Muster Gutachten - Laskowski, Arnd

Frau 

Marianne Mustermann 

Musterstraße 12 

12345 Musterhausen 

Hüttenweg 5 

31226 Peine 

Telefon: 05171-580187 

Telefax: 05171-2909556 

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eMail: info@gutachter-peine.de 

Datum: 22.04.2011 

Az.: 068-2011 

K U R Z G U T A C H T E N 

über den Verkehrswert (Marktwert) 

i.S.d. § 194 Baugesetzbuch 

für das mit einem 

Einfamilienhaus nebst Garage bebaute Grundstück 

in 12345 Musterhausen, Musterstraße 12 

Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag 

13.03.2011 ermittelt mit rd. 

175.000,00 €. 

Ausfertigung Nr. 2 

Dieses Gutachten besteht aus 55 Seiten inkl. 10 Anlagen mit insgesamt 20 Seiten. 

Das Gutachten wurde in drei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

Sachverständigenbüro Dipl. Geograph Arnd Laskow ski • 

Inhaltsverzeichnis 

Hüttenw eg 5 • 31226 Peine • Tel. 05171-580 187 

Nr. Abschnitt Seite 

Inhaltsverzeichnis ...........................................................................................................................2 

1 Allgemeine Angaben....................................................................................................3 

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt...................................................................................3 

1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer...............................................................3 

1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung......................................................4 

1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers .................................5 

2 Ermittlung des Verkehrswerts ..................................................................................6 

2.1 Grundstücksdaten............................................................................................................6 

2.2 Verfahrenswahl mit Begründung....................................................................................6 

2.3 Bodenwertermittlung .......................................................................................................7 

2.4 Sachwertermittlung..........................................................................................................9 

2.4.1 Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung ...............................9 

2.4.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe..................10 

2.4.3 Sachwertberechnung ....................................................................................................14 

2.4.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung............................15 

2.5 Ertragswertermittlung ....................................................................................................21 

2.5.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung .........................21 

2.5.2 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe..............22 

2.5.3 Ertragswertberechnung.................................................................................................24 

2.5.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung........................25 

2.6 Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen..........................................28 

2.6.1 Bewertungstheoretische Vorbemerkungen................................................................28 

2.6.2 Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse......................................................28 

2.6.3 Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse ..........................................................29 

2.6.4 Gewichtung der Verfahrensergebnisse ......................................................................29 

2.6.5 Verkehrswert..................................................................................................................30 

3 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software..................................31 

3.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ..........................................................31 

3.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur...........................................................................32 

3.3 Verwendete fachspezifische Software........................................................................32 

Wertermittlungsergebnisse ........................................................................................................33 

4 Urheberrecht und Haftungsausschluss...............................................................34 

5 Verzeichnis der Anlagen ..........................................................................................35 

068-2011 Musterstraße 12, 12345 Musterhausen Seite 2 von 55


1 Allgemeine Angaben 

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt 

Art des Bewertungsobjekts: 

Objektadresse: 

Grundbuchangaben: 

Katasterangaben: 


Einfamilienhaus nebst Garage 



Siehe Pkt.2.1 

Siehe Pkt.2.1 

1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer 

Auftraggeber: Frau 

Marianne Mustermann 



Auftrag vom 13.03.2011 

Eigentümer: siehe Auftraggeber 




1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung 

Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Veräußerung 

Wertermittlungsstichtag: 

Qualitätsstichtag: 13.03.2011 

Tag der Ortsbesichtigung: 13.03.2011 

13.03.2011 (Tag der Ortsbesichtigung) 

Teilnehmer am Ortstermin: Frau Mustermann, Frau Mustermann 2, Herr 

Mustermann 3 und der Sachverständige 

Anmerkung: 

Herangezogene Unterlagen, 

Erkundigungen, Informationen: 

Für die Bewertung ist ausschließlich der am Tag der 

Ortsbesichtigung vorgefundene Zustand maßgeblich, 

auch wenn die Erstellung des Gutachtens zeitlich erst 

nach dem Ortstermin erfolgte. Veränderungen am 

Bewertungsobjekt, in der Lagequalität/Umgebung 

oder der Infrastruktur, die nach dem Ortstermin 

stattgefunden haben könnten, sind bei der Erstellung 

des Gutachtens nicht berücksichtigt. Als 

Qualitätsfestschreibungszeitpunkt gilt somit der Tag 

des Ortstermins. 

• Auszüge aus der Boden(richt)wertkarte 

• Auszug aus der Liegenschaftskarte und dem 

Liegenschaftsbuch 

• Unterlagen der Firma geoport.de 

• Baupreisindizies des Statistischen Bundesamtes 

• Erforderliche Daten der Wertermittlung aus eigener 

Bibliothek (siehe Literaturverzeichnis) 

• Vergleichskaufpreise aus eigener Sammlung 

• sonstige Auskünfte durch die Eigentümerin 

• Grundstücksmarktbericht 2011 




1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers 

Bei dem Gutachten handelt es sich um ein Kurzgutachten. Es dient ausschließlich der 

Feststellung des Verkehrswerts. Auf eine detaillierte Beschreibung der Immobilie und der 

Lage der Immobilie sollte verzichtet werden. 

Auf Wunsch des Auftraggebers sollten keine weiteren Informationen (z.B. Informationen zu 

kommunalen Abgaben, Baulasten, Altlasteninformationen etc.) eingeholt werden. 

Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der 

Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen 1 . Da das Objekt zur 

Bewertung nicht komplett freigelegt werden kann, wird einen normale handwerksgerechte 

Ausführung unterstellt. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, 

wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die 

offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In 

einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich 

sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden 

Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen 

Ausführung im Baujahr. 

Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen 

und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die 

Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie 

zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. Versteckte Baumängel oder Bauschäden 

(z.B. Schädlinge, Rohrfraß) sind somit möglicherweise nicht erfasst. 

Eine technische Überprüfung der horizontalen oder vertikalen Sperrschichten ist ohne 

umfangreiche Freilegungen nicht möglich. Eine ggf. vorhandene Drainage konnte in Bezug 

auf Bauweise und Funktion nicht geprüft werden. Die Kontrolle von Wärmedämmungen in 

Außenwand, Decken, Dachschrägen und Dachdecken ist zerstörungsfrei nicht möglich. 

Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über 

gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Hierzu sind, ebenso wir 

für die Überprüfung des Schallschutzes ggf. besondere Sachverständige einzuschalten. 

Die Bauart der Gebäude ist bauzeittypisch und insbesondere in Bezug auf Schall- und 

Wärmeschutz mit derzeitigen Anforderungen nicht vergleichbar. Derartige Abweichungen 

sind keine Mängel. Sie schlagen sich durch verkürzte Lebensdauer, erhöhte 

Instandhaltungsaufwendungen und Betriebskosten in der technischen Wertminderung und 

dem Marktanpassungsfaktor nieder. 

Laut Aussage der Auftraggeberin gibt es keine weiteren, wertrelevanten Besonderheiten 

(u.a Altlasten, Baulasten, kommunale Abgaben, grundbuchlich gesicherte Rechte- und 

Belastungen) die im Rahmen der Wertermittlung berücksichtigt werden müssten. 

1 Ein Grundbuch lag nicht vor. 



2 Ermittlung des Verkehrswerts 

2.1 Grundstücksdaten 


Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in 

12345 Musterhausen, Musterstraße 12 zum Wertermittlungsstichtag 13.03.2011 ermittelt. 

Grundstücksdaten: 

Grundbuch Blatt 

Musterhausen 4950 

Gemarkung Flur Flurstück Fläche 

Musterhausen 14 526/116 927 m² 

2.2 Verfahrenswahl mit Begründung 

Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen 

Umstände dieses Einzelfalls (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - 

ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des 

Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere 

weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder 

zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. 

Das Sachwertverfahren (gem. §§ 21-23 ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der 

Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des 

Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes 

sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und Sachwert 

der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. 

Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem. §§ 17-20 ImmoWertV) durchgeführt; das 

Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung 

unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des 

Verkehrswerts herangezogen. 

Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und 

sonstigen Anlagen. 

Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom 

Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im 

Vergleichswertverfahren (vgl. §16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, 

wenn das Grundstück unbebaut wäre. 

Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung 

herangezogen werden (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der 

durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer 

Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- 




und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der 

veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität 

überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb 

auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem 

Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie 

Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der 

baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - sind durch 

entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwertwerts berücksichtigt. 

Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück 

betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu 

berücksichtigen. Dazu zählen: 

• Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen 

oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz 

eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, 

• wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.B. Abweichungen von der marktüblich 

erzielbaren Miete), 

• Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und 

• Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig 

verwertbar sind. 

2.3 Bodenwertermittlung 

Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks 

Der Bodenrichtwert beträgt (gute Lage) 125,00 €/m² zum Stichtag 01.01.2011. Das 

Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: 

Entwicklungsstufe = baureifes Land 

Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) 

abgabenrechtlicher Zustand = frei 

Beschreibung des Bewertungsgrundstücks 

Wertermittlungsstichtag = 13.03.2011 

Entwicklungszustand = baureifes Land 

Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) 

abgabenrechtlicher Zustand = frei 

Grundstücksfläche = 927 m² 



Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks 


Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 

13.03.2011 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des 

Bewertungsgrundstücks angepasst. 

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung 

abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 125,00 €/m² 

abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere 

Anpassung) 

II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts 

Richtwert-grundstück Bewertungs- 

grundstück 

= 125,00 €/m² 

Anpassungsfaktor Erläuterung 

Stichtag 01.01.2011 13.03.2011 × 1,00 E1 

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen 

Lage gute Lage gute Lage × 1,00 

lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 125,00 €/m² E2 

Fläche (m²) 927 × 1,00 

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land × 1,00 

Art der baulichen 

Nutzung 

W (Wohnbaufläche) W (Wohnbaufläche) × 1,00 

Zuschnitt lageüblich lageüblich × 1,00 

angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 125,00 €/m² 

Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt 

noch ausstehende Abgaben 

− 0,00 €/m² 

abgabenfreier relativer Bodenwert = 125,00 €/m² 

IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erläuterung 

abgabenfreier relativer Bodenwert = 125,00 €/m² 

Fläche × 927 m² 

abgabenfreier Bodenwert = 115.875,00 € 

rd. 115.875,00 € 

Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 13.03.2011 insgesamt 

115.875,00 €. 



Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung 

E1 


Eine Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum 

Wertermittlungsstichtag ist nicht erforderlich, da auf Grund der geringen zeitlichen Differenz 

zwischen Richtwert- und Wertermittlungsstichtag keine wesentlichen 

Bodenpreisveränderungen eingetreten bzw. zu erwarten sind. 

E2 

Auf diesen „an die Lage und die Anbauart angepassten abgabenfreien Bodenwert“ ist der 

Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (der lageangepasste Bodenwert 

dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach 

Grundstücken in dieser Lage; die Anbauart bestimmt den objektartspezifischen 

Sachwertfaktor mit). Die danach ggf. noch berücksichtigten den Bodenwert beeinflussenden 

Grundstücksmerkmale gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge 

über die Höhe des vorläufigen Sachwerts (Substanzwert) den Marktanpassungsfaktor. 

2.4 Sachwertermittlung 

2.4.1 Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung 

Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den §§ 21 - 23 

ImmoWertV gesetzlich geregelt. 

Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf 

dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den 

Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen 

Grundstücksmerkmale abgeleitet. 

Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im 

Vergleichswertverfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich 

ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. 

Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile 

und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter 

Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: 

Objektart, 

Ausstattungsstandard, 

Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), 

Baumängel und Bauschäden und 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. 

Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der 

Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die 

Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert 

aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. 




Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, 

ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der 

Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter 

besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= 

Substanzwert) des Grundstücks. 

Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner 

Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die 

Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder 

Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die „Marktanpassung“ des vorläufigen 

Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors 

(vgl. § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des 

Grundstücks. 

Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum 

Sachwertverfahren (§§ 21 – 23 ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist 

jedoch in § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der 

Sachwertermittlung regelt § 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u.a. aus der Praxis, in der 

Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten 

abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert- 

Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. 

des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer 

Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere 

objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen 

marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in 

der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. 

Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein 

Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + 

Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet. 

2.4.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe 

Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV) 

Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) 

oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) 

für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die 

Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen 

sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. 

Normalherstellungskosten 

Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für 

Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die 

Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung 

eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes 

möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet 

und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des 

jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. 




Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension „€/m³ Bruttorauminhalt“ 

bzw. „€/m² Bruttogrundfläche“ des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. 

Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile 

Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den 

Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne 

diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit „Normgebäude“ bezeichnet. Zu diesen bei 

der Rauminhalts- oder Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören 

insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u.U. auch 

Balkone und Dachgauben. 

Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten 

Herstellungskosten (i.d.R. errechnet als „Normalherstellungskosten × Rauminhalt bzw. 

Fläche“) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. 

Besondere Einrichtungen 

Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie 

der Name bereits aussagt - normalen, d.h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich 

wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende 

besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten 

Herstellungskosten (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. 

Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene 

Ausstattungen und i.d.R. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die 

in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der 

Festlegung des Ausstattungsstandards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der 

Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z.B. Sauna im Einfamilienwohnhaus). 

Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, 

spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. 

Baunebenkosten (§ 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) 

Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als „Kosten für 

Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in 

unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung“ definiert sind. 

Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen 

Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der 

Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als 

Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. 

Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV) 

Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise 

nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten 

wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen 

Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können 

auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. das Modell von Ross. 



Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV) 


Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen 

(und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung 

voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der 

vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber 

auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der 

Gebäudeteile abhängig. 

Gesamtnutzungsdauer 

Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = 

Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich 

länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der 

vorherrschenden Meinung, wird z.B. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 

100 Jahre begrenzt. 

Baumängel und Bauschäden (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z.B. durch 

mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische 

Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. 

Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere 

Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. 

Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der 

Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung 

kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene 

Kostenermittlungen erfolgen. 

Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur 

Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da 

• nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, 

• grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines 

Bauschadens-Sachverständigen notwendig). 

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung 

allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden in 

Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, 

technischen, chemischen o.ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung 

angesetzt sind. 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom 

üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des 

Bewertungsobjekts (z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere 

Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu 

deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. 



Außenanlagen (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV) 


Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche 

Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur 

Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. 

Gartenanlagen). 

Sachwertfaktor (§ 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) 

Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den 

Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden 

Preis zu ermitteln. 

Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel 

nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis 

„vorläufiger Sachwert“ (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für 

vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des 

sog. Sachwertfaktors. 

Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum 

Sachwertverfahren (§§ 21 – 23 ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist 

jedoch in § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der 

Sachwertermittlung regelt § 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u.a. aus der Praxis, in der 

Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten 

abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert- 

Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. 

des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer 

Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere 

objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen 

marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in 

der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das 

durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den 

Vorschriften der ImmoWertV ermittelten „vorläufigen Sachwerte“ (= Substanzwerte). Er wird 

vorrangig gegliedert nach der Objektart (er ist z.B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke 

anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z.B. in wirtschaftsstarken Regionen 

mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der 

Objektgröße. 

Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte 

abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes 

Vergleichspreisverfahren. 



2.4.3 Sachwertberechnung 


Gebäudebezeichnung Einfamilienhaus Garage 

Berechnungsbasis pauschale Wertschätzung 

• Brutto-Rauminhalt (BRI) 806,00 m³ 

Baupreisindex (BPI) 13.03.2011 (2000 = 100) 117,9 

Normalherstellungskosten (ohne BNK) 

• NHK im Basisjahr (2000) 187,00 €/m³ BRI 

• NHK am Wertermittlungsstichtag 220,47 €/m³ BRI 

Herstellungskosten (ohne BNK) 

• Normgebäude 177.698,82 € 

• Zu-/Abschläge 

• besondere Bauteile 

• besondere Einrichtungen 

Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) 177.698,82 € 

Baunebenkosten (BNK) 

• prozentual 15,00 % 

• Betrag 26.654,82 € 

Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) 204.353,64 € 

Alterswertminderung 

• Modell linear 

• Gesamtnutzungsdauer (GND) 

90 Jahre 

• Restnutzungsdauer (RND) 

47 Jahre 

• prozentual 47,78 % 

• Betrag 97.640,17 € 

Zeitwert (inkl. BNK) 

• Gebäude (bzw. Normgebäude) 106.713,47 € 

• besondere Bauteile 1.000,00 € 

• besondere Einrichtungen 500,00 € 

Gebäudewert (inkl. BNK) 108.213,47 € 3.500,00 € 

Gebäudesachwerte insgesamt 111.713,47 € 

Sachwert der Außenanlagen + 7.000,00 € 

Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = 118.713,47 € 

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 115.875,00 € 

vorläufiger Sachwert = 234.588,47 € 

Sachwertfaktor (Marktanpassung) × 0,85 

marktangepasster vorläufiger Sachwert = 199.400,20 € 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 25.000,00 € 

(marktangepasster) Sachwert = 174.400,20 € 

rd. 174.000,00 € 




2.4.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung 

Berechnungsbasis 

Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) bzw. der Gebäudeflächen 

(Bruttogrundflächen - BGF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise 

von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 - Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als 

Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher 

insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); 

beim BRI z.B. 

• nur Anrechnung von üblichen / wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; 

• nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. 

• Nichtanrechnung der Gebäudeteile c (z.B. Balkone); 

bei der BGF z.B. 

• (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z.B. Balkone) und 

• Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen. 

Herstellungskosten 

Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der 

Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der 

Preisverhältnisse im Jahre 2000 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], 

Kapitel 3.01.1 entnommen. 




Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 

2000) für das Gebäude: Einfamilienhaus 

Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): 

Gebäudeteil 

(rel. Anteil) 

Fassade 

(rel. Anteil 4,00 %) 

Innenwandbekleidung 

in Nassräumen 


Deckenbekleidung 


Bodenbeläge 

Treppenbeläge 

in Nassräumen 


Dachdeckung 


Fenster 


Türen 


Heizung 


Sanitär etc. 


Elektroinstallation 


Insgesamt 46,00 % davon: mittel 

gehoben 

Ausstattungsstandard- Beschreibung der Ausstattungs- 

stufe des Gebäudes standardstufe (allgemein) 

mittel Putz mit Fenster- und Türeinfassungen 

geputzt, Vormauersteine gefugt, 

Wärmedämmputz 

mittel Putz/Trockenputz mit 

Binderfarbenanstrich, Tapete (untere 

Preisklasse), Fliesensockel 

mittel Deckenputz gefilzt mit 

Binderfarbenanstrich, Gipskartonplatten 

mittel Linoleum, PVC-Böden und Textilbelag 

(mittlere Preisklasse), Buchenparkett, 

Fliesen (mittlere Preisklasse) 

mittel mehrlagige Deckung aus Dachbahnen, 

Deckung aus Dachziegeln, Deckung aus 

Schindeln und Schablonen; mittlerer 

Wärmedämmstandard 

mittel Einfachfenster aus Holz/Kunststoff mit 

Isolierverglasung; bessere Beschläge, 

Rollläden oder Fensterläden, 

Fensterbänke aus Holz, Metall oder 

Betonwerkstein 

mittel Füllungstüren/ glatte Türen aus 

Holz/Holzwerkstoffen, Holzzargen; 

bessere Schlösser und Beschläge 

gehoben Zentralheizung als Pumpenheizung mit 

Flachheizkörper, Fußbodenheizung, Elt- 

Speicherheizung, Regeltechnik, 

Warmwasser zentral/dezentral 

mittel Wasser- und Abwasserinstallation unter 

Putz, Bad mit Dusche und Gäste-WC (je 

Wohnung), bessere Ausführung 

mittel einfache EltInstallation, je Raum 1-2 

Lichtauslässe und 2-3 Steckdosen 

bessere Beleuchtungskörper einfache 

Fernmelde- und informationstechnische 

Anlagen, Antennen 

39,00 % 

7,00 % 




Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Einfamilienhaus 

Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes 

Nutzungsgruppe: Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (EFH und ZFH) 

Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv 

Gebäudetyp: KG + EG, SD (voll ausgeb.) 

Ausstattungsstandard: gehoben 

Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes 

tabellierter NHK 2000 Grundwert = 270,00 €/m³ BRI 

Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, 

massiv 

Gebäudetyp: KG+EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 

Ausstattungsstandard: gehoben x 1,00 

(fiktives) Baujahr: 1968 x 1,00 

Regional- und objektspezifische Modifizierungen: 

• Regionalfaktor 

Landkreise/kreisfreie Städte 

Musterhausen x 0,800 

modifizierter NHK-Grundwert = 216,00 €/m³ BRI 

Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes 

tabellierter NHK 2000 Grundwert = 270,00 €/m³ BRI 

Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, 

massiv 

Gebäudetyp: KG+EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 

Ausstattungsstandard: mittel x 0,84 

(fiktives) Baujahr: 1968 x 1,00 

Regional- und objektspezifische Modifizierungen: 

• Regionalfaktor 

Landkreise/kreisfreie Städte 

Musterhausen x 0,800 

modifizierter NHK-Grundwert = 181,44 €/m³ BRI 

Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 

Ausstattungs- 

standard 

gehoben 

mittel 

modifizierter 

NHK 2000-Grundwert 

[€/m³ BRI] 

216,00 

181,44 

relativer Gebäudeanteil 

[%] 

7,0/46 

39,0/46 

relativer NHK 2000 - Anteil 

[€/m³ BRI] 

32,87 

153,83 

Summe 46/46 186,70 

gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. = 187,00 €/m³ BRI 



Baupreisindex 


Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am 

Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis des Baupreisindexes am 

Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex 

zum Wertermittlungsstichtag wurde beim Statistischen Bundesamt erfragt und mit den 

Angaben in [1], Kapitel 4.04.1 verglichen. 

Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten 

Hier werden Zu- bzw. Abschläge zu den Herstellungskosten des Normgebäudes 

berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu 

bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich 

(bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). 

Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile 

Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den 

Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich 

wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen 

bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der 

Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser 

Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel 3.01.4 angegebenen Erfahrungswerte für 

durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder 

schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung 

unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. 

Besonders zu veranschlagende Bauteile 

Gebäude: Einfamilienhaus 

besondere Bauteile Herstellungskosten (ohne BNK) Zeitwert (inkl. BNK) 

Balkon 500,00 € 

Markise 250,00 € 

Kelleraußentreppe 250,00 € 

Summe 1.000,00 € 

Besondere Einrichtungen 

Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihren 

Herstellungskosten bzw. ihrem Zeitwert geschätzt, jedoch nur in der Höhe, wie dies dem 

gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage sind die in [1], Kapitel 3.01.3 

angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere 

(Betriebs)Einrichtungen. 

Besonders zu veranschlagende Einrichtungen 

Gebäude: Einfamilienhaus 

besondere Einrichtungen Herstellungskosten (ohne BNK) Zeitwert (inkl. BNK) 

Einbauküche 500,00 € 

Summe 500,00 € 



Baunebenkosten 


Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten 

(einschl. der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und 

Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt. 

Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel 3.01.7 veröffentlichten durchschnittlichen 

pauschalisierten BNK zugrunde gelegt. 

Außenanlagen 

Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und 

einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel 3.01.5 

angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder 

schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung 

diesbezüglicher Abschläge. 

Außenanlagen 

Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) 

pauschale Schätzung 7.000,00 € 

Summe 7.000,00 € 


Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der 

für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem 

Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp 

zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. 

Restnutzungsdauer 

Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher 

Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" 

zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), 

wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden 

oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des 

Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt 

unterstellt werden. 

Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von 

durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen 

wird das in [1], Kapitel 3.02.4 beschriebene Modell angewendet. 

Vgl. diesbezüglich die differenzierte RND-Ableitung in der Ertragswertermittlung. 

Alterswertminderung 

Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. 



Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden 


Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum 

Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden 

und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt 

unterstellten) Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für 

diesbezüglich notwendige Kosten marktangepasst, d.h. der hierdurch (ggf. zusätzlich 

"gedämpft" unter Beachtung besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) 

eintretenden Wertminderungen quantifiziert. 

Sachwertfaktor 

Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage der verfügbaren 

Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung des in [1], Kapitel 3.03 

veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren als Referenz- 

und Ergänzungssystem, in dem die Sachwertfaktoren insbesondere gegliedert nach 

Objektart, Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau und Objektgröße (d.h. 

Gesamtgrundstückswert) angegeben sind, sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen, 

insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. bundesdurchschnittlichen 

Sachwertfaktoren, bestimmt. 

Danach liegen Kaufpreise für gleichartige Grundstücke in dieser Region rd. 15 % unterhalb 

des ermittelten vorläufigen Sachwerts (d.h. des herstellungskostenorientiert berechneten 

Substanzwerts). 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 

Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des 

Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend 

insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. 

mitgeteilt worden sind. 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. 

Modernisierungsbesonderheiten -25.000,00 € 

• Bädern/WC's etc. zu modernisieren -10.000,00 € 

• Verbesserung der Leitungssysteme erforderlich 

(Strom/Wasser) 

• Einbau von neuen Fenstern erforderlich (gem. EnEV 

2009) 

-5.000,00 € 

-10.000,00 € 

Summe -25.000,00 € 



2.5 Ertragswertermittlung 


2.5.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung 

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 - 20 ImmoWertV beschrieben. 

Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen 

(insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als 

Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der 

Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der 

Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden 

muss (Bewirtschaftungskosten). 

Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer 

verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. 

des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert 

durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. 

Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die 

Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen 

baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z.B. Anpflanzungen) darstellt. Der 

Grund und Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die 

(wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. 

Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i.d.R. im 

Vergleichswertverfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich 

ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. 

Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des 

Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit 

die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.) 

Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als 

Differenz „(Gesamt)Reinertrag des Grundstücks“ abzüglich „Reinertragsanteil des Grund und 

Bodens“. 

Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d.h. 

Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen 

unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. 

Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von „Bodenwert“ und „Wert der 

baulichen und sonstigen Anlagen“ zusammen. 

Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der 

Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung 

des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. 

Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen 

abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der 

Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar. 

2.5.2 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe 




Rohertrag (§ 18 Abs. 2 ImmoWertV) 

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung 

marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist 

von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks 

(insbesondere der Gebäude) auszugehen. 

Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, 

nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche 

Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte 

erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags zunächst die für eine übliche Nutzung 

marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde zu legen. 

Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) 

Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine 

ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere 

der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die 

Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die 

Betriebskosten. 

Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu 

verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen 

Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, 

Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von 

uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines 

Mietverhältnisses oder Räumung (§ 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. § 29 Satz 1 und 2 II. BV). 

Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die 

Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d.h. 

nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. 

Ertragswert / Rentenbarwert (§ 17 Abs. 2 und § 20 ImmoWertV) 

Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene 

(Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer 

erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte 

aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge - abgezinst auf die 

Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem 

Ertragswert des Objekts. 

Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) 

Restnutzungsdauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente). 

Liegenschaftszinssatz (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV) 

Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der 

Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem 

Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach 

den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. § 14 Nr. 3 

Satz 2 ImmoWertV). 




Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im 

Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes 

Ergebnis liefert, d.h. dem Verkehrswert entspricht. 

Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des 

Ertragswertverfahrens. Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem 

Grundstücksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere Weise berücksichtigt sind. 

Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV) 

Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und 

sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich 

noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom 

wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des 

Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Instandsetzungen oder Modernisierungen oder 

unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer 

verlängern oder verkürzen. 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom 

üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des 

Bewertungsobjekts (z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche 

Überalterung, insbesondere Baumängel und Bauschäden (siehe nachfolgende 

Erläuterungen), oder Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen). 

Baumängel und Bauschäden (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) 

Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z.B. durch 

mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische 

Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. 

Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere 

Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. 

Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der 

Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung 

kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene 

Kostenermittlungen erfolgen. 

Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur 

Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da 

• nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, 

• grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines 

Bauschadens-Sachverständigen notwendig). 

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung 

allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in 

Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, 

technischen, chemischen o.ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung 

angesetzt sind. 



2.5.3 Ertragswertberechnung 


Gebäude-bezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete 

monatlich jährlich 

(m²) (Stk.) (€/m²) bzw. 

(€/Stk.) 

(€) (€) 

Einfamilienhaus Wohnen 143,00 6,00 858,00 10.296,00 

Garage Garage 1,00 30,00 30,00 360,00 

Summe 143,00 - 888,00 10.656,00 

Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt. 

Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 10.656,00 € 

Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) 

(22,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 

068-2011 Musterstraße 12, 12345 Musterhausen Seite 24 von 55 

− 

2.344,32 € 

jährlicher Reinertrag = 8.311,68 € 

Reinertragsanteil des Bodens 

3,80 % von 115.875,00 € (Liegenschaftszinssatz × Bodenwert) 

− 

4.403,25 € 

Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 3.908,43 € 

Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) 

bei p = 3,80 % Liegenschaftszinssatz 

und n = 47 Jahren Restnutzungsdauer 

× 

21,756 

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 85.031,80 € 

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 115.875,00 € 

vorläufiger Ertragswert = 200.906,80 € 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale − 25.000,00 € 

Ertragswert = 175.906,80 € 

rd. 176.000,00 €



2.5.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung 

Wohn- bzw. Nutzflächen 

Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir durchgeführt. Sie orientieren 

sich an der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie - Richtlinie zur wohnwertabhängigen 

Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR), in der die von der Rechtsprechung 

insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen 

Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche systematisiert sind (vgl. Literaturverzeichnis 

[2], Teil 1, Kapitel 15). Die Berechnungen weichen demzufolge teilweise von den 

diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; WoFlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser 

Wertermittlung verwendbar. 

Rohertrag 

Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück ortsüblich nachhaltig 

erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf 

den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie wird auf 

der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar 

genutzte Grundstücke 

• aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen und 

• ggf. aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden 

als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet. 

Die vom Unterzeichner zu berücksichtigenden Daten stammen aus folgenden Quellen: 

a) Durch die Tätigkeit als Mietgutachter 

b) Durch die Tätigkeit als Bewertungssachverständiger, Bewertung von Renditeobjekten 

(daraus resultierende Mieterlisten) 

c) Regelmäßiges Studium der Tageszeitungen, wobei dem Unterzeichner bewusst ist, dass 

es sich hierbei um Mietforderungen handelt, nicht um tatsächliche Abschlüsse. 

d) Auseinandersetzung mit folgenden Datenerhebungen 

• Mietspiegel der umliegenden Städte, soweit verwertbar 

• Liste des Haus- und Grundbesitzervereins, soweit verwertbar 

• RDM- und VDM - Preisspiegel 

• Daten anderer Immobilienfirmen 

e) Gespräche mit Maklern, Hausverwaltern, Vermietern, Mieter 

Auf Grund der mehrjährigen Tätigkeit auf dem Immobilienmarkt ist es gesichert, dass das 

dem Unterzeichner zur Verfügung stehende Datenmaterial einen besonders repräsentativen 

Querschnitt vergleichbarer Objekte darstellt. Die laufenden Marktbeobachtungen bestätigen, 

dass das Datenmaterial des Unterzeichners die tatsächlichen Gegebenheiten auf dem 

Mietsektor äußerst zutreffend widerspiegeln. Außerdem entsprechen die herangezogenen 

Vergleichsobjekte zum großen Teil persönlich bekannten Objekten. 




So ergeben sich folgende Faktoren: 

• Unzensierter Informationsfluss aus einer Vielzahl von Informationsquellen 

• Auswahl der Objekte angemessen verteilt über die letzten vier Jahre 

• Auswahl von Werten, die anderen Vergleichsdaten nicht widersprechen 

• Auswahl eines geeigneten Verhältnisses von Bestands- und Neumieten nach einem auf 

Erfahrungswerten basierendem Verteilungsschlüssel welche eine Garantie für einen 

repräsentativen Querschnitt bilden. Es sei hier auch auf die Rechtsprechung verwiesen. 

Bewirtschaftungskosten 

Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von 

Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am 

Rohertrag, oder auch auf €/m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je 

Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. 

Dieser Wertermittlung werden u.a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen 

Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe 

Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze 

zugrunde liegt. 

Liegenschaftszinssatz 

Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage 

• der verfügbaren Angaben des örtlichen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung 

• des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen 

Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die 

Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes 

sowie Objektgröße (d.h. des Gesamtgrundstückswerts) angegeben sind, sowie 

• eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung 

der v.g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze, 

bestimmt. 


Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der 

für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem 

Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp 

zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. 

Vgl. diesbezüglich die differenzierte GND-Ermittlung in der Sachwertermittlung. 

Restnutzungsdauer 

Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher 

Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" 

angesetzt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn 

beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder 

in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des 

Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt 

unterstellt werden. 

Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von 

durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen 

wird das in [1], Kapitel 3.02.4 beschriebene Modell angewendet. 




Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) 

für das Gebäude: Einfamilienhaus 

Das (gemäß Bauakte) ca. 1963 errichtete Gebäude wurde modernisiert. 

Für eine nachhaltige wirtschaftliche Nutzbarkeit sind weitere Modernisierungen erforderlich, 

die im Wertermittlungsansatz als bereits durchgeführt unterstellt werden. 

Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen 

Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach 

„Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen / 

Sprengnetter“) eingeordnet. 

Hieraus ergeben sich 12 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie 

folgt ermittelt: 

Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) 

Punkte 

durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen 

• Einbau einer neuen Sammel- bzw. Etagenheizung 2 

• Wärmedämmung der Außenwände und des obersten Geschosses 2 

• Erneuerung der Dacheindeckung 2 

Unterstellte Modernisierungsmaßnahmen 

• Einbau von isolierverglasten Fenstern 2 

• Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Gas etc.) 2 

• Modernisierung von Bädern / WCs etc. 2 

Summe 12 

Ausgehend von den 12 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der 

Modernisierungsstandard „überwiegend modernisiert“ zuzuordnen. 

In Abhängigkeit von: 

• der üblichen Gesamtnutzungsdauer (90 Jahre) und 

• dem („vorläufigen rechnerischen“) Gebäudealter (2011 – 1963 = 48 Jahre) ergibt sich eine 

(vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (90 Jahre – 48 Jahre =) 42 Jahren 

• und auf Grund des Modernisierungsstandards „überwiegend modernisiert“ ergibt sich für 

das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 47 Jahren. 

Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (90 Jahre) und der (modifizierten) 

Restnutzungsdauer (47 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (90 Jahre – 47 Jahre 

=) 43 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein 

fiktives Baujahr (2011 – 43 Jahren =) 1968. 

Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude 

„Einfamilienhaus“ in der Wertermittlung 

• eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 47 Jahren und 

• ein fiktives Baujahr 1968 

zugrunde gelegt. 



besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 


Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des 

Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend 

insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. 

mitgeteilt worden sind. 

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. 

Modernisierungsbesonderheiten -25.000,00 € 

• Bädern/WC's etc. zu modernisieren -10.000,00 € 

• Verbesserung der Leitungssysteme erforderlich 

(Strom/Wasser) 

• Einbau von neuen Fenstern erforderlich (gem. EnEV 

2009) 

-5.000,00 € 

-10.000,00 € 

Summe -25.000,00 € 

2.6 Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen 

2.6.1 Bewertungstheoretische Vorbemerkungen 

Der Abschnitt „Wahl der Wertermittlungsverfahren“ dieses Verkehrswertgutachtens enthält die 

Begründung für die Wahl der in diesem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts 

herangezogenen Wertermittlungsverfahren. Dort ist auch erläutert, dass sowohl das 

Vergleichswert-, das Ertragswert- als auch das Sachwertverfahren auf für vergleichbare 

Grundstücke gezahlten Kaufpreisen (Vergleichspreisen) basieren und deshalb 

Vergleichswertverfahren, d.h. verfahrensmäßige Umsetzungen von Preisvergleichen sind. Alle 

Verfahren führen deshalb gleichermaßen in die Nähe des Verkehrswerts. 

Wie geeignet das jeweilige Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts ist, hängt dabei 

entscheidend von zwei Faktoren ab: 

a) von der Art des zu bewertenden Objekts (übliche Nutzung; vorrangig rendite- oder 

substanzwertorientierte Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr) und 

b) von der Verfügbarkeit und Zuverlässigkeit der zur Erreichung einer hohen Marktkonformität 

des Verfahrensergebnisses erforderlichen Daten. 

2.6.2 Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse 

Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden aus den bei der Wahl der 

Wertermittlungsverfahren beschriebenen Gründen als Eigennutzungsobjekt erworben. 

Die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr orientiert sich deshalb vorrangig an den 

in die Sachwertermittlung einfließenden Faktoren. Der Verkehrswert wird deshalb vorrangig 

aus dem ermittelten Sachwert abgeleitet. 




Grundsätzlich sind bei jeder Immobilieninvestition auch die Aspekte des 

Ertragswertverfahrens (eingesparte Miete, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten und 

demzufolge eingesparte Steuern) von Interesse. Zudem stehen die für eine marktkonforme 

Ertragswertermittlung (Liegenschaftszinssatz und marktübliche Mieten) erforderlichen Daten 

zur Verfügung. Das Ertragswertverfahren wurde deshalb stützend bzw. zur Ergebniskontrolle 

angewendet. 

2.6.3 Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse 

Der Sachwert wurde mit rd. 174.000,00 €, 

der Ertragswert mit rd. 176.000,00 € ermittelt. 

2.6.4 Gewichtung der Verfahrensergebnisse 

Da mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen wurden, ist der Verkehrswert aus den 

Ergebnissen dieser Verfahren unter Würdigung (d.h. Gewichtung) deren Aussagefähigkeit 

abzuleiten; vgl. § 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV. 

Die Aussagefähigkeit (das Gewicht) des jeweiligen Verfahrensergebnisses wird dabei 

wesentlich von den für die zu bewertende Objektart im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 

bestehenden Preisbildungsmechanismen und von der mit dem jeweiligen 

Wertermittlungsverfahren erreichbaren Ergebniszuverlässigkeit bestimmt. 

Bei dem Bewertungsgrundstück handelt es sich um ein Eigennutzungsobjekt. Bezüglich der 

zu bewertenden Objektart wird deshalb dem Sachwert das Gewicht 1,00 (c) und dem 

Ertragswert das Gewicht 0,40 (a) beigemessen. 

Die zur marktkonformen Wertermittlung erforderlichen Daten standen für das 

Sachwertverfahren in sehr guter Qualität (genauer Bodenwert, örtlicher Sachwertfaktor) und 

für die Ertragswertermittlung in sehr guter Qualität (ausreichend gute Vergleichsmieten, 

örtlicher Liegenschaftszinssatz) zur Verfügung. 

Bezüglich der erreichten Marktkonformität der Verfahrensergebnisse wird deshalb dem 

Sachwertverfahren das Gewicht 1,00 (d) und dem Ertragswertverfahren das Gewicht 1,00 (b) 

beigemessen. 

Insgesamt erhalten somit 

das Sachwertverfahren das Gewicht 1,00 (c) × 1,00 (d) = 1,000 und 

das Ertragswertverfahren das Gewicht 0,40 (a) × 1,00 (b) = 0,400. 

Das gewogene Mittel aus den im Vorabschnitt zusammengestellten Verfahrensergebnissen 

beträgt: [174.000,00 € × 1,000 + 176.000,00 € × 0,400] ÷ 1,400 = rd. 175.000,00 €. 



2.6.5 Verkehrswert 


Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu 

Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. 

Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 174.000,00 € ermittelt. 

Der zur Stützung ermittelte Ertragswert beträgt rd. 176.000,00 €. 

Der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in 12345 

Musterhausen, Musterstraße 12 

Grundbuch Blatt lfd. Nr. 

Musterhausen 4950 

Gemarkung Flur Flurstück 

Musterhausen 14 526/116 

wird zum Wertermittlungsstichtag 13.03.2011 mit rd. 

geschätzt. 

175.000,00 € 

in Worten: einhundertfünfundsiebzigtausend Euro 

Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine 

Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder 

Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit 

beigemessen werden kann. 

Peine, den 22. April 2011 

__________________________ 

zert. Immobilienbewerter (Sprengnetter Zert) Dipl. Geograph Arnd Laskowski 




3 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 

3.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung 

BauGB: 

Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), 

zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) 

BauNVO: 

Baunutzungsverordnung – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. 

Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und 

Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) 

ImmoWertV: 

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – 

Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) 

WertR: 

Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von 

Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) 

BGB: 

Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch 

Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Juli 2010 (BGBl. I S. 977) 

EnEV: 

Energieeinsparverordnung – Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und 

energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i.d.F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 

2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 29. April 2009 

(BGBl. I S. 954) 

WoFlV: 

Wohnflächenverordnung – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 

2003 (BGBl. I S. 2346) 

BetrKV: 

Betriebskostenverordnung – Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. 

November 2003 (BGBl. I S. 2346) 

WMR: 

Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie – Richtlinie zur wohnwertabhängigen 

Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung vom 18. Juli 2007 ([1], Kapitel 2.12.4) 




DIN 283: 

DIN 283 Blatt 2 “Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen” (Ausgabe 

Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis 

weiter Anwendung) 

3.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur 

[1] Sprengnetter, Hans Otto: Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen; 

Loseblattsammlung, Sprengnetter GmbH, Sinzig 2010 

[2] Sprengnetter, Hans Otto u.a.: Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar; 

Loseblattsammlung, Sprengnetter GmbH, Sinzig 2010 

[3] Sprengnetter/Kierig u.a.: Sprengnetter - Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, 

Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung 

sowie Bodenordnung, Version 21.0, Sprengnetter GmbH, Sinzig 2010 

3.3 Verwendete fachspezifische Software 

Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig 

entwickelten Softwareprogramms „Sprengnetter - ProSa, Version 26.0“ (Dezember 2010) 

erstellt. 




Wertermittlungsergebnisse 

(in Anlehnung an Anlage 2b WertR 2006) 

Für das Einfamilienhausgrundstück in Musterhausen, Musterstraße 12 

Flur 14 Flurstücksnummer 526/116 Wertermittlungsstichtag: 13.03.2011 

Bodenwert 

Bewertungsteilbereich 

Entwicklungsstufe 

Abgabenrechtlicher 

Zustand 

rel. BW [€/m²] Fläche 

[m²] 

Bodenwert 

[€] 

Gesamtfläche baureifes Land frei 125,00 927,00 115.875,00 

Summe: 125,00 927,00 115.875,00 

Objektdaten 

Bewertungsteibereich 

Gebäude 

bezeichnung / 

Nutzung 

Gesamtfläche Einfamilienhaus 

Gesamtfläche Garage 

BRI 

[m³] 

WF/NF 

[m²] 

Wesentliche Daten 

Bewertungs- Jahresrohertrag RoE [€] BWK 

teilbereich 

[% des RoE] 

Gesamtfläche 10.656,00 2.344,32 € 

(22,00) 

Baujahr 

GND 

[Jahre] 

RND 

[Jahre] 

806,00 143,00 1963 90 47 

Relative Werte 

relativer Bodenwert: 810,31 €/m² WF/NF 

relative besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: -174,83 €/m² WF/NF 

relativer Verkehrswert: 1.223,78 €/m² WF/NF 

Verkehrswert/Rohertrag: 16,42 

Verkehrswert/Reinertrag: 21,05 

Liegenschaftszinssatz Sachwert- 

[%] 

faktor 

3,80 0,85 

Ergebnisse 

Ertragswert: 176.000,00 € (101 % vom Sachwert) 

Sachwert: 174.000,00 € 

Vergleichswert: 0,00 € 

Verkehrswert (Marktwert): 175.000,00 € 

Wertermittlungsstichtag 13.03.2011 

Bemerkungen 




4 Urheberrecht und Haftungsausschluss 

Ausgeschlossen bleibt eine Haftung gegenüber allen natürlichen und juristischen Personen, die 

nicht Auftraggeber sind, soweit einer Verwendung des Gutachtens durch diese Personen nicht 

ausdrücklich schriftlich zugestimmt wurde. Vervielfältigungen des Gutachtens, auch Auszüge, sind 

nur durch schriftliche Zustimmung durch den Sachverständigen möglich. Der Sachverständige 

verweist auf sein URHEBERRECHT. 

Der Sachverständigenauftrag begründet keine Schutzpflichten zugunsten Dritter. Eine vertragliche 

oder vertragsähnliche Haftung des Sachverständigen gegenüber Dritten - auch im Wege der 

Abtretung - ist ausgeschlossen. 

Besondere Untersuchungen hinsichtlich versteckter Mängel sowie nicht oder schwer zugänglicher 

Bauteile sind nicht erfolgt. Dies gilt entsprechend auch für solche Bauteile, die von den 

Nutzungsberechtigten zur Besichtigung nicht geöffnet wurden und für evtl. verdeckte oder nicht 

erkannte Bauschäden und Baumängel, insbesondere am Holz, am Dach, am Kellermauerwerk 

einschließlich der Fundamente und Absperrung, an Installationen jeder Art und für verwendete 

gesundheitsgefährdende Baustoffe und Materialien. Eine Haftung für deren Nichterkennung ist 

ausgeschlossen. 

Die Maße und Berechnungen wurden aufgrund der eingesehen Unterlagen bzw. am Ort ermittelt. 

Unterschiede zu den tatsächlichen Maßen sind daher möglich. Diese wirken sich aber nicht auf das 

Ergebnis dieses Gutachtens aus. 

Der Sachverständige haftet bei einfachem Verschulden auftragsgemäß bis zu einer 

Deckungssumme von 200.000,00 EUR. 

Auskünfte Dritter (Auftraggeber, Eigentümer, Behörden) sind ungeprüft übernommen worden. Die 

Richtigkeit der Informationen wird vom Sachverständigen vorausgesetzt. Bei Berufung auf Namen 

von namentlich genannten Personen wird im Gutachten grundsätzlich ungeprüft unterstellt, das 

diese Angaben richtig sind. 

Verwendungsfähig sind nur die original unterschriebenen Gutachten. Dritten darf der Inhalt dieses 

Gutachten nicht ohne schriftliche Einwilligung zur Kenntnis gebracht werden. 

Als Gewährleistung kann der Auftraggeber zunächst nur kostenlose Nachbesserung des 

mangelhaften Gutachtens verlangen. Wird nicht innerhalb angemessener Zeit nachgebessert oder 

schlägt die Nachbesserung fehl, so kann der Auftraggeber Rückgängigmachung des Vertrages 

(Wandlung) oder Herabsetzung des Honorars (Minderung) verlangen. Mängel müssen unverzüglich 

nach Feststellung dem Sachverständigen schriftlich angezeigt werden, andernfalls erlischt ein 

Gewährleistungsanspruch. 

Ungebundene Ausfertigungen von Gutachten sind rechtlich und im Sinne dieser 

Haftungsvereinbarung nicht gültig. Rechtsverbindliche Ausfertigungen müssen gebunden und 

unterzeichnet sein. 

Außerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z.B. Straßenkarte, 

Stadtplan, Lageplan, Luftbild, u.ä.) und Daten urheberrechtlich geschützt sind. Sie dürfen nicht aus 

dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Falls das Gutachten 

im Internet veröffentlicht wird, wird zudem darauf hingewiesen, dass die Veröffentlichung nicht für 

kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis 

maximal zum Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens veröffentlicht werden, in anderen Fällen 

maximal für die Dauer von 6 Monaten. 



5 Verzeichnis der Anlagen 


Anlage 1: Übersichtskarten............................................................................................................ 36 

Anlage 2: Übersichtskarte mit Infrastrukturinformationen............................................................ 37 

Anlage 3: Übersichtsplan................................................................................................................ 38 

Anlage 4: Statistische Daten.......................................................................................................... 39 

Anlage 5: Wohnpreise und –mieten.............................................................................................. 41 

Anlage 6: Bodenrichtwertkarte....................................................................................................... 45 

Anlage 7: Auszug aus der Liegenschaftskarte und dem Liegenschaftsbuch........................... 46 

Anlage 8: Fotodokumentation des Bewertungsobjektes ............................................................ 48 

Anlage 9: Grundrisse und Flächenberechnungen........................................................................ 50 

Anlage 10: Sachverständigenbescheinigung............................................................................... 55 

Anmerkung: 

Die beigefügten Planunterlagen können möglicherweise nicht in jedem Detail dem örtlich vorgefundenen 

Zustand entsprechen. Auf eine Neuanfertigung von Bestandsplänen wurde verzichtet. 

Pläne und Zeichnungen im Gutachten sind elektronisch verarbeitet und ggf. zur besseren Druckwiedergabe 

verändert bzw. den aktuellen Gegebenheiten angepasst worden. Die Lage z.B. von Türen, Wänden oder 

Fenster können daher von der Realität abweichen. 

Das gleiche gilt für verwendete Maßstäbe, diese können durch Kopiervorgänge ggf. nicht mehr den 

angegebenen Zuständen entsprechen. Daraus resultierende Ungenauigkeiten können aber im Rahmen dieser 

Wertermittlung hingenommen werden. Es handelt sich daher um ca. Maße. Anlässlich der Ortsbesichtigung 

wurden die Aufteilung und Maße stichprobenhaft überprüft. Ein Aufmass war nicht Bestandteil des Auftrages. 

Vom Sachverständigen wird ausdrücklich keine Haftung für die Richtigkeit der Flächen-, Maß- und 

Nutzungsangaben übernommen. 

Kartenausschnitte und Lagepläne, bei denen kein Richtungspfeil eingezeichnet ist bzw. nicht anderes auf der 

Karte vermerkt wurde, sind grundsätzlich so wiedergegeben, dass die Nordrichtung senkrecht nach oben 

weist. 



Anlage 1: Übersichtskarten 


Kreis: Musterhausen 

Quelle: Einordnung Deutschland, Tele Atlas Deutschland GmbH, Harsum 

Aktualität: April 2006 



Anlage 2: Übersichtskarte mit Infrastrukturinformationen 


Infrastruktur Name Entfernung 1 

Richtung 

Flughafen Hannover Airport 65,16 km NW 

Bahnhof Musterhausen 1,24 km O 

Autobahnauffahrt 6 AS Musterhausen-West, A395 1,68 km SW 

Musterhausen 1,30 km O 

Nahe gelegene Zentren Braunschweig 11,83 km N 

Hannover 58,26 km NW 

1 Luftlinie 

Quelle: Übersichtskarte mit Infrastrukturinformationen, Tele Atlas Deutschland GmbH, Harsum 

Aktualität: April 2006 



Anlage 3: Übersichtsplan 


Quelle: Straßenkarte D20 Schwarz-Weiß, MAIRDUMONT PROMOTION, Ostfildern (Kemnat) 

Aktualität: Ausgabe 4/2006 



Anlage 4: Statistische Daten 

Bevölkerungskennzahlen 

Bevölkerung 

- unter 18 Jahre (in %) 

- ab 65 Jahre (in %) 

Gemeinde 

Musterhausen,Stadt 

54.124 

2006 


17,27 

2006 

22,31 

2006 

Landkreis 

Musterhausen, 

Landkreis 

125.412 

2006 

18,54 

2006 

20,87 

2006 

- Verhältnis Gemeinde zu … (in %) 100,00 43,16 

2006 

Wanderungsbewegung 

- Zuzüge über Gemeindegrenzen 

- Zuzugsquote (in %) 

- Fortzüge über Gemeindegrenzen 

- Fortzugsquote (in %) 

Arbeitslose 

2.467 

2006 

4,56 

2006 

2.663 

2006 

4,92 

2006 

6.014 

2006 

Bundesland 

Niedersachsen 

7.982.685 

2006 

18,71 

2006 

20,01 

2006 


4,80 

2006 

6.683 

2006 

5,33 

2006 

- Anteil (in %) --------------- 7,90 

11.2007 

Sozialhilfeempfänger 

- Anteil (in %) --------------- 0,41 

2006 

Ausländer 

- Bevölkerungsanteil (in %) --------------- 5,51 

2006 

- Zuzüge über Gemeindegrenzen --------------- 620 

2006 

- Zuzugsquote (in %) --------------- 0,49 

2006 

- Fortzüge über Gemeindegrenzen --------------- 643 

2006 

- Fortzugsquote (in %) --------------- 0,51 

2006 

Gesundheitswesen 

Krankenhäuser 

Gemeinde 


Landkreis 


Landkreis 

--------------- 2 

2003 

- Betten --------------- 416 

2003 

- Bettendichte 

(je 1.000 Bewohner) 

- Ärzte --------------- 

- Ärztedichte 


--------------- 3,27 

2003 

--------------- 

- Pflegepersonal --------------- 

- Pflegepersonaldichte 


--------------- 

0,68 

2006 

437.806 

2006 

5,48 

2006 

432.332 

2006 

5,42 

2006 

9,00 

11.2007 

0,46 

2006 

6,65 

2006 

85.325 

2006 

1,07 

2006 

79.187 

2006 

0,99 

2006 

Bundesland 

Niedersachsen 

208 

2003 

47.077 

2003 

5,89 

2003 

9.362 

2003 

1,17 

2003 

37.313 

2003 

4,67 

2003 

Bund 

82.314.906 

2006 

17,30 

2006 

19,80 

2006 

0,07 

2006 

4.194.761 

2006 

5,13 

2006 

4.187.827 

2006 

5,10 

2006 

9,00 

11.2007 

0,37 

2006 

8,81 

2006 

948.807 

2006 

1,15 

2006 

874.113 

2006 

Bund 

1,06 

2006 

2.197 

2003 

541.901 

2003 

6,57 

2003 

118.486 

2003 

1,44 

2003 

408.183 

2003 

4,95 

2003


Touristik 

Beherbergungsbetriebe 

Gemeinde 



16 

2005 

- davon Hotels --------------- 

- Gästebetten 

- Bettenauslastung (in %) 

- Gästeankünfte 

- Gästeübernachtungen 

- durchschnittliche Aufenthaltsdauer 

(in Tagen) 

Flächenaufteilung (in %) 

- Siedlungs- und Verkehrsfläche 

- Landw irtschaft 

- Wald 

- Wasser 

- sonstige Flächen 

Aufteilung Siedlungs- und 

Verkehrsfläche (in %) 

- Wohnen 

- Gew erbe 

- Erholung 

- Verkehr 

- sonstige Flächen 

Baufertigstellungen 

- 1-Familienhäuser 

- 2-Familienhäuser 

- 3- und Mehr-Familienhäuser 

- darin Anzahl Wohnungen 

581 

2005 

31,13 

2005 

32.050 

2005 

66.010 

2005 

2,06 

2005 

Gemeinde 


23,82 

2000 

59,56 

2000 

15,35 

2000 

0,87 

2000 

0,41 

2000 

Gemeinde 


36,97 

2000 

7,22 

2000 

10,86 

2000 

28,68 

2000 

16,32 

2000 

Gemeinde 


59 

2005 

0 

2005 

2 

2005 

11 

2005 

Landkreis 


Landkreis 

Bundesland 

Niedersachsen 


27 

2005 

25 

2004 

872 

2005 

25,58 

2005 

38.054 

2005 

81.426 

2005 

2,14 

2005 

Landkreis 


Landkreis 

11,50 

2004 

67,60 

2004 

18,63 

2004 

1,03 

2004 

1,24 

2004 

Landkreis 


Landkreis 

29,98 

2004 

7,46 

2004 

9,12 

2004 

40,43 

2004 

13,00 

2004 

Landkreis 


Landkreis 

197 

2005 

4 

2005 

4 

2005 

21 

2005 

- Gew erbeobjekte --------------- 17 

2004 

- Gew erbefläche in 1.000 qm --------------- 7 

2004 

5.791 

2005 

3.437 

2004 

263.915 

2005 

32,52 

2005 

9.558.863 

2005 

31.322.279 

2005 

3,28 

2005 

Bundesland 

Niedersachsen 

13,09 

2004 

60,86 

2004 

21,24 

2004 

2,30 

2004 

2,52 

2004 

Bundesland 

Niedersachsen 

29,63 

2004 

7,91 

2004 

6,62 

2004 

38,01 

2004 

17,84 

2004 

Bundesland 

Niedersachsen 

15216 

2005 

1375 

2005 

524 

2005 

3462 

2005 

3.706 

2004 

2.875 

2004 

Bund 

53.298 

2005 

36.910 

2004 

2.604.341 

2005 

34,33 

2005 

116.029.577 

2005 

326.377.046 

2005 

Bund 

Bund 

Bund 

2,81 

2005 

12,78 

2004 

53,02 

2004 

29,82 

2004 

2,32 

2004 

2,05 

2004 

24,76 

2004 

8,59 

2004 

6,86 

2004 

38,24 

2004 

21,55 

2004 

122245 

2005 

14286 

2005 

8419 

2005 

61829 

2005 

28.029 

2004 

26.821 

2004


Anlage 5: Wohnpreise und –mieten 

Wohnmieten von ImmobilienScout24 

Auswertungszeitraum: Oktober 2009 bis März 2010 


PLZ-Bezirk 12345 

Gemeinde 


Anzahl Angebote 117 512 

Durchschnittliche Verw eildauer (in Tagen) 49,0 43,0 

Anzahl der Expose-Ansichten 123.126 458.538 

Anzahl Gesuche 1.215 1.416 

Nachfrageindex Verhältnis Gesuche / Angebote (BRD = 

100) 

26 38 

Anzahl Expose-Ansichten je Laufzeittag 21 21 

Marktübersicht: 

Bezirke gefärbt und beschriftet gemäß Nachfrageindex 

(Bezug BRD = 100) 

Durchschnittliche qm-Angebotsmiete je Bezirk 

Legende für den Nachfrageindex (Verhältnis Gesuche / Angebote (BRD = 100)): 

Kaum Angebote, kaum Gesuche (w eniger als 3 Angebote oder w eniger als 10 Gesuche) 

Stark unterdurchschnittliche Nachfrage (Index: < 40) 

Unterdurchschnittliche Nachfrage (Index: 40 - 80) 

Durchschnittliche Nachfrage-Situation (Index: 80 - 120) 

Überdurchschnittliche Nachfrage (Index: 120 - 160) 

Stark überdurchschnittliche Nachfrage (Index: > 160) 

(bezogen auf den Durchschnitt der BRD) 



Wohnungsmieten im PLZ-Bezirk 12345: 

Wohnungs- 

größe 

Anzahl 

Angebote 


Angebote (Basis: 116 Angebote) Gesuche (Basis: 432 Gesuche) 

Kaltmiete 

je qm 

Streuungs- 

intervall (90 %) 

Anzahl 

Gesuche 

Kaltmiete 

je qm 

Streuungs- 


bis 30 qm 0 (0,0 %) 13 (3,0 %) 6,33 € 5,00 € - 8,60 € 

31 – 60 qm 29 (25,0 %) 5,17 € 4,36 € - 8,12 € 135 (31,2 %) 5,60 € 4,30 € - 7,22 € 

61 – 90 qm 66 (56,9 %) 5,00 € 4,23 € - 6,00 € 180 (41,7 %) 4,98 € 3,46 € - 6,67 € 

91 – 120 qm 10 (8,6 %) 5,89 € 4,45 € - 7,78 € 56 (13,0 %) 4,52 € 2,86 € - 6,00 € 

größer 120 qm 11 (9,5 %) 5,25 € 3,38 € - 7,88 € 48 (11,1 %) 4,22 € 1,95 € - 6,25 € 

Wohnungsmieten in der Gemeinde Musterhausen,Stadt: 

Wohnungs- 

größe 

Anzahl 

Angebote 


Kaltmiete 

je qm 

Streuungs- 


Anzahl 

Gesuche 

Kaltmiete 

je qm 

Streuungs- 


bis 30 qm 3 (0,6 %) 8,54 € 5,56 € - 11,67 € 13 (2,6 %) 6,33 € 5,00 € - 8,60 € 

31 – 60 qm 147 (29,4 %) 5,59 € 4,26 € - 7,42 € 159 (32,2 %) 5,56 € 4,30 € - 7,22 € 

61 – 90 qm 248 (49,6 %) 5,13 € 4,24 € - 6,10 € 198 (40,1 %) 5,02 € 3,50 € - 7,06 € 

91 – 120 qm 57 (11,4 %) 5,54 € 4,34 € - 7,28 € 67 (13,6 %) 4,65 € 3,02 € - 5,97 € 

größer 120 qm 45 (9,0 %) 5,20 € 3,69 € - 7,54 € 57 (11,5 %) 4,32 € 1,95 € - 6,48 € 

Quelle: Wohnmieten von ImmobilienScout24, Immobilien Scout GmbH, Berlin 

Aktualität: März 2010 



Wohnpreise von ImmobilienScout24 

Auswertungszeitraum: Oktober 2009 bis März 2010 


PLZ-Bezirk 12345 

Gemeinde 


Anzahl Angebote 327 1.042 

Durchschnittliche Verw eildauer (in Tagen) 70,0 64,0 

Anzahl der Expose-Ansichten 176.892 472.437 

Anzahl Gesuche 602 736 

Nachfrageindex Verhältnis Gesuche / Angebote (BRD = 

100) 

16 18 

Anzahl Expose-Ansichten je Laufzeittag 8 7 

Marktübersicht: 

Bezirke gefärbt und beschriftet gemäß Nachfrageindex 

(Bezug BRD = 100) 

Durchschnittlicher qm-Angebotspreis je Bezirk 

Legende für den Nachfrageindex (Verhältnis Gesuche / Angebote (BRD = 100)): 

Kaum Angebote, kaum Gesuche (w eniger als 3 Angebote oder w eniger als 10 Gesuche) 

Stark unterdurchschnittliche Nachfrage (Index: < 40) 

Unterdurchschnittliche Nachfrage (Index: 40 - 80) 

Durchschnittliche Nachfrage-Situation (Index: 80 - 120) 

Überdurchschnittliche Nachfrage (Index: 120 - 160) 

Stark überdurchschnittliche Nachfrage (Index: > 160) 

(bezogen auf den Durchschnitt der BRD) 



Wohnpreise im PLZ-Bezirk 12345: 

Objektart 

und Größe 

Wohnung bis 

70 qm 

Wohnung 71 – 

120 qm 

Wohnung 

größer 120 qm 

Haus bis 120 

qm 

Haus größer 

120 qm 

Anzahl 

Angebote 



Kaufpreis 

je qm 

Streuungs- 


Anzahl 

Gesuche 

Kaufpreis 

je qm 

Streuungs- 


41 (13,1 %) 583,94 € 400,00 € - 947,72 € 7 (5,5 %) 1.019,29 € 440,00 € - 1.714,29 € 

39 (12,5 %) 881,89 € 555,56 € - 1.335,62 € 29 (22,7 %) 946,82 € 500,00 € - 1.323,53 € 

4 (1,3 %) 666,10 € 580,00 € - 820,69 € 6 (4,7 %) 777,22 € 520,00 € - 981,82 € 

67 (21,5 %) 1.362,13 € 773,11 € - 1.891,89 € 27 (21,1 %) 1.226,41 € 789,47 € - 1.823,53 € 

161 (51,6 %) 1.515,92 € 852,07 € - 2.344,83 € 59 (46,1 %) 1.058,13 € 311,54 € - 1.883,72 € 

Wohnpreise in der Gemeinde Musterhausen,Stadt: 

Objektart 

und Größe 

Wohnung bis 

70 qm 

Wohnung 71 – 

120 qm 

Wohnung 

größer 120 qm 

Haus bis 120 

qm 

Haus größer 

120 qm 

Anzahl 

Angebote 


Kaufpreis 

je qm 

Streuungs- 


Anzahl 

Gesuche 

Kaufpreis 

je qm 

Streuungs- 


113 (11,4 %) 781,31 € 400,00 € - 1.316,60 € 8 (5,0 %) 1.062,33 € 440,00 € - 1.714,29 € 

173 (17.5 %) 1.145,15 € 671,23 € - 2.014,59 € 45 (28,0 %) 999,54 € 620,69 € - 1.380,95 € 

22 (2.2 %) 1.192,58 € 601,50 € - 2.054,04 € 6 (3,7 %) 777,22 € 520,00 € - 981,82 € 

182 (18,4 %) 1.488,79 € 878,21 € - 2.054,17 € 33 (20,5 %) 1.176,99 € 638,77 € - 1.823,53 € 

499 (50,5 %) 1.433,51 € 809,09 € - 2.242,60 € 69 (42,9 %) 1.068,69 € 367,35 € - 1.875,00 € 

Quelle: Wohnpreise von ImmobilienScout24, Immobilien Scout GmbH, Berlin 

Aktualität: März 2010 



Anlage 6: Bodenrichtwertkarte 

Gutachterausschuss für Grundstücksw erte Braunschw eig 

Auszug aus der Bodenrichtw ertkarte 


Bodenrichtw ertkarte Bauland Stichtag: 01.01.2011 

Kartengrundlage: Karte 1:5.000 (ALK) 

Gemeinde: Musterhausen, Stadt 

Straße: 

Hausnummer: 

Bodenrichtw ert für die in der Karte 

markierte Position (in EURO): 

Datum: 13.03.2011 


125 

W



Anlage 7: Auszug aus der Liegenschaftskarte und dem Liegenschaftsbuch 






Anlage 8: Fotodokumentation des Bewertungsobjektes 

1 Hausansicht 

2 Hausansicht 




3 Heizungsanlage (Bj. 2001) 

4 Elektrik 




Anlage 9: Grundrisse und Flächenberechnungen 
















Anlage 10: Sachverständigenbescheinigung

Muster Gutachten - Laskowski, Arnd

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