Grundpfandrecht

Um den Traum der eigenen Immobilie zu realisieren, wird zuzüglich zum Eigenkapital oftmals ein Kredit zur Finanzierung aufgenommen. In diesen Fällen ist es üblich, dass die Kreditgeber für das Darlehen eine Sicherheit vom Kreditnehmer verlangen. Ein sogenanntes Grundpfandrecht ist ein dingliches Verwertungsrecht, das in solchen Fällen zur Sicherung von Immobilienkrediten dient. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, was man unter Grundpfandrechten konkret versteht, welche Formen es gibt und was die jeweiligen Vorteile sind.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Grundpfandrecht?

Ein Grundpfandrecht ist laut Definition ein dingliches Verwertungsrecht an einer Immobilie. Es stellt eine rechtliche Belastung einer Immobilie dar. Durch ein Grundpfandrecht erhält der Grundpfandrechtsgläubiger das Recht, die Immobilie bei Zahlungsausfall des Schuldners zu verwerten, zum Beispiel im Rahmen einer Zwangsversteigerung.

Ein Grundpfandrecht ist also einfach erklärt eine Sicherheit für den Darlehensgeber, mit der er sich gegen den Zahlungsausfall des Darlehensnehmers absichert. 

Welche Formen von Grundpfandrechten gibt es?

Bei der Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung einer Immobilie sichert sich der Kreditgeber durch die Eintragung eines Grundpfandrechts im Grundbuch gegen den Zahlungsausfall des Kreditnehmers ab.

Dabei wird bei den Grundpfandrechten nach verschiedenen Arten unterschieden, die zum Teil wiederum selbst unterteilt werden können. Die rechtliche Grundlage zu den Grundpfandrechten findet sich im BGB.

Die drei Arten von Grundpfandrechten in Deutschland sind die Hypothek (§ 1113 ff. BGB), die Grundschuld (§ 1191 ff. BGB) und die Rentenschuld (§ 1199 ff. BGB). Sehen wir uns genauer an, wie das dingliche Verwertungsrecht bei den einzelnen Formen ausgestaltet ist.

1. Hypothek

   Eine Hypothek wird mit Abschluss einer Baufinanzierung oder eines Immobilienkaufs abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen. Dabei ist sie fest an eine Forderung gebunden. Dies wird in der Fachsprache als Akzessorietät bezeichnet und bedeutet konkret, dass die Hypothek als Grundpfandrecht nur solange besteht, wie auch die Forderung besteht.

   Bei Hypotheken unterscheidet man wiederum zwischen der Briefhypothek und der Buchhypothek. Beide werden im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefhypothek wird jedoch zusätzlich eine Urkunde, der sogenannte Hypothekenbrief, ausgestellt. Bei einem Gläubigerwechsel muss der Brief lediglich an den neuen Gläubiger übergeben werden, um die Hypothek zu übertragen. Bei einer Buchhypothek ist hingegen die Umschreibung im Grundbuch erforderlich.

2. Grundschuld

   Wie die Hypothek wird die Grundschuld als Grundpfandrecht beim Immobilienkauf bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung im Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld stellt die häufigste Form der grundpfandrechtlichen Absicherung dar, denn sie bietet einen entscheidenden Vorteil: Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch, das heißt, sie ist nicht an die Forderung gebunden und besteht nach Rückzahlung des Kredits fort. 

   Dadurch, dass ihr Sicherungszweck nach Rückzahlung entfällt, kann der Sicherungsnehmer kein Recht mehr auf die Zwangsvollstreckung geltend machen und bleibt nicht Inhaber der Grundschuld. Stattdessen geht sie auf den Grundstückseigentümer über und kann von diesem später zur Absicherung weiterer Kredite genutzt werden, ohne dass eine erneute Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch erforderlich ist. 

   Bei der Grundschuld wird ebenfalls zwischen der Briefgrundschuld und der Buchgrundschuld unterschieden. Entsprechend der Briefhypothek wird die Briefgrundschuld ebenfalls durch die Übergabe des Grundschuldbriefs übertragen. 

   Darüber hinaus wird bei der Grundschuld zwischen Eigentümergrundschuld und Fremdgrundschuld unterschieden. Eine Fremdgrundschuld ist sozusagen der „Standard“. Sie gehört dem Kreditgeber und dient zu dessen Absicherung gegen den Zahlungsausfall des Kreditnehmers. Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens wird die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld. Immobilieneigentümer können eine Eigentümergrundschuld aber auch bewusst veranlassen, zum Beispiel um eine bestimmte Rangfolge im Grundbuch zu sichern.

3. Rentenschuld

   Als weitere Form des Grundpfandrechts beim Hauskauf gibt es die Rentenschuld. Im Gegensatz zur Grundschuld oder Hypothek fließt hierbei jedoch keine einmalige Summe, sondern eine regelmäßige Rentenzahlung.

   Mit der Eintragung einer Rentenschuld wird gleichzeitig ein Betrag festgelegt, mit dem die Rente abgelöst werden kann. Auf Wunsch kann die Rentenschuld auch in eine normale Grundschuld umgewandelt werden.

   In der Praxis findet die Rentenschuld praktisch keine Anwendung mehr bei der grundpfandrechtlichen Sicherung.

Wie entsteht ein Grundpfandrecht?

Ein Grundpfandrecht wird insbesondere beim Immobilienkauf vereinbart. Man kann aber auch eine bereits abbezahlte Immobilie beleihen, um einen anderen Kredit abzusichern. Dies ist zum Beispiel möglich, wenn für die Renovierung einer Immobilie ein Modernisierungskredit aufgenommen und zur Absicherung ein Grundpfandrecht auf die Immobilie eingetragen wird.

Dabei einigen sich der Kreditnehmer und Kreditgeber zunächst vertraglich auf die Absicherung des Kredits mit einem Grundpfandrecht. Als echte Sicherheit entsteht ein Grundpfandrecht jedoch erst mit der Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch. Aus diesem Grund wird der Kredit erst nach erfolgter Eintragung ausbezahlt.

Weil Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen werden müssen, aber auch, weil sie wie jede Transaktion im Zusammenhang mit Immobilien notariell beurkundet werden müssen, ist jedes Grundpfandrecht mit Kosten verbunden. Die Höhe der Kosten hängt von dem abzusichernden Betrag, also dem Wert des Grundpfandrechts, ab und setzt sich aus den Gebühren für das Grundbuchamt sowie für den Notar zusammen. Insgesamt betragen die Gebühren zwischen 0,8 und 1 Prozent des Betrags des Grundpfandrechts. Gezahlt werden die Grundpfandrecht-Kosten grundsätzlich vom Käufer bzw. Darlehensnehmer.

Welche Rangfolge haben Grundpfandrechte im Grundbuch?

Laut Definition sichert ein Grundpfandrecht dem Gläubiger das Recht zu, eine Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners zu verwerten. Dabei darf jedoch eines nicht vergessen werden, und zwar die Rangfolge im Grundbuch. Die Grundpfandrechte sind im Grundbuch in Abteilung III zu finden.

Die Rangfolge richtet sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch. Ist ein Grundstück mit Reallasten belegt, die vor dem Grundpfandrecht eingetragen wurden, kann dies die Möglichkeiten der Immobilienverwertung schmälern. Möglich ist zum Beispiel, dass vor dem Grundpfandrecht ein Nießbrauch vereinbart wurde. In einem solchen Fall würde bei einer Zwangsversteigerung voraussichtlich ein geringerer Betrag erzielt werden, da das Nießbrauchrecht auch bei einem Eigentümerwechsel weiter besteht. Aus diesem Grund bestehen Banken in solchen Fällen häufig auf den Rangrücktritt des Nießbrauchberechtigten.

Grundpfandrechte und Immobilienverrentung 

Eigentümern einer Wohnung oder eines Hauses steht die Möglichkeit zur Verfügung, das in der Immobilie gebundene Vermögen durch verschiedene Formen der Immobilienverrentung nutzen zu können. 

Dies ist zum Beispiel durch die Vereinbarung einer Leibrente denkbar. Dabei wird die Immobilie nicht gegen die Zahlung eines einmaligen Kaufpreises, sondern gegen eine regelmäßige Rentenzahlung bis zum Lebensende oder einem festgelegten Zeitpunkt auf einen anderen Eigentümer übertragen. Der Verkäufer bleibt in der Immobilie wohnen und sichert sich durch die Eintragung eines Wohnrechts ab. 

Bei der Umkehrhypothek hingegen erfolgt der Eigentümerwechsel erst nach dem Ableben des Immobilieneigentümers. Bei diesem „umgekehrten Kredit“ erhält der Immobilienbesitzer eine monatliche Auszahlung, wodurch die Kreditsumme im Laufe der Zeit immer höher wird. Mit dem Tod des Kreditnehmers wird der Kredit dann sozusagen mit der Immobilie zurückgezahlt. Die Absicherung erfolgt auch hier durch Eintragung eines Grundpfandrechts.

Beim Immobilien-Teilverkauf hingegen überträgt der Eigenheimbesitzer einen Anteil von bis zu 50 Prozent an seiner Immobilie an einen professionellen Teilkaufanbieter und erhält im Gegenzug eine Sofortauszahlung in Höhe des anteiligen Immobilienwerts. Dem Teilverkäufer wird die Nutzung der verkauften Anteile durch die Eintragung eines Nießbrauchrechts im Grundbuch zugesichert. 

Bei allen Formen der Immobilienverrentung handelt es sich meist um eine lebenslange Partnerschaft. Aus diesem Grund muss besonderes Augenmerk auf die Seriosität des Anbieters gelegt und genau geprüft werden, welche Rechte und Verpflichtungen im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung festgelegt werden. 

Fazit: Erstrangige Grundpfandrechte sind die wichtigste Form der Kreditabsicherung

Grundpfandrechte sind die wichtigste Form der Kreditabsicherung beim Immobilienkauf. In der Praxis handelt es sich dabei überwiegend um die Grundschuld. Sie bietet den Vorteil, dass sie nach Rückzahlung des Kredits auf den Immobilienbesitzer übergeht und weiter besteht. Um den Wert eines Grundpfandrechts zu bestimmen, muss neben dem Immobilienwert insbesondere die Rangfolge im Grundbuch beachtet werden. Kreditgeber bestehen daher in der Regel auf den Rangrücktritt anderer Berechtigter, um einen mit einem Grundpfandrecht abgesicherten Kredit zu gewähren. 

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.