Trübe Fenster, schimmlige Ecken und ein winziges Bad: Viele Häuser sind so alt, dass an gemütliches Wohnen nicht mehr zu denken ist. Auf Immobilienportalen findet man solche Bruchbuden zuhauf und oft zu so niedrigen Preisen, das Kaufinteressenten sich fragen: Kann man nicht die alten Mauern abreißen und auf dem Grundstück neu bauen? Lässt sich so vielleicht gar ein Schnäppchen machen?
„Abriss und Neubau ist bei uns derzeit verstärkt ein Thema“, bestätigt Björn Pätzold, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein. Gerade im Speckgürtel großer Metropolen werde so gern neues Bauland geschaffen. Pätzold warnt aber auch: Hauskäufer sollten sorgfältig durchrechnen, ob sich ein Abriss-Plan finanziell lohnt.
Schrottimmobilien gibt es vielerorts schon ab 120.000 Euro zu kaufen. Allein für den Abriss kommen aber je nach Lage und Größe nochmal zwischen 20.000 und 30.000 Euro obendrauf – und dann ist das Traumhaus noch längst nicht gebaut. Hausbauer können zwar das Grundstück und die Immobilie so weit wie möglich selbst leerräumen und so ein bisschen Geld sparen. Den Abriss gänzlich in Eigenregie durchzuführen, hält Dr.-Klein-Experte Pätzold aber für einen Fehler. „Abrissunternehmen verfügen über die nötige Erfahrung, sämtliche Werk- und Fahrzeuge und den entsprechenden Versicherungsschutz“, erklärt er. Darauf sollten Laien nicht verzichten.
Ist der Abriss überhaupt erlaubt?
Ebenso wenig sei es ratsam, zu versuchen, möglichst viel von der alten Immobilie beim Neubau wiederzuverwenden. „Um ein Haus nach aktuellem Stand bauen zu können, ist ein neues Fundament erforderlich. Und alle Leitungen müssen grundsätzlich nach einem Abriss laut vorgeschriebenen DIN-Normen neu verlegt werden“, sagt der Immobilienexperte.
Bauherren sollten außerdem prüfen, ob die Stadt oder Kommune den Abriss überhaupt erlaubt. Grundsätzlich können Hausbesitzer zwar innerhalb ihrer Grundstückgrenzen frei entscheiden, was sie mit ihrem Eigentum machen. Die Behörden können einen Abriss dennoch verbieten – zum Beispiel, wenn ein Haus in einem städtebaulichen Erhaltungsgebiet liegt oder unter Denkmalschutz steht.
Fallstricke drohen auch bei der Finanzierung. Diese sei „vielschichtiger, als wenn man das Haus stehenlässt“, sagt Pätzold. Die gute Nachricht: Banken betrachten Abrisskosten in der Regel als Teil der Baunebenkosten. Bauherren können den Abriss also über einen Immobilienkredit finanzieren . Die Konditionen sind meist deutlich besser als bei einem normalen Ratenkredit. Bei vielen Banken gibt es Baukredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren derzeit bereits für weniger als ein Prozent Zinsen.
Wer aus alt neu machen will, sollte allerdings genügend Puffer einplanen. Pätzold rät, 40.000 bis 50.000 Euro für unerwartete Ausgaben in der Hinterhand zu haben. „Falls die Summe nicht benötigt wird, kann sie später als Sondertilgung eingebracht werden“, sagt er. Wichtig ist auch der Blick auf die Bereitstellungszinsen. Bauherren rufen den Kredit anders als Immobilienkäufer nämlich in der Regel nicht auf einen Schlag ab, sondern nach und nach. Für den Teil, den sie noch nicht in Anspruch genommen haben, zahlen sie Bereitstellungszinsen an den Kreditnehmer. Dabei gilt: Vergleichen lohnt sich, denn die Spanne ist enorm. Einige Häuser nehmen drei Prozent Zinsen, andere nur 0,25 Prozent. Viele Banken gewähren zudem eine sogenannte bereitstellungsfreie Zeit, in der Hausbauer keine Zinsen zahlen müssen. Diese liegt je nach Bank bei drei bis zwölf Monaten.
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