Ingresos operativos netos (NOI): Definición y fórmula

Hay unas pocas “herramientas” que cualquier inversionista de bienes raíces necesita tener en su “cinturón de herramientas”: conocimientos sólidos de su mercado de bienes raíces preferido, la capacidad para calcular los costos de una remodelación y una comprensión sólida de conceptos financieros básicos. Uno de los cálculos más importantes para los inversionistas en bienes raíces es saber cómo calcular los ingresos operativos netos (NOI).

Este poderoso cálculo permite que los inversionistas en bienes raíces tomen decisiones financieras de in vistazo.

Los ingresos operativos netos, o NOI de forma abreviada, es una fórmula que usan los de bienes raíces para calcular rápidamente la rentabilidad de una inversión en particular. El NOI determina la ganancia y la rentabilidad de una propiedad de bienes raíces de inversión después de sumar los gastos operativos necesarios.

La fórmula funciona considerando sucintamente todos los ingresos que genera una propiedad menos todos los gastos generales. Por ejemplo, una propiedad puede generar el dinero del alquiler y por una lavadora de ropa de monedas. Los gastos operativos no son solo los gastos de mantenimiento, sino también cosas como los seguros y ayuda profesional.

El poder del NOI es que toma en cuenta todos los ingresos y gastos necesarios de una propiedad en un solo cálculo.

Fórmula de los ingresos operativos netos

La fórmula de NOI es:

Ingresos operativos netos = (ingresos operativos brutos + otros ingresos) - gastos operativos

Abajo veremos todos los números a incluir en la fórmula y cómo calcular el NOI.

Puede ser confuso distinguir entre “ganancias brutas” y “ganancias netas”, especialmente cuando vemos las siguientes fórmulas. Debemos considerar estas dos cosas:

• “Bruto” es lo que recibes.
• “Neto” es lo que te llevas a casa.

Para calcular el NOI de manera precisa, primero debes calcular tus ingresos operativos brutos (GOI).

ingresos operativos brutos = ingresos del alquiler potenciales - tasa de vacancia

Es fácil caer en la trampa de suponer que tus ingresos brutos son simplemente lo que la propiedad vale. Esto es falso. Los ingresos operativos brutos también consideran matemáticamente las posibilidades y fluctuaciones en los ingresos por una propiedad.

Parece complicado, pero en realidad no lo es. Aquí te explicamos cómo obtener tus ingresos operativos brutos.

Ingresos por alquiler potenciales

Los ingresos por alquiler potenciales (PRI) es cuánto recibirías si la propiedad estuviera 100% alquilada, el 100% del tiempo. Este es el número con el que es fácil tropezar porque los inversionistas suelen pensar en términos del “mejor de los casos”.

Pérdidas por vacancia y crédito

Lo mejor sería que una propiedad estuviera siempre alquilada, pero esa posibilidad no es siempre real. Es por eso que el GOI toma en cuenta las pérdidas por vacancia y crédito contra los ingresos por alquiler potenciales.

Para evaluar una posible inversión, usa tasas de vacancia de propiedades comparables o pídele al propietario actual la contabilidad histórica para tener una mejor idea del porcentaje de vacancia que debes usar en tus cálculos.

Otros ingresos

Recuerda, el NOI toma en cuenta todos los ingresos, que es el GOI más cualquier otro ingreso adicional que la propiedad produzca. Una propiedad puede producir dinero aparte del alquiler de varias maneras. Por ejemplo, quizá tenga máquinas expendedoras, un estacionamiento adicional o la lavadora de ropa de monedas que mencionamos.

Una propiedad puede producir ingresos adicionales, pero no siempre es el caso.

Gastos operativos

Muy bien, ahora que sabemos cuáles son los ingresos brutos, debemos sumar los gastos operativos: lo que realmente cuesta ser propietario de la propiedad. Los gastos operativos que debes incluir en tus cálculos son:

• Impuestos sobre la propiedad
• Seguro
• Costos de mantenimiento/reparación
• Cargos varios: cargos de administración de la propiedad, honorarios de contador y abogado, costo de marketing.

El NOI no incluye números que se puedan deducir contra ganancias e impuestos futuros. Tampoco incluye costos únicos grandes como reparaciones mayores.

¿Parece confuso? Ciertos números no se incluyen en el NOI porque no respaldan el propósito de los ingresos operativos netos (NOI).

El propósito del NOI es darles a los inversionistas una mirada del flujo de efectivo real de una propiedad de alquiler: qué tan rentable es (o no), cuánto cuesta darle mantenimiento y la salud general de la inversión.

Como estamos viendo el flujo de efectivo real, esto es lo que debemos excluir del NOI.

Servicio de la deuda

Quizá hayas notado que falta un gasto importante en la lista de arribar: los pagos de la hipoteca. Esto es porque las deudas no se incluyen en el cálculo de NOI porque la cantidad de deuda puede variar de un inversionista a otro.

Un inversionista podría hacer un down payment del 50%, mientras que otro solo el 20%. Este número afectaría sustancialmente el NOI si lo incluyéramos, pero como queremos ver la salud general de la propiedad (y no la información financiera de un inversionista específico) lo excluimos del cálculo.

Excluir la deuda nos permite comparar propiedades con el mismo mérito: ingresos versus egresos.

La razón de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es la medida del flujo de efectivo de una propiedad comparado con lo que necesita para cubrir cualquier préstamo. La DSCR no toma en cuenta el NOI, y puedes obtener un valor rápido de la DSCR usando la siguiente fórmula.

NOI/P+I totales cada año = DSCR

Impuestos sobre los ingresos

El NOI es un cálculo antes de impuestos, lo que significa que la fórmula excluye los impuestos. Los gastos de impuestos también varían mucho para cada inversionista, y como el NOI es específico a la propiedad, no la persona, no los incluye.

Depreciación

La depreciación no es un gasto en sí porque nunca “pagas” la depreciación de tu bolsillo con efectivo o un cheque. En cambio, la depreciación es un concepto de contabilidad. La depreciación solo se convierte en “dinero real” cuando la deduces en tus impuestos o durante la venta de una propiedad potencial.

Como el NOI solo toma en cuenta los gastos reales anuales que salen del dinero generado cada año, la depreciación tampoco se incluye en el cálculo.

Mejoras de los inquilinos (TI)

Como las mejoras de los inquilinos son específicas del inquilino, y no de la propiedad como un todo, este costo también se excluye del NOI.

Gastos de capital

Operar una propiedad de inversión puede ser caro, y sí, siempre habrá años en los que se necesite más capital para el mantenimiento. Sin embargo, como este gasto puede variar mucho de un año a otro y de una propiedad a otra, no incluimos los gastos únicos grandes en el cálculo del NOI.

Además, es extremadamente poco probable que un inversionista pueda “financiar” un gasto grande, como un techo nuevo, con los ingresos del alquiler de los inquilinos. Muchas veces, los inversionistas usan reservas de dinero en efectivo (ahorros) para financiar estos gastos y es por eso que no tiene sentido tener en cuenta tanto los gastos adicionales y el efectivo en cualquier fórmula de NOI.

El NOI se calcula (generalmente) de manera anual. Entonces, veamos un ejemplo de cómo calcular el NOI.

Imagina que estás evaluando una propiedad de inversión potencial: un complejo de apartamentos de cuatro unidades pequeño. Cada unidad se alquila por $1,500 mensuales, lo que equivaldría a tener ingresos por alquiler potenciales de (PRI) $72,000 al año. Las lavadoras de ropa de monedas en el sótano de la propiedad general $1,000 al año.

Las pérdidas por vacancia son del 10% (PRI x 0.10), o $7,200 al año. Esto nos da ingresos operativos brutos (GOI) de $64,800. Basados en la contabilidad del propietario actual, los gastos operativos son $15,000 al año.

ingresos operativos netos = (ingresos operativos brutos [$64,800]) + (otros ingresos [$1,000]) - gastos operativos [$15,000]

ingresos operativos netos = $50,800 anuales

Basado en este cálculo del NOI, un inversionista puede:

• Usar este número para comparar los ingresos de la inversión con otras propiedades
• Determinar si la inversión genera suficiente para cubrir cualquier préstamo
• Calcular la tasa de capitalización (tasa de rendimiento total de la inversión)
• Calcular el valor de una propiedad y cuánto ofrecer por ella

Si estás transitando por el camino de la inversión en bienes raíces, probablemente hayas escuchado frecuentemente el término “tasa de capitalización”. El NOI también se usa para ayudar a determinar la tasa de capitalización de una inversión. La tasa de capitalización es lo que los inversionistas usan para analizar rápidamente el potencial de rentabilidad de una inversión en particular.

Puedes pensar en la “tasa de capitalización” como un sinónimo del retorno de la inversión (ROI), pero se usa ampliamente en la esfera de los bienes raíces.

Tasa de capitalización = ingresos operativos netos/precio de compra

Supongamos que el precio inicial de la propiedad de cuatro unidades que mencionamos arriba es $360,000. Usando matemáticas simples, determinaríamos que la propiedad tiene una tasa de capitalización del 14%.

Dependiendo de cuánto quiera ganar un inversionista en su inversión, puede usar la métrica de la tasa de capitalización para examinar posibles inversiones. Ahora, el 14% puede ser adecuado para un inversionista, pero bajo para otro.

En resumen, esto es lo más importante que debes saber sobre el NOI:

• El NOI es una fórmula matemática que se usa para calcular qué tan rentable es una propiedad de inversión potencial en un año restando los gastos anuales totales de los ingresos.

• No te olvides de incluir las tasas de vacancia en el cálculo de los ingresos operativos brutos (GOI) ya que eso te dará una idea más clara de lo que una propiedad puede producir razonablemente en un año.

• El NOI calcula los ingresos vs. los gastos al nivel de la propiedad, no del inversionista. Esto significa que los gastos y consideraciones que variarían de una persona a otra no están incluidos y que los inversionistas pueden comparar “manzanas con manzanas” (por ponerlo de alguna forma) cuando investigan diferentes propiedades.

• Hay muchas cosas que el cálculo del NOI no incluye: deudas, impuestos, gastos grandes (como techo o HVAC nuevos), mejoras del inquilino y depreciación.

El NOI es solo un método rápido para ayudar a los inversionistas a tomar decisiones de compra, pero hay más de una manera de comenzar a invertir en bienes raíces. Si las propiedades de alquiler parecen demasiado engorrosas o que se necesita mucho capital, investiga opciones como los fideicomisos de inversión en bienes raíces o las remodelaciones de casas a pequeña escala. Si buscas respuestas a más preguntas sobre bienes raíces, explora el Centro de aprendizaje de Rocket Mortgage^®.