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Locación de Cosas
Derecho Civil Iii (2315)
Universidad Nacional de La Matanza
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Locación de Cosas
Art í culo 1187 – Definici ó n de Contrato de Locación
Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el
uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio
en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con
respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de
compraventa.
La diferencia que puede encontrarse entre el Código Civil y Comercial y la del Código Civil de Vélez, es que en este último nos hablaba de las 3 clases o especies de locación al decir “cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero”. La definición establecida por el Código Civil y Comercial es más genérica, solo habla de la locación de cosas, y añade el término de “temporario”.
En el anterior Código Civil se consideraba locación a los contratos de servicio y de obras. En el Código Civil y Comercial el contrato de obra y
servicio, se definen de forma conjunta en un mismo artículo.
PARTES
Locador: persona que entrega el uso y goce de la cosa, que será temporario no perpetuo. La temporalidad estará establecida en el contrato. Locatario: es quien se obliga al pago de un precio en dinero como contraprestación al uso y goce otorgados.
ELEMENTOS ESENCIALES PROPIOS
Son aquellos necesarios e imprescindibles del contrato. Sin alguno de ellos no podría encuadrarse normativamente a la figura, o bien su ausencia conduciría a la nulidad del acuerdo. En el caso de la locación son:
El Uso y Goce Temporario: el uso supone la utilización de la cosa, el goce importa la percepción y apropiación de los frutos o productos ordinarios que ésta produce. La Cosa El Precio: está determinado por una suma de dinero que debe dar el locatario al locador como contraprestación. De no haber precio, el contrato carecería de la entidad que lo define como tal. El Tiempo: para el ejercicio del uso y goce otorgado será necesario el transcurso de una extensión de tiempo que garantice ese ejercicio y el cumplimiento de la finalidad del contrato. No podrá extenderse perpetuamente y deberá tener un plazo de finalización en el que naturalmente se extinguirán los efectos del contrato.
PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO
El Consentimiento: elemento esencial de los contratos en general.
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Características del Consentimiento: - La naturaleza del contrato. - La cosa que se alquila. - El precio. - El tiempo de duración del contrato. - El uso para el cual se destina la cosa.
Perfeccionamiento del Consentimiento: las partes se deben poner de acuerdo esencialmente en la determinación de la cosa y la naturaleza del contrato. No es necesario, aunque si seguro, que las partes se pongan de acuerdo con respecto al tiempo, plazos, destino de la cosa, etcétera.
Modalidades del Consentimiento: la locación puede estar sujeto a plazo, condición o cargo. En el caso del plazo extintivo del contrato, es sumamente necesario que exista, ya que el derecho a usar y gozar la cosa es temporario.
Promesa de Locación: se trata de un contrato consensual. La promesa del contrato bilateral es análoga a un boleto de compraventa. La promesa es un contrato definitivo preliminar.
Locación Forzosa: la locación forzosa no debe existir, ya que viola la libertad contractual de las partes. La locación con destino habitacional cumple una función social, por lo que varios cuerpos normativos, como la Ley 13, establecían que todo propietario de un inmueble deshabitado puede ser intimado para que lo arriende.
CARACTERES:
Oneroso: el locatario a través de su prestación encuentra la ventaja patrimonial en el uso y goce concedidos.
Bilateral: implica una relación de contraprestación en la que la obligación esencial que asume cada parte se corresponde recíprocamente con la otra. El locador se obliga a otorgar el uso temporario al locatario en la inteligencia de que este último le pagará por ello un precio en dinero; la obligación que asume el locatario encuentra su motivación en el uso y goce de la cosa al que accederá a partir del cumplimiento del acuerdo.
Conmutativo: las prestaciones están fijadas desde un inicio. Hay una certeza de las ventajas al momento de su celebración.
Consensual: se perfecciona con el mero consentimiento. Las partes contratan y luego, establecen el contenido del contrato.
De Tracto Sucesivo: la prestación no se agota simplemente con el primer cumplimiento. El canon locativo no se agota con el primer pago.
Formal: la necesidad de que deba hacerse por escrito tanto el
contrato base como las prorrogas y las modificaciones. Respecto de
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Locación y Contrato de Compraventa: en la compraventa hay una transmisión del dominio; en la locación hay una transferencia del uso y goce
Locación y Depósito : en el depósito las partes buscan la guarda o custodia de la cosa no el uso y goce de las cosas, como sucede en la locación.
Locación y Comodato: el contrato de comodato es gratuito; en la locación hay onerosidad.
Locación y Usufructo: el usufructo se trata de un derecho real, no se pueden convenir, no pueden ser creados por las partes, son únicamente creados por ley; la locación siempre es onerosa; el usufructo puede ser gratuito. El usufructo debe hacerse por escritura pública; el contrato de locación debe ser por escrito.
Ejemplo de usufructo: en un contrato de compraventa de un inmueble está la trasmisión de dominio de comprador a vendedor. El comprador es un matrimonio en segundas nupcias, adquieren el dominio y se hacen los usufructos recíprocos a los fines de que, si alguno fallece, el usufructo significa que la otra persona deberá seguir habitando en el inmueble, pese a que los hijos tengan derechos en la propiedad.
EL CONTRATO DE LOCACIÓN Y LA FUNCIÓN SOCIAL
El contrato de locación tiene una función social; el derecho a la vivienda y al trabajo están amparados en el Art. 14 de la Constitución Nacional.
Existe una tendencia a proteger a los más vulnerables, pero no siempre se trata del locatario ya que existen circunstancias en donde el locador se ve protegido porque es quien entrega una propiedad para ver el déficit habitacional solventado.
TRANSMISIÓN POR CAUSA DE MUERTE
Artículo 1189 - Transmisión por Causa de Muerte
Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la
locación:
a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea
enajenada.
El contrato de locación no se extingue por causa de muerte del locador ni el locatario, como así tampoco en el supuesto de que el locador enajenara la cosa arrendada. La muerte del locador y/o locatario no constituye una causa válida de extinción del contrato, ni habilita a ninguna de las partes para que se la invoque como modo de extinción anticipado al plazo legal inicialmente acordado.
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En consecuencia, producido el fallecimiento de alguna de las partes del contrato, continuaran ese carácter los sucesores universales del causante, y se garantizara así la eficacia del contrato hasta el término del plazo acordado. Los sucesores pasarán a tener las mismas obligaciones y serán titulares de los mismos derechos que la fallecida. Esta norma se aplica a todas las locaciones.
CONTINUADOR DE LA LOCACIÓN
Artículo 1190 - Continuador de la Locación
Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble,
destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del
locatario, la locación puede ser continuada en las mismas
condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual,
por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible
trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.
El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del
heredero del locatario.
En las locaciones de destino habitacional si el locatario fallece o abandona la cosa, no se transmite su posición a sus sucesores, sino a sus convivientes.
Locación sobre inmueble o parte material del inmueble: entendiendo que este puede ser locado de modo parcial en cuanto a su extensión material.
Inmueble destino a habitación: es esencial que la locación hubiera pactada con destino a habitación.
Abandono o fallecimiento del locatario: el abandono es entendido como la ausencia del locatario, que se constituye como duradero o permanente en el tiempo, de modo que pudiera habilitar al locador. En cuanto al fallecimiento, bastará con acreditar su circunstancia.
Persona que habite el inmueble y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento: además de imponerse como requisito que el continuador haya habitado el inmueble, se agrega que hubiere recibido ostensible trato familiar. Este trato, además debe haberse extendido por un plazo mínimo de un año, computado desde el fallecimiento o abandono del locatario. La carga de la prueba de todos los requisitos recaerá en quien lo invoca y la continuación de la locación se extenderá hasta alcanzar el plazo de vigencia contractual originalmente acordado con el locatario.
OBJETO
Artículo 1192 - Cosas
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fueron reconocidas con el carácter público de acuerdo al derecho internacional, las Personas Jurídicas Extranjeras consideradas como públicas y la Iglesia Católica.
b. Que la persona jurídica pública sea locador: no regirá lo dispuesto en este artículo cuando la entidad sea locataria.
FACULTADES DEL REPRESENTANTE
Artículo 1191 - Facultades del Representante
Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar
alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad
expresa.
Aquella persona que actúe en calidad de representante del locador debe acreditar esa calidad por medio de facultad expresa, cuando en el acto el representante invoque esa situación, fuera la celebración de contrato de locación con una vigencia mayor a 3 años, o cuando tuviera, que acreditar la facultad para percibir alquileres anticipados por el mismo período. El acto requerirá del cumplimiento formal de la acreditación de la facultad expresa reconocida.
Este artículo requiere una facultad expresa para celebrar un contrato de locución por más de 3 años. El artículo no distingue sobre quien actúa como representante, por lo que debería interpretarse que la exigencia de las facultades especiales se aplica para el representante del locador como también del locatario.
DESTINO DE LA COSA LOCADA
Artículo 1194 - Destino de la Cosa Locada
El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el
contrato.
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento
de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa
se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.
A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las
normas correspondientes al habitacional.
La norma presume que las partes han acordado un destino dado para la cosa y para el ejercicio de su uso y goce, y le da prevalencia por sobre cualquier otra interpretación. Podría ocurrir que las partes no hubieran pactado un destino específico. En ese supuesto, la norma señala diferentes mecanismos, que servirán como fundamento para justificar el destino legalmente establecido. A falta de acuerdo de partes o ausencia sobre su manifestación, estas reglas son:
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a. El destino que tenía al momento de locarse: el destino para el que era utilizada la cosa en el instante inmediato anterior al momento de celebrarse el contrato.
b. El destino que se le da a cosas análogas en el lugar en el que se encuentra la cosa: se acude a un mecanismo de analogía y no al destino que tenía la propia cosa antes de ser locada. Se trata, del destino que tienen las cosas de igual especia en el lugar en el que está la cosa arrendada.
c. El destino que corresponde a su naturaleza: la directiva está centrada en la naturaleza de la cosa.
¿Qué destinos se pueden dar? Al respecto, la Ley 23 sobre locación de cosas inmuebles en zonas urbanas establece que a la cosa locada se le puede dar el destino de: Habitacional o vivienda. Otros destinos (comercial, profesional o industrial).
¿Qué ocurre si en el contrato figura que el destino es mixto? El nuevo Código Civil y Comercial establece que se aplicarán las normas correspondientes a la locación habitacional.
HABITACIÓN DE PERSONAS INCAPACES O CON CAPACIDAD
RESTRINGIDA
Artículo 1195 - Habitación de Personas Incapaces o con
Capacidad Restringida
Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble
alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con
capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o
representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite
el inmueble.
El artículo protege a personas incapaces o con capacidad restringida.
El incapaz debe encontrarse en la órbita de cuidado. No resulta requisito para la configuración de esta garantía que el locatario habite el inmueble. Tampoco hace la distinción de qué tipo de incapacidad debe tratarse.
La sanción es la nulidad de la cláusula, por lo que el contrato sigue siendo eficaz.
DESTINO HABITACIONAL
Artículo 1196 - Locación Habitacional
Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
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TIEMPO DE LOCACIÓN
Artículo 1197 - Plazo Máximo
El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede
exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta
años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda
de los máximos previstos contados desde su inicio.
El plazo en la locación es resolutorio, de modo que su cumplimiento extingue el vínculo. No se conciben los vínculos a perpetuidad en la locación, ya que es un contrato temporario. El plazo puede ser expreso o tácito. El plazo máximo de 50 años es apto parta garantizar en todas las locaciones (excepto las destinadas a viviendas) un efectivo cumplimiento de su finalidad. Cuando se trata de destinos habitacionales, se reduce el plazo a 20 años, ese lapso es considerado apto para garantizar el uso y goce específicos.
Artículo 1198 - Plazo Mínimo de la Locación de Inmueble
El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si
carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera
celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos
del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la
cosa.
La modificación de este artículo, al elevar el plazo mínimo de 2 a 3 años, es de los más relevantes de la reforma. La extensión de 3 años como mínimo en contraposición a los 2 años del plazo que se estipulaba en los anteriores. Estos plazos son en beneficio del locatario por ello si el contrato es celebrado por un plazo menos (ejemplo 2 años), el locador no podría solicitar al locatario la restitución de la cosa antes del transcurso del plazo mínimo legal (siempre que el locatario cumpla sus obligaciones), pero el locatario si podría dar por finalizado el contrato al vencimiento de ese plazo de 2 años, menor al mínimo legal, sin necesidad de preaviso ni indemnización alguna. Este plazo es presunto para los supuestos en los que las partes no lo hubieran pactado, o no se pudiera probar otro diferente. La norma faculta al locatario a renunciar al plazo si está en tenencia de la cosa. Se impone como requisito esencial que el locatario esté en la tenencia del inmueble locado.
EXCEPCIONES AL PLAZO MÍNIMO LEGAL
Artículo 1199 - Excepciones al Plazo Mínimo Legal
No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de
inmuebles o parte de ellos destinados a:
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a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el
destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o
consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo,
descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses,
se presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan
por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada
en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo
menor pactado.
No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a. Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular: no pueden quedar supeditados al cumplimiento de un plazo mínimo, ya que su ubicación en el territorio y en un inmueble determinado están ligados con la función y finalidad que los hace establecerse en el país.
b. Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. c. Guarda de cosas.
d. Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Con la reforma, se mantiene el párrafo conforme al cual podrá quedar a criterio judicial la celebración de contratos sin ajustarse a los plazos mínimos cuando la finalidad exteriorizada por las partes del contrato deba razonablemente cumplirse en un plazo menor.
“ Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos ” apunta a la avivada criolla, consistente en hacer contratos de 2 meses sobre el mismo inmueble y con el mismo locatario y, al cabo del vencimiento de cada uno, celebrar otro igual y así sucesivamente, con el propósito de burlar la norma. En este caso, la ley presume que estos contratos no fueron celebrados con fines turísticos, por lo tanto, si la consecución llega a los 3 meses, se entiende que no es una locación.
EFECTOS DE LA LOCACIÓN
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En referencia a la notificación, permite constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.
Artículo 75 - Domicilio Especial
Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el
ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan.
El locador y locatario podrán constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursen en el marco del contrato de locación. Todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen serán plenamente eficaces.
Artículo 1202 - Pagar Mejoras
El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el
locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el
contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por
destrucción de la cosa.
La mejora es todo aumento en el valor de la cosa, aunque no afecte la estructura del bien.
Son mejoras necesarias: aquellas que son indispensables para la conservación de la cosa arrendada, aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada (ejemplo la reparación de un techo). Son mejoras útiles: las que importan una modificación material que aumenta el valor locativo de la cosa arrendada (ejemplo la instalación de luz eléctrica). En cuanto a las mejoras artificiales: se puede decir que el deudor únicamente está obligación a realizar las mejoras necesarias, sin derecho a percibir su valor.
No tiene derecho a reclamar la indemnización por mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa. El artículo no incluye las mejoras útiles, por las que el locador no está obligado a abonarlas.
Artículo 1203 - Frustración del Uso o Goce de la Cosa
Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de
usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la
convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del
pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.
Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones
continúan como antes.
El locatario tiene derecho a rescindir el contrato o a hacer cesar el pago del precio por el tiempo que no pueda usar la cosa. No se extingue el contrato, sino que queda sin efecto transitoriamente la contraprestación de abonar el precio de la locación, por no poder verificarse el uso y goce que justifica legalmente su pago.
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Si el inquilino no estuviera afectado, sus obligaciones no sufren alteraciones.
En el antiguo artículo se hablaba de caso fortuito o fuerza mayor. El nuevo artículo, al considerar como determinante de la frustración del uso y goce de la cosa a “ causas no imputables al locatario ”, amplia el espectro de posibilidades.
Artículo 1204 - Pérdida de Luminosidad del Inmueble
La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones
en las fincas vecinas no autoriza al locatario a solicitar la reducción
del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del
locador.
El locador no deberá responder en el caso en que se construya un edificio vecino que produzca la pérdida de luminosidad solar del inmueble objeto de la locación, con excepción a que actúe con dolo. El locatario no podrá solicitar una reducción del precio o resolver el contrato. El locador sólo responde si obra con dolo.
Artículo 1204 bis - Compensación
Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador
conforme las disposiciones de esta sección pueden ser
compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones
locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los
mismos.
Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario. Se da en los supuestos en los que el inquilino realiza un gasto que era propio del locador. Puede compensarse porque ha sido el inquilino quien lo efectuó con su propio dinero. Debe compensarse sin necesidad de prueba y previa notificación. El inquilino puede, compensarlo con el canon locativo evitando de esa forma demoras innecesarias para restituir lo abonado al locatario.
OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
Artículo 1205 - Prohibición de Variar el Destino
El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y
exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo,
aunque ello no cause perjuicio al locador.
Es la interpretación que corresponde otorgarle al término “conforme a derecho”. Es una de las limitaciones que se le exige al locatario en el ejercicio de su derecho. Su incumplimiento constituye una violación del contrato y del ordenamiento jurídico.
Artículo 1206 - Conservar la Cosa en Buen Estado.
Destrucción
El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en
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cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
El canon es la prestación dineraria integral del locatario a favor del locador; constituye la prestación esencial del locatario en el contrato; y define la bilateralidad del vínculo. El canon comprende el precio de la locación y además toda otra prestación de pago periódico que corresponda afrontar respecto de la cosa locada (impuestos, expensas). Si es mueble, deberá abonarse al contado y por anticipado. Si es inmueble, se presumirá el pago por adelantado y el precio se determinará por unidad de período mensual, salvo pacto en contrario ya que la norma supletoria. La calificación procesal que se le reconoce al locador para su cobro es la vía ejecutiva.
Artículo 1209 - Pagar Cargas y Contribuciones por la
Actividad
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones
que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto
pacto en contrario.
Los gastos habituales son aquellos que están a favor del locatario tales como los servicios, estos son los únicos que permite la ley dejar a cargo del locatario.
Artículo 1210 - Restituir la Cosa
El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa
en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes
del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó
en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o
a los servicios que tenga.
La obligación de restitución a cargo del locatario es consecuencia directa e inevitable de la extinción del contrato de locación. El locatario sólo adquiere el uso y goce temporario de la cosa arrendada y no de su propiedad, debiendo reintegrarse al locador la misma cosa dada en locación y no otra. La cosa se debe restituir al locador en el mismo estado en que la recibió sin distinguir si la cosa locada fue entregada con descripción de su estado o no. Se debe considerar los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular. El locatario debe entregar las constancias de los pagos realizados con motivo de la relación locativa.
RÉGIMEN DE MEJORAS
Artículo 1211 - Regla
El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que
esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la
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cosa, o haya sido interpelado a restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero
lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar
su valor al locador.
La regla general es que el locatario puede realizar mejoras, sin importar de qué clase sean. Esta facultad se limitará si estuviera prohibida su ejecución en el contrato, o bien aun de no haberse previsto una cláusula restrictiva, las mejoras alterasen la sustancia o forma de la cosa. Tampoco podrá el locatario efectuar ningún tipo de mejora si ya hubiera sido interpelado a restituir la cosa arrendada. El locatario tendrá vedado el derecho a reclamar el pago de las mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias realizadas en las cosas; el locatario podrá pedir al locador el pago las mejoras necesarias, por resultar indispensables para la conservación de la cosa. Nada impide que las partes modifiquen este régimen legal a su voluntad.
VIOLACIÓN AL RÉGIMEN DE MEJORAS
Artículo 1212 - Violación al Régimen de Mejoras
La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la
obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.
Si el locatario viola o realiza una mejora prohibida, se considera que incumplió con su obligación de conservar la cosa en buen estado.
El locatario podrá realizar mejoras salvo que: Se encuentre prohibido en el contrato. Alteren la substancia o forma de la cosa dada en locación. Haya sido interpelado a restituir la cosa dada en locación.
CESIÓN Y SUBLOCACIÓN
Artículo 1213 - Cesión
El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los
términos previstos en los artículos 1636 y siguientes. La cesión que
no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de
la cosa locada.
La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y
viceversa.
Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.
En la cesión, el locatario (cedente) transmite su posición contractual a un tercero (cesionario), que lo asume y que desplaza así al arrendatario original.
Deben reunirse los requisitos de la cesión de posición contractual. En caso de que no se cumplan los requisitos de la cesión, se considera que se ha variado el destino de la cosa, y por lo tanto un incumplimiento por parte del locatario.
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- No debe existir prohibición expresa en contrario.
- El locatario debe comunicarle fehacientemente al locador su intención de sublocar.
- Debe constar el nombre y domicilio del futuro sublocatario y el destino que se le dará la cosa.
- No debe mediar oposición del locador. Tendrá un plazo de 10 días, desde que recibe la notificación, para oponerse. El silencio se configura como conformidad.
RELACIONES ENTRE SUBLOCADOR Y SUBLOCATARIO
Artículo 1215 - Relaciones entre Sublocador y Sublocatario
Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el
contrato respectivo y las de este Capítulo. Está implícita la cláusula
de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.
La sublocación presume la existencia de 2 vínculos contractuales celebrados sobre la misma cosa. Obliga a determinar los efectos que genera el contrato de sublocación entre las partes que lo celebran, adecuando su contenido a los del contrato principal para no transgredirlo, y se regirá por las normas de la locación. La sublocación obliga a las partes que la celebran. Los efectos que se produzcan son oponibles y vinculantes entre quienes lo celebraron.
La norma reconoce el carácter implícito del derecho al uso y goce a favor del sublocatario. Sin embargo, al contratarse sobe una cosa que está en tenencia del locatario por un contrato de locación previo, este uso y goce debe limitarse a los límites y disposiciones que surgen del contrato original.
Diferencia principal entre cesión y sublocación La cesión , si se cumplen todos los requisitos, va a importar la liberación total del locatario originario (cedente), salvo que se haya pactado que el locador continuara teniendo acciones contra el cedente, si el cesionario incumple. En la sublocación , el locatario sublocador, mantiene su posición contractual.
ACCIONES DIRECTAS
Artículo 1216 - Acciones Directas
Sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene
acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler
adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del
sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento de las
obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el
resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.
Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el
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locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones
asumidas en el contrato de locación.
La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo,
excepto que se haya producido por confusión.
Se reconoce acción directa al locador para reclamar al sublocatario el pago del alquiler adeudado por el locatario. La extensión del reclamo queda limitada a la medida de la deuda del sublocatario. El locador podrá reclamar el cobro al sublocatario siempre y cuando este también le adeude al locatario. Si el sublocatario abona ante el reclamo del locador, en esa misma medida quedará liberado de pagar al locatario. El locador está facultado para reclamar todas aquellas obligaciones que el sublocatario hubiera asumido, con los límites de lo que surja del contrato de sublocación.
El locador queda habilitado para reclamar al sublocatario la indemnización por los daños ocasionados por el uso indebido de la cosa.
El Código Civil y Comercial reconoce la acción directa a favor del sublocatario para reclamar al locador todas las obligaciones que este hubiera asumido en el contrato original, y a las que el sublocatario tuviera derecho. El contrato de sublocación queda supeditado en su vigencia a la del contrato de locación original, siempre.
El locador tiene contra el sublocatario una acción directa, con 3 fines: 1. El pago del alquiler adeudado por el locatario en la medida de la deuda del sublocatario. El locador se cobra directamente del sublocatario lo que éste le debe al locatario. 2. Reclamar el cumplimiento de todas aquellas obligaciones que el sublocatario hubiera asumido. 3. Reclamar daños y perjuicios por incumplimiento de alguna de sus obligaciones que asumió.
EXTINCIÓN DE LA LOCACIÓN
Artículo 1217 - Extinción de la Locación
Son modos especiales de extinción de la locación:
a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en
el artículo 1218, según el caso;
b) la resolución anticipada.
La extinción contractual supone el cese del derecho de usar y gozar de la cosa por parte del locatario, y la obligación de restituir la cosa al locador.
- El cumplimiento del plazo convenido.
- La resolución anticipada.
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Locación de Cosas
Asignatura: Derecho Civil Iii (2315)
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