación y del Certificado de Recepción Final de la
construcción,
nacen para el propietario importantes consecuencias patrimoniales, que son atributo del derecho de propiedad que garantiza el N” 24 del
art. 19 de la C.P.R., entre ellas la facultad del propietario de poder disponer
libremente del edificio o de los diversos departamentos de que se compone,
de acuerdo con las disposiciones de la Ley N” 6.071...“56.
Con todo, en materia de patentes comerciales la adquisición de derechos no procede si se han otorgado vulnerando el uso del suelo establecido
en la planificación
urbana, pues la ley se encargó de explicitar que en tal
caso la autorización
caduca automáticamente,
debiendo en todo caso
notificarse tal situación al afectado (art. 58 L.G.U.C. y Dictamen N” 28.029
de C.G.R. de 1988)57.
2.1.2. Control Jurisdiccional
del Planeamiento
Urbano y sus Alteraciones
La potestad de modificar los instrumentos de ordenación urbana no sólo
tiene límites derivados de los derechos adquiridos preexistentes que acabamos de revisar. Progresivamente
<orno ha ocurrido en forma general con el
derecho administrativo
este sigl+ esta potestad ha sido reglada, a efectos de
permitir su control jurisdiccional
como lo exige el principio de legalidad.
A.
Derecho comparado
Resulta ilustrativo
revisar la doctrina española en este punto. Toledo
Jàudenes ha hecho un completo estudio acerca del enjuiciamiento judicial de
las decisiones en la Planificación Urbana58. Explica que en la ex R.F.A. (el
trabajo es de 1986) existe un control judicial de considerable extensión. Los
Tribunales exigían tres condiciones para que el Administrador
pueda alterar
un Plan: Justificación del proyecto por los objetivos perseguidos, respeto a
los principios rectores del plan y una justa y ponderada apreciación de los
intereses en juego. El tercer criterto es el fundamental:
“...un Plan urbanfstico no es legal si no reposa sobre una apreciación
correcta de los intereses públicos y privados en presencia. Esta apreciación
debe ser correcta, ala vez, en su proceso y en su resultado”.
“Ese examen -recuerda otra decisión del Tribunal de 7 julio 1978 (...)“es imprescindible
en todos los casos de planificación,
incluso aunque no lo
exija expresamente un precepto positivo, de modo que los afectados tienen
un verdadero derecho subjetivo a que esa ponderación se realice correcta
mente y a que alcance un resultado correcto. El proceso del análisis es correcto si la Administración
considera todos los intereses que merecen ser
tenidos en cuenta. y, por otro lado, se requiere, aun, que el resultado del
examen sea, también, acertado, de modo que los intereses y derechos afecta5”Fallos del Mes No 385. sentencia N” 10, cons. 4”, pp. 754.
57 V.gr., Cobo, ob. cit.. pp. 100 y SS (Tambh
en Gaceta Juridica
N” 65, pp. 58. y SS.). El
dictamen
mencionado
se encuentra
en la misma obra. pp. 238-4 y 238-5. Sobre caducidad
automática
de patentes puede verse un fallo de la C. de San Miguel
del 24/8/95
en Gaceta
Juridica N” 182, agosto de 1995, pp. 90.97.
5ROb. cit., pp. 131 a 175. esp 148 y SS.
90
REVISTA CHILENA DE DERECHO
[Val. 25
dos por la operación planificadora no hayan sido subestimados y que el
interés general que se propicia no haya sido sobre o infravalorado”59.
Luego Toledo analiza la jurisprudencia del Consejo de Estado francés,
que si bien ha sustentado una tesis de control máximo para los actos
expropiatorios60, enfrentada a los planes urbanisticos ha rehusado aplicar un
criterio similar, a saber, de balance de costos y ventajas: “en la medida que
(los planes) ponen en juego datos numerosos y heterogéneos no son objeto
más que de un control restringido; la Administración continúa siendo dueña
de sus decisiones a condición de no franquear las fronteras de lo razonable”6’. Se trata -a la inversa del caso alemán- de un control mínimo, que
apunta mas bien a errores manifiestos, pero que estaría tendiendo a ser mãs
exigente en el último tiempo, lo que evidencian algunos ejemplos62.
Jy Ibid., p. 149. “...un ejemplo concreto de anulación de un Plan... S. de 5 julio 1974... El
proceso fue incorrecto porque, con anterioridad al inicio de la tramitación del Plan, ya los
terrenos, entonces destmados porel Esquema Director a la zona verde. habian sido adquiridos
por la Administración y puestos a disposición de la empresa beneficiaria; incluso, a costa de la
Hacienda municipal, se hablan ejecutado obras de acceso. Por ello, lo Administración no estaba
en situación de entera libertad para denegar la aprobación del Plan de Detalle; según el Tribunal, la Administración se habla colocado en la imposibilidad de apreciar correctamente todos
los intereses públicos y privados afectados Pero, adan&, la sentencia entiende que el resultado
del análisis del valor respectivo de tales intereses era, tambi6n, incorrecto, pues la creación de
una zona industrial a lo largo de un pollgono residencial y de una zona verde sigmfica un
desconocimiento grave de los intereses de la población interesada”. Ibld., pp. 149.150.
M Conforme lo caracteriza esta sentencia: “Una actuación ~610 puede ser legalmente declarada de utilidad pública SI los atentados a la propiedad privada, el coste financiero y, eventualmente, los mconvenientes de orden social que determina no son excesivos en relación con
el intetis que presenta”. Ibid.. p. 150. Sentencia del Consejo Francts del 28151197 1.
El control mlximo que se ejerce sobre los actos declaratorios de utilidad pública expropiatona
tiene gran importancm urbanistlca. como lo demuestran los ejemplos citados:
“.., la utilidad pública de un proyecto no se examma ~610 en consideración a si su objeto est8
incluldo entre los que, en general, son de inter& público, sino comparando la necesidad a que
atiende con los inconvenientes de todo orden que provoca, comprendidos los económico-financieros, sociales, esttticos, ecológicos. etc., y aun los que inciden sobre la propxdad. vida
famillar o profesional de los afectados...”
“, .26 octubre 1973 ,.: aeropuerto promovido por un peque80 municipio para favorecer las
activldades del aeroclub local, cuando las necesidades del transporte aéreo están suficientemente cubiertas por un aeropuerto situado u 50 kilómetros y en atenci6n il la patente desproporci6n
entre los recursos financieros municipales y el costo económico del proyecto...”
“.. 9 diciembre 1977: parcelación 77 edificios en municipio de 2.000 habitantes, por atentar
gravemente a su car&ter de sitio pintoresco, próximo â una antigua Iglesia y abadía:”
“Y.4 marzo 1983 dice que ‘el Ayuntamiento de Niza trata de expropiar la mayor parte de la finca
de Rose Falchetto para la apertura de una nueva vía pública y para la creac16n de una zona verde.
Esta última operación implica, dada la importancia de la superficie afectada, la desaparición de la
explotación agrtcola (huertos y frutales) dirigda por Luis Falchetto y asentada en la propiedad de
Rose Falchetto. En relación con los inconvementes que presenta la desaparicibn de esta empresa
y con las venta,as limitadas en la actuación que se reliere â un barrio poco densificado y ya bien
dotado de zonas verdes naturales y artificiales, el proyecto en cuestión no puede ser considerado,
en este extremo. como destinado a un fin de utilidad pública” (pp. 151-152).
61Ibid.. p. 153. Un ejemplo de esta tendencia: “...la apreciacibn de los autores del Plan en cuya
virtud clasitican como zona nahral un sector que. en su criterio, debe ser preservado de la urbanización, ~610 puede ser discutida ante el juez administrativo cuando repose sobre hechos materialmente
inciertos o estt viciada por un error manifiesto” (arr& de 3 noviembre 1982). Ibíd , p. 153
6z Dice Toledo de la jurisprudencia urbanistica del Consejo: “...de la exigencia de que la
equivocación resulte patente y palmaria de las propias actuaciones, ha llegado a una actitud de
búsqueda m& activa del acierto o desacierto del planificador. Con todo. hasta la actualidad
~610 en dos ocasiones ha estimado impugnaciones de este carácter...”
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
91
Finalmente, Toledo toca el caso hispano, en que es indiscutible la existencia de “la plena potestad del tribunal Contencioso Administrativo
para examinar la corrección de los decisiones administrativas sobre clasificaciones, calificaciones e intensidades de estas en la planificación urbana”63. Sin embargo,
coexisten dos actitudes. Una de control limitado y otra, en avance, de control
máximo (cita varias sentenciasque abren esta postura). Para Toledo la diferencia entre una y otra está en tres aspectosque pasamosa reseñar:
1. Carga de la prueba: icorresponde entera al particular -un resabio de
presunción de legalidad del acto administrativo- o también el Administrador
debe, ab inirio, justificar el contenido del Plan y, especialmente, sus reformas?
2. Rigor en la apreciación de la prueba: ¿Se exigen pruebas que ofrezcan un resultado absolutamente claro e inequívoco?
3. Puuras de control: ¿S610 se controla el error de hecho o existen más
pautas para verificar la legalidad del Plan? En este último sentido, Toledo
menciona los siguientes parámetros:
3.1. Contradicción con los fines de la ordenación urbana;
3.2. Vulneración de los Principios Generales del Derecho, entre los que
cita la igualdad, la proporcionalidad, el reconocimiento de la naturaleza de
las cosas, la interdicción de la arbitrariedad administrativa, la posibilidad de
las determinaciones y la racionalidad’?
3.3. Defectuosa apreciación o valorización de los hechos determinantes; y
3.4. El interés público.
“...resulta
de la Investigación
realzada
por el Consejo de Estado en Arzon que, al prever en el
POS impugnado
la Implantación
en Port-Leen.
sobre dommio
público marítimo
y paraJe protesdo, de un estacionamiento
para automóviles
de 8.000 metros cuadrados
con capaadad
para
320 plazas. la Admmistración
ha incurrido
en error mamfiesto
de apreciacibn
en relación con
las preocupaciones
urbanisticas
a las que deben atender con ocasión de elaboraci6n
del Plan;
este proyecto
es separable de otras determinaciones
del POS, por lo que procede anular el Plan
en el extremo
relativo
a la realización
en Pon-Léen
de un estacionamiento
de automóviles.
“,
ibíd., p. 154.
“El control
estricto a que al Consejo de Estado somete a los POS alcanza al examen
de las
infracciones
procedimentales,
vulneraciones
a reglas materiales
de Derecho
positivo.
asi como
a la deswación
de poder” (Ibfd.. p, 154).. El Consejo de Estado ha anulado las previsiones
del
POS cuando tienen por objeto regularizar
edificaciones
cuya licencia haya sido anulada (urrêt
de 25 Junio 1982). cuando favorecen
un proyecta
de edificaciones
particulares
(18 diciembre
1981) o cuando tratan de perjudicar
a un promotor
determinado
(13 abril 1983). Cercanas a la
desviación
de poder están otras resoluaones
en que la invalidación
se funda en Infracciones
formales:
se deja sin efecto la calificación
de unos terrenos al entender que concurre
un YICIO
de procedimiento
por la patiapación
en el ‘equipa redactor’
del Plan Adjunto
de la Alcaldia,
que habla presionado
a favor de la edificabilidad
de los terrenos
de su padre, y de un tCcnico
que, al propio tiempo.
habrfa recibido
el encargo
de redactar
un proyecto
de ordenación
y
urbanización
de esos terrenos (orrêr de 21 abril 1982). En la resma líneh otro de 30 abril 1982
invalidb
un sector del POS por la partlcipaci6n
en el equipo redactor
de un tknico
personalmente interesado”
(Ibid., p. 155).
031bíd., p. 156, con abundante
junsprudencm
en tal sentido.
MEo sentido similar,
De Vicente,
ob clt., p 219 y SE.. y Martina
López-Mufiiz.
ob.
cit , p. 78.
92
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
Wol. 25
Concluye este autor proponiendo que los planes deben ser anulados si
sus motivaciones son un simple simulacro; que ante reclamaciones concretas,
la Autoridad esté obligada a motivar singular y suficientemente
la bondad de
SUS decisiones y las determinaciones
del Plan; y que el Tribunal tiene pleno
poder para juzgar incluso las determinaciones
que res ondan a la pura
discrecionalidad
técnica, extendiendo las pautas de control t 5,
De Vicente66 retorna el problema sobre la base de Toledo. Explica que
bajo la versión original de la Ley del Suelo de 1956 la jurisprudencia
interpretó extensivamente
las potestades modificatorias
de la autoridad, y sólo
realizó un control formal de las alteraciones67.
Reformada la ley en 1975, se mantuvo la situación, pero con algunos
matices: se exigió que el ejercicio de la potestad de alteración se motivase,
señalando las causas de las revisiones (en función de las mismas variantes
que justificaron
las determinaciones primitivas);
se quitó valor a las derogaciones implícitas o tácitas -en opinión de De Vicente-, mandándose que
fueran expresas, esto es, que consignaran
los aspectos alterados y los
que seguían subsistentes; finalmente, debía establecerse el régimen jurídico
transitorio correspondiente
(lo que obvia el problema de la retroactividad)6s.
Dice nuestro autor que la “...potestad de modificación debe de sopesar y
de valorar la ordenación existente para conservarla, modificarla o perfeccionarla. Se está sentando un principio de ponderación de la ordenación anterior, no para petrificarla, sino para valorarla en su cumplimiento y adecuación de las realidades, y en esa medida, tomas decisiones oportunas. Lo que
no pueden, en modo alguno, los nuevos Planes es hacer abstracción de los
anteriores y establecer una ordenación nueva sin tener en cuenta la anterior.
Deben de justificar el porqué de los cambios”69.
Con todo, el control judicial de este ius varian& ha sido limitado. Existe
primero una especie de efecto sicológico favorable a la regulación urbana, debido a los graves problemas de la ciudad moderna, el que mueve a los jueces “...a
declarar la conformidad a Derecho de aquellas nuevas operaciones urbanísticas,
nuevos Planes, que pretenden solucionar los déficits urbanísticos... Efecto de 10
anterior es que el enjuiciamiento del ius varkzndi, la potestad modificadora de
los Planes, sea un enjuiciamiento limitado en los términos que luego veremos”70.
De Vicente señala las siguientes pautas para controlar las alteraciones:
1. Las causas de las alreraciones.
“Aquí encontramos ya un límite importante de las mismas. Tienen que referirse a los supuestos objetivamente
O’En sentido stmilar De Vicente, ob. cit.. p. 228.
hbOb. cit., pp. 215 a 229.
O7 “...No entraba el Tribunal
Supremo
a todo lo largo de esta época, en un control m6s de
fondo de las causas de las vañactones,
en el senttdo de que obedecieran
a necesidades
realmente objetivas,
así como si esas necestdades
estaban bien planteadas
y resueltas en los nuevos
planos urbanísticos.
El Tribunal
Supremo
ha sido tolerante
en general
con los defectos de
forma. de tal manen
que allf donde se encontraba,
como en el caso de los Planes, con un
procedimiento
especifico,
y cumplido
en la priictlca, consideraba
ya suficiente
ese cumplimiento para la legalidad.
“, ob. cit., p. 216.
68 Ibíd., p. 216 Para el autor, “._ un plan que adolezca de esta omisión.
de esta falta de
régimen
transitorio,
de esta falta de ponderación
del Plan anterior,
habría que constderarlo
incompleto
y con la sanción de anulabilidad
o nulidad según la entidad de las omisiones”
@Ibid., p. 217.
‘“Ibid.,
p 218.
19981
RAJEVX
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
93
necesarios que demanden una alteración del planteamiento, y no he encontrado mejor modo de expresarlo que unas sentencias del Tribunal Supremo,
entre las que se puede contar la de 9 de diciembre de 1981, Art. 5378, que
dice lo siguiente: “la potestad administrativa de variar el planeamiento debe
ser entendida no como fundamentada
en criterio subjetivo ejercitable en
cualquier momento, sino como remedio establecido en la ley para que la
Administración,
objetivando alteraciones reales en las referidas circunstancias y condiciones determinantes de las precisiones del Plan, realice aquellas modificaciones
que impongan las nuevas necesidades urbanísticas
creadas por la dinamica social en el transcurso del tiempo. concepción que está
presente en constante y reiterada jurisprudencia”“.
Si bien toda decisión tiene un margen infiscalizable,
su “...núcleo debe
de explicitarse en el contexto de la decisión administrativa,
hacer transparentes las necesidades reales y estar bien recogidas y bien planteadas las soluciones a esas necesidades... condicionantes demogrLficos, sociales. económicos, sanitarios, de calidad, auge de turismo, factores devenidos, nuevas
políticas o criterios, omisiones o imperfecciones
que se van descubriendo,
exigencias de futuro, etc. (...). un límite importante a la potestad consiste en
la existencia de la causa objetiva, una necesidad reaY7*.
2. El interés general. “...el Plan de ordenación urbana -ha llegado a decir
el Tribunal Supremo- no se traza en función de los propietarios del suelo, sino
en función de los ciudadanos y de las necesidades colectivas (cfr. STS, 19-V
1987; Art. 5815)... Corresponde a la Administración
decir lo que es del interés
público, no de una manera monopolística, porque la Constitución instituye para
España un Estado social, y lo que sea de interés general no corresponde exclusivamente decirlo a la administración, sino tambikn a los ciudadanos, a los que
la Ley del Suelo les reconoce la posibilidad de formular Planes de Ordenación
Urbana, y el derecho al trámite de los mismos. Por tanto, lo que hay que
reconocer a la Administración es, en principio, una postura de mayor imparcialidad que otorga presunción de legalidad a sus actos y una mayor garantía de
acierto en la busca de interés general... ‘El ius variandi no está legitimado
cuando con su ejercicio se atienden los intereses particulares de alguno o
algunos administrados, aunque la actividad de estos se proyecte sobre el conjunto de la comunidad, con notoria incidencia en la vida social, si con ello se
causa perjuicio a los intereses de terceros que dimanen el planteamiento preexistente o de una realidad urbanística
consolidada’“7”.
Este principio comprende también el de “proequipamiento”74.
‘l Ibid., p. 219.
‘*Ibid.
‘~Ibfd., p. 220
l4 “...todo
nuevo Plan que tienda a cubrir déficits, a establecer
nuevas dotaciones
urbanísticas. goza de una presunción de legalidad más fuerte que cualquier otro. Así, por ejemplo, en
la STS, 30-VI-1980.
Art. 3382: ‘El aumento de cuatro a cmco metros para la vía de balada â la
playa otorga la presuncibn
racional y fundada que con una mayor anchura de mtereses generales quedati
mejor servidos y con ello justificada
la causa habilitante
de la reforma’...
Cuando
nos encontramos
con una determinación
de este tipo, el mantenimiento
de la nueva cahficación
diriamos
que es casi irresistible...
el Tnbunal
Supremo.
.es consciente
de que los camblos..
producen
un trauma en los propietarios y... Por eso ha elogiado algunas ttcnicas de planteamiento Introducidas
en los nuwos Planes
ha justificado
la técnica que consiste en la cz¡Ilficación de terrenos,
denominada
‘zona de renovación
urbana por transformaaón
del uso existen-
94
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
3. Proporcionalidad,
o adecuación de los medios a los fines7s.
4. Racionalidad,
a saber, “que el buen sentido las acepte según el
estándar normal de la sociedad. Para apreciarla, las decisiones deben estar
fundadas, y a partir de una situación de hecho correctamente valorada...“76.
En conclusión, “para que una modificación del Plan sea correcta no basta
con la simple presencia formal de la documentación en el expediente, ni con
la observancia de los trámites de aprobación, sino que deben de justificarse
las determinaciones,
sobre todo aquellas que supongan un mayor desmerecimiento económico, y en todo caso se debe de exigir a la administración
que
te’, usos existentes que se mantienen
en tanto en cuanto funcionen
-por ejemplo, una industria, que no están limitados
por el régimen del fuera de ordenaci6n;
pueden segur consolidándose,
realizarse
obras de reest~cturnción,
y en lo único que quedan limitados
es cuando se cambie
espontáneamenteel uso de esa industria, o bien cuando los Planes de la Adminisvación
lleguen
a su ejecución
de una manera paulatina
y prudente;
entonces es cuando tiene que cambiarse
al
uso dotacional
previsto en él... ‘el sentido práctxo
da la calificación
es extraordinario,
un Plan
tan ambicioso
no puede afectar de modo inmediato
ala práctica totalidad
del sistema productivo del área barcelonesa”‘.
Ob. cit.. p. 220-l.
ls “Respecto
ul estudio económico
financiero,
es sabido que los Planes Generales
no
tIenen por quC detallar un estudio analítico
de los ingresos y los gastos y de la financiación...
por la desproporción
o desajuste entre las bases de prew16n
y los cosks de ejecucián,
o un
desfase claro de estos, o una total irrealidad
de los números previstos”.
Ibid., p. 224.
“...conflicto
entre unas plazas de aparcannento,
previsión
que se hace en el nnwo Plan. y unas
parcelas cohndantes
con ellas que tienen acceso difícil, precisamente
por la previsión
de esas
plazas de aparcamiento..
el Plan General no aporta soluci6n alguna a esas parcelas para las que
ha previsto
una edificabilidad,
lo que ‘puede
convertir
el acceso a dichas parcelas
en
gravísimas
afectaciones
del terreno que, entre otros inconvenientes,
repercutirfa
en desagradables visuales, desde innumerables
puntos dada su altura y situación’.
Pues bien, ello, a juiao
del Alto Tribunal,
‘hace enormemente
difícil. sm que exista una justificación
ttknica
bastante
para la imposición
de determinacibn
tan gravosa,
cuando no es mdispensable,
sin correlación
con ventaja alguna. siendo por ello por lo que resulta procedente
que se estime la pretensión
de
apelación dirigida â la supresión de tal zona de aparcamiento”‘.
Ibid.. pp X4-225.
76 Ibid. “ ..pa ejemplo, una sentencia de 18 de julio de 1988, Art. 5914, que se plantea un
caso de extraila configuración
de un vial, estrangulado
en su parte central. creandose un cuello
de botella que puede causar dificultades
circulatorias
en el sector; ‘la discrecionalidad
técnica
de la administracibn
-dice el TrIbunaI
Supremoen la elaboraaón
de los planes urbanistlcos
tienes su IimIte en la desviauón
de poder y en el actuar contrario
B las mk.s elementales
reglas
de racionalidad
y del buen sentido que aparecen vulneradas
en el caso presente”‘.
p. 225.
“Los errores en la caliticaci6n
también
son sancionados
con arreglo
B este prinapio.
Una
calificación
de un jardin existente,
cuando lo existente
no es el Jardín, sino un vacío solar
dispuesto
para la construcci6n
de un edificio,
es una calificación
errónea
que debe de ser
anulada. Lo mismo que los supuestos de doble calificacidn
por error, cuando se califrw
una
zona de densifkación
urbana existente,
a la par que de zona de renovación
urbana en transformasón de uso, calificaciones
que se contraponen
y que ocasionan su anulación”
(Ibid.).
“...El Tribunal
anula la calificación
de la zona norte por consideras
que traspasa los límites de
la racionalidad,
porque dice que es inquietante
que en una manzana donde han de circular niños
pequefios haya una actividad industrial
calificada
como peligrosa,
nociva, etc.” (Ibid.).
“...(El Tribunal)
anula un equipamiento
sanitario
que habla previsto
en el Plan, a lo largo de
su tramitación,
en una parcela de 800 metros cuadrados,
y que se aprueba
al final en una
parcela
cuatro
veces menor,
de 192 metros
cuadrados...
traspasa
los llrmtes
de la
discrecionalidad”
(Ibid.).
“Finalmente,
se encuentra
el caso -también
dentro de la racionalidadde la conservación
de la
realidad fáctica actual; por ejemplo,
esas calles ya consolidadas
por la edificación
que tienen
una determinada
altura y que el Plan para una parcela en concreto sefiala una altura menor. Se
ha hablado en ocasiones de las exigenaas
normativas
de lo fktico.
Hay unos hechos que no se
pueden cambiar, y en este caso (STS. 16.U-1987,
Ar. 3653 ) lo que hay que hacer es mantener
esa misma altura a lo largo de toda la calle” (p. 226).
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
95
esté siempre en la mejor posición para valorar los intereses en presencia. No
debe hacerse una mecanica aplicación de la presunción de legalidad; siempre
que el Plan se mueva por intereses no justificados,
o que no contenga toda la
documentación,
o que no pondere todas las cuestiones en conflicto, la presunciún de legalidad debe de convertirse en presunción de arbitrariedad”“.
Se trata, por cierto, de una conclusión muy parecida ala de Toledo.
B
Situación chilena
En nuestro derecho no hemos tenido ocasión de ver muchos casos de
esta naturaleza. Ello no obsta a la existencia de acciones aptas para impugnar
la planificación en nuestro derecho, a saber:
a) Reclamo de Ilegalidad Regional: Dado que la aprobación de los Planes compete a los Gobiernos Regionales (art. 20 letra f del D.S. N” 291),
procede el reclamo de ilegalidad que estipula el art. 102 de la L.O.C. respectiva, sea que se interponga en la calidad de particular agraviado o simple
ciudadano, por afectar el plan el interes general de la región o sus habitantes.
Las facultades de la Corte son especialmente convenientes:
De acoger el
reclamo puede anular el Plan total o parcialmente, dictar las disposiciones de
reemplazo y declarar si hay o no derecho a perjuicios (art. 102, letra i del
D.S. N” 291)‘s. El plazo de interposición del recurso debe contarse desde la
publicación de la resolución promulgatoria del Intendente en el Diario Oficial (O.G. 2.1.4., inciso 3, y 2.1.6., inciso 3, en relación con el art. 102, a) y
b), del D.S. N” 291), y no desde la adopción del acuerdo aprobatorio por el
Consejo Regional, pues ello sería una iniquidad evidente79. Desgraciadamente Informe Consritucional
ha reseñado un caso en que efectivamente el criterio de la Corte de Apelaciones de Santiago fue declarar extemporáneo un
recurso de protección dirigido contra un plan comunal porque antes de la
publicación de la resolución respectiva se dieron a conocer las modificaciones mediante publicaciones en la prensa y exposiciún pública del proyectoso.
b) Recurso de Proteccidn (art. 20 C.P.R.). que procede contra actos u
omisiones ilegales o arbitrarias que priven, perturben o amenacen el legítimo
ejercicio de las garantías constitucionales, con ciertas excepciones. Es probable pensar en que la planificación urbana pueda afectar, por ejemplo, la
igualdad ante la ley, el respeto y protección de la vida privada, el derecho a
vivir en un medio ambiente libre de contaminación (caso en que se aplica el
art 20.2 de la C.P.R.), la igual repartición de las cargas públicas, el derecho
a desarrollar actividades económicas licitas y el derecho de propiedad, entre
otros. La interposición de esta acción cautelar no obsta al ejercicio de otras
acciones jurisdiccionales y permite a la Corte de Apelaciones adoptar “de
“Ibid.,
p. 228.
78Un ejemplo en Gaceta Jurldica N” 178, abril de 1995, pp. 101 â 103, en que la Corte
opta por declarar ilegal un articulo de un Plan Regulador
Intercomunal
79Puede verseel principioen Soto Kloss, Eduardo, “La Publicidad de los Actos Admmistrat~vos en la Jurisprudenaa
Judicinl”,
R.D.J. T 84, 1989, 1’ parte, pp. 23 a 27.
HnCfr. Informe Constituaonal
N” 1.368 (8.10.96).
comentando
fallo del 3.5.96 cuya apelación fuera declarada inadmisible
por la Corte Suprema.
96
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Vo]. 25
inmediato las providencias que juzgue necesarias para reestablecer e[ imperio del derecho y asegurar la debida protección del afectado”8’.
c) Acción declarativa de mera certeza, a efectos de que declare judicialmente el derecho de un particular que está siendo afectado por el Administrador mediante un Plan Regulador.
d) Acción de nulidad de derecho público, aplicando los principios de los
arts. 6, 7 y 19 N” 3 -entre otros- de la C.P.R., tramitada conforme al procedimiento ordinarioB2.
e) Requerimiento ante el Tribunal Constitucional,
~610 respecto de planes reguladores regionales, conforme el art. 82 N” 5 de la C.P.R., puesto que
actualmente son el único instrumento de planeamiento que formalmente es
un D.S. firmado por el Presidente de la República, hipótesis exigida en la
norma citada.
Asimismo,
conviene señalar que existen acciones especiales contra el
D.O.M. por sus actuaciones en materia urbanística:
ai Recurso Jerárquico ante el SEREMINVU
(art. 12, L.G.U.C. y 9 de la
L.O.C. 18.575). Conviene recordar que según la L.G.U.C esta acción presupone haber planteado una controversia previa ante el D.O.M., obteniendo una
resolución agraviante. pues es una segunda instancia. De no existir esta, es
improcedente el recurso como lo ha declarado la C. Supremag3.
b) Reclamo de ilegalidad municipal (art. 136 del D. S. N” 662), contra
las resoluciones u omisiones ilegales, de iguales características
al reclamo de
ilegalidad regional. Puede tratarse de actuaciones u omisones relacionadas
con la recepción de obras, el otorgamiento de permisos de edificación, etc.
(art. 20 del D.S. N” 662, especialmente letras b y g).
Asimismo, nuestra doctrina ha desarrollado el tema del acto administrativo
y su control jurisdiccional ampliamente a partir de la Carta de 1980, en tCrminos tales que es perfectamente predicable de nuestro ordenamiento jurídico un
8’ Existen algunos ejemplos en que se impugnan modificaciones por esta vía. como G.J.
N” 174, dic. de 1994, pp. 59 y SS., si bien en ese caso concreto se rechaza la acción por estimarse
que la resolución municipal que modifica el plan regulador comunal aparece dictada con fundamemo. (Se trata de la apelacióndel fallo de un recurso de protección, que en 1’ mstancia fue
favorable
al demandante.
Por desgrasa.
no aparece publicado
este fallo que es de la C AA. de
Concepción). Sin embargo, tambi&nen la Gaceta No 178, abril de 1995, hay un fallo en que se
expresa “Que las cuestiones sobre ilegalidad
o mconstitucionalidad
de las resoluciones
del Poder
Ejecutiva
que aprueban Planos Reguladores.
son ajenas a la naturaleza
del presente recurso y al
asunto puntual que motiva la acabn que aqul se ha ejercitado”
(p. 76). A nuestro juicio, seria un
peligroso error entender como afirmación
general que el recurso de protección
no es procedente
contra estas resoluciones;
obviamente
lo es si por ellas se priva. perturba o amenaza el eJeracio
de las garantías enumeradas
en el ârt. 20 de la C.P R. -esp. los Nm 21 y 24 del art. 19-. No
obstante ello, parece Justificado el rechazo de ese recurso en particular.
R2 Al respecto,
puede verse de Soto Kloss, Eduardo.
“La Nulidad
de Derecho
Público
referida
B los Actos de la Administración”,
en Revxta
de Derecho
de la U.C.V.,
XIV (19911992). pp 417 a 431 y “La Nuhdad
de Derecho
Público
en el Derecho
Chileno”,
Gaceta
Jurídxza N” 125, 1990, pp. 16 a 23 Sobre la nulidad de Derecho
Público consultamos
Fiamma
O., Gustavo,
“La acción constitucional
de nulidad:
Un supremo
aporte del Constituyente
de
1980 al Derecho
Procesal Admmistrativo”,
en R.D.J. T. 83 (1986).
1’ parte, pp 123 a 156, y
del nusmo autor “Acción
Constitucional
de Nulidad y Legitimaaón
Activa GbJetivà’.
en Gaceta Jurídica, N” 123. 1990, pp. 7 B 12..
83 Puede verse en Fallos del Mes N” 385, la sentencia N” 10, del 24/10/1990,
pp. 753 y SS.,
esp. consid. 7, y fundamenta
especial de tres rmnistros,
al final.
RAEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
control máximo de la actividad administrativa,
aplicable a la planificación
urbana. En efecto, baste decir que conforme el art. 7 de la Constitución:
“Los órganos del Estado actúan válidamente previa investidura regular de
sus integrantes, dentro de su competencia y en la forma que prescriba la ley.
Ninguna magistratura,
ninguna persona ni grupo de personas pueden
atribuirse, ni aun a pretexto de circunstancias
extraordinarias,
otra autoridad
o derechos que los que expresamente se les hayan conferido en virtud de la
Constitución 0 las leyes.
Todo acto en contravención a este artículo es nulo y originará las t-esponsahilidades JJ sanciones que lo ley señak” (el destacado es nuestro).
Asimismo, el art. 6 de la Carta Fundamental consagra la directa fuerza
vinculante de su texto para todos los sujetos de derecho, particularmente
los
órganos del Estado.
Son estas normas las que sustentan el principio de juridicidad en nuestro
sistema, de modo que no cabe hablar en él de facultades discrecionales
para
la administración.
Siempre existe un criterio material para contrastar su actuar, y en caso de no ajustarse su proceder a la Constitución
se produce la
nulidad del acto. Esta sanción se ha dado en llamar Nulidad de Derecho
Público, para oponerla a la nulidad civil. Se trata de un efecto insanable, y
que el juez debe declarar de oficio. Múltiples aspectos pueden generar esta
sanción. Soto Kloss ha explicado que:
“Los vicios de la decisión administrativa dicen relación aquí tanto respecto de la ‘investidura’
del autor del acto, v.gr., nombramientos o designaciones
que no se han conformado con la Constitución o las leyes (...), cualquiera sea
la forma o el modo de producirse la irregularidad de aquella, como de la
‘competencia’, en donde se da una variada gama de vicios, por ejemplo: ausencia de atribuci6n. ausencia de motivo (hecho/necesidad pública, que mueve a
actuar para satisfacerla),
errada calificación jurídica del hecho, error en la
apreciación de los hechos, ausencia de razonabilidad en el ejercicio de la potestad, desviación de fin, etc.) y de la ‘forma’ que prescriba la Constitución o
la ley, cuyos vicios más notorios son infracción al debido procedimiento legal
(sea por alteración de trámites, omisión de ellos, exigencia de algunos sin que
estén legalmente previstos. etc.), desviación de procedimiento, incumplimiento
de las formas exigidas en el acto terminal, etc.“84.
El mismo autor ha explicado también este control desde la perspectiva
de la estructura de las potestades administrativasg5. El ejercicio de una potestad, existiendo los supuestos necesarios, debe ejercerse de acuerdo a la ley.
Esta puede construir la potestad de modo reglado o confiriendo al administrador “un margen de libre apreciación de las circunstancias
que concurren
en el caso concreto, otorgándole la posibilidad de actuar o bien adoptar
inactividad (sin perjuicio, en este caso, de la responsabilidad
consecuencia1
si esa inactividad produce daños a terceros)“. Y aparte agrega: “Pero si actúa,
la ley también puede configurar la potestad de dos modos respecto al qaé,
vale decir respecto a la decisión misma que adopte. En efecto, a) o bien
precisa y detalla la decisión que ha de adoptarse en tal caso, o b) confiere un
@‘Soto K., “La Nulidad de Derecho Público referida a...“. ob. cit., pp. 422 y 423.
E “Acerca del llamado Control de M&ito de los Actos Admmlstratwos
(Notas para un mqar
entendnniento
del problema)“,
en Revista de Derecho Público N” 43/44, 1988. pp. 1 17a 130.
98
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
margen de libre apreciación de las circunstancias
que concurren y rodeando
al factum/motivo/necesidad
pública que satisfacer, a fin de que pueda el
órgano habilitado escoger una entre varias posibilidades; pero advikrtase que
no todas son en el caso concreto equivalentes; el legislador hace una previsión genkrica, pero será el Administrador
quien al concretar la potestad (para
satisfacer una determinada necesidad pública) ha de escoger ‘la’ más idónea,
la que ‘propiamente’ satisfaga de modo efectivo, real y adecuado a las específicas circunstancias del caso concreto, dicha necesidad pública”*6.
Los Tribunales podrán, en ejercicio de la jurisdicción,
controlar la estructura completa de la potestad, a efectos de analizar si la actuación es
constitucional:
el quién (titular del úrgano que tiene atribuida la potestad), el
cómo (procedimiento
de elaboración), el porqué (motivo de la actuación/
necesidad pública), el para qué (finalidad de la potestad), el cuándo (momento u oportunidad de la actuación) y, lo más importante, el qué (la decisión adoptada). En este último caso, si existe atribución de márgenes de libre
apreciación el juez podrá igualmente controlar la razonabilidud
del acto, o
sea su proporcionalidad
y carácter de medio idóneo para alcanzar el fin
perseguidoa7.
Todo lo expuesto demuestra que existen las herramientas
necesarias
para verificar
y contrastar
jurisdiccionalmente
la legalidad
y
constitucionalidad
de la planificación.
Ya velamos que los Planos Reguladores son instrumentos
motivados de modo completísimo
(arts. 42, a) de la
L.G.U.C.
y 2.1.6., a) de la O.G.). La autoridad deberá tomar decisiones
coherentes con la Memoria Explicativa del Plan, una suerte de ratio interna
que debiera recorrerlo de punta a cabo (recordamos que según la O.G., art.
2.1.6.. contiene un diagnóstico
del territorio comunal, estudios de riesgo,
objetivos, metas, fundamentos, y todos los antecedentes que sirvan de base
para las proposiciones
y las alternativas de estructuración
y gestión). Deberá, por cierto, planificar de modo racional y proporcional
en orden a los
objetivos declarados, considerando la naturaleza real de las cosas o predios
como también los intereses públicos involucrados,
y sin adoptar determinaciones imposibles de llevar a cabo. Deberá respetar, qué duda cabe, las
garantias establecidas en el art. 19 de la C.P.R.
En caso de faltar uno de estos requisitos podrá ser recurrido el acto
impugnado, y aun cuando los plazos de corto tiempo expiren (protección e
ilegalidad), siempre quedará a salvo la acción de nulidad para restablecer el
imperio del derecho.
Por desgracia, a la fecha son escasas las oportunidades en que la jurisprudencia se ha hecho cargo de esta tarea en materia urbanística.
Hay una interesante sentencia de la C.AA. de Valparaíso (29/3/1995) en
reclamo de ilegalidad contra el respectivo gobierno regional”.
El Plan Regulador Intercomunal del Valle de Auco estableció una “zona de preservación”
fi61bíd.. pp. 122 y 123.
871bid.. pp. 124 â 128.
R8 Gaceta Jurfdica N” 178, abril de 1995, pp. 101 a 103. Tambitn
puede verse en el No 177
de la misma revista una sentencia de la C.AA. de Copiapó.
confirmada
por la C. Suprema,
en
que se acoge un recurso de protección
interpuesto contra
contra un
un Alcalde
por hacer exigencias
urbanísticas
no contetudas en la ley para otorgar patente definitiva a un comeraante.
19981
RAJEZVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
99
donde se prohibió el uso urbano del suelo -admitiendose
~610 el de tipo
forestal, ganadero y agrícola- y se estableció un mínimo de subdivisión
predial de 40.000 m*. Ante el reclamo del dueño de un inmueble ubicado en
la zona, que quería subdividirlo según las normas del D.L. 3.516, la Corte
señal6 que este D.L., en su art. L”, permite la libre subdivisión de los predios
rústicos hasta en lotes de un mínimo de 5.000 m*, entendiendo por tales los
que estén fuera de los límites urbanos o de los limites de los Planes
Intercomunales de Santiago, Valparafso y Concepción. Dado que se trata de
un texto legal vigente no es admisible que una resolución administrativa lo
modifique (como ocurría en el caso al aumentarse ese mínimo a 40.000 m2en
dicha zona), por lo que esta debía ser anulada (cons. 10 y 11). Esto es, se
confirmó que la autoridad administrativa no puede hacer exigencias adicionales a las que contiene la ley en que basa su actuación.
Un paso mucho más audaz en el enjuiciamiento de las decisiones de planificación se dio en la sentencia rol 176/95, dictada por la C. de AA. de Santiago
el 5.8.96, en reclamo de ilegalidad regional deducido en contra de la aprobación, en 1994, del nuevo Plan Regulador Metropolitano de Santiago. En este
caso se había aprobado bajo la normativa antigua un loteo en una zona de
carácter urbano de la comuna de Pudahuel, que el nuevo instrumento declaraba
como “excluida al desarrollo urbano”. Sin embargo, ya se habían otorgado
numerosos permisos de edificación (226) y se habían aprobado 10
anteproyectos, todo según la normativa antigua. Paralelamente, existían otros
loteos similares en la intercomuna, que el nuevo instrumento reconocfa como
“islas urbanas”. La autoridad, en su informe, señal6 que dichos casos tenían un
grado de consolidación importante, que no se daba en el caso impugnado, y no
producirían a futuro un impacto urbano negativo, como si ocurriría si los recurrentes desarrollaban integralmente su loteo. La Corte declara que “...las razones dadaspor el Sr. Intendente Regional, que no han sido avaladas por estudios
ni antecedentestécnicos allegados a los amos, no son suftcientes para justificar
la discriminación que se ha hecho entre distintos loteas, incluyendo algunos de
ellos como terrenos urbanos y excluyendo a otros...“, para luego afirmar que
“...no es posible concebir que (a) una entidad, a la que se le ha autorizado para
construir un número importante de casas, con sus correspondientes
equipamientos comerciales y de servicios, en un terreno que a la época en que
se otorgaron los permisos y aprobaciones tenía el carácter de urbano, se (le)
cambie la calificación de urbano del terreno y se le impida aumentar el volumen de construcción, rehacer las instalaciones correspondientes, y se prohrba
el otorgamiento de patentes a nuevos propietarios o arrendatarios sin que se les
afecte su derecho de dominio. No cabe duda que las casasy su correspondiente
equipamiento... se construyen para su posterior venta ylo arriendo y tal fin,
absolutamente legítimo, difícilmente podrfa obtenerse si se aplican las restricciones ya aludidas, contempladas en el inciso primero del art. 62 de la
L.G.U.C. Tales limitaciones no son una mera o leve limitación del dominio,
susceptible de imponerse sin limitación alguna en cumplimiento de la funciún
social de la propiedad, sino que constituyen una grave violación a las facultades esenciales del dominio de la recurrente, no pudiendo imponerse en la
forma que la autoridad pretende, sin vulnerar... el art. 19 No 24 de la C.P.R.”
(cons. 8”). Por ello, el fallo acoge el recurso “...en cuanto se declara que lo
dispuesto por el inciso primero del art. 62 de la L.G.U.C., que contiene limitaciones esencialesdel dominio, no le es aplicable al loteo N.N...“.
100
REVISTA
CHILENA
[Val. 25
DE DERECHO
Otro fallo interesante dice relación con el otorgamiento de un permiso de
construcción acogido a la calidad de conjunto armónico que permitía la construcción de un edificio de tres bloques, de ll pisos de altura. Este mecanismo,
establecido en los arts. 107 y SS. de la L.G.U.C, permite modificar las normas
del Plan Regulador en proyectos que califica como “conjuntos armónicos”,
siempre que no se afecten los espacios de uso público, la línea de edificación,
el destino y el asoleamiento mínimo de las construcciones colindantes, y con la
autorización del asesor urbanista, Se trata de una herramienta de planificación
urbanística flexible y amplia, y está regulada por los arts. 2.6.4. y SS. de la
O.G. (que tras este y otros casos se modificó para mejorar su uso).
En el caso concreto, la propia Corte Suprema anuló tal acto señalando que
el derecho a edificar “...debe sujetarse a la regulación de los planes reguladores
intercomunales y comunales que proviene de la L.G.U.C. ..__de suerte que las
normas allí prescritas en cuanto destinación, constructibilidad,
zonificación,
densidad, altura y otras, así como con mayor razón las que admiten, pero con
especiales exigencias, excepciones al marco general -cual es el caso de los
‘conjuntos armónicos’han de ser respetadas estrictamente, en especial por la
autoridad llamada a ponerlas en aplicación, ya que si ello no ocurre, es el
propio contenido del derecho al uso del suelo el que se altera, desnaturalizándose al fin público cautelado por esa normativa y, en ocasiones, lesionándose
el derecho de terceros, como en el caso de autos, en que los dueños de los
inmuebles contiguos a la edificación autorizada se ven obligados a soportar
injustamente que el legítimo uso y goce de su propiedad se menoscabe por la
altura del edificio proyectado, que sobrepasa la limitación legal’s9.
En fechas recientes se han dictado nuevos fallos que van tomando una
línea más agresiva. Entre ellos está el que insta a las autoridades pertinentes
a modificar el plan Regulador Intercomunal de Santiago para corregir las
características
de una vía que se definía como colectora, siendo que carecía
de tal carácter (antes de ello se le consideraba local), con lo que se producía
la declaratoria de utilidad pública de un sinnúmero de propiedadesN.
Tambien puede destacarse otro, mediante el cual se anuló un decreto alcaldicio
que rechazaba la modificación del plan comunal sin expresar los motivos en
reclamo de ilegalidad. En este último caso no se ordena modificar la decisión, sino ~610 se reprueba el acto por su falta de motivaci6ng1. De esta
manera se ha ido abriendo paulatinamente un control de la razonabilidad de
la decisión administrativa
urbanlstica. Con todo, lo conveniente en esta materia es que la L.G.U.C. sea dotada de criterios materiales expresos que permitan un contraste jurisdiccional
más sencillo y comprensible para el común de
las personas.
2.1.3. Respeto de la esencia de la Propiedad
en la Planificación
Urbana
Para terminar, analizaremos si la planificación urbanística respeta la
esencia de la propiedad constitucionalmente definida (entendida conforme la
89R.D.J.
“R.D.J.
9’R.D.J.
T. 93, 2bparte..
T. 93, 2bparte..
T. 93, 2bparte..
S.V.. pp. 43. C. Suprema,
3.4.96.
S.V.. pp. 57 y SS. C. Suprema,
28.3.96.
S.V.. pp. 226 y SS. C. de AA. de Punta Arenas.
16.4.96
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
101
Y URBANISMO
primera parte de este trabajo), dadas las severas limitaciones que pueden
imponerle los Planes Reguladores. Como ya sabemos, en caso de afectarla, la
ley debiera prescribir el procedimiento expropiatorio y la indemnización consecuente, so pena de incurrir los actos administrativos
ablatorion en una nulidad de derecho público.
A.
Situación en Alemania (ex-R.F.A.)
y España
Algo hemos visto de las normas constitucionales
germanas relativas al
dominio, caracterizado
por el respeto de su contenido esencial (común a
todos los derechos fundamentales92). La doctrina no ha llegado a un acuerdo
(a 1978) respecto a si el ius aedifìcandi sería una facultad esencial del dominio o una atribución positiva que confiere el ordenamiento jurídico público;
sin embargo, dado que su Texto Constitucional
condiciona las limitaciones al
respeto de la esencia del dominio y nuestro derecho sigue tal dirección,
revisaremos este aspecto.
El ordenamiento alemán urbanístico de 1978 establece varias limitaciones
indemnizables, lo que equivale a admitir que sus supuestos son cuasi expropiatorios. Por ejemplo, existe el deber de indemnizar las calificaciones de
suelo para usos públicos o sociales que acarreen pejuicios a sus propietarios.
La ley ejemplifica ocho casos, que van desde la reserva de espacios para
instalaciones especiales, a la calificación de zonas como inedificables [Parágrafo 40, letra i)], pasando por superficies viales, equipamiento, areas verdes,
etc. La indemnización puede consistir en el abandono de la propiedad para
percibir su justiprecio, reparación en dinero de los puros perjuicios u otras
f6rmulas9’, cada una de las cuales tiene requisitos concretos (para recibir indemnización en dinero, por ejemplo, la limitación debe prohibir la realización
de obras que incrementen el valor del inmueble y, ademas, aumentar el costo
económico del uso que se le daba al terreno; para abandonar la finca, en tanto,
se requiere que el perjuicio económico haga inviable el disfrute del sitio, etc.).
Lo mismo ocurrfa con la imposición de servidumbres públicas de paso peatonal, tránsito rodado o conducciones públicas, conforme ciertos requisitos (no
incluye, obviamente, las cesiones de las urbanizaciones), y la determinación de
vinculaciones de plantación y conservación de flora o recursos hidráulicos.
La jurisprudencia
alemana creó la teoría de la “vinculación
por razón de
la situación” (“Situntionsgebundenheit”)94.
en 1956(95), para aclarar cuándo
existían perjuicios. El caso planteado fue el de una finca agrícola ubicada en
las inmediaciones del casco urbano, calificada por el Plan respectivo como
zona verde. Su propietario reclama una indemnización,
pero el tribunal resuelve que la finca, pese a estar cerca de un centro industrial densamente
poblado, “... por su propia naturaleza y no en razón a una norma jurídica se
encuentra ‘votada’ a cumplir una cierta función que -caso de una mayor
precisión legal- puede llegar a concretarse de un auténtico deber jurídico.
92 Supra nota 278.
93Parejo Alfonso, “La Garantía... III”,
y4 A ella nos referimos
al mencionar
jurisdiccional de la potestad planificadora
% Ibid., p. 37 y 38.
ob. cit., nota 139, p. 35
la naturaleza
de las cosas
como
pauta de control
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
Esta cierta función consiste en no ejercitar una de entre la pluralidad de
facultades propias del derecho dominical. Por lo tanto, cuando por la ordenación urbanística se prohibe sobre dicha finca un uso o aprovechamiento
incompatible con esa función a que aquella está avocada por su situación física
y que alín no se ha ejercitado, no se est8 ante una limitación o ablación del
derecho de propiedad, sino ante la mera concrecidn de la función social de
este” (el texto -resumen del fallo- y las cursivas son de Parejo Alfonso96).
De esta manera, la jurisprudencia
germana -Tribunal
Federal en lo Civilentiende que las determinaciones
urbanísticas que reproducen el aprovechamiento anterior de un predio son meramente definitorias de su función social
y. por ende, inindemnizables.
Otra línea jurisprudencia1 aclara que toda prohibición o apreciable limitación de un aprovechamiento que se conforma a la naturaleza del bien y se realiza
sin perturbación, debe homologarse a una expropiaci6ng7. Y es que en este caso
el bien, por su naturaleza, no esta ‘votado’ a la inactividad impuesta. Las sentencias del Tribunal Federal de lo Contencioso-Administrativo
han sido más
asistemáticas, según Parejo, pero las últimas tenían una orientación similar a las
comentadas, ademås de aclarar aspectos que comentamos precedentemente.
El caso español -con normas constitucionales
muy similares- es diferente. Conforme Martínez López-Muñiz 98 el art. 76 de la Ley del Suelo, correspondiente al 61 de la ley de 1956, consideró las facultades urbanísticas inherentes a la propiedad urbana, si bien las limitaba intensamente por su función
social. Por su parte, el art. 87.3 (reformulado
1975) dispuso que “Las
ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares que Ileven consigo una restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo que no
pueda ser objeto de distribución
equitativa entre los interesados conferird
derecho a indemnización”
(las cursivas son nuestras).
Se reconoce así que las determinaciones
urbanísticas son ~610 limitaciones y, por ende, no indemnizables al respetar el contenido esencial del dominio. Empero, “eso no quita para que, en aras de la exigible igualdad con la
que los propietarios deben poder ejercer sus facultades en los procesos urbanísticos, deban arbitrarse sistemas compensatorios
o redistribuidores
de los
beneficios y cargas que impliquen la distinta asignación de limitaciones y
deberes a los derechos de propiedad en razún de la distinta función urbanística atribuida a los diferentes predios”99.
Sin embargo, Martfnez cree que por la naturaleza de la problemática
urbana es muy probable que bajo el nombre de limitaciones se impongan
verdaderas “...privaciones
ablatorias en muchos casos, que obviamente deben ser indemnizadas. La ley organiza la posibilidad de obtener esa compensación indemnizatoria directamente a cargo de los más directos benefìciarios
de esas ‘expropiaciones’,
que son los propietarios que, sin sufrir esas privaciones, se benefician directamente de ellas en las correspondientes
zonas
urbanísticas. Esto es lo que se llama por la ley la equitativa distribución de
los beneficios y cargas del planeamiento, configurado, por ello, como autén-
%Ibfd.,
p.
W Ibld < p.
DROb. cit..
Y91bid., p.
38.
39.
p 85
87.
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
103
tico derecho de los que, mh que limitaciones. sufran con el plan verdaderas
privaciones...“‘”
(cursivas en el original. Ajuicio de este autor, la diferencia
entre limitaciones y privaciones radica en la igualdad ante la medida). Dicha
igualdad se logrará mediante el sistema de áreas de reparto y aprovechamiento medio, cuya explicación excede los límites de este trabajolo’.
S610 cuando esta distribución no resulta posible se genera, conforme la
última parte del artículo transcrito, el derecho a la indemnización. Este razonamiento nos recuerda el del caso Galletue, con la salvedad de que la C.
Suprema no admitió que la restricción impuesta al predio fuera ablatoria;
~610 se movió en el plano de la igualdad en la distribución de las cargas,
ignorando por completo el tema de la esencia del dominio.
Sin embargo, en julio de 1990 fue modificado este cuadro, al aprobarse
en España una “Ley de Reforma del Regimen Urbanístico y de Valoraciones
del Suelo” (Ley 8/90, en cuya virtud se dictó el Real Decreto Legislativo
1/92 que fija el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana de 26/6/92), cuya principal innovación fue “la definición
concreta de cuatro etapas que van integrando la adquisición sucesiva de los
derechos que conforman el contenido urbanfstico de la propiedad inmobiliaria según se van cumpliendo con los correspondientes deberes. Se definen asf
cuatro niveles o momentos de adquisición de facultades urbanísticas.
-
Derecho a urbanizar.
Derecho al aprovechamiento urbanístico.
Derecho a edificar.
Derecho a la edificaci6n”‘02.
Cada uno de estosniveles se adquiere al cumplir requisitos preestablecidos
por la ley. Cada uno, asimismo, tiene una concreta valoraciún econ6mica para
conferir certeza jurídica en el evento de una expropiación.
A juicio de Martínez López-Muííiz esta modificación vació completamente el derecho de propiedad de bienes rafces urbanos, transformándolo en
una “nuda propiedad’ que adquiere facultades urbanísticas nacidas de la voluntad administrativa, y que ya no son consideradas como connaturales al
dominio. Como dice Carceller (sin asomo de crítica): “...en el suelo urbano y
en el urbanizable se incorporan al derecho de propiedad contenidos urbanísticos artificiales que no están en la naturaleza y que son producto de la ordenación urbanística”lO’ (la cursiva es nuestra).
Martínez estima que esta reforma importó una auténtica
privación del
contenido sustancial del dominio de bienes raíces urbanos, que sólo habría
sido posible indemnizando a sus titulares, “ ...sea mediante el otorgamiento
del derecho a adquirir las facultades urbanfsticas y, finalmente, el derecho de
propiedad sobre lo edificado -como se preve en la nueva ley-, sea mediante
una indemnización por la expropiaciún, sin que esta pueda tratarse como
sanción”. Al no considerar la ley citada una indemnizaciún por el contenido
Irn Ibid.
‘o’ Puede verse Carceller,
ob. cit., cap. VI, pp. 223 y SS.
‘lr. Serrano Rodríguez,
Antonio.
“El Texto Refundido
de la Ley sobre Régimen del Suelo y
Ordenación
Urbana
El Principio
de un Proceso”,
en Estudios Territoriales
N” 40, 1993, p. 35.
Io3 Carceller.
Antonio,
“Instituciones
de Derecho Urbanfstico”.
Ed.. 1993, p, 327.
104
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
urbanístico sustraído sería inconstitucional
por vulnerar el contenido esencial
de la propiedad ‘04 Se trata, con todo, de una opinión doctrinal. Carceller, en
cambio, admite sin problemas la nueva situación legal, estimando que los
deberes exigidos serfan una contrapartida del valor agregado que tiene el
suelo urbano: “...s610 cuando tales deberes han sido cumplidos puede decirse
que el propietario ha ‘ganado’ los contenidos artificiales que se añaden a su
derecho inicial”‘05.
B. Situación chilena
Una primera observación parece evidente: nuestro derecho urbanístico no
puede calificarse, simplemente, como una “policía de la edificación” basadaen
la tecnica autorizatoria. La intervención administrativa es mas profunda, pues
las facultades urbanísticas de un propietario urbano dependen, en realidad, de
lo que diga el Plan Regulador respectivo. Incluso este puede quitarle todo
derecho en este sentido (art. 60 L.G.U.C.) sin mediar indemnización.
La facultad de edificar o rus aedificandi es una expresión del ius uttendi,
o facultad de usar, que concede el dominio de un bien a su titular. Vimos en
la primera parte de este trabajo que corresponde a una de las características
esenciales del derecho de propiedad tuteladas por el art. 19 N” 24.3 de la
Constitución, esto es, de aquellas que ~610 pueden ser desconocidas previa
indemnización. Advertimos también que no debía absolutizarse a cada facultad, pues pueden ser lícitamente limitadas por ley siempre que con ello no se
menoscabe sustancialmente el dominio del particular (caso en que sería una
privación, constitucionalmente indemnizable en plenitud), lo que debe determinarse revisando los intereses tutelados por la facultad en concreto cjurisprudencia de intereses).
Ahora bien, por cierto que la edificaci6n no es el único uso que se le
puede dar a un bien raíz. Sin embargo, si este se sitúa en el perímetro urbano
es el más probable y más rentable. Este uso, además, responde a los más
conocidos fundamentos del derecho de propiedad: entrega un ámbito de intimidad personal y familiar que permite desarrollar la personalrdad y autonomía necesarias para el digno desenvolvimiento de un ser humano ¿Involucra
ello la inconstitucionalidad de esta intervención estatal, de frente al art. 19
N” 24.3 de la C.P.R.?
Un primer enfoque seria plantear que se ha privado a todos los dueños de
predios urbanos del derecho a edificar; privación y no limitación, porque al
particular no se le estarfa limitando una facultad preexistente, sino que el
Plan le estaría atribuyendo una facultad de determinada intensidad a un dominio que naturalmente no la tenía, como parece ocurrir hoy en España. Sin
embargo, si esta fuera nuestra argumentación justificativa habría que concluir que toda la ordenación urbanística actual es inconstitucional a la luz de
lo expuesto en la primera parte de este trabajo.
La alternativa que nos parece más consistente es entender que los deberes urbanísticos son limitaciones a la facultad de usar el bien, sin llegar a
afectarla en su esencia, sino ~610conforme a la función social que grava a la
‘cMOb.
“‘5Ob.
cit., pp. 92 y SS, y esp. 109
ctt.. p. 327.
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
105
propiedad. Para entender esta postura debemos recordar que en los casos
límites de afectación de la propiedad urbana, esto es, la determinación vía
plan de zonas ined@~bles,
se atiende (o mejor, se debe atender) a la misma
naturaleza de los terrenos, conforme lo explicita el art. 2.1.5. de la O.G. Se
trata de zonas con un subsuelo de mala calidad, inundables o potencialmente
inundables, próximas a pendientes elevadas o peligrosas’@j, de actividad volcánica, de avalanchas, de rodados. de aluviones, etc. Es evidente que no
puede sostenerse que los terrenos ubicados en estos sectores tengan por su
naturaleza un carácter edificable sino que, por el contrario, claramente carecen de él, y si se construye o invierte en ellos es ~610 por ignorancia (que mal
podría fundar derecho alguno). De toda lógica es suponer, entonces, que de
su función social deriva la limitación de no construir en ellos: la facultad de
usar se referira a otros aprovechamientos.
pero no al asentamiento de grupos
humanos, con lo que la determinación urbanística no vulneraría contenido
esencial alguno.
En los casos en que los predios tengan una aptitud natural para ser
edificados, en cambio, la autoridad esta obligada constitucionalmente
a reconocer dicha facultad y ~610 podrá limitarla basada en la función social, conforme la técnica y de acuerdo a su prudencia”‘.
Resumiendo, creemos que nuestro ordenamiento reconoce 0 [os dueños
de bienes raíces urbanos que la esencia de su derecho de propiedad incluye
la facultad de edificar (ius aedificandi) cotrforme las naturales aptitudes
urbanas de su terreno, pudiendo aquella ser limitada por la autoridad siempre que con ello no la menoscabe sustancialmente. No obsta a esta conclusión a que puedan presentarse situaciones en que la decisión sea errada o
arbitraria, caso en que los particulares están plenamente legitimados para
recurrir a la justicia conforme lo hemos planteado. Por ello insistíamos en la
importancia de que el legislador proporcione criterios materiales que permttan contrastar este tipo de determinaciones. Si se rechaza el control judicial
de la planificación, equivaldría a estar en la primera hipótesis planteada y
deberíamos admitir que nuestro ordenamiento urbano es inconstitucional.
Entre las diversas limitaciones urbanísticas existentes nos parece que las
más delicadas son las que dicen relación con la determinación de límites
urbanos (art. 52 y SS.de la L.G.U.C.), uso del suelo en general (art. 57 y SS.),
traslado de industrias (art. 62.2.) y declaración de utilidad pública (art. 59).
En este último caso, por ejemplo, pueden pasar décadas sin que se lleven a
efecto las obras y consiguientes expropiaciones para habilitar un parque. Los
propietarios de los terrenos afectos a la expropiación respectiva carecerán
todo esetiempo de la posibilidad de aumentar el volumen de las construcciones existentes y verán, obviamente, muy disminuido el valor de mercado de
‘lä No cualquier
pendiente,
como puede verse en el ati. 3.3.2. y SS. de la Ordenanza
del
Plan Regulador
Metropolttano
de Santiago (D.O. 4/11/1994).
‘“‘En este sentldo puede entenderse
la afirmación
hecha por el Mmistro
Etchegaray
en la
causa rol N” 153 del TC: “Es de la esencm de la regulación
intercomunal
que se establezcan
diversas áreas
de restricción,
yaquesepersigue amparar o proteger el desarrollo armónico de la
intercomuna...
Nada es irrelevante
para el sistema mterurbano
toda vez que, como se ha manifestado, el ati 35 de la L.G.U.C.
no plantea limilociones
en cuanto
a las materias
quepueden
abordar estos instrumentos
de planificación.
sus restricciones
y la gradualidad
de las mismas se
encuentra
en las potencialidades
para aceptar asentamientos
humanos.”
Supra nota 3.
106
REVISTA CHLLENA DE DERECHO
[Vo]. 25
sus predios; si llegan a verse Zpremiados económicamente y deben venderlos,
soportarán privadamente el costo de la calidad de vida de toda la comunidad,
con evidente detrimento de la justicia distributiva.
Creemos que en los casos mencionados -y en general- las potestades
administrativas deben ser empleadasen forma tal que no vulneren el contenido esencial del dominio, transformándolo en un cascarón vacío de facultades.
La judicatura debe, por tanto, controlar que no se use estas normas para
privar a 10spropietarios de la suyo bajo un manto engañador de bien común,
atendiendo especialmente a la naturaleza de los terrenos concretos y los derechos adquiridos por los particulares. No nos parecería correcto que se adoptaran posturas como la del caso “Comunidad Galletué con Fisco” (1984)‘Os,
no por la soluci6n sino por el fundamento: se decide que existe una limitación indemnizada analógicamente en virtud de la equidad, existiendo recursos constitucionales para fundar una explicación de derecho expreso (art. 19
N” 2 y N” 20) que hace innecesario al argumento de la laguna legal. Pensamos que cuando las limitaciones llegan a ser tan intensas como en aquel
caso, se debe declarar derechamente que:
‘%zComuntdad Galletub con Fisco, Recurso de Casación en el Fondo fallado el 7/8/1984.
C. Suprema, R.D.J. T. 8 1, Zdapane., KV.. pp. 181 a 189. En este conocido caso, los copropietarios del predio “Galletud”, ubicado en la Novena Región. demandan al Fisco para que los
indemnice a rafz de aplicar, medmnte D.S. N” 29 de 1976 del M. de Agricultura., la Convencidn
Inrernac~onal
para la proteccidn de In Flora.
Fauno
y Bellezas
Escénicas
naturales
de América
(Tratado Internacmnal ordenado cumplir como ley por Decreto del M. de RR. EE de 1967) a
las araucarias, prohibtendo su explotación. La medida acarreaba swcros perjuicios a los copropietartos, debido a que esta espwe arbórea cubria 1.800 ha del predio que se encontraban en
plena explotación forestal, único aprovechamiento comercial factible del fundo, y para el cual
habían desarrollado una costosa inversión en infraestructura. Si bien tanto en las instancias
judiciales como en la casación se acoge la acaón indemnizatoria, los fundamentos de cada
sentencia son diferentes.
El juez de primera instancm resuelve acoger la demanda (1 l/l2/1981) fundado en el Acta
Constitucional N” 3, debido a que se estd limitando gravemeote la facultad de disposici6n sin
fundamento suficiente (consid. ll). La Corte de Apelaciones, por su parte, llegan igual conclusión (13/12/1982) pero con distinto razonamiento: No se tratarla de una limitacibn. sino de una
auténtica privación, lo que enge la aplicación del instituto expropiatorio. Además, desconoce a
la Convención aplicada su rango legal. La Corte Suprema. finalmente, fallando la casacibo en
el fondo deducida por ambas partes, resuelve que existe una limitación y no una privación. Esta
es impuesta en virtud de una ley, ya que el Tratado fue aprobado como tal, y el D.S. que ordena
la prohibición lo hace en ejerciao de 1s potestad reglamentaria de ejecución. Empero, estima
injusto que los efectos de la prohibn6n. que califica de “loable y oportuna”, sean soportados
en tan gran medida por un grupo de particulares (cons. ll”). acogiendo la acción
indemniratoria no en base al 19 N” 24, sino a los principios de equidad y justicia (esto es, no
interpreta el derecho sino que lo integra). SePiala el considerando 9”: “_. la procedencia de la
acción de cobro de perjuicios tiene como sustento eo este caso a la equidad y la justicia
atendido los hechos los hechos que asienta el fallo impugnado, en el supuesto de que no haya
ley que resuelva el conflicto suscitado. Pero desde ya se puede adelanta que existen numerosas
disposiciones constitucionales que imponen la responsabihdad del Estado cuando se desconozca por las autoridades o la admimstración o. incluso, por el mismo legislador, las garantfas
constitucionales y los derechos fundamentales que ella asegura, entre las que se encuentra el
derecho de propiedad en sus diversas especies...“; entre estas otras normas cita el 19 N” 24.3
(Indemnizaci6n por expropiación), el 19 N” 7. e) (Indemntzaci6n por error judicial), el 41 N” 8
(Limitaciones al derecho de propiedad que pwen de atributos o facultades del dominio en
Estados de excepción).
1998]
RAJEVIC: PROPIEDAD PRIVADA Y URBANISMO
107
a) la facultad de uso o goce (según el caso) esta siendo sustraída del
dominio (afectada en lo esencial) en términos tales que es necesario que el
Fisco expropie e indemnice, por lo que debe declararse al acto nulo (art. 7
C.P.R.); o
b) que la reparación procede por violentarse con la medida la igual repartición de las cargas públicas en forma arbitraria (art. 19 N” 20 C.P.R.), ya
que un grupo singular debe soportar un gravísimo perjuicio patrimonial en
beneficio de la comunidad toda, de modo que también adolecería de nulidad
el acto en cuestión por no contemplar una compensación para los afectados.
Revisemos la segunda alternativa. En caso de considerar que las eventuales limitaciones mencionadas(zonas de inedificación, traslados, etc.) son tales
y, en consecuencia, no generarían indemnización conforme el estatuto constitucional del dominio en la generalidad de los casos,debemosanalizarlas desdeel
prisma de la igualdad ante la ley. Si la comunidad puede llegar a decidir que
ciertos predios no serán edificables, aun cuando su naturaleza permitiese el
ejercicio de esta faculta, Les adecuado que sólo algunos soporten esta carga
para el beneficio de todos, o se trata de una discriminación arbitraria?
La situación, por lo tanto, puede ser resumida como sigue:
1” Predios sin aptitud urbana (o edificabilidad): Las limitaciones en tal
sentido, aun cuando prohiban toda construcción, no vulneran la esencia de
dicha propiedad ni la igual repartición de las cargas públicas;
2” Predios con aptitud urbana: Las limitaciones deben ser revisadas en
un doble aspecto:
2.1. De acuerdo a si respetan el contenido esencial de la propiedad;
2.2. Conforme la igualitaria y racional distribución de las cargas. Se nos
dirá que la autoridad seleccionará en base a un criterio lo más justo posible,
“racional”, con lo cual quedaría exenta del reproche de arbitrariedad (y,
obviamente, de perder en un seguro recurso de protección). Probablemente
así ocurrirá las más de las veces. Sin embargo, lo que sucede es que no sólo
debe buscarse en ese plano la discriminación, sino en la desigual imposición
de cargas públicas que puede provocarse de este modo (art. 19 N” 20.1,
C.P.R.), pues puede ocurrir que unos pacos sufran un perjuicio patrimonial
en beneficio de toda la comunidad si no existe una reparación para aquellos
(enriquecimiento injusto). Lo justo, por tanto, es indemnizarles.
Con todo, se trató de un fallo estrechamente divldido (3 por 2). Los disidentes expresaron en su
voto que no se. trataba de una expropiación,sinode una limitación. por lo que no procedía
indemmzación alguna. Respecto a este fallo existe numerosa doctrina, v.gr.: “Interpretación y
Razonamiento Juridico; Estudio a partir de un Fallo de la Jurisprudencm Chilena”, Tesls para
optar al Grado de Licenciado en Ciencias Jurídicas, Verónica Undurraga, U. de Chile, 1993;
“Interpretación e Integración de la Norma en contra de su Literalidad por los Tribunales de
Justicia”, Fernando Fueyo Laneri, en “Interpretación, Integración y Razonamiento Juridicos”,
Ed. Jdca. de Chile, Santiago. 1992, pp. 479 y SS.; “La responsabilidad del Estado por acto
legislativo y una sentencia de mayo& de una de las salas de la C.S.“, Juan P. Vergara
Bezanilla, en R.Ch.D , Val. 12, N” 2, pp. 363 y SS.
108
REVISTA CHILENA DE DERECHO
[Val. 25
La falta de una indemnización en esta segunda situación también debiera
dar pie a una nulidad de derecho público, por configurarse una infracción
sustantiva del texto constitucional, y a la completa indemnización de cualquier perjuicio que el acto hubiese irrogado al particular.
Esta alternativa, sin embargo, difícilmente prosperará dada la actitud de
los tribunales en la materia, como lo demuestran al resolver una protecci6n
entablada en 1983 por el dueño de un predio sujeto por el Plan a futura
expropiación desde 1961, con motivo de la ampliación de un parque (Quinta
Normal). Nada, en los 22 años intermedios. se había hecho en tal sentido,
con notable detrimento para el ejercicio de su dominio y las facultades de uso
y goce (recordemos la congelación establecida en el art. 121 L.G.U.C.). Ante
la falta de una respuesta concreta del SEREMINVLJ para resolver el problema, se recurrió por omisión a la Corte solicitándole que anulara el plan en
ese punto o exigiera a la Adimistración proceder de inmediato a ejecutar la
expropiación. El tribunal rechaz6 la petición, por estimar que no existía ilegalidad o arbitrariedad: la autoridad es la competente para resolver cuándo
ejecutará las obras’w-“O. La Corte Suprema también declaró en una oportunidad que la reintegración de terrenos que estaban en el perimetro urbano al
área rural, producto de una modificación del Plan Regulador que los destinaba al “uso específico de Parque Intercomunal Metropolitano para la conservación y protección de las especies autóctonas”, no atentaba contra el dominio de particulares, ya que tal destinación ~610 podría hacerse efectiva
expropiando los terrenos en su momento “’ No puede ignorarse, sin embargo, que esta determinación equivale a congelar indefinidamente cualquier
construcción en ese sitio, conforme lo señala el arr. 121 (“...no podrán
edificarse nuevas construcciones y si estuvieren edificados, no será permitido
reconstruir los edificios, alterarlos o repararlos...“), a menos que el D.O.M.,
previa autorización del Municipio, lo autorizara previa renuncia del propietario a cualquier indemnización futura por las obras que se realizaren. Es por
tanto una severísima restricción. Existen algunas impugnaciones relativas a
Io Puede verse en Cobo, oh. cit., p. 128.
‘Io Otro ejemplo es “Garcla Saboga¡ contra Ministro de Agricultura”. Recurso de Protecc16n fallado el 31Wl990 (Fallos del Mes. N” 380, sent. 7, pp. 353 y SS.).El recurrente tambien
em dueño de una sene de predios madereros con gran concentración de araucanas. adquiridos
con fines de explotación que CONAF autorizara previa aprobación de un Plan de Manejo. Sin
embargo, el D.S. N” 43 de 1990 del M. de Agricultura amplióla prohibición de explotar
araucarias B todas las especies Y¡~ZI.Sexistentes en Chile. salvo ciertos fines especialfsimos
(Cientffícos, OO. PP. etc.), termintindose toda explotacián forestal. A Juicio del recurrente se
producía unaverdadera
confiscación,
puesseperdis“la facultadde gozardela cosuy disponer
delos frutos”, lo que tamhlén cercenaba “la comercmbilidad de todo el bien, pues declarada la
Aclucana Monumento Natural, carezco de la posiblhdad, ya no tan ~610 de explotar y comercialiur dicha especie vegetal, sino que tambikn el inmueble al cual adhieren. ya que este ha
perdido su valor comercial”. Por todo ello, y fundado en el 19 N” 24.3, solicitaba que se
anulara el D.S. impugnado. La Corte, además de establecer reparos formales en la interposición
del recurso, estim6 que, como en Galletu6 sólo existia una limitación y no una privación: a
diferencia de ese fallo, empero,estimó que esta no era absoluta. dado que “los Inmuebles o
predios del recurrente
sonsusceptibles...de
variadasexplotaciones...“,
entrelasquemenciona
el manejosllvopastoril, el turismo,o la explotaciónde los otros recursos forestales existentes
en los predios. Por ello, rechazó la acción cautelar.
“’ R.D.J., T. 74, 2’ p.. S.1.. p. X9, esp cons. 12 y 13 Puede verse en Cobo, ob. cit., pp.
181 a 183.
19981
RAJEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
109
la constitucionalidad
de las normas legales que permiten estas situaciones,
especialmente de algunos de los abogados de la publicación periódica “Informe Constitucional”:
asf, p. ej, los N” 1.162 y 1.163 de Enrique Pérez (Nov.
95), y los No 1.230 y 1.250 (marzo-abril 96) de Guillermo Bruna. En síntesis,
la argumentación es que la congelación de terrenos prevista en el art. 62.1 de
la L.G.U.C. en relación al 59.2. esto es, la que ocurre cuando el terreno es
declarado de utilidad pública, no sería una mera limitación del dominio ya
que “...priva al dueño de facultades y atributos esenciales del dominio, pero a
diferencia del mecanismo del D.L. 2.186 no se establece un plazo para expropiar ni se ordena el pago previo de la indemnización correspondiente”
(Pérez,
N” 1.162, p. 6), con lo que se vulnerarían los numerales 24.3 y 26 de la
C.P.R. Lo mismo plantea Bruna, impugnando además, y por la misma razón,
el art. 121. Agrega, también, que el art. 2 del D.L. 2.186 exige publicar la
resolución que ordena esrudiar la expropiación de una propiedad, la que que
tiene una vigencia de 90 días, durante la cual la propiedad también queda
“congelada”.
Pero pasado este plazo la resolución queda sin efecto, y se
puede ejercer libremente el dominio del bien. Además, Bruna arguye que el
art. 41 del D.L. 2.186 derogó todas las leyes preexistentes sobre la expropiación, aun en las partes que no le fueran contrarias. Por ello, plantea que al ser
las normas impugnadas parte del D.S. 458/76, anterior al D.L. 2.186, estarían
derogadas por este. Con todo, la jurisprudencia
no ha negado valor a estas
medidas (si bien últimamente las han calificado de “inicuas y contrarias a la
equidad natural”, C.S., 13.03.96”*).
3. Resumen y Conclusiones
1. Constitucionalidud
del Sistema de Planificación
Urbana. Reserva Legal. Las materias comprendidas en el “dominio legal” deben ser desarrolladas por preceptos legales hasta el máximo de determinación posible, esto es,
hasta donde lo permita la generalidad que caracteriza a las leyes, debiendo
especificar la ley -además- los criterios materiales y técnicos que debe utilizar el administrador
en sus decisiones. El papel del reglamento es absolutamente subsidiario,
y ~610 puede ejecutar las disposiciones
legales: jamás
crear nuevas limitaciones o regulaciones independientes del texto legal. Asimismo, la ley debe contener suficientes referencias normativas,
de orden
formal y material, para generar certeza sobre la actuación administrativa
y
permitir su contraste jurisdiccional
en forma sencilla.
Iu Se trata de un caso comentado
en Informe
Constitucional
N” 1250,
en que Hilda
Loewenstein
recurre de protección
contra la 1. Municipalidad
de Cerro Navia y el Servicio
de
Salud del Ambiente
de la R.M. La recurrente
sdqulnó el predio en 1959, y el Plan Regulador
de
1960 lo declaró de utilidad
pública
en virtud
del afl. 59, sin que la expropiación
se haya
practicado
en estos 36 afios. El resumen del fallo -dictado
por la Sala Constitucionalexpresa
que: “los sentenciadores
no pueden abstenerse de dejar constanaa
que la situación
en que se ha
puesto a la recurrente
resulta inicua y contraria
a la equidad natural ya que, respecto
de un
predio que estd destinado,
por el uso dxpuesto
para su suelo, a servir el inter&
general de la
comunidad,
se hace recaer en el recurrente
el costo de la atenaón
adecuada del mismo, por lo
cual en equidad la Ilustre Municipalidad
recurrIda
deberfa activar las gestiones necesarias para
perfeccionar
la expropiaaón
en el plazo más breve que le fuera posible”
(p. 2).
110
REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Val. 25
La Ordenanza General de la L.G.U.C. no puede contener exigencias adicionales a las legales en materia de limitaciones al derecho de propiedad o al
derecho a desarrollar actividades económicas lo que hace es reglamentar las
limitaciones creadas por la ley. Lo mismo se aplica a los Planes Reguladores,
Por desgracia, no parece ser esa la situación. La Ordenanza toca puntos que
no desarrolló la Ley debiendo hacerlo, incurriendo en algunas inconstitucionalidades. Es necesaria una revisión legislativa de este tema.
2. Problema del Contenido Esencial de la Propiedad. Planificación
Urbana y sus modificaciones. Este es el segundo aspecto de constitucionalidad,
y su importancia se hace evidente cuando se producen alteraciones en los
Planos Reguladores: LSubsisten los derechos nacidos al amparo de la ordenaci6n anterior? Entre nosotros no existe demasiada jurisprudencia
relevante
respecto a la anulación de nuevos planes o algunas de sus determinaciones.
Y
no es por falta de herramientas: una modificación puede ser controlada mediante reclamo de ilegalidad regional, recurso de protección, acción
declarativa de mera certeza, requerimiento ante el Tribunal Constitucional, si
es un plan regional, o acción de nulidad de derecho público. Respecto de las
resoluciones del D.O.M. cabe, además, el Recurso Jerárquico ante el
SEREMINVU y el Reclamo de Ilegalidad Municipal. Diversas razones, siguiendo a Soto Kloss, pueden afectar la validez del acto: titularidad del
autor, competencia (ausencia de atribución, ausencia de motivo, errada calificación jurídica del hecho, error en la apreciación de los hechos, ausencia de
razonabilidad en el ejercicio de la potestad, desviación de fin, etc.), infracción al debido procedimiento legal (sea por alteración de trámites, omisión
de ellos, exigencia de algunos sin que estCnlegalmente previstos, etc.), desviación de procedimiento, incumplimiento de las formas exigidas en el acto
terminal, etc.
Existen, entonces, herramientas suficientes para poder verificar la
constitucionalidad y legalidad de la planificación, con lo que el particular
puede revisar si se ajusta o no a derecho una modificación de la ordenación territorial. Mediante este “arsenal jurfdico” los jueces pueden efectuar un control máximo de la decisión administrativa en materia urbana.
Criterios para enjuiciarla serán el que las decisiones sean coherentes con
la Memoria Explicativa del Plan -una suerte de ratio interna que debiera
recorrerlo de punta a cabo-, que la planificación sea racional y proporcional en relación a aquella y considere tambiCn la naturaleza de los predios
urbanos (asunto fáctico)
como tambikn los intereses públicos
involucrados, sin adoptar determinaciones imposibles de llevar a cabo y
respetando siempre las garantías establecidas en el art. 19 de la C.P.R. En
caso de faltar uno de estos requisitos podrá ser recurrido el acto impugnado, y aun cuando los plazos de corto tiempo expiren (protección e ilegalidad), siempre quedar& a salvo la acción de nulidad de derecho público
para restablecer el imperio del derecho.
Hay que admitir, con todo, que no hay demasiadas señalesjurisprudenciales que muestren disposición a enjuiciar por razones de fondo planes reguladores, si bien existe un importante control de los actos administrativos
urbanísticos singulares.
Modificación de planes y derechos adquiridos. La modificación de los
Planos está respaldada legalmente. El proceso planificador no se agota con la
dictación de un Plan, permaneciendo en la autoridad la facultad de modificar-
RAEVIC:
PROPIEDAD
PRIVADA
Y URBANISMO
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lo e, incluso, reemplazarlo integramente. ¿Cuál es la solución legal en relación a las alteraciones del planeamiento?
a) El principio es que la planificación. conforme el espfritu general de nuestra legislación, tiene efectos en el tiempo que transcurre entre la publicación del
Plan y su derogación o modificación. Es indubitado que durante este período los
particulares tienen pleno derecho a ejecutar cualquier acción urbanística (edificar, lotear, etc.) o comercial que el plan admita en la zona respectiva.
b) La alteración de un plan regulador o la dictación de uno nuevo no
tiene, en rigor, efecto retroactivo, pues afecta s610 meras expectativas. Los
derechos adquiridos por los propietarios que edificaron adecuándose a la
anterior normativa permanecen: si varía la calificación del suelo, las construcciones y actividades que no se conformen a el estarán congeladas (art.
62) -de modo que no se puede rehacer o ampliar la construcción,
ni otorgar
patente a un nuevo propietario o arrendatario-,
pero no pueden ser demolidas
por esa razón. La única salvedad son las industrias mal ubicadas, que causen
molestias o daños al vecindario, según el art. 62.2 L.G.U.C., o los escablecimientos industriales o locales de almacenamiento que se encuentren en la
situación descrita en el art. 160 de la L.G.U.C.. pues en ambos casos la
autoridad municipal puede ordenar su traslado.
c) Sin embargo, es posible hablar de un cierto efecto ultraactivo de los
planes. En efecto, ya hemos visto que el derecho a emplear las determinaciones urbanísticas es una mera expectativa, con lo que modificado el plan no se
puede invocar ningún derecho. Sin embargo, si antes del cambio se otorgó un
permiso de edificación
o una patente comercial basado en las normas
preexistentes, tal otorgamiento constituye un hecho idóneo para transformar
la mera expectativa en derecho adquirido. De este modo, tal permiso podrá
ejercitarse pese al cambio de normas (sin perjuicio de que las obras queden
sujetas al estado de ‘congelación’
que prevé la ley por su emplazamiento).
Respecto de las patentes comerciales, el grado de ultraactividad es más limitado: ~610 puede obtener una patente conforme a la zonificación
antigua
quien era dueño o arrendatario del inmueble afectado, siempre que 10 haya
sido al momento de producirse el cambio del plan. Sin embargo, aun ellos
podrán verse obligados a cesar la actividad o trasladarse de lugar cuando se
trate de los casos a que se refieren los arts. 62.2 y 160 de la L.G.U.C.
Ius Aedijicandi y Esencia del Derecho de Propiedad. Las facultades
urbanísticas de un propietario urbano dependen, en la realidad, de lo que diga
el Plan Regulador respectivo. Ello no implica que la facultad de construir sea
una suerte de concesión administrativa,
pues debemos entender que nuestro
ordenamiento reconoce a los dueños de bienes rafces urbanos que la esencia
de su derecho de propiedad incluye la facultad de edificar (ius aedifcandi)
conforme las naturales aptitudes urbanas de su terreno, la que podrá ser
limitada
por la autoridad
siempre
que con ello no la menoscabe
sustancialmente.
Los tribunales deben controlar que así ocurra. Las más intensas (y, por tanto, delicadas) limitaciones de la propiedad urbana son la
determinación de límites urbanos (art. 52 y SS. de la L.G.U.C.),
uso del suelo
en general (art. 57 y SS.), traslado de industrias (art. 62.2.) y declaración de
utilidad pública (art. 59).
La función social del dominio admite la licitud de estas restricciones,
pues el objetivo de la Planificación Urbana es resguardar la calidad de vida
de las personas, problema para cuya solución son insuficientes
las puras
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REVISTA
CHILENA
DE DERECHO
[Vol. 25
decisiones aisladas. Estos objetivos cautelan el interes público y, muchas
veces, la conservaciún del patrimonio ambiental, subsumiéndose
en la función social de la propiedad definida por el constituyente.
En consecuencia,
son aptos para limitar el dominio, siempre que respeten la esencia de la
propiedad.
El deber fiscal de indemnizar no ~610 puede provenir de la vulneraci6n
de la esencia del dominio; también se genera al desconocerse la igual repartición de las cargas públicas en forma arbitraria, imponiendo a una persona o
grupo singular un gravísimo perjuicio patrimonial en beneficio de la comunidad toda, debiendo anularse el acto que incurra en tal vicio y repararse los
perjuicios ocasionados. Este segundo problema ha sido revisado exhaustivamente en el derecho comparado (v.gr., compensación urbanística española),
por lo que deberíamos empezar a estudiar esas experiencias para buscar una
solución adecuada a nuestra realidad.