Si usted pretende adquirir una propiedad inmueble ya se trate de una casa, departamento, terreno, local comercial, condominio, etc. Debe tener mucho cuidado y tomar en cuenta entre otros muchos factores de los que ya hemos venido comentando, el relativo al derecho del tanto o en su caso el derecho de preferencia, ya que alguien puede tener más derecho que usted a comprar.
El derecho del tanto es la situación de beneficio que se constituye a favor de el copropietario o coheredero cuando con motivo de la venta del inmueble de la que se es condueño o coheredero, se tiene en igualdad de circunstancias con respecto al comprador, el derecho a adquirir antes que un extraño; si usted pretende comprar por ejemplo un departamento que se encuentra sujeto a régimen de copropiedad o condómino, los demás copropietarios tienen derecho a adquirir antes que usted, para lo cual resulta necesario notificarles a todos y cada uno de los condóminos o condueños el posible contrato de compra-venta que se pretende realizar, con el propósito de que ejerciten el derecho del tanto y adquieran el inmueble, si para ello tienen derecho.Para esto se requiere notificar en forma legal a los copropietarios, la pretensión del vendedor de enajenar el inmueble, a quién y en que cantidad, el copropietario tendrá derecho a ejercerlo en un termino máximo de 10 días contados a partir de la notificación si alguno de los notificados ejercita su derecho el presunto comprador ya no podrá adquirir.
Ahora bien si no se hace la notificación o se hace en forma defectuosa, resultara afectada de nulidad y alguno o algunos condueños o condóminos pueden demandar la nulidad del contrato de compra que usted hizo; toda vez que lo más seguro es que la demanda prospere y usted pierda sin tener culpa alguna y posiblemente además de perder el derecho a comprar el inmueble tenga que pagar en gastos y abogados porque tendrá que demandar usted al vendedor ya que tendrá que recuperar los gastos pagados por concepto de la compra-venta.
En el caso de que usted pretenda comprar un inmueble donde exista un inquilino en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado con quien pretende venderle la propiedad, igualmente se deberá tener mucho cuidado porque el inquilino tiene lo que se llama derecho de preferencia y significa que antes que cualquier comprador en igualdad de circunstancias será preferente el arrendatario. habrá que notificarle al arrendatario, igual que al copropietario en forma legal a través de notario público o autoridad judicial porque en este caso el inquilino tendrá un período de gracia de diez días para hacer valer su derecho y exigir el valor de la operación, para acreditar que tiene la intención de adquirir antes que nadie; el inquilino o arrendatario deberá estar al corriente en el pago de la renta correspondiente y demostrar que ha realizado mejoras al inmueble y que el arrendamiento tenga más de cinco años, en este caso tendrá derecho en igualdad de circunstancias a ser preferido a cualquier otro arrendatario y gozara del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca arrendada.
Puede suceder que en la compra que hizo se haya estipulado que el vendedor se reserva el derecho del tanto, esto quiere decir que al venderse esa propiedad tendrá la preferencia en la adquisición, el que vendió. También llamado pacto de retro venta.
Ejemplo: en la escritura de antecedentes se estable una cláusula que dice: en caso de que el comprador decida vender este inmueble, tendrá derecho a adquirirlo antes que otro, el propio vendedor, en ese caso tendrá también que notificarle al titular del derecho del tanto, si desea ejercerlo, dándole un plazo de 10 días para que lo haga.
Todos estos casos pueden presentarse cuando se quiere adquirir una propiedad. Lo correcto y aconsejable es acudir al notario de su confianza exponer el caso, para que se estudien los documentos y se investigue en Registro Público de la Propiedad y en el Catastro si no existen impedimentos, gravámenes o algún aspecto relacionado con el patrimonio de familia, que como ya hemos comentado es también una carga o gravamen que pueden tener los inmuebles.
Resulta común también que el inmueble según dice el vendedor está libre de gravamen, sin embargo al momento de solicitar el certificado correspondiente, aparece que si existe una fianza o hipoteca que afecta dicho inmueble y también es posible que como afirma el vendedor, esa hipoteca ya esta pagada o la fianza cancelada, no obstante sigue apareciendo el gravamen en dicha propiedad; lo que pasa es que el dueño piensa que como ya pagó, automáticamente la propiedad ya esta libre de gravamen, lo cual no es correcto, pues el acreedor o afianzadora, tienen que enviar un escrito notariado al Registro Público, haciéndole saber que el crédito ya fue cubierto o la fianza cancelada, para lo cual hay que presentar dicho documento a iniciativa del dueño, pues al acreedor ya no le interesa esa situación, pero al dueño sí, por lo cual tendrá que hacer dicho tramite y pagar y los derecho correspondientes al Registro Público.