Por Ana Teresa Solá — CNBC
Tras un año lleno de máximos históricos en los tipos de interés y los precios de la vivienda, los expertos afirman que hay indicios de mejora para el mercado inmobiliario en 2024.
En diciembre, el promedio de tipos de interés de las hipotecas cayó por debajo del 7% por primera vez desde agosto y tras un máximo del 8% en octubre, que elevó el costo de la vivienda al nivel más alto desde el año 2000.
El promedio de una hipoteca a taza fija a 30 años bajó al 6.95% respecto del 7.03% de la semana pasada, informó el jueves el comprador de hipotecas Freddie Mac. Hace un año el tipo fijo era del 6.31%. Mientras tanto, la hipoteca a 15 años subió al 6.38% desde el 6.29%.
“El descenso supone una buena noticia para los compradores”, explicó Jessica Lautz, subdirectora y vicepresidenta de investigación de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Los tipos de interés y de las hipotecas irán bajando poco a poco, lo que dará a la gente “un poco más de margen en sus presupuestos” a la hora de hacer frente a los pagos hipotecarios, dicen los expertos. Además, el inventario está creciendo a medida que aumentan los nuevos listados, añadió Nicole Bachaud, economista sénior en el sitio de vivienda Zillow.
La bajada de los tipos de interés debería ser una noticia alentadora para los constructores.
“Debería ser más fácil para los constructores a medida que bajan los tipos, ya que necesitan pedir prestado para edificar”, señaló Lautz. Deberían ver una mayor oferta, ya que se construirán más casas, dijo.
Sin embargo, los compradores pueden seguir sintiéndose desanimados, contó Lautz, ya que la asequibilidad puede seguir siendo un reto.
“Esperamos que la revalorización del precio de la vivienda se mantenga estable el año que viene a escala nacional, de modo que no se moverá mucho de donde está ahora”, afirmó Bachaud.
Los altos costes mantienen a los posibles compradores como inquilinos
Las casas fueron un 52% más caras que los alquileres este año, la brecha más alta registrada, según el Informe Anual de Alquileres de Zumper para 2023.
Los altos costes en el mercado han retrasado la adquisición de una vivienda para muchos compradores y han mantenido a los consumidores con problemas de inflación en el del alquiler, explicaron algunos.
El precio nacional del alquiler de un apartamento de un dormitorio es de 1,496 dólares, un 10% menos que hace un año. La última vez que se produjo un descenso fue durante la pandemia, de julio a octubre de 2020, según Zumper.
“En el transcurso de los últimos años, en realidad hubo muchos edificios en el sector de alquiler, por lo que eso puede haber ayudado a aliviar los precios. Pero todavía están en un punto de precio alto”, dijo Lautz.
Lautz espera que haya más movimiento en el mercado de alquileres el año que viene, ya que muchos adultos jóvenes buscan un lugar donde vivir.
Mientras que durante la pandemia la mayoría de los adultos jóvenes se quedaron con sus padres o se emparejaron con compañeros de departamento para aliviar los costes, es posible que el año que viene busquen independizarse, ya sea porque “un director general [les] dice que tienen que volver a la oficina o porque están listos para mudarse”, indicó Lautz.
La ciudad de Nueva York está experimentando un aumento de la demanda de viviendas de alquiler en zonas de fácil acceso al centro y en ese sector de Manhattan en 2024, según datos de StreetEasy, el mercado inmobiliario de la ciudad del Grupo Zillow.
“Esto indica que la gente quiere volver a vivir cerca del lugar de trabajo o de más servicios”, afirma Bachaud. “Esperamos que el resto del país siga esa tendencia a lo largo del próximo año”.
Las tasas de interés récord disuadieron a más del 69% de los inquilinos de comprar una casa en 2023, según un informe de Zumper. Estos elevados costes están empujando hacia arriba las edades típicas de los inquilinos y de los propietarios de su primera vivienda.
Hasta ese punto, el cabeza de familia típico en un alquiler tiene 41 años, frente a los 40 de 2019 y los 37 de 2000, según Bachaud, economista de Zillow.
“Los inquilinos están envejeciendo”, precisó Bachaud. “Mientras la asequibilidad siga siendo un gran desafío, es probable que continuemos viendo esta tendencia”.
Mientras tanto, la edad del típico comprador de su primera vivienda es de 35 años. En la década de 1980, la gente compraba su primera casa a los 28 años, explicó Lautz.
Las condiciones del mercado y factores externos, como el pago de los préstamos estudiantiles y los gastos de guardería, están retrasando la actividad de compra de vivienda para muchos, comentó Lautz.
Dado que muchas personas no pueden permitirse comprar una casa, es probable que consideren alquilar una vivienda unifamiliar en su lugar para lograr una experiencia similar.
Alquilar antes que comprar la primera vivienda
Los precios de los alquileres de viviendas unifamiliares están aumentando más deprisa que los de los edificios de apartamentos multifamiliares, lo que muestra signos de gran demanda, aseguró Bachaud.
“Esto tiene mucho que ver con la asequibilidad, ya que la gente no puede comprar una casa. Siguen buscando la experiencia de la vivienda inicial”, explicó.
Mientras la gente siga sin poder acceder al mercado, los posibles compradores de vivienda seguirán siendo inquilinos, y Bachaud espera “ver más de eso este año”.
Aunque se espera que la asequibilidad mejore marginalmente en los próximos 12 meses a medida que los tipos sigan bajando, el mercado aún está lejos de donde estaba antes de la pandemia, añadió.
“La asequibilidad sigue siendo un gran reto para muchos hogares”, afirmó.
El sueño americano sigue siendo ser propietario de una vivienda
Aunque la propiedad de la vivienda es un reto para muchos compradores potenciales, esto no significa que la gente ya no aspire a tener una casa, comentó Bachaud.
“El sueño americano sigue siendo ser propietario de una vivienda”, detalló. “Hay una gran demanda de vivienda en propiedad que no va a desaparecer. Puede que la gente tarde más en conseguir y poder realizar ese sueño”.
De hecho, “ser propietario de una vivienda es la forma número uno de crear riqueza en Estados Unidos”, aseguró Lautz.
Lautz explicó que cuando se observa al típico propietario de una vivienda, este tiene un patrimonio neto de algo menos de 400,000 dólares, en comparación con el típico inquilino, que tiene poco más de 10,000 dólares, siguiendo el sueño americano de estabilidad financiera.
“La gente tendrá que buscar en otra parte si no está buscando una vivienda en propiedad”, añadió Lautz.
Además, las generaciones más jóvenes siguen pensando en ahorrar para el pago inicial y planificar la vivienda futura, dijo Bachaud, lo que significa que la demanda de vivienda en propiedad persiste.
Bachaud predice un cambio en la forma de ser propietario de una vivienda en las próximas décadas: “estamos en ese camino”.
Por ahora, los compradores serios de una primera vivienda deberían plantearse lanzarse al mercado ya en febrero, mientras permanece tranquilo, afirmó Lautz. Los tipos más bajos pueden generar guerras de ofertas entre compradores fuertes, por lo que ahora puede ser el momento.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios prevé que los tipos de interés hipotecarios se sitúen en una media del 6.3% y estima un aumento del 0.9% para los precios de la vivienda en 2024, añadió Lautz.
“Los compradores primerizos tienen una oportunidad en este periodo de tiempo”, dijo. “Es una disyuntiva: ¿quieren correr el riesgo de encontrarse con una mayor competencia cuando los tipos son más bajos o quieren aumentar la probabilidad de asegurarse la propiedad de la vivienda?”
“La refinanciación siempre es una opción”, añadió.