Leegstand winkels in Amsterdam loopt op, huren gaan zelfs omlaag

Onderzoekers houden er rekening mee dat de leegstand van winkelpanden in Amsterdam de komende twee jaar fors zal stijgen. In 2022 wordt rekening gehouden met een leegstand van 14,6 procent in Amsterdam - dat was tot voor kort 5,5 procent. Amsterdam kent daarmee  de grootste stijging van Nederland, omdat het fenomeen vroeger nauwelijks speelde in de populaire binnenstad.

Dat zegt Gertjan Slob, onderzoeker bij Locatus die onlangs met het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) een omvangrijke studie over winkelleegstand publiceerde. “Toen we dit rapport schreven, wisten we niet dat er nog een lockdown voor winkels zou komen. Dus ik denk dat de cijfers zelfs nog iets negatiever uitvallen.”

Toerisme

“Door het virus blijven mensen thuis,” zegt Slob. “Amsterdam wordt nog harder door geraakt vanwege het hoge aantal internationale toeristen dat voorlopig niet meer terugkeert.  Het gevolg is dat de waarde van het winkelvastgoed en de huren dalen.”

De markt speelt daar al op in, zegt Etienne van Unen van vastgoedadviseur Colliers. “Voor nieuwe huurders is nu alles bespreekbaar, van huurvrije periodes tot zelfs meefinancieren van investeringen in de zaak. Bij bestaande huurders zie je dat er steeds meer cijfers en gegevens over de winkel met de eigenaar worden gedeeld, zodat op basis daarvan de huur kan worden bepaald. Er worden zelfs covidclausules gesloten: als er weer een uitbraak is, wordt de huur gedeeld.”

Als de leegstand de komende jaren doorzet, zitten daar ook schadelijke gevolgen aan, vreest onderzoeker Slob. “Dadelijk ontstaat de situatie dat de stad niet alleen onbetaalbaar wordt om in te wonen, maar dat er ook nog eens geen werk meer te vinden is voor lager opgeleiden. Dan verandert het centrum in een yuppenstad en worden anderen de stad uitgedreven.”

Aanloopstraten

Tegelijkertijd biedt winkelleegstand volgens hem ook kansen op de overspannen woningmarkt. Hoewel wonen in een winkelpand voor de eigenaar minder opbrengt, zijn die inkomsten nog altijd beter dan een pand langdurig leeg laten staan. “In de Kalverstraat kan dat niet uit. Maar ik verwacht dat vastgoed in de aanloopstraten naar het centrum  op termijn goedkoop genoeg wordt om te veranderen in woningen.” Dan moet wel de gemeente meewerken met bestemmingsplannen.

Gebieden buiten het centrum profiteren mogelijk zelfs van de coronacrisis. De pandemie laat zien dat winkelstraten in woonwijken floreren, omdat mensen graag een blokje om gaan om boodschappen te doen. Nu meer winkelpanden vrijkomen, biedt dat kansen voor winkeliers. Als zij dreigen het contract op te zeggen, zullen verhuurders bereid zijn de huur te verlagen, denkt Slob. 

Andere mix

Winkelmakelaar Robert Bleekemolen (B&O Retail) heeft zelfs een lijst met tientallen gegadigden die, juist door de lagere huren, staan te springen om iets te huren in Amsterdam. “Voor huurders die het vroeger niet konden betalen komt het centrum nu binnen bereik.”

Vastgoedadviseur Van Unen verwacht niet dat de leegstand zo hoog oploopt als Slob heeft berekend. “Modewinkels komen niet meer op het oude niveau terug. Maar er is genoeg animo om lege winkelpanden weer te vullen. Er zal een andere mix in de winkelstraten ontstaan, met meer horeca en food. Ik ben nu onder meer bezig voor Albron (onder meer Starbucks, Coffee Company, Anne & Max) en RCE (het bedrijf achter onder meer Loetje) om te zoeken naar nieuwe plekken in de stad.”