GESCHÄFTSBERICHT 2011/12 - Sedlmayr-kgaa.de

SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA 

MÜNCHEN 

GESCHÄFTSBERICHT 2011/12

J A H R E S Ü B E R S I C H T 

KENNZAHLEN 

K O N Z E R N S E D L MAYR K G A A 

2011/12 2010/11 2011/12 2010/11 2009/10 

Umsatz in Mio. € 81,2 77,6 35,8 35,4 35,1 

Sonstige betriebliche Erträge in Mio. € 7,4 8,0 3,6 6,4 18,6 

Abschreibungen in Mio. € -12,7 -12,5 -1,9 -1,8 -3,1 

Finanzergebnis in Mio. € -12,6 -13,0 -4,1 -4,2 -3,5 

Konzern- / Jahresüberschuss in Mio. € 19,0 21,8 22,5 24,4 27,1 

Ergebnis je Aktie in € 28,72 33,07 – – – 

EBITDA in Mio. € 46,0 49,0 35,5 40,9 40,2 

EBITDA in % vom Umsatz 56,7 63,1 99,2 115,5 114,5 

Bilanzsumme in Mio. € 621,4 584,6 318,6 316,4 313,2 

Investitionen in Mio. € 29,6 18,1 3,3 6,5 7,4 

Langfristiges Vermögen in Mio. € 537,7 522,7 301,9 301,1 297,3 

Kurzfristiges Vermögen in Mio. € 83,7 61,9 16,7 15,3 15,9 

Vermögensstruktur 

(langfristiges/kurzfristiges Vermögen) Faktor 6,4 8,4 18,1 19,7 18,7 

Anlageintensität 

(langfristiges Vermögen/Bilanzsumme) in % 86,5 89,4 94,8 95,2 94,9 

Umlaufintensität 

(kurzfristiges Vermögen/Bilanzsumme) in % 13,5 10,6 5,2 4,8 5,1 

Eigenkapital in Mio. €* 211,2 217,0 166,5 163,8 161,8 

Finanzschulden in Mio. € 301,7 254,9 64,1 62,9 64,4 

Deckung der langfristigen Vermögenswerte 

(EK+mittel-/langfristige Schulden/langfristiges Vermögen) in % 78,6 75,3 80,5 81,1 82,0 

Eigenkapitalquote in % 34,0 37,1 52,2 51,8 51,6 

Verschuldungsgrad Finanzschulden in % 48,6 43,6 20,1 19,9 20,6 

Ausschüttung: 

Dividende in € 15,00 15,00 14,00 

Bonus in € 15,00 14,00 14,00 

30,00 29,00 28,00 

* in der Sedlmayr KGaA einschl. 50% Sonderposten mit Rücklageanteil

G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 1 / 1 2 

INHALT 

SEITE 

Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 

Tagesordnungspunkte der Hauptversammlung . . . . 3 

Lagebericht/Konzernlagebericht . . . . . . . . . . . . . . . . 4 

Konzernbilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 

Konzerngewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . 55 

Konzernanhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 

Bestätigungsvermerk Konzern . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 

Bericht des Aufsichtsrats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 

JAHRESABSCHLUSS DER SEDLMAYR KGAA 

Bilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 

Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 

Anlagespiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 

Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 

Bestätigungsvermerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 

SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA 

MÜNCHEN 

1

O R G A N E 

AUFSICHTSRAT 

Dr. jur. Jobst Kayser-Eichberg, München 

Vorsitzender 

Yorck von Schmeling-Diringshofen, München 

Stellvertretender Vorsitzender 

Michaela Gegerle, Hagenheim 

Dr. jur. Wolfgang Sedlmayr, München 

Bernhard Soltmann, München 

Karola Teuber-Derya, Germering 

PERSÖNLICH HAFTENDE 

GESELLSCHAFTERIN 

MIT VERMÖGENSEINLAGE 

Sedlmayr Treuhandgesellschaft 

mit beschränkter Haftung 

Geschäftsführerin: 

Sophie Kraemer 

GESCHÄFTSFÜHRENDE 

PERSÖNLICH HAFTENDE 

GESELLSCHAFTERIN 

Sedlmayr Geschäftsführungsgesellschaft mbH 

Geschäftsführer: 

Thomas Wagner 

Wolfram Löfflad 

2

H A U P T V E R S A M M L U N G 

TAGESORDNUNG DER ORDENTLICHEN HAUPTVERSAMMLUNG 

DER SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA 

am Freitag, den 26. April 2013, um 11.00 Uhr im Festsaal des Löwenbräukellers 

in 80335 München, Nymphenburger Straße 2 

1. Vorlage des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses sowie des Lageberichts 

der Gesellschaft und des Konzerns einschließlich des erläuternden Berichts 

zu den Angaben nach § 289 Abs. 4, § 315 Abs. 4 des Handelsgesetzbuchs zum 

30. September 2012 sowie des Berichts des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 

2011/12 und des Vorschlags zur Verwendung des Bilanzgewinns 

2. Beschlussfassung über die Feststellung des Jahresabschlusses zum 30. September 2012 

3. Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns 

4. Beschlussfassung über die Entlastung der geschäftsführenden persönlich haftenden 

Gesellschafterin für das Geschäftsjahr 2011/12 

5. Beschlussfassung über die Entlastung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2011/12 

6. Beschlussfassung über redaktionelle Satzungsänderungen 

7. Beschlussfassung über die Anpassung der Aufsichtsratsvergütung und erforderliche 

Satzungsänderung 

8. Wahl des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2012/13 

München, im März 2013 

Die geschäftsführende persönlich haftende Gesellschafterin 

Den vollständigen Wortlaut der Tagesordnung sowie den Text über die Teilnahmebedingungen 

an der ordentlichen Hauptversammlung entnehmen Sie bitte der gesonderten 

Einladung und Tagesordnung bzw. dem Bundesanzeiger vom 19. März 2013. 

3

L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T 

Wirtschaftliches Umfeld 

Wirtschaft bis Ende 

September 2012 auf 

Wachstumskurs 

Obwohl sich die Anzeichen für ein deutliches Nachlassen der wirtschaftlichen Dynamik 

in Deutschland noch zu Beginn des Geschäftsjahres 2011/12 spürbar gemehrt hatten, 

blieb die inländische Wirtschaft bis Ende September 2012 auf Wachstumskurs. 

Export stützt deutsche 

Wirtschaftsleistung 

Dabei verzeichneten vor allem die deutschen Exporte im 1. Halbjahr 2012 trotz des 

wirtschaftlich labilen Umfeldes im Euroraum und einer sich abschwächenden Weltkonjunktur 

eine dynamische Entwicklung. Dies lag in erster Linie an den Ausfuhren in 

Länder außerhalb Europas, die zusätzlich von einem gesunkenen Euro-Wechselkurs 

begünstigt wurden und gut +20% über dem Volumen der Vorkrisenjahre 2008/09 

lagen. Maßgeblich hierfür waren die Exporte nach China, die sich in diesem Zeitraum 

sogar mehr als verdoppelten. Demgegenüber verminderten sich die Lieferungen deutscher 

Exporteure in die Krisenländer der Eurozone zum Halbjahr 2012 um gut -10% 

im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dieser Rückgang konnte auch von den weiterhin 

guten Exporten in die übrigen Euroraumländer nicht ganz ausgeglichen werden. 

Auch wenn die Importpreise nach einem kräftigen Anstieg zu Jahresbeginn aufgrund 

leicht gesunkener Rohstoffnotierungen im 2. Quartal 2012 etwas nachgaben, verminderten 

sich die Importe nach Deutschland zum Halbjahresende gegenüber dem 

Vorjahreszeitraum merklich. Begründet ist dies in einer rückläufigen Nachfrage nach 

Vorleistungsgütern sowie einer schwächeren Binnennachfrage nach Investitionsgütern. 

Wie in den Vorjahren trugen durch den schwächeren Euro-Wechselkurs gestiegene 

Importpreise und die weiterhin hohen Notierungen für eingeführte Energieträger 

einmal mehr zum Preisanstieg im Inland bei. 

Baubranche profitiert 

vom Wohnungsbau 

Befördert durch eine ungebrochen starke Nachfrage nach Wohnungsbauten behaupteten 

sich die Bauinvestitionen im Inland in den ersten sechs Monaten auf Vorjahresniveau. 

Förderlich für die gute Nachfrage nach Wohnraum wirkten hierbei die robuste 

Arbeitsmarktlage sowie günstige Einkommensaussichten und die niedrigen Zinsen. 

Zusätzlich dürfte auch die Flucht in das vermeintlich sichere Betongold eine entscheidende 

Rolle bei dieser Entwicklung gespielt haben. 

Rückgang im 

gewerblichen Bau 

Im gewerblichen Bau verminderten sich hingegen die Investitionen nach einem guten 

1. Quartal 2012 Ende Juni deutlich. Ursächlich hierfür war die leichte konjunkturelle 

Eintrübung, die seit dem Frühsommer 2012 in einer rückläufigen Geschäftserwartung 

zum Ausdruck gebracht wird. Nach den umfangreichen baulichen Erweiterungen im 

vergangenen Jahr verringerte insbesondere das Verarbeitende Gewerbe seine Ausgaben 

4

in diesem Bereich, zumal die Kapazitätsauslastung sowohl in der exportabhängigen 

Investitionsgüterindustrie als auch bei den Konsumgüterproduzenten im Jahresverlauf 

deutlich zurückgegangen ist. 

Mit dem Auslaufen der Konjunkturförderprogramme der öffentlichen Hand verminderten 

sich zudem die Investitionen im öffentlichen Nicht-Wohnungsbau zu Jahresbeginn 

2012 um über -15%. Hieran änderte auch die durch erhöhte Steuereinnahmen 

zuletzt sichtlich entspannte Haushaltslage in manchen Kommunen nichts, obwohl dies 

im Straßenbau und in sonstigen Tiefbauprojekten regional zu einer Belebung bei der 

Auftragsvergabe führte. Für den Berichtszeitraum muss deshalb mit einem Rückgang 

bei den öffentlichen Bauinvestitionen von über -10% ausgegangen werden. 

Öffentlicher Bau 

deutlich unter Vorjahr 

Damit werden die realen Bauinvestitionen in Deutschland über alle Segmente trotz des 

starken Wohnungsbaus im laufenden Kalenderjahr 2012 bestenfalls das Vorjahresniveau 

erreichen und damit insgesamt keinen positiven Beitrag zum Anstieg des deutschen 

Bruttoinlandsprodukts (BIP) leisten. 

Für einen verhaltenen Wachstumsbeitrag im Inland sorgte der seit dem 2. Quartal 

2012 kräftig gestiegene Konsum der privaten Haushalte. Dieser profitierte vor allem 

von der insgesamt guten Beschäftigungslage, die zu einem breiten Anstieg der Einkommen 

führte und die schwache Zunahme der Unternehmens- und Vermögenseinkünfte 

der privaten Haushalte im 1. Halbjahr 2012 überkompensierte. Obwohl sich der 

Konsumanstieg der privaten Haushalte gegen Ende des Jahres erkennbar verlangsamte, 

wird der private Verbrauch in 2012 einen deutlichen Beitrag zum Wachstum in 

Deutschland beisteuern. 

Anstieg des privaten 

Konsums 

Nach einem moderaten Preisanstieg in den ersten Monaten des Jahres 2012 zogen die 

Verbraucherpreise aufgrund steigender Rohölpreise zuletzt wieder etwas beschleunigt 

an. Die sogenannte Kerninflation – die Teuerung ohne Energie und unverarbeitete 

Nahrungsmittel – ging demgegenüber bis zum Ende des Geschäftsjahres 2011/12 auf 

rd. +1,3% zurück. 

Kerninflation 

bei +1,3% 

Durch das sukzessive Nachlassen der Dynamik im Baugewerbe seit Jahresanfang 2012 

und eine verlangsamte Gangart in vielen Dienstleistungsbereichen dürfte die im 

2. Halbjahr 2012 insgesamt ohnehin nur noch verhaltene Zunahme der Wirtschaftsleistung 

in Deutschland gegen Jahresende 2012 weitgehend zum Stillstand kommen. 

Deshalb wird sich der Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) nach dem kräftigen 

Wachstum im Vorjahr im Jahr 2012 auf einen Zuwachs von rd. +0,8% beschränken. 

BIP wächst 

um +0,8% 

5


Verhalten positive 

Entwicklung am 

Arbeitsmarkt 

Durch das verlangsamte Wachstum zeigten sich auf dem deutschen Arbeitsmarkt zum 

Ende des Berichtsjahres 2011/12 zunehmend leichte Schwächetendenzen. Obwohl die 

Beschäftigung bis zuletzt noch geringfügig zugenommen hatte – im Zweimonatsmittel 

Juli/August betrug die Beschäftigungszunahme saisonbereinigt 10.000 und damit etwa 

nur mehr ein Viertel des Durchschnittswertes der ersten sechs Monate – erhöhte sich 

im Inland seit April 2012 die Arbeitslosigkeit moderat und lag im September 2012 um 

ca. 54.000 Personen über dem Tiefststand vom März. 

Auslöser hierfür war in erster Linie eine verstärkte Zuwanderung von Arbeitskräften 

aus Mittel- und Osteuropa und, wenn auch noch in deutlich geringerem Umfang, aus 

den Krisenländern des Euroraums. 

Arbeitslosenquote 

bei 6,8% 

Insgesamt sollte die Zahl der Beschäftigten in Deutschland mit rd. 41,6 Millionen 

erwerbstätigen Personen im Jahresdurchschnitt 2012 um rd. +1,1% über dem Vorjahreswert 

liegen und sich damit durch die erwartete Zunahme der Zahl an Arbeitslosen 

im Schlussquartal 2012 auf einen Mittelwert für das Gesamtjahr von rd. 2,9 

Millionen Arbeitssuchenden einpendeln. Damit würde nach dem guten Beschäftigungsergebnis 

des Vorjahres die Arbeitslosenquote in 2012 weiter auf durchschnittlich 

6,8% zurückgehen. 

Der Immobilienmarkt 

Immobilienmarkt für 

Anleger hochattraktiv 

Der deutsche Immobilienmarkt, der vor der Finanz- und Bankenkrise als langweilig 

und unspektakulär galt, erweist sich in Zeiten weitgehend unvorhersehbarer Turbulenzen 

und Volatilitäten an den Finanzmärkten – neben Rohstoffen und Edelmetallen als 

Anlagealternativen – als hochattraktiv. 

Ein wesentlicher Grund für die deutlich erhöhte Nachfrage nach Immobilien ist das 

historisch niedrige Zinsniveau, das eine klassische Geldanlage für viele Sparer unattraktiv 

werden lässt. Aber auch vielerorts steigende Mieten bei noch als günstig 

empfundenen Objektpreisen sprechen für ein Immobilieninvestment. Dabei wirft 

das enorme Interesse an deutschen Immobilien zunehmend die Frage auf, inwieweit 

die deutlich über dem Angebot liegende Nachfrage nach guten Lagen in deutschen 

Großstädten eine Immobilienblase provoziert, wie zuvor in USA, Spanien, Großbritannien 

und Irland. 

Sicherheit des 

Anlageobjekts geht 

vor Rendite 

Obwohl in einigen deutschen Metropolen zunehmend Objekte zu extrem überteuerten 

Preisen den Besitzer wechseln, sind aus klassischer Sicht kaum Anzeichen einer Immobilienblase 

in Deutschland auszumachen. Dies wäre der Fall, wenn Anleger in Erwar- 

6

tung permanent steigender Preise im großen Stil hoch fremdfinanziert Immobilien 

erwerben würden, die sie, sobald sich ihre Erwartungen als zu optimistisch erweisen, 

mit der Folge eines Angebotsüberhangs wieder verkaufen müssten, was die Spekulationsblase 

zum Platzen brächte. 

Auch wenn manche Investoren wohl grundsätzlich auf einen weiteren Preisanstieg 

bei deutschen Immobilien setzen, steht für das Gros der Anleger offensichtlich die 

Sicherheit und der vermeintliche Schutz vor Inflation durch eine relative Wertstabilität 

des Anlageobjekts bei der Kaufentscheidung im Vordergrund. Zudem liegt der Anteil 

der Vollfinanzierungen in Deutschland deutlich niedriger als in anderen Ländern und 

ist in den vergangenen Jahren sogar weiter gesunken. Auch darf nicht übersehen werden, 

dass gerade ausländische Investoren deutsche Immobilien im Vergleich zu jenen 

auf dem heimischen Markt auch im Hinblick auf die Zukunftsperspektiven immer 

noch als günstig empfinden und zudem einen Teil ihres Vermögens auf diese Weise 

diversifizieren. 

Nach einem guten Vorjahresergebnis erhöhte sich das Transaktionsvolumen aller 

Grundstücksverkäufe sowie gewerblich und privat genutzter Immobilien in 2011 laut 

dem Immobilienverband IVD um rd. +13% auf 165,8 Mrd. €. Die höchsten Umsätze 

wurden dabei mit rd. 33,7 Mrd. € in Bayern erzielt, das damit Nordrhein-Westfalen 

als bislang umsatzstärkstes Bundesland ablöste. 

Gewerbliche Immobilieninvestments summierten sich in den ersten drei Quartalen 

2012 bundesweit auf rd. 10,8 Mrd. €. Dabei entfielen 6,3 Mrd. € auf Büroimmobilien, 

die ihren Anteil am Transaktionsvolumen in dieser Anlageklasse landesweit gegenüber 

dem Vergleichszeitraum um rd. +50% erhöhten und sich damit umsatzmäßig klar an 

die Spitze der Verkaufsfälle in diesem Segment setzten. Wie in der Vergangenheit blieb 

die Nachfrage nach Core- oder Core-Plus-Objekten mit einem Zweidrittelanteil am 

Umsatzvolumen, das zu gut 93% mit Einzelverkäufen generiert wurde, unverändert 

hoch. 

Nachfrageüberhang 

bei Core-Immobilien 

unverändert 

Daneben setzte sich der bereits zu Jahresmitte feststellbare Rückgang von Eigentümerwechseln 

bei Einzelhandelsobjekten auch im 3. Quartal 2012 fort. Mit rd. 4,5 Mrd. € 

lag das Umsatzvolumen um gut -46% unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Der 

zahlenmäßige Anteil der Verkaufsfälle von Geschäftshäusern verminderte sich dadurch 

auf rd. 30% am Gesamtumsatz mit Gewerbeimmobilien. Verantwortlich für diese Entwicklung 

war allerdings nicht ein geändertes Kaufinteresse bei den Investoren, sondern 

vielmehr ein zu geringes Angebot, insbesondere in dem auch hier präferierten Core- 

Segment. 

7


Dritthöchstes 

Transaktionsvolumen 

mit Gewerbeobjekten 

in München 

Mit einem Transaktionsvolumen von rd. 2,1 Mrd. € in den ersten neun Monaten 2012 

erzielte der Münchner Investmentmarkt mit Gewerbeimmobilien nach den Boomjahren 

2006 und 2007 sein drittbestes Ergebnis und damit auch den höchsten Umsatz aller 

großen deutschen Standorte. Lediglich Berlin lag mit rd. 2,0 Mrd. € auf vergleichbarem 

Niveau. Wesentlich zu diesem guten Ergebnis beigetragen hatten eine Reihe von 

Großverkäufen, wie beispielsweise der Verkauf der Allianz-Deutschlandzentrale in 

Unterföhring für gut 300 Mio. € sowie der Eigentümerwechsel der Maximilianhöfe 

am Marstallplatz für rd. 270 Mio. €. 

Diese und weitere großvolumige Abschlüsse über 50 Mio. € – davon fünf über 100 

Mio. € – erhöhten den Anteil dieser Größenklasse am Gesamtumsatz bis zum Ende des 

Geschäftsjahres 2011/12 auf knapp 62%, nach rd. 42% im Vorjahr. Im Gegensatz zum 

Vergleichszeitraum, in dem sich Einzelhandelsobjekte und Büroimmobilien zusammen 

81% des Gesamtumsatzes mit Gewerbeimmobilien teilten, konzentrierte sich die Nachfrage 

in den ersten drei Quartalen 2012 mit rd. 77% auf Büroimmobilien. Standen im 

Vorjahr die Citylagen mit rd. 50% der Kauffälle im Vordergrund belegt die homogene 

Verteilung der Verkäufe im bisherigen Jahresverlauf das große Interesse der Investoren 

am Standort München insgesamt. Dabei blieben die erzielten Spitzenrenditen in der 

bayerischen Landeshauptstadt für Büroimmobilien mit 4,7% und für Einzelhandelsobjekte 

mit 4,2% Netto-Anfangsrendite weitgehend stabil. 

Moderater Rückgang 

der Nachfrage am 

Büromietmarkt 

Die sieben wichtigsten deutschen Bürostandorte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, 

Hamburg, Köln, München und Stuttgart – zeigten sich mit einem moderaten Rückgang 

des Flächenumsatzes um -14% auf rd. 2,15 Mio. m² in den ersten neun Monaten 2012 

insgesamt recht robust. Während in Berlin mit rd. 400.000 m² dank einiger größerer 

Abschlüsse das Dreivierteljahresergebnis des Vorjahres nahezu erreicht wurde, fehlten 

allerdings in Hamburg, Düsseldorf und Köln jeweils gut 20% gegenüber der Vermietungsleistung 

des Vergleichszeitraums. Trotz der insgesamt rückläufigen Anmietungen verminderte 

sich der Leerstand im Verlauf der letzten 12 Monate an diesen Standorten um rd. -7% 

und liegt aktuell knapp unter der 8 Mio. m² Marke. Die Leerstandsquote reduzierte sich 

damit an den bevorzugten Standorten von rd. 9,8% auf rd. 9%. Neben einer gemäßigten 

Neubauaktivität trug hierzu vor allem der Umstand bei, dass Dreiviertel der in 2012 bis 

Ende September fertiggestellten Büroflächen bereits vorvermietet bzw. durch Eigennutzer 

belegt waren. Mit einem Plus von rd. +3% lagen die Spitzenmieten über alle sieben Standorte 

hinweg unwesentlich über den Vergleichswerten des Vorjahres. 

Überdurchschnittliche 

Bürovermietung in 

München 

Trotz der zunehmend zurückhaltenderen Erwartungen im Hinblick auf die wirtschaftliche 

Entwicklung ist der Büromietvermietungsmarkt in München mit einem aufgelaufenen 

Flächenumsatz einschließlich der Eigennutzer von rd. 520.000 m² auf einem 

8

guten Weg, erneut eine überdurchschnittliche Vermietungsleistung zu erreichen. Denn 

obwohl zu Beginn des letzten Quartals 2012 noch knapp -13% an Abschlussvolumen 

gegenüber dem Vorjahr fehlten, lag der aufgelaufene Flächenumsatz immer noch um 

gut +9% über dem langjährigen Durchschnitt. 

Bemerkenswert in 2012 ist, dass im bisherigen Jahresverlauf lediglich 9% aller Vertragsabschlüsse 

auf Großverträge über 10.000 m² entfielen, während im Vorjahr dieses Segment 

mit deutlichem Abstand die Umsatzstatistik anführte. Mit jeweils rd. 20% am Flächenumsatz 

wurde das Segment bis 500 m² bzw. von 1.001 m² bis 2.000 m² am stärksten nachgefragt. 

Gemessen an der Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge lagen die Mieteinheiten 

bis 500 m² mit einem Anteil von rd. 58% aller abgeschlossenen Verträge vorne. 

Bevorzugt wurden mit rd. 42% zentrale Lagen innerhalb des Mittleren Rings. Dabei profitierte 

der Teilmarkt Zentrum Nord-West von einer hohen Zahl an Abschlüssen im 

Arnulfpark sowie einer Anmietung der TU München in einem Objekt an der Marsstraße. 

Dass im Umland immerhin noch rd. 21% aller Anmietungen der ersten neun Monate 

stattfanden, lag im Wesentlichen an der Anmietung des Joint-Ventures von BMW mit 

Peugeot und Citroën im Business Campus Garching sowie an der Vermietung einer 

größeren Fläche an die Allianz Handwerkerservice GmbH im Concor in Aschheim. 

Bei der Branchenverteilung bestimmten auf der Nachfrageseite bis Ende September 

2012 die Verwaltungen von Industrieunternehmen mit einem Anteil von rd. 20% und 

Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologie mit rd. 18% das 

Marktgeschehen. Beratungsunternehmen und sonstige Dienstleistungsunternehmen 

folgten mit rd. 13% bzw. 11% auf den Plätzen. 

Begünstigt durch das niedrigste Fertigstellungsvolumen der letzten fünf Jahre und 

einem Rückgang an nicht vorvermieteten Neubauflächen verringerte sich der Leerstand 

binnen eines Jahres im Münchner Marktgebiet spürbar. Einschließlich noch 

verfügbarer Flächen im Bau standen Ende September 2012 rd. 1,54 Mio. m² leer und 

damit rd. -16% weniger als noch vor einem Jahr. Die Leerstandsquote ging damit zum 

Ende des Berichtsjahres 2011/12 im gesamten Marktgebiet auf 6,9% und im Stadtgebiet 

auf nur mehr 5,7% zurück. 

Leerstandsquote sinkt 

auf 6,9% 

Durch den Rückgang an hochwertigen innenstadtnahen Flächen stiegen die Büromieten 

bereits seit Frühsommer 2012 im Premium-Segment kontinuierlich an. Mit 31,50 €/m² 

im Monat lagen sie Ende September 2012 um rd. +5% über dem Vorjahreswert. 

Unterstützt durch eine Fokussierung der Mieter auf hochwertige Büroflächen in zen- 

Büromieten in zentralen 

Lagen steigen 

9


tralen Lagen erhöhten sich die flächengewichteten Durchschnittsmieten aller Vermietungen 

gegenüber dem Vorjahr um rd. +11% auf im Mittel 15,11 €/m² im Monat, 

während die Durchschnittsmieten in den Umlandsteilmärkten weitestgehend stabil 

blieben. 

Klein- und Mittelstädte 

zunehmend 

gefragte Adressen 

für Einzelhändler 

Der Euro-Krise und der damit zusammenhängenden latenten Verunsicherung der 

Verbraucher zum Trotz, hielt die seit fast zwei Jahren andauernde lebhafte Nachfrage 

nach Ladenflächen in den deutschen 1A-Lagen bis zuletzt weiter an. Bei etwas über 

700 abgeschlossenen Mietverträgen bis Ende September wurden in 2012 rd. 430.000 m² 

Einzelhandelsflächen bundesweit neu vermietet. Obwohl die Nachfrage in den Einkaufsmetropolen 

mit rd. 37% am Flächenumsatz am größten blieb, zeigt sich, dass 

auch deutsche Klein- und Mittelstädte für internationale wie nationale Einzelhändler 

zunehmend nachgefragte Standorte werden. 

Größere Flächen in exponierten Lagen, die sich für Flagship-Stores eignen, blieben 

dabei weiterhin begehrt, auch wenn fast die Hälfte aller abgeschlossenen Mietverträge 

in Deutschlands Einkaufslagen auf Ladengrößen unter 250 m² entfielen. Mit einem 

Anteil von rd. 20% blieben die Abschlüsse in der Größenklasse 250 m² bis 500 m² 

weitgehend konstant, hingegen sie in den beiden Flächenkategorien zwischen 501 m² 

und 1.000 m² und 1.001 m² und 2.000 m² leicht über dem Vorjahresvolumen lagen. 

Etwas weniger als im Vorjahr waren, auch aufgrund mangelnder Verfügbarkeit, Flächen 

ab 2.000 m² gefragt. 

Nachdem Textilhändler sich bis Jahresmitte bei Neuanmietungen noch etwas zurückhielten, 

entfielen zum Ende eines starken 3. Quartals rd. 40% aller bis dahin unterzeichneten 

Mietverträge im Einzelhandel auf die Textilbranche. Den zweiten Platz 

übernahm die Sparte Gastronomie/Food, die sich mit einem Anteil von ca. 17% 

mittlerweile als ein gewichtiger Partner für Handelsflächen in 1A-Lagen etabliert hat. 

Die Telekommunikations- und Elektronikbranche – die im letzten Jahr noch mit 14% 

zweitstärkste Nachfragegruppe nach Ladenflächen – unterzeichnete im bisherigen 

Jahresverlauf nur noch rd. 6% aller neu geschlossenen Mietverträge und wurde 

dadurch von der Gesundheits- und Beauty-Branche überholt, die sich rd. 10% der 

Ladenflächen in den bevorzugten Einkaufslagen sicherte. 

Ladenmieten steigen 

um +3% 

Obwohl die Mieten für Einzelhandelsflächen bundesweit im Verlauf des Jahres insgesamt 

nur leicht zulegten, verzeichneten die bedeutendsten Einkaufsstädte – Berlin, 

München, Stuttgart, Düsseldorf, Hamburg – gegenüber dem Vergleichszeitraum einen 

durchschnittlichen Anstieg der Spitzenmieten um rd. +3%. 

10

Die enorme Wirtschaftsleistung, die zentrale Lage der Einkaufsstraßen sowie der sehr 

gute Zustand der Immobilien sorgten einmal mehr dafür, dass die bayerische Landeshauptstadt 

auch in 2012 das Maß der Dinge blieb, wenn es um die Anmietung der 

besten Ladenflächen in deutschen Fußgängerzonen ging. 

München erneut 

begehrtester Einzelhandelsstandort 

Anders als zum Beispiel in Berlin konzentriert sich das Einkaufsgeschehen in München 

auf einen zentralen Kern, der sich innerhalb der Markierungen Karlstor, Sendlinger 

Tor, Isartor und Feldherrnhalle befindet. In diesem ist zudem die Branchenstruktur im 

Vergleich zu vielen anderen Standorten ungewöhnlich heterogen und reicht vom klassischen 

Einzelkämpfer über regionale bis hin zu überregionalen Filialunternehmen 

und weltweit agierenden Luxusanbietern. 

Als Konsequenz der guten Rahmen- und Branchenbedingungen blieb die Nachfrage in 

der zentralen Einkaufslage auch in 2012 ungebrochen hoch, auch wenn aufgrund nicht 

vorhandener Wechsel Geschäftsveränderungen in den Lauflagen der Münchner Innenstadt 

im 1. Halbjahr 2012 eher rar waren. Erst zu Beginn des 3. Quartals fand mit der 

3.500 m² umfassenden Anmietung von „Zara“ in der Neuhauser Straße wieder ein 

bedeutender Abschluss statt. Daneben mieteten der Heimausstatterfilialist „Zara 

Home“ eine 600 m² Einheit in der Fürstenfelder Straße und die Modemarke „Marc O´ 

Polo“ eine rd. 400 m² Fläche in der Sendlinger Staße an. Mit der Wohnaccessoire- 

Kette „Depot“ und dem Textilhändler „Hollister“ unterzeichneten zudem zwei weitere 

Ankermieter Mietverträge mit insgesamt rd. 2.800 m² in der „Hofstatt“ an der Sendlinger 

Straße, die offiziell Anfang 2013 eröffnet werden soll. 

Neuanmietungen 

in der Münchner 

Fußgängerzone 

Trotz der Neubauflächen, die durch den Umbau des Palais an der Oper im Luxussegment 

ergänzt werden, nahmen die Mietpreise in den 1A-Lagen für kleinere Ladenlokale 

weiter zu. Etwa +3% mussten im Vergleich zum Vorjahr Ende September 2012 mehr 

bezahlt werden. Obwohl die Preisunterschiede zwischen den 1A-Lagen und 1B-Lagen 

auch in München größer wurden, konnten Letztere ihr hohes Niveau bis zuletzt halten. 

Die verstärkte Nachfrage seitens nationaler wie internationaler Investoren nach Wohnimmobilien, 

insbesondere in Ballungszentren, setzte sich auch im Geschäftsjahr 

2011/12 unvermindert fort. Besonders gefragt waren neben Düsseldorf, Frankfurt am 

Main, Hamburg, Köln und Stuttgart vor allem Objekte in Berlin und München. Durch 

die bevorzugte Nachfrage nach guten Lagen stiegen die Preise dort vielfach deutlich 

über das 20-fache einer Jahresnettomiete an. Dabei räumten zuletzt insbesondere vermögende 

Privatinvestoren und Family Offices der Vermögenssicherung Vorrang vor 

einer Renditebetrachtung ein, indem sie in Top-Lagen der Ballungsräume deutlich 

überdurchschnittliche Kaufpreismultiplikatoren akzeptierten und bezahlten. 

Verstärkte Nachfrage 

nach Wohnimmobilien 

11


Landesweit nur 

moderater Anstieg 

der Preise für 

Wohnimmobilien 

Dieser Entwicklung standen deutschlandweit insgesamt nur moderat gestiegene Immobilienpreise 

entgegen. So lagen die Quadratmeterpreise für eine Wohnung mit mittlerem 

Wohnwert Ende September 2012 mit einem Plus von rd. +3,1% gegenüber dem Vorjahr 

bei knapp unter 1.000 € und waren damit immer noch günstiger als vor 20 Jahren. Eine 

Neubauwohnung im mittleren Segment verteuerte sich im Durchschnitt in Abhängigkeit 

von Größe und Attraktivität der Gemeinde zwischen +4,8% und +7,7% auf im Mittel 

1.677 €/m² Wohnfläche. 

Gewerblicher Handel 

mit Wohnimmobilien 

deutlich über Vorjahr 

Im Bereich des gewerblichen Immobilienhandels verdoppelte sich die Zahl der Eigentümerwechsel 

Ende September 2012 gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit rd. 170 

Transaktionen und 150.000 Wohneinheiten auf ca. 8,67 Mrd. €. Ein Grund hierfür war 

die vergleichsweise hohe Anzahl an Portfolioverkäufen von Banken an Immobiliengesellschaften 

bzw. Equity/Real Estate Funds und Pensionskassen. Vier Verkäufe lagen dabei 

deutlich über 20.000 Einheiten. 

Neben diesen großen Bestandsportfolien, die rd. 77% des Gesamtumsatzes in diesem 

Segment stellten, wurden die verbleibenden Umsätze überwiegend mit Blockverkäufen 

älterer Bestandsobjekte (11%) sowie mit Projektentwicklungen, die für rd. 9% des 

Transaktionsvolumens standen, generiert. Der Verkauf moderner Wohnobjekte im 

Bestand, die innerhalb der letzten 10 Jahre errichtet wurden, spielte auch im Berichtsjahr 

2011/12 nur eine untergeordnete Rolle. 

Mit einem Anteil von rd. 72% bestimmten deutsche Käufer das Nachfragegeschehen, 

gefolgt von europäischen Anlegern, die wie nordamerikanische Investoren jeweils für 

rd. 14% der Kauffälle standen. Trotz einer allmählich spürbaren Zunahme des Interesses 

von Käufern aus anderen Regionen der Welt kam es bis zuletzt zu keinen nennenswerten 

Übernahmen von Wohnungsbeständen durch diese Nachfragegruppe. 

Nachdem die Kaufpreise für Paketkäufe bis zur Jahresmitte spürbar angezogen hatten, 

blieben sie im 3. Quartal 2012 weitestgehend stabil. Dabei bewegten sich die Transaktionspreise 

für ältere Bestandsportfolios zwischen 800 €/m² und 1.300 €/m², während 

sie für Neubauten in den großen deutschen Standorten bei 3.300 €/m² bis 3.500 €/m² 

im Mittel lagen und für Top-Objekte vor allen in den Ballungsräumen deutlich höhere 

Preise aufgerufen wurden. 

Umsatz mit Wohnund 

Teileigentum 

steigt in München 

auf 5,9 Mrd. € 

In München, neben Berlin der größte deutsche Wohnungsmarkt, wurden im Kalenderjahr 

2011 durch den Verkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern deutlich 

höhere Umsätze als im Vorjahr realisiert. Vor allem die nochmals erkennbar gestiegene 

Nachfrage nach Wohnungs- und Teileigentum führte zu einem Anstieg der Vertragsabschlüsse 

um rd. +6% auf ein Volumen von insgesamt 5,9 Mrd. €. 

12

Während sich die Preise für Neubauwohnungen in der Isar-Metropole im 1. Halbjahr 

2012 im Mittel um rd. +8% auf ca. 4.800 €/m² Wohnfläche verteuerten, stiegen die 

durchschnittlichen Kaufpreise für Neubauwohnungen in den bevorzugten Lagen der 

Stadtteile Schwabing, Au-Haidhausen oder Bogenhausen sogar um bis zu +30%. 

Einschließlich der Eigentumswohnungen im Bestand erhöhten sich die Durchschnittspreise 

aller angebotenen Wohnungen Ende Juni 2012 auf Jahressicht noch um rd. +23% 

auf rd. 4.240 €/m², wobei Wohnobjekte abseits des Zentrums in der Peripherie in 

Richtung Süd-Osten und nach Norden im Durchschnitt für rd. 3.670 €/m² zu haben 

waren. Demgegenüber kosteten die teuersten 10% der im Stadtzentrum von München 

angebotenen Wohnungen zuletzt über 8.000 €/m². Dabei stellten Einheiten, die in den 

Stadtteilen Schwabing, der Altstadt oder Bogenhausen zum Verkauf standen und für 

weit über 10.000 €/m² angeboten wurden, keine Seltenheit dar. 

Durchschnittlicher 

Kaufpreis für 

Wohneigentum 

steigt in München 

um +23% 

Obwohl sich die Verkaufsfälle von Wohn- und Teileigentumseinheiten in München in 

den ersten sechs Monaten 2012 um rd. -11% und der dazugehörende Geldumsatz um 

-8% verminderten, lagen die Verkaufszahlen im langjährigen Vergleich immer noch 

auf sehr hohem Niveau, so dass aus heutiger Sicht von einem Ende des Booms am 

Wohnungsmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt nicht gesprochen werden kann. 

Durch den anhaltenden Zuzug in die Stadt – seit 2006 stieg die Zahl der Haushalte um 

rd. 30.000 – erhöhte sich die Nachfrage nach Mietwohnungen im Berichtsjahr 2011/12 

weiter. Auch wenn die Zunahme der Mietpreise deutlich hinter dem Anstieg der Kaufpreise 

für Wohneigentum zurückblieb, verteuerten sich die Mieten in München zum 

Ende des 1. Halbjahres 2012 im Vergleich zum Vorjahr um knapp +9% auf im Mittel 

13,15 €/m² im Monat. 

Hohe Nachfrage 

nach Wohnraum 

führt zu weiter 

steigenden Mieten 

Die durchschnittlich höchsten Mietpreise wurden mit 15,45 €/m² im südlichen 

Stadtzentrum rund um die Altstadt sowie in der Ludwigs- und Isarvorstadt bezahlt. 

Damit lag der Abstand zu den preiswertesten Stadtbezirken – Berg am Laim, Truderring-Riem, 

Rammersdorf-Perlach –, in denen im Mittel Mieten um die 11,70 €/m² 

verlangt werden und die preiswertesten Wohnungen noch für unter 10,00 €/m² zu 

haben sind, gegen Ende des Geschäftsjahres 2011/12 bei über +30%. 

Weiter in der Gunst der Mieter gestiegen sind Altbauwohnungen. Diese, sofern vor 

1920 errichtet, verteuerten sich im Vorjahresvergleich um gut +10% auf durchschnittlich 

15,00 €/m². Mit einem Plus von +15% auf im Mittel 13,50 €/m² stiegen die 

Wohnungsmieten in Gebäuden der Zwischenkriegsjahre spürbar, während die Angebotsmieten 

für Nachkriegsbauten bis 1975, die generell eine geringere Bauqualität 

aufweisen, sich zwischen +6% und +8% auf 12,10 €/m² bis 12,55 €/m² verteuerten. 

13


In Bezug auf die Wohnfläche erfuhren große Wohnungen über 90 m² die höchsten 

Steigerungen der Angebotsmieten. Über alle Stadtbezirke hinweg stiegen die Preise 

dieser Einheiten gegenüber dem 1. Halbjahr 2011 im Mittel auf 13,95 €/m² und lagen 

damit um +11% über dem Vorjahreswert. Auch Appartements und Wohnungen bis 

45 m² verteuerten sich im Mittel um rd. +7% auf 14,45 €/m², wobei dieser Wohnungstyp 

im Stadtzentrum zum Ende des Berichtszeitraums im Durchschnitt mehr 

als 16,00 €/m² kostete und damit um rd. +8% über dem Vorjahreswert lag. 

Immobilien der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA 

und ihrer Tochtergesellschaften 

Unternehmensstrategie 

Die Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA zählt mit ihren Tochtergesellschaften zu 

den großen Immobiliengruppen in Deutschland. Mit unserem strategischen und operativen 

Handeln verfolgen wir eine langfristige Stabilität und die dauerhafte Wertentwicklung 

unserer vorrangig in München befindlichen Wohn- und Gewerbeimmobilien. 

Ergänzt und erweitert wird unser breit aufgestelltes Immobilienportfolio durch die 

Mehrheitsbeteiligung an der Dinkelacker AG in Stuttgart, deren Immobilienbesitz sich 

auf Stuttgart und dessen Umland konzentriert. 

Als weiteren wesentlichen Geschäftszweig werden wir in Zukunft in verstärktem Maße 

über unsere Beteiligungsgesellschaft Sedlmayr-Investa Immobilien GmbH Projektentwicklungen 

betreiben. Denn das Bauträgergeschäft ist für uns angesichts der zunehmenden 

Haftungsrisiken, des Erfordernisses zum Aufbau einer spezialisierten Mannschaft 

und der Tatsache, dass in München oder Stuttgart kaum noch geeignete, bezahlbare 

Grundstücke angeboten werden, zunehmend uninteressant geworden. Die von uns 

durchgeführten Projekte wie Fraunhofer-, Fraunberg-, St. Cajetan-, Kaiser- und Oberföhringer 

Straße werden aber selbstverständlich von uns weiter betreut. Unter Projektentwicklung 

verstehen wir folgende Aktivitäten: 

Anzahl Objekte nach Regionen 

Mietflächen nach Nutzungsarten 

18% 11% 

5% 38% 

München Zentrum 

Büro-/Ladenflächen 

München Stadtgebiet 

Gastronomie 

München Land 

Wohnungen 

24% 

2% 

45% 

Stuttgart 

Andere Standorte 

44% 

13% 

Sonstige Flächen 

14

1. Schaffung von Wohnungsbaurecht auf Grundstücken, die bislang gewerblich genutzt 

wurden, und Weiterverkauf an Bauträger. Vorrang hat hier München aufgrund der 

guten Beziehungen zu den städtischen Behörden. 

2. Erwerb von aussichtsreichen Immobilienobjekten in Großstädten wie Berlin, Hamburg 

oder Düsseldorf mit dem Ziel, diese nach entsprechender Entwicklung mittelfristig 

wieder im Markt zu platzieren. 

3. Erwerb von Objekten in den genannten Städten, die sich für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen 

eignen. Hier steht die Entmietung, die Aufwertung der Gebäude 

durch entsprechende Maßnahmen und der Weiterverkauf der Eigentumswohnungen 

im Vordergrund. 

4. Eingehen von Joint Ventures mit anderen Marktteilnehmern bei entsprechenden 

Projektvolumina. 

Als Bestandshalter lag unser Hauptaugenmerk auch im Berichtszeitraum 2011/12 auf 

einer langfristig ausgerichteten wachstumsorientierten Bewirtschaftung unseres Bestandes. 

Unsere Investitionsstrategie zielt deshalb neben einer konsequenten qualitäts- und 

renditeorientierten Ausrichtung zugleich auf eine solide Weiterentwicklung unserer 

Liegenschaften durch entsprechende Umbau- und Ausbaumaßnahmen. Wo noch möglich 

wird durch das Heben von Baurechtsreserven zusätzlicher Wohn- bzw. Gewerberaum 

geschaffen. Hierzu zählt auch unser seit Jahren erfolgreich umgesetztes standort- und 

objektbezogenes Bestandsmanagement, das durch geeignete Instandhaltungs-, Sanierungs- 

und Modernisierungsmaßnahmen die Wertentwicklung und die Wertstabilität 

unserer Immobilien fördert. 

Auch wenn dies seit Jahren vor allem in München unter Renditegesichtspunkten kaum 

noch möglich ist, suchen wir nach wie vor zur Ergänzung unseres Portfolios vorwiegend 

Mietflächen nach Regionen 

Nettomieten nach Regionen 

20% 

7% 

22% 

München Zentrum 

München Stadtgebiet 

München Land 

1% 

18% 

5% 

37% 

1% 

Stuttgart 

Andere Standorte 

50% 

39% 

15


rein wohnungswirtschaftlich bzw. gemischt genutzte Immobilien in guten Lagen, die 

durch geeignete Maßnahmen noch ein erkennbares Wertschöpfungspotenzial vorweisen. 

Daneben trennen wir uns allerdings auch von Objekten, die nachhaltig nicht mehr in 

unser Portfolio passen und sich auch durch Umbau- oder Neubaumaßnahmen nicht 

weiter entwickeln lassen bzw. nicht von wesentlicher Bedeutung für unsere Unternehmensgruppe 

sind. 

Durch die direkte Betreuung unserer Mieter mit unseren Mitarbeitern haben wir uns 

über Jahre einen wesentlichen Standort- und Wissens-Vorsprung gegenüber standortfernen 

überregional agierenden Wettbewerbern erarbeitet. Darüber hinaus führten die in 

den letzten Jahren getätigten Investitionen in unseren Mietobjekten zu einer kontinuierlichen 

Verbesserung der Bestandsqualität, die den gestiegenen Erwartungen der Mieter 

entspricht und somit auch eine gute Mieterstruktur in unseren Objekten begünstigt. 

Zur Sicherung des Bedarfs an liquiden Mitteln halten wir einen engen Kontakt mit 

Banken und Finanzdienstleistern, um unabhängig von möglichen Investitionsvorhaben 

bzw. von Kapitalmarktsituationen einen ausreichenden Zugang zu unterschiedlichen 

Finanzierungsquellen sicherzustellen. Die Finanzierung der laufenden Geschäftstätigkeit 

sowie der Investitionen in den Bestand erfolgt dabei in aller Regel aus den erwirtschafteten 

Cash-Flows, während für größere Maßnahmen die Mittel aus Finanzierungs- und 

Kreditlinien kommen, wobei wir grundsätzlich eine für uns vorteilhafte langfristige 

Finanzierungsstrategie verfolgen. 

Immobilienbestand 

Immobilienbestand 

im Gj. 2011/12 

gestiegen 

Durch den Kauf einer überwiegend gewerblich genutzten Immobilie in der Fürstenrieder 

Straße/Ecke Pollingerstraße erhöhte sich der Bestand der Sedlmayr Gruppe, der sich 

zum überwiegenden Teil in München und im näheren Umland befindet, zum Ende des 

Geschäftsjahres 2011/12 auf insgesamt 199 (Vj. 198) Immobilienobjekte 

bzw. 256 Einzelgebäude. 

Durch diesen Erwerb im Münchner Südwesten für insgesamt rd. 3,9 Mio. € erhöhten sich 

die Grundstücksflächen im Geschäftsjahr 2011/12 um rd. 1.949 m² auf 617.420 m². 

Vermietbare 

Nutzfläche steigt 

auf 298.738 m² 

Im Zusammenhang mit diesem Zugang sowie durch weitere Um- und Ausbauten stiegen 

die zur Vermietung zur Verfügung stehenden Wohn- und Nutzflächen aller Mietobjekte 

in der Sedlmayr Gruppe Ende September 2012 auf 298.738 m² (Vj. 296.651 m²). 

16

Übersicht Immobilienbestand im Konzern per 30. September 2012 

Ort Immobilien- Grundstücks- Vermietbare davon Büro/ 

objekte Gebäude fläche Nutzfläche Ladengeschäfte 

Anzahl Anzahl in m 2 in m 2 in m 2 

München 

– Zentrum 29 44 31.906 80.462 55.517 

– Schwabing 10 10 26.238 30.313 19.974 

– Nymphenburg/Neuhausen 15 21 11.716 24.172 1.990 

– Laim/Pasing/Aubing 5 9 7.326 12.870 4.332 

– Großhadern/Forstenried 

Thalkirchen/Solln 10 16 25.682 11.619 2.881 

– Untersendling/Ludwigvorstadt 

Isarvorstadt 26 48 27.964 49.892 8.985 

– Au/Haidhausen/Giesing 21 28 16.374 37.575 7.818 

– Perlach/Trudering 4 7 13.762 4.132 – 

– Bogenhausen/Oberföhring 5 7 8.766 5.041 383 

– Freimann/Ludwigsfeld 

Milbertshofen 5 9 22.599 10.982 904 

München Land 4 8 13.916 5.137 837 

Großraum München 15 16 24.508 9.271 2.875 

Sonstiges Bayern 6 9 15.206 5.497 1.279 

Betriebsgrundstücke Brauerei 4 11 128.748 – – 

unbebaute Grundstücke 3 – 13.184 – – 

Land- und Forstwirtschaft 9 – 146.230 – – 

Vergebene Erbbaurechte 14 – 57.675 – – 

Fremdgrundstücke in Erbbau 14 13 25.620 11.775 3.537 

Sedlmayr Gruppe 199 256 617.420 298.738 111.312 

Dinkelacker Gruppe 80 87 81.500 90.178 35.094 

Summe 279 343 698.920 388.916 146.406 

17

davon davon davon HGB Nettomieten Vermietungs- Nettomieten 

Gastronomie Sonstiges Wohnungen Buchwert 2011/12 grad 2010/11 

in m 2 in m 2 in m 2 in T€ in T€ in % in T€ 

4.485 4.201 16.259 105.393 22.844 99,4 22.278 

2.215 1.303 6.821 21.782 3.323 100,0 3.137 

2.098 – 20.084 20.822 3.360 100,0 3.295 

773 1.761 6.004 12.471 1.380 87,3 1.437 

2.315 869 5.554 14.824 1.623 100,0 1.596 

3.660 2.409 34.838 51.636 6.470 100,0 6.267 

3.547 567 25.643 40.006 5.612 100,0 5.448 

1.535 166 2.431 3.598 654 100,0 663 

1.349 38 3.271 2.506 842 100,0 808 

642 5.400 4.036 6.947 1.142 100,0 1.071 

1.693 606 2.001 1.043 853 100,0 984 

3.290 37 3.069 10.737 1.008 99,0 1.035 

2.580 112 1.526 2.185 432 100,0 425 

– – – 58.460 1.297 – 1.297 

– – – 762 68 – 68 

– – – 213 5 – 3 

– – – 83 – – – 

7.392 257 589 10.088 1.323 100,0 1.306 

37.574 17.726 132.126 363.556 52.236 99,3 51.118 

12.839 3.632 38.613 89.370 12.704 99,8 12.111 

50.413 21.358 170.739 452.926 64.940 99,4 63.229 

18


Dabei erhöhten sich insbesondere die zur Vermietung stehenden Wohnflächen neben 

dem Zugang von Wohnraum durch Dachgeschossausbauten bzw. Wohnneubauten 

in erster Linie aufgrund der Umwidmung von vormals gewerblich genutzten Flächen 

auf 132.126 m² (Vj. 129.462 m²). 

Mit 128.748 m² unverändert blieben die Brauerei- und Logistikflächen, die zum überwiegenden 

Teil an die Spaten-Löwenbräu-Gruppe verpachtet sind. 

Ausbau- und Umbaumaßnahmen 

Zum Ende des Geschäftsjahres weitgehend abgeschlossen waren die Umbauten von 

Büroflächen in Wohnungen in der Fürstenrieder Straße sowie in der Maxhofstraße. 

Noch in Bau befindlich waren der Ausbau einer Teilfläche des Dachgeschosses in 

der Orleansstraße sowie die Dachaufstockung in der Landwehrstraße und der Dachgeschossausbau 

in der Auerfeldstraße. Mit dem Umbau einer ehemaligen Gaststätte 

in der Theatinerstraße in ein Ladengeschäft und der gleichzeitigen Zusammenlegung 

mit einer zuvor bereits als Ladenfläche genutzten Einheit wird noch vor dem Winter 

begonnen. 

Mit insgesamt rd. 4,4 Mio. € lagen die Zugänge aus aktivierungspflichtigen Maßnahmen 

an unseren Bestandsobjekten im Geschäftsjahr 2011/12 erkennbar unter dem 

Wert des Vorjahres. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Zugang des zuvor genannten 

Gewerbeobjektes an der Fürstenrieder Straße bereits im Vorjahr aufgrund der bestehenden 

Zahlungsverpflichtung unter Anlagen im Bau zu berücksichtigen war und im 

Berichtsjahr damit lediglich eine Umbuchung im Anlagevermögen erfolgte. 

Investitionen und 

Instandhaltung 

Die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung sowie für Kleinreparaturen 

summierten sich in der Sedlmayr Gruppe Ende September 2012 auf rd. 7,3 Mio. €. 

Hiervon entfielen ca. 2,7 Mio. € auf die Modernisierung bzw. Sanierung von Wohnungen 

und ca. 1,4 Mio. € auf die Neugestaltung bzw. Überarbeitung von Gewerbeflächen. 

Gewerbeimmobilien 

129.038 m² 

Gewerbeflächen 

Im Wesentlichen begründet durch den Objektzugang und den Erweiterungsbau einer 

Einzelhandelsfläche in Berchtesgaden erhöhten sich die gewerblich genutzten Mietflächen 

in der Sedlmayr Gruppe im Berichtszeitraum noch um rd. 253 m² auf 129.038 m² 

(Vj. 128.785 m²) und überkompensierten damit leicht die Abgänge durch Flächenumwidmungen 

zu Wohnungen in der Fürstenrieder Straße und der Maxhofstraße. 

Trotz dieses Flächenzuwachses ging der Anteil an Gewerbeflächen im zurückliegenden 

19

Dantestraße 

Geschäftsjahr insgesamt leicht zurück und lag zum Ende des Berichtsjahres 2011/12 

mit etwas über 43% leicht hinter der Nutzungsart Wohnflächen. 

Dabei nahmen die Einzelhandels- und Ladenflächen im Zusammenhang mit dem 

Erwerb und dem Erweiterungsbau in Berchtesgaden deutlich auf 48.099 m² 

(Vj. 46.330 m²) zu, während sich die Büro- und Praxisflächen aufgrund der Umwidmung 

in Wohnraum auf 63.213 m² (Vj. 64.894 m²) verminderten. Die sonstigen 

Gewerbeflächen – in erster Linie Werkstätten, Lagerräume und Kinos – lagen mit 

17.726 m² (Vj. 17.561 m²) auf Vorjahresniveau. 

In der Sedlmayr KGaA erhöhten sich die vermietbaren Gewerbeflächen Ende September 

2012 trotz der erwähnten Umwidmungen leicht auf 45.056 m² (Vj. 44.597 m²). Wie im 

Vergleichszeitraum stellten die Büro- und Praxisflächen mit 19.350 m² (Vj. 20.489 m²) 

weiterhin den größten Flächenanteil. 

Die Anschluss- bzw. Neuvermietungen von Gewerbeflächen in der Sedlmayr Gruppe 

verminderten sich im Berichtjahr 2011/12 auf rd. 4.394 m² (Vj. rd. 5.265 m²). Die 

hierfür erzielten Jahresnettomieten belaufen sich auf rd. T€1.132, wobei drei Verträge 

ein Mietvolumen von mehr als T€100 im Jahr haben. 

In der Sedlmayr KGaA wurden im gleichen Zeitraum Gewerbemietverträge mit einem 

jährlichen Mietvolumen von rd. T€476 (Vj. T€279), bei einer Miet-/Nutzfläche von 

insgesamt rd. 3.090 m² (Vj. 3.109 m²) abgeschlossen. 

20

Zum Bilanzstichtag erhöhte sich der Leerstand bei Gewerbeflächen in der Sedlmayr 

Gruppe leicht auf rd. 2.225 m² (Vj. 2.090 m²). Ursächlich hierfür sind im Wesentlichen 

freie Flächen in der Bodenseestraße. Mit rd. 1,7% (Vj. rd. 1,6%) blieb die Leerstandsquote 

in der Gruppe allerdings weiterhin deutlich niedriger als die Kennzahl für 

Gewerbeflächen in München. 

Leerstand bei 

Gewerbeflächen 

nur 1,7% 

Wohnungen 

Durch den Umbau einzelner Gewerbeflächen in Wohnungen und den Ausbau von 

Dachgeschossen erhöhte sich der Bestand an Wohnungen in der Sedlmayr Gruppe auf 

1.891 (Vj. 1.853) Einheiten. Damit stiegen zum Ende des Berichtsjahres 2011/12 die zur 

Vermietung zur Verfügung stehenden Wohn- und Nutzflächen um rd. 2.664 m² auf 

132.126 m² (Vj. 129.462 m²). Dies führte zu einem weiteren Anstieg des Anteils der 

Wohnflächen auf gut 44% am Flächenportfolio der Sedlmayr Gruppe. Die Wohnimmobilien 

stellen damit erstmalig den größten Anteil am Flächenportfolio. 

Wohnungsbestand 

weiter ausgebaut 

Franziskanerstraße 

21


Der Wohnungsbestand in der Sedlmayr KGaA erhöhte sich im gleichen Zeitraum 

um 31 Wohnungen und lag zum Geschäftsjahresende bei 1.573 Wohnungen mit einer 

Wohn-/Nutzfläche von insgesamt 109.435 m². 

Nach einem erkennbaren Rückgang der Mieterwechsel im Vorjahr blieb die Zahl der 

Vertragsabschlüsse bei den Wohnungen im Berichtszeitraum auf Vorjahresniveau. Insgesamt 

270 Wohnungen (Vj. 276) mit einer Wohn-/Nutzfläche von rd. 17.726 m² und 

einem jährlichen Mietvolumen von rd. T€2.702 wurden neu bzw. wieder vermietet. 

Die aus dem Objektzugang bzw. aus Erstvermietungen erzielten Nettokaltmieten lagen 

im Geschäftsjahr im Mittel bei 13,84 €/m² (Vj. 10,93 €/m²). Im Zusammenhang mit 

Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen im Bestand erhöhten sich die Mieten 

dieser Wohnungen um +11% auf 12,61 €/m² im Monat. Insgesamt stiegen die durchschnittlich 

erzielten Wohnungsmieten damit auf 10,36 €/m² (Vj. 10,19 €/m²). 

Orleanstraße 

22

Albrechtstraße 

Mit Ausnahme von temporären Leerständen bei Mieterwechseln bzw. bei Wohnungssanierungen 

und -umbauten standen im Berichtszeitraum erneut keine Wohnungen 

über einen längeren Zeitraum leer. Zum Ende des Geschäftsjahres 2011/12 waren alle 

Wohnungen vermietet. 

Gaststätten 

Durch die Umwandlung von Gastronomieflächen in Gewerbeflächen verringerte sich der 

Flächenbestand in der Gastronomie Ende September 2012 auf 37.574 m² (Vj. 38.404 m²). 

Mit knapp 13% vervollständigen die Gaststätten und Biergärten, die im Rahmen eines 

Generalpachtvertrages an die Spaten-Löwenbräu-Gruppe verpachtet sind, das Objektportfolio 

der Sedlmayr Gruppe. 

Projektentwicklung 

Mit dem Kauf von drei überwiegend wohnungswirtschaftlich genutzten Häusern in 

guten Lagen am Prenzlauer Berg und jeweils einem Objekt in den Bezirken Charlottenburg 

und Friedrichshain erwarb unsere neu gegründete Tochtergesellschaft Mars- 

Immobilien GmbH & Co. KG, deren Komplementärin die Sedlmayr-Investa Immobilien 

Aktivitäten in Berlin 

23


GmbH ist, ein Berlin-Portfolio bestehend aus 158 Wohneinheiten und 16 Gewerbeeinheiten 

für rd. 20,5 Mio. € (einschließlich Kaufpreisnebenkosten) von einer spanischen 

Unternehmensgruppe. In Übereinstimmung mit unserer Geschäftsstrategie ist 

vorgesehen, die Häuser in den nächsten Jahren durch angemessene Modernisierungsmaßnahmen 

aufzuwerten. Im Geschäftsjahr 2011/12 konnten die anfänglichen Mieten 

bei Anschlussvermietungen im Durchschnitt bereits um ca. +27% erhöht werden. 

Zeitgleich mit dem Kauf der vorerwähnten Häuser erwarb die Sedlmayr-Investa Immobilien 

GmbH vom gleichen Verkäufer für rd. 3,8 Mio. € (einschließlich Kaufpreisnebenkosten) 

ein weiteres Wohnhaus am Prenzlauer Berg, das für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen 

gut geeignet ist. Die im gehobenen Segment hierfür erforderlichen Umbauten, 

wie beispielsweise eine Fassadenverbesserung sowie der Anbau von Aufzügen und Balkonen, 

wurden im Berichtszeitraum mit dem Denkmalamt und der Stadtplanung bereits mit positivem 

Ergebnis vorbesprochen. Der entsprechende Bauantrag ist in Vorbereitung. 

Projektentwicklung 

Hörselbergstraße 

Für das im Vorjahr erworbene und derzeit noch gewerblich genutzte Objekt in der 

Hörselbergstraße in München-Bogenhausen wurde zum Ende des Geschäftsjahres der 

Bauvorbescheid für den Neubau von Wohnungen erteilt. Mit den Mietern wurden 

zwischenzeitlich Vereinbarungen über die Beendigung aller Mietverhältnisse zum 

30.11.2014 geschlossen, so dass gemäß unserer Zielsetzung das Grundstück mit neuem 

Baurecht nunmehr Bauträgern zum Kauf im Bieterverfahren angeboten werden kann. 

Projektentwicklung Langwied 

Der Verkauf der Brauereigrundstücke an der Marsstraße und an der Nymphenburger 

Straße war bekanntlich nicht Gegenstand der Vereinbarungen mit dem heutigen 

AB-InBev Konzern im Jahre 2003. Im Interesse einer Verlagerung der Brauereien 

Spaten-Franziskaner und Löwenbräu an einen neuen, günstigeren Standort wurde daher 

im Master Agreement (Grundlagenvereinbarung) gleichzeitig vereinbart, dass sich die 

Sedlmayr KGaA nach besten Kräften zu bemühen habe, in Absprache mit AB-InBev 

unerschlossenes Bauerwartungsland innerhalb der Landeshauptstadt München zu 

erwerben und diese Flächen AB-InBev nach entsprechender Entwicklung zu angemessenen 

Bedingungen anzubieten. Nach Abschluss eines umfangreichen Planungsprozesses 

durch unsere Tochtergesellschaft Spaten Brauereientwicklungsgesellschaft Langwied 

GmbH (Langwied GmbH) als Vorhabensträgerin, sah sich AB-InBev im Winter 2009/10 

allerdings nicht mehr in der Lage, eine bindende Verpflichtung nach Maßgabe des mit 

der Landeshauptstadt München zuvor abgeschlossenen Durchführungsvertrages zum 

Bau einer neuen Brauerei innerhalb von etwa 10 Jahren abzugeben. 

24

Bereits im Geschäftsjahr 2009/10 wurde daher das Gespräch mit den Entscheidungsträgern 

der Schörghuber Gruppe gesucht, die großes Interesse an der Verlagerung 

der Paulaner Brauerei auf das Gelände in Langwied zeigten. Nachdem von unserer 

Seite die Stadtspitzen über die neue Sachlage informiert wurden, haben im letzten 

Geschäftsjahr intensive Gespräche der Schörghuber Gruppe mit der Landeshauptstadt 

München über die Nutzung ihrer bisherigen Brauereigrundstücke stattgefunden. Diese 

Gespräche verliefen zufriedenstellend, sodass von der Langwied GmbH mit Kaufvertrag 

vom 22. Dezember 2011 die Grundstücke in Langwied an die Schörghuber-Gruppe 

verkauft werden konnten. Dem Neubau einer Brauerei durch Paulaner steht nunmehr 

nichts mehr im Wege, zumal Paulaner auch in den Durchführungsvertrag mit der 

Stadt eingetreten ist. 

Wir sind weiterhin davon überzeugt, dass mit dem Bau einer neuen modernen Brauerei 

mit ausreichenden Platzreserven am Stadtrand von München die Chance besteht, 

dass auch AB-InBev im Rahmen einer wie immer gearteten Zusammenarbeit zu einem 

Umzug nach Langwied veranlasst werden kann. Damit könnten dann die Grundstücke 

an der Mars- und an der Nymphenburger Straße einer neuen werthaltigen Entwicklung 

zugeführt werden. 

Nach dem Verkauf der Grundstücke in Langwied beläuft sich das Ergebnis vor Steuern 

bei der Langwied GmbH auf rd. 3,0 Mio. €. Nach Vereinnahmung des gestundeten 

Kaufpreises im Dezember 2014 wird sich das Projektergebnis aufgrund der mit 3,5% 

verzinslichen Kaufpreisforderung von 31,5 Mio. € noch deutlich erhöhen. Das Ergebnis 

der Langwied GmbH findet im vorliegenden Jahresabschluss der Sedlmayr KGaA 

noch keine Berücksichtigung. 

Dinkelacker Gruppe 

Das positive Gesamtbild der wirtschaftlichen Lage in Stuttgart spiegelt sich im Immobilienmarkt 

wider, der sich weiter sehr zufriedenstellend entwickelt. 

Denn obwohl sich das kräftige Wachstum des Vorjahres auch am Standort Stuttgart 

in 2012 nicht wiederholen wird, zeigten sich rd. 94% der von der IHK Stuttgart im 

Frühsommer 2012 befragten Unternehmen mit ihrer Geschäftslage zufrieden. Damit 

verbunden blieben die Investitions- und Beschäftigungspläne expansiv und führten bis 

zum Ende des 3. Quartals 2012 nochmals zu einem leichten Rückgang der Arbeitslosenquote 

in Stuttgart auf 4,8%. 

Immobilienmarkt 

Stuttgart 

25


Großprojekte 

beherrschen weiter 

das Marktgeschehen 

Wie in den Vorjahren beherrschten Großprojekte in 2012 das Geschehen am Immobilienmarkt 

in der Landeshauptstadt. So wurden für Stuttgart 21 die ersten Großaufträge 

vergeben, auch wenn über das Grundwassermanagement und die Mehrkosten für die 

Anbindung des Flughafens bereits neue Diskussionen entstanden sind. 

Neben dem Verkauf des Wohnportfolios der LBBW im Frühjahr 2012 wurde das neue 

Stadtquartier Milaneo hinter dem Hauptbahnhof bereits kurz nach Baubeginn veräußert. 

Zusammen mit dem Verkauf des Postquartiers ergab sich in Stuttgart ein Transaktionsvolumen, 

das mit rd. 1,4 Mrd. € einen historischen Höchstwert erreichte. 

Zusätzlich kamen in den zurückliegenden Monaten neue Bauprojekte hinzu. So plant 

das Siedlungswerk an der Nordbahnhofstraße den Bau von rd. 500 Wohnungen und hat 

hierzu zwei Areale mit rd. 3 Hektar erworben. Bei diesem Vorhaben kommt erstmals das 

Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) zum Tragen, das den Bau von geförderten 

Wohnungen vorschreibt. Bereits begonnen wurde mit dem Neubau der Rosenberghöfe 

auf dem ehemaligen AOK-Areal an der Breitscheidstraße, auf dem für ca. 120 Mio. € 

rd. 11.000 m² Bürofläche und 150 Miet- bzw. Eigentumswohnungen entstehen sollen. 

Wohnungsneubau 

bleibt hinter der 

Nachfrage zurück 

Trotz dieser Vielzahl an neuen Projekten deckten die Neubauaktivtäten insbesondere im 

Wohnbereich bei weitem nicht die Nachfrage, die – bei einem jährlichen Bevölkerungswachstum 

in Stuttgart von rd. +3% seit dem Jahr 2006 – bei ca. 3.700 neuen Wohnungen 

liegt. Dabei verteuerten sich die Preise für Wohneigentum auf Jahressicht mit +7% sogar 

erkennbar stärker als die Mieten. Die Mittelwerte der Kaufpreise für Wohnobjekte, die in 

den Jahren 1976–1990 fertiggestellt wurden, lagen bei 2.260 €/m², während für Objekte 

in der Baualtersklasse 1991–2005 im Durchschnitt 2.630 €/m² zu bezahlen waren. 

Bevorzugte Wohnquartiere bleiben die Innenstadtbezirke sowie der Süden und der 

Westen. Die Leerstandsquote in diesem Marktsegment lag zum Ende des Berichtsjahres 

bei 1,8% und ist damit weiterhin nicht relevant für den Mietwohnungsmarkt. 

Angebotsmiete 

für Wohnraum steigt 

um +5% 

Als Folge des knappen Angebots an Wohnraum stiegen auch die Angebotsmieten in 

Stuttgart weiter und verteuerten sich im 1. Halbjahr 2012 auf im Mittel 9,85 €/m². 

Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Anstieg von knapp +5%. Die höchsten 

Mietsteigerungen verzeichneten dabei die Innenstadtbereiche, in denen mit durchschnittlich 

beinahe 11 €/m² auch absolut die höchsten Mieten erzielt wurden. Überdurchschnittlich 

verteuerten sich dabei vor allem die Innenbezirke im Nord-Westen, 

Nord-Osten und im Osten der Stadt. Die Spitzenmieten bewegten sich hier zum 

Ende des Berichtszeitraums bei 16 €/m². Altbauten im Stuttgarter Süden kosteten mit 

11,65 €/m² im Durchschnitt deutlich mehr als Altbauten im Stuttgarter Norden, deren 

Preisuntergrenze zuletzt bei 8 €/m² lag, wobei für Letztere allerdings deutliche qualitative 

Abstriche in Kauf genommen werden müssen. 

26

Der Büromietmarkt in Stuttgart inklusive Leinfelden-Echterdingen verzeichnete bis zum 

Ende des Geschäftsjahres einen Flächenumsatz von ca. 151.000 m². Im Vergleich zum 

Rekordjahr 2011, das von einigen Großabschlüssen gekennzeichnet war, ist dies ein 

Rückgang von rd. -30%. Nachfrageschwerpunkt waren Flächen bis 500 m², für die auch 

ein stabiles Niveau bei den Abschlüssen festzustellen war. Dabei entfielen rd. 63% aller 

Bürovermietungen auf die City und den Innenstadtbereich. Während die Spitzenmiete 

auf 19,80 €/m² stieg, pendelte sich die Durchschnittsmiete für Büroflächen bei rd. 

12 €/m² ein. Die Leerstandsquote verminderte sich im Marktgebiet von Stuttgart Ende 

September 2012 auf rd. 5,4%. 

Bürovermietungen 

nach Rekordwert 

rückläufig 

Durch eine hohe Kaufkraft erfreute sich der Standort Stuttgart auch im Berichtszeitraum 

2011/12 einer anhaltend guten Nachfrage nach Verkaufsflächen in den 1A-Lagen 

bei steigenden Spitzenmieten. Untermauert wird dies durch die weiteren großflächigen 

Einzelhandelsprojektentwicklungen. Zu diesen gehören das Einkaufszentrum Milaneo, 

das Gerber sowie das Dorotheenquartier. Bis 2016 werden die Einzelhandelsflächen in 

Stuttgart durch diese Neubauprojekte auf über 1 Mio. m² steigen. Allerdings ist zu 

befürchten, dass die neuen Flächen zu einer Umsatzumverteilung führen werden, von 

denen die Randlagen um die Königstraße besonders betroffen sein könnten. 

Gute Nachfrage nach 

Einzelhandelsflächen 

Neben der Bewirtschaftung und der allgemeinen Instandhaltung des Immobilienbestandes 

war die Geschäftstätigkeit der Dinkelacker Gruppe im Berichtsjahr 2011/12 wiederum 

von Maßnahmen zum Leerstandsabbau und von Investitionen zur Erweiterung und 

Ergänzung des Immobilienportfolios geprägt. 

Geschäftstätigkeit 

Dinkelacker AG 

Durch die sukzessive Vermietung nahezu aller noch zu Beginn des Berichtszeitraums 

leerstehenden Büroflächen verringerte sich die Leerstandsquote im Jahresverlauf in der 

Dinkelacker Gruppe Ende September auf 0,2% (Vj. 1,9%). Abgesehen von vorübergehenden 

Leerständen aufgrund Mieterwechseln waren alle Wohnungen zum Geschäftsjahresende 

vermietet. 

Zu den wesentlichen Investitionen in den Bestand zählte Anfang April 2012 der Erwerb 

eines Wohngebäudes im Stuttgarter Westen mit 10 Wohnungen von einer städtischen 

Gesellschaft im Tausch gegen ein in die Jahre gekommenes Einfamilienhaus und zwei 

alten Gaststättengebäuden auf einem Grundstück des Bestandes im Stuttgarter Osten. 

In der Landhausstraße konnte der Ausbau des Dachgeschosses mit zwei Wohnungen 

und die Modernisierung des Hauses insgesamt im Frühjahr 2012 abgeschlossen werden. 

Ebenfalls im Stuttgarter Osten umgesetzt werden konnte im Berichtsjahr 2011/12 der 

Umbau einer Gaststätte in zwei Wohnungen. 

In der Hirschstraße wurde darüber hinaus ein Geschäftshaus, einschließlich der Erneuerung 

der Fassade, komplett saniert. 

27


Cäcilienpark 

Bei der Cäcilienpark am Neckar GbR in Heilbronn, an der die Dinkelacker Gruppe zu 

einem Drittel beteiligt ist, verlief die Entwicklung im Berichtsjahr ebenfalls sehr erfreulich. 

Durch die anhaltende Immobiliennachfrage konnten weitere vier Wohneinheiten 

verkauft werden. Damit stehen noch eine Gewerbeeinheit sowie vier Wohnungen, die 

bereits im Rahmen eines Wohnrechts überlassen sind, im Eigentum der GbR. 

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Sedlmayr Konzer n 

Umstellung des 

Konzernabschlusses 

auf HGB 

Durch den Wechsel der Notierung an der Börse München in das Handelssegment 

m:access/Freiverkehr stellt die Gesellschaft ihren Konzernabschluss wieder nach den Vorschriften 

des Handelsgesetzbuches (HGB) auf. Unserem Wechsel hat sich die Dinkelacker 

AG durch den Wechsel in den Freiverkehr Plus an der Börse Stuttgart angeschlossen. 

Konzernbilanzstruktur 

Im diesem Zusammenhang war die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung 

nach Maßgabe der §§ 266 bzw. 275 HGB anzupassen. Dies führte zu einer 

Vermögens- und Kapitalstruktur im Konzern wie folgt: 

Sedlmayr Konzern 

30.9.2012 Vorjahr 

% % 


Sachanlagen und immaterielle 

Vermögensgegenstände 85,5 88,0 

Finanzanlagen 1,1 1,4 

Umlaufvermögen 13,3 10,5 

Rechnungsabgrenzung 0,1 0,1 

Bilanzsumme 100,0 100,0 

% % 

Kapitalstruktur 

Eigenkapital 34,0 37,1 

Rückstellungen 7,9 8,6 

Verbindlichkeiten 51,1 46,5 


Passive latente Steuern 6,5 7,1 


28

Die Bilanzsumme im Konzern erhöhte sich zum Ende des Berichtsjahres 2011/12 um 

36,8 Mio. € auf 621,4 Mio. €. 

Durch den Erwerb von Immobilien – insbesondere in Berlin – stieg das Sachanlagevermögen 

im Konzern um 16,6 Mio. € auf 531,1 Mio. €. Dabei standen den Immobilienzugängen 

sowie den aktivierungspflichtigen Neu- und Umbauten von insgesamt 

29,6 Mio. € planmäßige Abschreibungen von 12,7 Mio. € gegenüber. 

Die im Vergleich zur internationalen Rechnungslegung erkennbar höheren Abschreibungen 

auf Sachanlagen resultierten dabei in erster Linie aus einer vergleichsweise 

kürzeren Abschreibungsdauer nach HGB. 

Bei den Abgängen von Sachanlagen handelte es sich um die im Tausch gegen ein 

Wohnhaus verkauften Objekte in Stuttgart. 

Die Finanzanlagen verminderten sich um 1,5 Mio. € auf 6,6 Mio. €. Dabei reduzierten 

sich die Anteile an assoziierten Unternehmen überwiegend aufgrund von Ausschüttungen 

an die Anteilseigner um 0,9 Mio. € auf 2,3 Mio. €. Daneben gingen die sonstigen 

Ausleihungen durch planmäßige Tilgung und einer damit zusammenhängenden 

Reduzierung der pauschalen Wertberichtigung um 0,6 Mio. € auf 4,3 Mio. € zurück. 

Das Umlaufvermögen im Konzern erhöhte sich um 21,7 Mio. € auf 82,9 Mio. €. 

Ursächlich hierfür war im Wesentlichen der Zugang des nach entsprechender Projektentwicklung 

zum Verkauf bestimmten Objekts in der Hörselbergstraße in München. 

Dabei erhöhten sich, im Zusammenhang mit der verzinslichen Stundung des Kaufpreises 

für die Grundstücke in Langwied, die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 

um 31,3 Mio. € auf 32,5 Mio. €. Korrespondierend hierzu verminderte sich 

der Bilanzausweis der zum Verkauf bestimmten Grundstücke, saldiert mit dem Zugang 

in der Hörselbergstraße und den Teilverkäufen von Grundstücksparzellen in Landshut 

um 7,4 Mio. € auf 22,6 Mio. €. 

Die sonstigen Vermögensgegenstände erhöhten sich um 1,8 Mio. € auf 9,5 Mio. € 

und enthalten im Wesentlichen den Barwert des Körperschaftsteuerminderungsguthabens 

gemäß § 37 KStG sowie laufende Steuererstattungsansprüche von zusammen 

6,1 Mio. €. 

Das Eigenkapital im Konzern ging um 5,8 Mio. € auf 211,2 Mio. € zurück. Die Eigenkapitalquote 

verminderte sich dabei im Zusammenhang mit den zum überwiegenden 

Teil fremdfinanzierten Objektzugängen auf 34,0% (Vj. 37,1%). 

Eigenkapitalquote im 

Konzern bei 34,0% 

29


Die Rückstellungen verringerten sich insgesamt geringfügig um 1,2 Mio. € auf 

49,1 Mio. € und betreffen mit 29,9 Mio. € Rückstellungen für Pensionen und ähnliche 

Verpflichtungen, die sich gegenüber dem Vorjahr um 0,8 Mio. € reduzierten. 

Die sonstigen Rückstellungen lagen mit 15,9 Mio. € in erster Linie in Folge eines 

Rückgangs von ausstehenden Rechnungen und einer niedrigeren Rückstellung für 

den Gewinnanteil der persönlich haftenden Gesellschafterin um 1,5 Mio. € unter 

dem Wert des Vorjahres, während sich die Steuerrückstellungen um 1,1 Mio. € auf 

3,3 Mio. € erhöhten. 

Die Verbindlichkeiten im Konzern nahmen im Wesentlichen durch einen Anstieg der 

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten zum Geschäftsjahresende 2011/12 um 

45,3 Mio. € auf 317,2 Mio. € zu. Dieser Zunahme stehen auf der Aktivseite der Bilanz 

entsprechend höhere Werte bei den Sachanlagen sowie im Umlaufvermögen gegenüber. 

Der Ausweis von passiven latenten Steuern von 40,7 Mio. € (Vj. 41,2 Mio. €) resultiert 

aus unterschiedlichen Wertansätzen in der Handels- und der Steuerbilanz, die sich 

künftig bei Angleichung der Wertansätze steuerentlastend abbauen werden. Der 

Bilanzposten wurde mit aktiven latenten Steuern saldiert dargestellt, die im Wesentlichen 

aus Differenzen bilanzieller Wertansätze für Rückstellungen für Pensionen und 

ähnliche Verpflichtungen, für sonstige Rückstellungen sowie aus latenten Steueransprüchen 

auf gewerbesteuerliche Verlustvorträge resultieren. 

Umsatzerlöse im 

Konzern um +4,6% 

gestiegen 

Die Umsatzerlöse im Konzern stiegen im Berichtszeitraum 2011/12 überwiegend 

infolge der Objektzugänge sowie durch Mietpreissteigerungen bei Mieterwechseln um 

T€3.591 oder +4,6% auf T€81.152 (Vj. T€77.561). 

Trotz deutlich höherer Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen, die 

im Vorjahr ergebnisverbessernde Sondereffekte infolge der erstmaligen Anwendung 

der Rechnungslegungsvorschriften nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz 

(BilMoG) enthielten, und einem Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge und der 

Erträge aus Beteiligungen blieb das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im 

Konzern unter Berücksichtigung der außerordentlichen Erträge/Aufwendungen im 

Vorjahr, die ebenfalls im Zusammenhang mit der erstmaligen Anwendung des BilMoG 

standen, insgesamt auf Vorjahresniveau. 

Ergebnis im 

Konzern T€ 20.748 

Nach Abzug des Gewinnanteils der persönlich haftenden Gesellschafterin sowie der 

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beläuft sich das Ergebnis nach Steuern im 

Konzern auf T€20.748 (Vj. T€23.539). 

30

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Sedlmayr KGaA 

Nach der erstmaligen Anwendung der Rechnungslegungsvorschriften nach dem 

Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz BilMoG im Vorjahr, veränderte sich die Bilanzstruktur 

der Gesellschaft im Berichtsjahr 2011/12 insgesamt nur wenig: 

Bilanzstruktur 

Sedlmayr KGaA 


30.9.2012 Vorjahr 

% % 

Sachanlagen und immaterielle 

Vermögensgegenstände 18,7 18,3 

Finanzanlagen 76,1 76,9 

Umlaufvermögen 5,1 4,7 



% % 

Kapitalstruktur 

Eigenkapital* 52,2 51,8 

Rückstellungen* 14,7 15,2 

Verbindlichkeiten 31,3 31,5 


Passive latente Steuern 1,7 1,4 


*) einschl. 50% Sonderposten mit Rücklageanteil 

Die Bilanzsumme der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA stieg zum Bilanzstichtag 

Ende September um 2,2 Mio. € auf 318,6 Mio. €. Unter Berücksichtigung von 

50% des Sonderpostens mit Rücklageanteil erhöhte sich die Eigenkapitalquote der 

Gesellschaft erneut leicht auf 52,2% (Vj. 51,8%). 

Eigenkapitalquote 

bei 52,2% 

Das Anlagevermögen nahm geringfügig um 0,8 Mio. € auf insgesamt 301,9 Mio. € zu 

und betrifft im Wesentlichen Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen 

sowie Wirtschafts- und Wohngebäude. 

31


Das Sachanlagevermögen erhöhte sich im Zusammenhang mit dem Neubau von drei 

Reihenhäusern sowie aufgrund von Dachgeschossausbauten einschließlich der im Bau 

befindlichen Maßnahmen um 3,3 Mio. €. 

Den Zugängen von 3,3 Mio. € standen im Geschäftsjahr planmäßige Abschreibungen in 

Höhe von 1,9 Mio. € gegenüber. 

Die Finanzanlagen verminderten sich durch die planmäßige Tilgung sonstiger Ausleihungen 

und der damit verbundenen Reduzierung der pauschalen Wertberichtigung zum 

Bilanzstichtag um 0,6 Mio. € auf 242,6 Mio. €. 

Das Umlaufvermögen erhöhte sich zum Ende des Berichtsjahres um 1,5 Mio. € auf 

16,4 Mio. €. Dabei verminderten sich die Forderungen gegen verbundene Unternehmen 

um 0,4 Mio. €, während die sonstigen Vermögensgegenstände aufgrund eines weiteren 

Abschmelzens des Körperschaftsteuerguthabens gemäß § 37 KStG sowie vereinnahmter 

Steuerguthaben um 0,8 Mio. € unter dem Vorjahreswert lagen. Demgegenüber stieg das 

Guthaben bei Kreditinstituten stichtagsbezogen um 2,8 Mio. € auf 5,3 Mio. €. 

Die Rückstellungen blieben in Summe nahezu unverändert zum Vorjahr bei 24,5 Mio. €. 

Die Steuerrückstellungen erhöhten sich hierbei um 0,6 Mio. € auf 1,7 Mio. €, hingegen 

die sonstigen Rückstellungen in erster Linie aufgrund eines Rückgangs der ausstehenden 

Rechnungen und einer niedrigeren Rückstellung für den Gewinnanteil der persönlich 

haftenden Gesellschafterin um 0,9 Mio. € auf 8,1 Mio. € zurückgingen. Die Pensionsrückstellungen 

blieben mit rd. 14,6 Mio. € insgesamt auf Vorjahresniveau. 

Die Verbindlichkeiten lagen zum Bilanzstichtag mit 99,7 Mio. € nur geringfügig über 

dem Vorjahreswert. Dem Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in 

Höhe von 1,2 Mio. € standen zum Geschäftsjahresende entsprechend verminderte 

Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis 

besteht, gegenüber. 

Mit 5,3 Mio. € (Vj. 4,5 Mio. €) waren latente Steuern zu passivieren, die aus unterschiedlichen 

Wertansätzen in der Handels- und der Steuerbilanz resultieren und sich 

künftig bei Angleichung der Wertansätze steuerentlastend abbauen werden. 

Die Umsatzerlöse der Sedlmayr KGaA erhöhten sich aufgrund des Objektzugangs und 

nach Berücksichtigung von Indexanpassungen sowie Mietpreissteigerungen bei Wiedervermietungen 

um T€ 378 oder +1,1% auf T€ 35.768. 

32

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit belief sich im Berichtsjahr 2011/12 

auf T€29.531 (Vj. 34.887). Im Vorjahr steht diesem ein um Sondereffekte aus der erstmaligen 

Anwendung der Rechnungslegungsvorschriften nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz 

(BilMoG) bereinigtes Ergebnis von T€28.470 gegenüber. Damit verbesserte 

sich das bereinigte Ergebnis vor Gewinnanteil der persönlich haftenden 

Gesellschafterin und Steuern um T€1.061 bzw. +3,7%. 

Nach Abzug des Gewinnanteils der persönlich haftenden Gesellschafterin in Höhe 

von T€2.892 (Vj. T€3.229) sowie gewinnabhängiger und sonstiger Steuern ergab sich 

ein Jahresüberschuss von T€22.545 (Vj. T€24.381). Dabei enthalten die Steuern vom 

Einkommen und vom Ertrag im Berichtsjahr latente Steuern in Höhe von T€780 

(Vj. T€1.537). 

Unter Hinzurechnung des Gewinnvortrags in Höhe von T€470 erhöht sich der 

Bilanzgewinn der Sedlmayr KGaA nach Dotierung der Gewinnrücklage in Höhe von 

T€3.000 (Vj. T€5.000) auf T€20.015 (Vj. T€19.610). 

Kapitalflussrechnung 

Die Sedlmayr KGaA weist eine stabile und solide Finanzlage auf. Der Cash-Flow aus 

laufender Geschäftstätigkeit hat sich dabei gegenüber dem Vorjahr um 0,6 Mio. € auf 

26,7 Mio. € erhöht. Diesem Zahlungsmittelzufluss standen Zahlungsmittelabflüsse aus 

Investitionstätigkeit von 2,7 Mio. € sowie aus Finanzierungstätigkeit von 21,2 Mio. € 

gegenüber. Der Finanzmittelfonds erhöhte sich damit um 2,8 Mio. € auf 5,3 Mio. €. 

Im Konzern ergab sich ein positiver Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit von 

27,3 Mio. €. Diesem standen durch den Ankauf von Immobilienobjekten in Berlin, 

München und Stuttgart Zahlungsmittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit von 

53,6 Mio. € und Zahlungsmittelzuflüsse aus Finanzierungstätigkeit von 22,3 Mio. € 

gegenüber. Der Finanzmittelbestand im Konzern verminderte sich um 4,1 Mio. €. 

33


Angaben gemäß § 289 Abs. 2 Nr. 5 und Abs. 4 HGB 

bzw. § 315 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 4 HGB 

Mit der Aufnahme der Notierung der Aktie an der Börse München im Handelssegment 

Freiverkehr/m:access zum 2. Juli 2012 endete für die Gesellschaft am 29. Juni 2012 die 

Notierung der Aktie im regulierten Markt der Börse München. 

Damit wäre die Gesellschaft nicht mehr verpflichtet, Angaben gemäß § 289 Abs. 4 und 5 

HGB bzw. § 315 Abs. 2 Nr. 5 und Abs. 4 HGB sowie §289a HGB im Lagebericht zu veröffentlichen. 

Aus Gründen der Kontinuität und Transparenz werden wir diese Angaben 

freiwillig jedoch auch weiterhin machen. 

Gesamtnennkapital, 

Gezeichnetes Kapital 

und Stimmrechte 

Das Gesamtnennkapital der Sedlmayr KGaA beläuft sich zum 30. September 2012 unverändert 

zum Vorjahr auf € 19.091.618 und setzt sich wie folgt zusammen: 

1. Komplementärkapital €1.931.618 

Die feste Einlage der Sedlmayr Treuhand GmbH, München, 

befindet sich zu 100% im Eigentum der Gründerfamilie 

Sedlmayr, die in der Gabriel Sedlmayr Beteiligungsgesellschaft 

mbH & Co. KG zusammengefasst ist. 

2. Grundkapital der Kommanditaktionäre €17.160.000 

Es ist eingeteilt in 659.980 Stückaktien und 20 Namensaktien. 

Der anteilige Wert je Aktie am Grundkapital beträgt € 26. 

Jede Aktie gewährt eine Stimme. 

Die Aktionäre der Gesellschaft nehmen nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften 

und der Satzung ihre Rechte in der Hauptversammlung wahr und üben dort ihr Stimmrecht 

aus. 

Die Übertragung und Verpfändung der Namensaktien bedarf gemäß § 6 Abs. 3 der 

Satzung der Sedlmayr KGaA der schriftlichen Zustimmung der Gesellschaft. 

Der Inhaber der Namensaktien ist gemäß § 13 Abs. 4 der Satzung der Sedlmayr KGaA 

berechtigt, insgesamt ein Drittel der Aktionärsvertreter in den Aufsichtsrat der Gesellschaft 

zu entsenden und Ersatzmitglieder zu benennen. 

Genehmigtes Kapital, 

Bedingtes Kapital 

und Aktienrückkauf 

Die geschäftsführende persönlich haftende Gesellschafterin wurde durch Beschluss der 

Hauptversammlung ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft bedingt zu erhöhen. 

Danach verfügt die Sedlmayr KGaA über ein bedingtes Kapital von € 2.111.200 mit der 

Berechtigung zur Ausgabe von 81.200 neuen Stückaktien. 

34

Die Kapitalverhältnisse der Kommanditaktionäre zum 30. September 2012 stellen sich 

nach Kenntnis der Gesellschaft wie nachstehend aufgeführt dar: 

Kapitalverhältnisse 

Anteil am 

Grundkapital Gesamtkapital 

% % 

Komplementär-Kapital 

Feste Einlage der Sedlmayr Treuhand GmbH – 10,12 

Grundkapital der Kommanditaktionäre 

Sedlmayr Treuhand GmbH 85,82 77,14 

85,82 87,26 

Streubesitz 14,18 12,74 

100,00 100,00 

Hinsichtlich der Kapitalverhältnisse verweisen wir auch auf die Mitteilungen gemäß 

§ 21 Abs. 1 WpHG im Anhang zum Jahresabschluss der Sedlmayr KGaA. 

Die persönlich haftende Gesellschafterin mit Vermögenseinlage, die Sedlmayr Treuhand 

GmbH, ist berechtigt, geschäftsführungs- und vertretungsberechtigte persönlich 

haftende Gesellschafter nach der Maßgabe des § 10 Abs. 3 der Satzung der Sedlmayr 

KGaA in die Gesellschaft aufzunehmen bzw. abzuberufen. Von dieser Möglichkeit 

wurde nach dem Ausscheiden von Herrn Dr. Kayser-Eichberg kein Gebrauch gemacht. 

Die Geschäftsleitung besteht damit ausschließlich aus den Geschäftsführern der Sedlmayr 

Geschäftsführungsgesellschaft mbH, die ebenfalls von der Sedlmayr Treuhand 

GmbH berufen werden. 

Ernennung und 

Abberufung der 

Geschäftsführung 

Jede Änderung der Satzung bedarf eines Hauptversammlungsbeschlusses. Lediglich 

Änderungen der Satzung, die nur die Fassung betreffen, können vom Aufsichtsrat 

beschlossen werden. Hinsichtlich der Mehrheitserfordernisse gelten die gesetzlichen 

Bestimmungen. 

Satzungsänderungen 

Die Vergütung der Geschäftsleitung besteht aus einem fixen und variablen Teil und 

bemisst sich in analoger Anwendung nach den Regelungen des § 10 Abs. 4 der Satzung 

der Sedlmayr KGaA. 

Grundzüge des 

Vergütungssystems 

Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhalten eine feste Vergütung nach Maßgabe des § 18 

der Satzung der Sedlmayr KGaA. 

35


Angaben gemäß § 289 Abs. 5 HGB 

bzw. § 315 Abs. 2 Nr. 5 HGB 

Internes 

Kontrollsystem 

Die Geschäftsführung der Sedlmayr KGaA hat den Umfang und die Ausrichtung des 

eingerichteten internen Kontrollsystems für den Rechnungslegungsprozess und für das 

Risikomanagementsystem in eigener Verantwortung anhand der firmenspezifischen 

Anforderungen gestaltet. Dennoch kann ein angemessenes und funktionsfähiges 

internes Kontrollsystem keine absolute Sicherheit hinsichtlich der Identifikation und 

Steuerung von Risiken gewährleisten. 

Das als Bestandteil des Risikomanagementsystems für die Prozesse der Rechnungslegung 

implementierte interne Kontrollsystem im Konzern verfolgt das Ziel, eine 

gesetzes- und rechnungslegungsstandardkonforme Finanzberichterstattung zu gewährleisten. 

Demgegenüber identifiziert und bewertet das Risikomanagementsystem 

potenziell bestandsgefährdende Risiken, die diesem Ziel entgegenstehen könnten. 

Dabei umfasst das interne Kontrollsystem alle Maßnahmen und Prozesse, die eine einheitliche, 

zutreffende und zeitnahe Erfassung und Verarbeitung aller Geschäftsvorfälle 

gewährleisten. Mit der Trennung der Funktionen sowie der eingeführten Freigaberegelungen 

bei der Bearbeitung von Geschäftsvorfällen wird die erforderliche Transparenz 

in der Überwachung bzw. Steuerung des Systems erreicht. 

Die Buchhaltung im Konzern erfolgt für die Dinkelacker AG und ihre Tochtergesellschaften 

zentral in Stuttgart, im Übrigen am Standort München auf Basis weitestgehend 

konzerneinheitlicher Vorgaben innerhalb einer zentralen EDV-Umgebung mit 

definierten Zugriffsregelungen. Die Überwachung der Buchhaltung erfolgt direkt 

durch die Geschäftsleitung. Für wesentliche Bewertungssachverhalte, wie z.B. für 

Pensionsrückstellungen, werden Gutachten von externen Sachverständigen eingeholt. 

Die fortlaufende Überwachung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems 

obliegt der Geschäftsführung und wird im Rahmen der Abschlusserstellungsarbeiten 

von unseren Abschlussprüfern im Rahmen deren Prüfungstätigkeit untersucht. 

Auf neue Risiken bzw. auf Hinweise, die auf mögliche Kontrollschwächen schließen 

lassen, wird zeitnah durch die Anpassung der Prozesse reagiert. 

36

Angaben gemäß § 289a HGB 

Die freiwillig nach § 289a HGB abgegebene Erklärung zur Unternehmensführung enthält 

neben der Erklärung gemäß § 161 AktG relevante Angaben zu Unternehmensführungspraktiken 

und eine Beschreibung der Arbeitsweise der Geschäftsleitung und 

der maßgeblichen Gremien. 

Zum besseren Verständnis des Nachstehenden erläutern wir zunächst generell die 

Gesellschaftsform der Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) und anschließend die 

spezifische Situation bei der Sedlmayr KGaA. 

Gemäß § 278 Abs. 1 AktG ist die Kommanditgesellschaft auf Aktien eine Gesellschaft 

mit eigener Rechtspersönlichkeit, bei der mindestens ein Gesellschafter den Gesellschaftsgläubigern 

unbeschränkt haftet (persönlich haftender Gesellschafter) und die 

übrigen an dem in Aktien zerlegten Grundkapital beteiligt sind, ohne persönlich für die 

Verbindlichkeiten der Gesellschaft zu haften (Kommanditaktionäre). Es liegt somit eine 

Mischform von Aktiengesellschaft und Kommanditgesellschaft mit Schwerpunkt im 

Aktienrecht vor. Prägende Unterschiede zur Aktiengesellschaft sind das Vorhandensein 

von persönlich haftenden Gesellschaftern, das Fehlen eines Vorstandes und die Einschränkung 

der Rechte und Pflichten des Aufsichtsrates. Auch hinsichtlich der Hauptversammlung 

ergeben sich Besonderheiten. So bedürfen zahlreiche Beschlüsse der 

Hauptversammlung der Zustimmung der persönlich haftenden Gesellschafter (§ 285 

Abs. 2 AktG), wie z.B. Satzungsänderungen und sonstige Grundlagenbeschlüsse. Auch 

die Feststellung des Jahresabschlusses bedarf gemäß § 286 Abs. 1 AktG der Zustimmung 

der persönlich haftenden Gesellschafter. 

Die Sedlmayr Treuhand Gesellschaft mbH (Sedlmayr Treuhand GmbH), in der die 

Interessen der Familie Sedlmayr gebündelt sind, ist die persönlich haftende Gesellschafterin 

der Sedlmayr KGaA mit einer festen Vermögenseinlage in Höhe von T€1.932. 

Sie ist ferner am Grundkapital der Sedlmayr KGaA mit ca. 86 % beteiligt, am Gesamtkapital 

ist sie damit mit über 87 % beteiligt. Die Sedlmayr Treuhand GmbH ist von der 

Geschäftsführung ausgeschlossen, aufgrund ihres hohen Kapitaleinsatzes und der entsprechenden 

Haftung hat sie jedoch ein großes Interesse an der Ordnungsmäßigkeit 

und Effizienz des Geschäftsbetriebes der Sedlmayr KGaA und übt daher entsprechenden 

Einfluss aus. Die Sedlmayr Treuhand GmbH bestellt die Geschäftsleitung und beruft sie 

ab (§ 10 Abs. 3 der Satzung der KGaA). Außerdem hat sie mit dem Beirat der Sedlmayr 

Treuhand GmbH ein Gremium geschaffen, das in Ergänzung zu den Kompetenzen und 

der Tätigkeit des Aufsichtsrates die Kontrolle und Beratung der Geschäftsleitung sicher- 

37


stellt. Aufgrund der Vorschriften des Aktiengesetzes, der Satzung der Sedlmayr KGaA 

und der Geschäftsordnungen der Gremien bestehen bei der Sedlmayr KGaA Regeln für 

die Geschäftsleitung und deren Überwachung, die den Anforderungen an eine verantwortungsbewusste 

und gute Unternehmensführung gerecht werden. Der Schutz der 

Kapitalgeber, die das unternehmerische Risiko tragen, wird damit erreicht. 

Freiwillige Erklärung gemäß § 161 AktG (§ 289a Abs. 2 Nr. 1 HGB) 

Bei der Prüfung und Beurteilung der ausschließlich auf die Verhältnisse von kapitalmarktorientierten 

Aktiengesellschaften als Publikumsgesellschaften abgestellten Verhaltensregeln 

des Deutschen Corporate Governance Kodex gelangten Aufsichtsrat und persönlich 

haftende Gesellschafter wie bereits in den Vorjahren zu der Überzeugung, dass 

die Leitung und die Überwachung der Sedlmayr KGaA – wie im Aktiengesetz vorgeschrieben 

– einer ordnungsgemäßen Unternehmensführung entsprechen. 

Aufsichtsrat und persönlich haftende Gesellschafter erklären daher gemäß § 161 AktG, 

dass die im elektronischen Bundesanzeiger bekanntgemachten Empfehlungen der 

Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 

15. Mai 2012 und 26. Mai 2010 im Geschäftsjahr 2011/12 und im laufenden Geschäftsjahr 

2012/13 nicht zur Anwendung kommen und ihnen auch weiterhin nicht entsprochen 

wird. 

Angaben zu Unternehmensführungspraktiken (§ 289a Abs. 2 Nr. 2 HGB) 

Unternehmenspraktiken, die über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen, werden 

nicht angewandt. 

Zur Unternehmensführung ist generell festzuhalten, dass es sich bei der Sedlmayr KGaA 

um ein Familienunternehmen handelt, das unter der bestimmenden Inhaberschaft einer 

Familie mit generationsübergreifender Ausrichtung steht. Auf die Einführung eines 

Governance Kodex für Familienunternehmen als Leitlinie für die verantwortungsvolle 

Führung von Familienunternehmen wird jedoch verzichtet. 

Arbeitsweise der Geschäftsleitung und der maßgeblichen Gremien 

(§ 289a Abs. 2 Nr. 3 HGB) 

GESCHÄFTSLEITUNG 

Die persönlich haftende Gesellschafterin ohne Vermögenseinlage, die Sedlmayr 

Geschäftsführungsgesellschaft mbH, wird durch deren Geschäftsführer (Geschäfts- 

38

leitung) vertreten. Die Herren Thomas Wagner und Wolfram Löfflad führen die 

Geschäfte nach Maßgabe der Gesetze, der Satzung sowie der für sie bestehenden 

Geschäftsordnung in gemeinsamer Verantwortung. Die Geschäftsleitung ist zuständig 

für die Aufstellung des Jahresabschlusses der Sedlmayr KGaA sowie des Halbjahresabschlusses 

und des Jahresabschlusses des Konzernes. Die Geschäftsleitung sorgt ferner für 

die Einhaltung von Rechtsvorschriften, behördlichen Regelungen und die Umsetzung 

unternehmensinterner Richtlinien. 

Die Geschäftsleitung unterrichtet den Aufsichtsrat und den Beirat regelmäßig, zeitnah 

und umfassend über die unternehmerischen Ziele, die Unternehmenspolitik und 

-organisation sowie über alle für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung, der 

Geschäftsentwicklung, der Risikolage und des Risikomanagements. Darüber hinaus 

steht der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Aufsichtsratssitzungen in einem 

regelmäßigen Kontakt zur Geschäftsleitung und wird über alle relevanten Geschäftsvorfälle 

informiert. 

Weitere Einzelheiten zu Geschäften, die die vorherige Zustimmung von Aufsichtsrat 

bzw. Beirat erfordern, sind in der Geschäftsordnung für die Geschäftsleitung und in 

einer Liste von zustimmungspflichtigen Geschäften, die die Sedlmayr Treuhandgesellschaft 

mbH erlassen hat, geregelt. 

Die Unterrichtung von Aufsichtsrat und Beirat über den Gang der Geschäfte und die 

Lage des Unternehmens durch die Geschäftsleitung erfolgt mindestens vierteljährlich in 

gemeinsamen Sitzungen. Zusätzlich legt die Geschäftsleitung im ersten Quartal eines 

jeden Geschäftsjahres den genannten Gremien einen Investitions- und Finanzplan für 

das laufende Geschäftsjahr zur Kenntnisnahme und Genehmigung vor. 

AUFSICHTSRAT 

Der Aufsichtsrat überwacht und berät die Geschäftsleitung bei der Führung der 

Geschäfte. Gegenüber dem Aufsichtsrat einer Aktiengesellschaft hat der Aufsichtsrat 

einer Kommanditgesellschaft auf Aktien eine eingeschränkte Funktion. Der Aufsichtsrat 

ist insbesondere nicht für die Bestellung und Abberufung der Geschäftsführer der 

Sedlmayr Geschäftsführungsgesellschaft mbH und die Regelung deren Rechtsverhältnisse 

zur Gesellschaft zuständig. Er besitzt zudem nicht die Befugnis, eine Geschäftsordnung 

für die Geschäftsleitung oder einen Katalog zustimmungspflichtiger Geschäfte zu 

erlassen. Diese Kompetenzen liegen im Verantwortungsbereich des Beirates der Sedlmayr 

Treuhandgesellschaft mbH, der diese teilweise an den Vorsitzenden des Aufsichtsrates 

der Sedlmayr KGaA übertragen hat. 

39


Der Umstand, dass dem Aufsichtsrat nach Gesetz und Satzung keine direkten Einwirkungsmöglichkeiten 

auf die Geschäftsführung zustehen, führt jedoch weder zu 

einer Beschränkung seiner Informationsrechte noch seiner Prüfungspflichten. Zu den 

Prüfungspflichten zählt insbesondere die Prüfung der Geschäftsführung auf Rechtmäßigkeit, 

Ordnungsmäßigkeit, Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit. Dem Aufsichtsrat 

obliegt weiter die Aufgabe, die von der Geschäftsleitung spätestens vierteljährlich 

zu erstattenden Berichte über den Gang der Geschäfte, betreffend Umsatz und 

Lage, zu überprüfen. 

Mit regelmäßigen Beratungen mit der Geschäftsleitung wird die Grundlage für eine 

Überwachung der Geschäftsführung durch den Aufsichtsrat gemäß des § 111 Abs. 1 

AktG geschaffen. 

Der Aufsichtsrat nimmt den Halbjahresabschluss des Konzerns zur Kenntnis und prüft 

den Jahresabschluss der KGaA und des Konzerns anhand der Prüfungsberichte des 

Abschlussprüfers. Die Feststellung des Jahresabschlusses erfolgt indes durch die Hauptversammlung 

und liegt damit nicht im Verantwortungsbereich des Aufsichtsrates. 

Im Geschäftsjahr finden vier ordentliche Aufsichtsratssitzungen statt. Nach Maßgabe 

des § 16 der Satzung der KGaA können weitere Sitzungen einberufen werden, wenn 

ein Aufsichtsratsmitglied und/oder die Vertreter des persönlich haftenden geschäftsführenden 

Gesellschafters unter Angabe des Zwecks und der Gründe dies verlangen. 

Die Beschlüsse des Aufsichtsrates werden in Sitzungen gefasst. Auf Anordnung des 

Vorsitzenden ist eine Beschlussfassung ausnahmsweise auch auf anderen, in § 15 der 

Satzung näher beschriebenen Wegen möglich. Die Satzung sieht ferner vor, dass der 

Aufsichtsrat bei Bedarf Ausschüsse bilden kann. Der Aufsichtsrat verfügt aktuell über 

keine Ausschüsse. 

BEIRAT 

Ein Teil der Kompetenzen, die in einer Aktiengesellschaft beim Aufsichtsrat liegen, 

werden in der KGaA von dem Beirat der Sedlmayr Treuhandgesellschaft mbH wahrgenommen. 

Der Beirat besteht aus drei Mitgliedern der Familie Sedlmayr. Dies sind 

Frau Dr. Daniela Meier-Meitinger, Herr Anton Merk und Herr Maximilian Soltmann. 

Der Beirat hat die Geschäftsführung der Geschäftsleitung zu überwachen. Er unterrichtet 

sich über die Angelegenheiten der Sedlmayr KGaA und kann zu diesem Zweck 

die Handelsbücher und sonstigen Unterlagen der Gesellschaft sowie die Vermögenswerte 

einsehen und prüfen. Der Beirat der Sedlmayr KGaA hält seine Sitzungen 

gemeinsam mit dem Aufsichtsrat der Sedlmayr KGaA ab, wenn beide Gremien dies 

vereinbaren. Ausschüsse bestehen nicht. 

40

Mitarbeiter 

Die sich weiterentwickelnden gewerblichen und wohnungswirtschaftlichen Märkte 

verlangen auch von unseren Mitarbeitern eine ständig abrufbare hohe fachliche und 

persönliche Kompetenz und Präsenz. 

Um dies zu erreichen, pflegen wir eine offene und moderne Unternehmenskultur, die 

Leistung, Engagement und Teamgeist fördert und dabei zugleich dem einzelnen Mitarbeiter 

einen größtmöglichen Freiraum für eigenverantwortliches Handeln einräumt. 

Zu einer möglichst langfristigen Bindung zufriedener Mitarbeiter in allen Verantwortungsbereichen 

zählt ebenfalls eine bedarfsgerechte Weiterbildung, die wir regelmäßig 

unterstützen. 

Vor dem Hintergrund eines zunehmenden Wettbewerbs um qualifizierte Mitarbeiter 

sehen wir die Ausbildung junger Menschen zum Immobilienkaufmann/-frau als einen 

weiteren wichtigen Baustein erfolgreicher Personalentwicklung an, den wir in angemessenem 

Umfang als Ausbildungsbetrieb seit Jahren verfolgen. 

Zum Ende des Geschäftsjahres 2011/12 waren in der Sedlmayr KGaA unverändert 45 

Arbeitnehmer beschäftigt. 

Die im Geschäftsjahr 2011/12 erreichten Ziele und Ergebnisse verdankt die Geschäftsleitung 

dem Einsatz und dem Verantwortungsbewusstsein aller Mitarbeiterinnen und 

Mitarbeiter. 

Diesen und insbesondere auch den Betriebsräten gilt unser Dank für ihre Arbeit im 

Interesse unseres Unternehmens und des Konzerns. 

Risikomanagement – Kontrollsystem 

Erläuterung des Risiko- und Chancenmanagementsystems 

Seit der Implementierung des Risikomanagementsystems (RMS) wurde das System zur 

Identifikation potenzieller Risiken, die sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 

der Sedlmayr KGaA und ihrer Tochtergesellschaften bestandsgefährdend auswirken 

könnten, weiter gepflegt und wo notwendig durch die Überarbeitung des Risikohandbuchs 

der Sedlmayr KGaA und ihrer Tochtergesellschaften an neue Gegebenheiten 

angepasst. 

41


Eine wesentliche Grundlage für die Risikoerfassung und -analyse bildet die jährlich 

durchgeführte Risikoinventur, die neben den bereits bekannten potenziell bestandsgefährdenden 

Risiken auch eine umfassende Neuanalyse in den relevanten Bereichen wie 

z.B. Marktrisiken, Finanzmarktrisiken bzw. Risiken aus Sicherungsgeschäften und der 

Wertschöpfungskette (wie z.B. Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken) mit 

einschließt. Die hieraus ebenfalls wiederkehrende Sensibilisierung der verantwortlichen 

Mitarbeiter – den Risk-Ownern – stellt zudem weitgehend sicher, dass relevante 

Risiken frühzeitig erkannt werden und zusammen mit den versicherbaren Risiken ein 

größtmöglicher Schutz gewährleistet ist. 

Die Dokumentation der Risiken erfolgt durch den Risk-Owner. Die Erkenntnisse der 

Risikoinventur und der laufenden Risikoüberwachung werden von der Geschäftsführung 

in einem aggregierten Bericht halbjährlich dokumentiert. Zudem wird in den 

regelmäßig stattfindenden Sitzungen der Geschäftsführung, aber auch in den Abteilungsbesprechungen 

und in Einzelgesprächen über die Veränderungen der Risikopositionen 

und damit über die Neueinschätzung der Risikosituationen beraten bzw. 

berichtet. Dies trifft im Umkehrschluss im gleichen Maße für sich hieraus ergebende 

Chancen für die Unternehmen der Sedlmayr Gruppe zu, um durch ein frühzeitiges 

Erkennen von Branchenentwicklungen zeitnah reagieren zu können. 

Ausgewählte Einzelrisiken 

MIETAUSFALL / LEERSTAND 

Bei Immobilienunternehmen beeinflussen Mietausfall und Leerstand naturgemäß am 

stärksten die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie. In München, das als 

Wohnstandort seit geraumer Zeit eher an einem Mangel an Wohnraum leidet denn an 

einem Überangebot, fokussiert sich das potenzielle Mietausfall- und Leerstandsrisiko 

derzeit ausschließlich auf Gewerbeobjekte. Obwohl sich die Auswirkungen der Eurokrise 

im Berichtszeitraum durch eine insgesamt zufriedenstellende Nachfrage nach 

Büroflächen auch durch einen Rückgang freier Flächen weiter relativierte, standen 

Ende September 2012 in München noch rd. 1,54 Mio. m² an Büroflächen leer. Dabei 

zeigte sich auf der Nachfrageseite im Gegensatz zum Vorjahr eine verstärkte Nachfrage 

nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen, die im Berichtszeitraum zu einem 

erkennbaren Anstieg der Durchschnittsmieten führte. 

Diesem branchenspezifischen Umstand begegnen wir weiterhin mit dem Ansatz der 

Risikostreuung durch Objektvielfalt und beugen so einem potenziellen Leerstand und 

damit zusammenhängenden Mietausfällen vor. Hierzu gehört auch eine laufende Portfolioanalyse, 

die langfristige standortbezogene Nachfrageveränderungen in den Quar- 

42

tieren abbildet und gegebenenfalls durch eine Nutzungsänderung korrigiert. Darüber 

hinaus achten wir bei der Auswahl unserer Mieter auf deren Bonität sowie auf eine gute 

Branchendurchmischung, um mögliche Mietausfälle durch ein Insolvenz- oder Konkursverfahren 

zu minimieren. So gibt es mit Ausnahme der Brauereien, die uns aufgrund 

des Generalpachtvertrages das Einzelrisiko des Pachtausfalls einer Gaststätte 

minimieren, keine Mieter, die einen Anteil von mehr als 5% am Gesamtumsatzvolumen 

haben. 

Die Wirksamkeit unseres Maßnahmenpakets im Umgang mit potenziellen Mietausfällen 

und Leerständen sehen wir seit Jahren in einem im Vergleich zum Markt stets deutlich 

niedrigeren Objektleerstand und einem geringen Wertberichtigungsbedarf unserer 

Außenstände. 

FINANZWIRTSCHAFTLICHE RISIKEN 

Im Rahmen unseres Geschäftsmodells sind wir Liquiditäts- und Zinsrisiken ausgesetzt, 

die die Rentabilität, die Liquidität und die Finanzlage sowie die Expansionsmöglichkeit 

unseres Konzerns maßgeblich beeinflussen können. Als langfristig orientierter Bestandshalter 

sehen wir im Gegensatz zu einem gewerblichen Immobilienhändler jedoch keinen 

Bedarf einer Risikoquantifizierung insbesondere mit Hilfe einer Sensitivitätsrechnung, 

die den Einfluss von Änderungen der Diskontierungs- und Kapitalisierungsraten auf 

den Verkehrswert unserer Immobilien zeigt. 

Dem potenziellen Liquiditätsrisiko begegnen wir durch eine jährliche Liquiditätsplanung, 

die fortlaufend überprüft und im Bedarfsfall angepasst wird. Zudem werden dem 

Geschäftsumfang entsprechend ausreichend freie Banklinien für kurzfristig zu finanzierende 

Maßnahmen vorgehalten. 

Dem latent vorhandenen Zinsrisiko auch in Bezug auf die von den Banken eingerechneten 

Kreditmargen in Abhängigkeit von deren eigener Bonität und der Bonität der 

Sedlmayr Gruppe begegnen wir vorausschauend durch den Abschluss langfristiger Zinsfestschreibungen, 

die einem erwarteten Zahlungseingang aus Mieten gegenüberstehen, 

so dass die Auswirkungen von Marktzinsschwankungen zumindest mittelfristig 

abschätzbar bleiben. 

RECHTLICHE RISIKEN 

Auf der rechtlichen Seite sehen wir trotz des relativ soliden Mieterschutzes in Deutschland 

keine einschneidenden Änderungen, die sich in absehbarer Zeit zu einer signifikanten 

Risikoposition ausweiten könnten. Andere Risiken rechtlicher Art im Zusammenhang 

mit Forderungen Dritter wegen eventueller Verletzung ihrer Rechte, die ein erhebliches 

Risiko für die weitere Entwicklung der Sedlmayr Gruppe darstellen könnten, 

sind weder anhängig noch absehbar. Dies gilt gleichfalls für Rechtsstreitigkeiten, die 

ausstehende Forderungen betreffen. 

43


PROJEKTENTWICKLUNGSRISIKEN 

Das Bauträgergeschäft und vor allem Projektentwicklungen der Sedlmayr Gruppe 

werden seit dem Jahr 2006 durch unsere Beteiligungsgesellschaft, die Sedlmayr-Investa 

Immobilien GmbH, in einer Partnerschaft mit der Investa Projektentwicklungs- und 

Verwaltungs GmbH ausgeübt und gesteuert. Dabei werden in Übereinstimmung mit 

unserer Zielsetzung zunehmend Projektentwicklungen im wohnungswirtschaftlichen 

Bereich realisiert. 

Potenzielle Risiken sind im Wesentlichen Planungs- und Terminrisiken sowie rentabilitätsbeeinflussende 

Kalkulationsüberschreitungen oder Fehleinschätzungen von 

Marktgegebenheiten. Zu einer weitestgehenden Gewährleistung der Wirtschaftlichkeit 

der Projekte werden daher im Vorfeld umfangreiche Marktanalysen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen 

vorgenommen. Bei Aufwertungsmaßnahmen an Beständen 

werden die Leistungen der Bauausführenden ständig überprüft. Damit werden 

eventuell auftretende Mängel frühzeitig erkannt und durch geeignete Maßnahmen 

beseitigt bzw. mögliche negative Auswirkungen auf die Bauausführung weitestgehend 

verringert. 

UMWELTRISIKEN 

Im Immobilienportfolio der Sedlmayr Gruppe gibt es keine Hinweise auf Umweltrisiken. 

VERSICHERUNGEN 

Die Gesellschaften im Konzern haben sich gegen die üblichen Risiken, die im Zusammenhang 

mit der Nutzung und Vermietung von Immobilien stehen, in einem angemessenen 

Umfang versichert. 

IT-RISIKEN 

Zur Vermeidung möglicher Risiken im IT-Bereich bedient sich die Sedlmayr Gruppe 

seit Oktober 2005 einer externen EDV-Anbindung mit einer branchenspezifischen 

Software-Lösung eines namhaften Herstellers. Durch die von diesem Dienstleister zur 

Anwendung kommenden standardisierten Änderungsverfahren ist das Risiko einer 

Beeinträchtigung bei der Datenbereitstellung und -verarbeitung grundsätzlich 

begrenzt. Der Dienstleister hat der Gesellschaft zudem entsprechende Zertifizierungen 

nach den aktuellen technischen und organisatorischen Normen nachgewiesen. IT-Risiken, 

die aus den für die Geschäftsprozesse notwendigem Verständnis und Kow-how 

entstehen könnten, sind durch überlappendes Wissen in den Fachabteilungen sowie 

bei den Mitarbeitern der Informationstechnologie begrenzt. 

44

PERSONALRISIKEN 

Die Sedlmayr Gruppe ist für die Realisierung ihrer strategischen und operativen Ziele 

auf ein qualifiziertes und motiviertes Fach- und Führungspersonal angewiesen. Das 

mögliche Risiko, nicht ausreichend geeignetes Personal im Bedarfsfall beschaffen zu 

können, schätzen wir auch vor dem Hintergrund eines zunehmenden Wettbewerbs um 

qualifizierte Mitarbeiter als äußerst gering ein. 

STEUERLICHE RISIKEN 

Für steuerliche Risiken, insbesondere aufgrund von Betriebsprüfungen, hat die 

Sedlmayr KGaA Rückstellungen in ausreichender Höhe gebildet. 

ZUSAMMENFASSUNG 

Im Geschäftsjahr 2011/12 und aktuell sind keine Risiken bekannt, die sich auf die 

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft bestandsgefährdend oder entwicklungsbeeinträchtigend 

auswirken können. 

Chancen, Risiken und Ausblick 

Ähnlich wie im Vorjahr weisen wichtige Indikatoren darauf hin, dass die gesamtwirtschaftliche 

Produktion im Jahresschlussquartal 2012 sinken wird. Insbesondere die 

Industrieproduktion ging mit einer merklichen Unterauslastung in das 4. Quartal 2012 

und auch die Umsätze im Einzelhandel fielen zu Beginn des Geschäftsjahres 2012/13 

deutlich zurück. 

Rückgang der 

Wirtschaftsleistung 

im 4. Quartal 2012 

Bei den Ausfuhren muss in den letzten Monaten des Jahres mit einem Rückgang von 

-0,8% gerechnet werden. Vor allem die Bestellungen aus der Eurozone verminderten 

sich zuletzt deutlich und konnten nur partiell von einer noch robusten Nachfrage aus 

Asien und den USA ausgeglichen werden. Deshalb dürften im Zusammenhang mit einer 

nachlassenden Bereitschaft für Erweiterungs- bzw. Modernisierungsinvestitionen auch 

die Ausgaben für Ausrüstungsgüter im Winterhalbjahr 2012/13 weiter zurückgehen. 

Obwohl die Bauinvestitionen nach der verhaltenen Entwicklung in der ersten Jahreshälfte 

2012 im 3. Quartal 2012 in allen Bereichen leicht zulegen konnten, werden die 

Investitionen in Bauten in 2012 nicht den Vorjahreswert erreichen. Dabei zeigt sich die 

Baukonjunktur zunehmend gespalten in einen in Folge der Eurokrise und der weiteren 

konjunkturellen Entwicklung durch Unsicherheit gekennzeichneten rückläufigen Unter- 

Gespaltene 

Baukonjunktur 

45


nehmensbau und einen durch die Flucht in Sachwerte beflügelten privaten Wohnungsbau, 

der im 3. Quartal 2012 durch die dynamische Nachfrage nach Wohnungen um 

+2,5% zulegte. 

Unter der Annahme weiterhin niedriger Hypothekenzinsen und einer stabilen Einkommensentwicklung 

sollte die Dynamik im Wohnbau in den folgenden Monaten 

hoch bleiben. Erwartet wird ein Plus von +3,5% im Gesamtjahr 2013. Demgegenüber 

wird sich die Nachfrage bei gewerblich genutzten Bauten trotz der augenscheinlich 

günstigen Finanzierungsbedingungen auch bei sich verbessernden Konjunkturperspektiven 

in 2013 nicht erkennbar verändern, so dass aus heutiger Sicht die Bauinvestitionen 

in Wirtschaftsgebäude in den nächsten 12 Monaten nochmals leicht schrumpfen 

werden. 

Demgegenüber sollten die öffentlichen Bauinvestitionen, insbesondere aufgrund eines 

Nachholbedarfs im Tiefbau, in 2013 mit knapp +5% deutlich zulegen und zusammen 

mit dem kräftigen Wohnbau dafür sorgen, dass die Bauinvestitionen insgesamt in 2013 

wieder um rd. +2,5% über dem Wert des Vorjahres liegen. 

Verhaltene 

Entwicklung des 

privaten Konsums 

Der private Konsum wird in den kommenden Monaten erneut nur verhalten zulegen. 

Neben einem geringeren Einkommenszuwachs aufgrund nicht mehr so stark steigender 

Bruttolöhne je Beschäftigten wie in 2012 wird sich im weiteren Verlauf des Jahres 

der nachlassende Beschäftigungsaufbau insgesamt dämpfend auf die Konsumausgaben 

auswirken. 

Bei einem sich abschwächenden Anstieg der Verbraucherpreise sollte sich die Wirtschaftsleistung 

(BIP) in 2013 in Deutschland mit +0,7% im Jahresdurchschnitt nur 

mehr leicht erhöhen und unter dem Wachstum von 2012 liegen. Dabei wird unterstellt, 

dass sich nach einem schwachen Winterhalbjahr 2012/13, in dem sich keine 

sichtbare Zunahme der Wirtschaftsleistung zeigen wird, im weiteren Verlauf des Jahres 

wieder ein beschleunigtes Wachstum von rd. +1,4% einstellt. 

Transaktionsvolumen 

in Deutschland 

begünstigt durch 

vergleichsweise gute 

Wirtschaftslage 

Auf Basis dieser im europäischen Vergleich sehr guten Ausgangslage sollte die Nachfrage 

nach deutschen Gewerbeimmobilien in den kommenden Quartalen weiter anhalten. 

Das Transaktionsvolumen mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie mit 

gemischt genutzten Objekten könnte dabei im Kalenderjahr 2012 ein Volumen von 

rd. 21 Mrd. € erreichen und damit nur leicht unter dem Vorjahresniveau liegen. Allerdings 

ergibt sich dieser Rückgang weniger aus dem Umstand an nicht vorhandenem 

Kapital, als vielmehr einer weiter gestiegenen Knappheit an geeigneten Objekten aufgrund 

einer starken Fixierung der Nachfrage nach Core- und Prime-Objekten. 

46

Durch einen in 2013 erwarteten verstärkten Eintritt internationaler außereuropäischer 

Anleger, die bereits in 2012 den deutschen Immobilienmarkt aufmerksam beobachteten, 

sich aber bei Käufen noch zurückhielten, dürfte sich das Transaktionsvolumen in 

diesem Marktsegment im kommenden Jahr zwischen 23 Mrd. € und 25 Mrd. € bewegen. 

Eine Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass es zu keinen überraschenden unvorhergesehenen 

Veränderungen im wirtschaftlichen Umfeld kommt. 

Im Zusammenhang mit dem unverändert risikoaversen Verhalten der Käufer gibt es 

aktuell zudem kaum Bewegungen bei den Spitzenrenditen. Diese liegen bei erstklassigen 

Büroimmobilien mit langen Mietvertragslaufzeiten und guter Kreditwürdigkeit 

der Mieter in München bei rd. 4,5%, in Stuttgart bei rd. 5,2%. 

Spitzenrenditen für 

Gewerbeobjekte 

wenig verändert 

Nach dem moderaten Rückgang der Bürovermietungen in Deutschland zum Ende des 

Geschäftsjahres 2011/12 wird für das Gesamtjahr 2012 mit einer Vermietungsleistung 

von rd. 3 Mio. m² gerechnet. Dies entspräche einem Minus gegenüber dem Vorjahr 

von rd. -16%. 

Auch wenn sich die Büromietmärkte zu Beginn des Berichtsjahres 2012/13 bundesweit 

noch robust zeigten, haben sich die Vermietungserwartungen für 2013 vor dem Hintergrund 

spürbar längerer Entscheidungsprozesse bei potenziellen Mietern deutlich 

eingetrübt. Deshalb ist es in den kommenden Monaten nicht auszuschließen, dass 

Umzugsentscheidungen nach langer Prüfung und intensiver Vertragsverhandlung zeitlich 

verschoben werden und Mieter mit kurzfristigen Vertragsprolongationen zunächst 

weiter den Markt beobachten. 

Rückgang bei 

Bürovermietungen 

erwartet 

Ein ähnliches Bild kennzeichnet Ende 2012 den Büromietmarkt in München, in dem 

die Großanmietungen des Vorjahres fehlen, aber die Nachfrageentwicklung dennoch 

als zufriedenstellend bezeichnet werden kann. Denn nach einem Flächenumsatz von 

deutlich über 800.000 m² im Vorjahr wird für das Gesamtjahr 2012 ein Vermietungsumsatz 

einschließlich der Eigennutzer von respektablen 700.000 m² erwartet und 

damit ein Wert anvisiert, der immer noch erkennbar über dem 10-Jahresdurchschnitt 

läge. Die Durchschnittsmieten für Büroflächen, die vor allem im 3. Quartal 2012 

sichtbar zulegten, sollten in der bayerischen Landeshauptstadt bis zur Jahresmitte 2013 

von einer stabilen Mietpreisentwicklung geprägt bleiben. 

Auch in Stuttgart wird bei insgesamt wenig veränderten Mietpreisen für Büroraum 

nach dem Ausnahmejahr 2011, in dem eine Vermietungsleistung von rd. 285.000 m² 

erzielt wurde, mit einem überdurchschnittlichen Flächenumsatz von rd. 200.000 m² 

47


gerechnet. Allerdings bevorzugten potenzielle Mieter zuletzt wieder Flächen im unteren 

Preissegment. 

Einnahmen im 

Einzelhandel mit 

+1,5% im Plus 

Nachdem der deutsche Einzelhandel nach Angaben seines Hauptverbandes im 1. Halbjahr 

2012 ein Einnahmeplus von +2,6% erreichte, wird für das Gesamtjahr 2012 aufgrund 

nachlassender Kauflaune noch mit einem Anstieg der Einnahmen von rd. +1,5% 

gerechnet. Dabei zeigte sich zuletzt wieder ein beschleunigter Anstieg der Mieten für 

Ladenlokale mit kleineren Ladenflächen zwischen 80 m² und 120 m² Verkaufsflächen 

in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die mit einem Plus von +5% nun deutlich 

über dem bundesweiten Mittelwert von +1,7% liegen. 

In den zurückliegenden fünf Jahren verteuerten sich die Mietpreise in Deutschland 

damit im Schnitt um rd. +7,3%. In den bevorzugten Standorten Berlin, Hamburg, 

München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf stiegen sie im gleichen 

Zeitraum sogar um rd. +22,7%. Auch wenn zu befürchten ist, dass sich die Konsumlaune 

der Bevölkerung in den kommenden Monaten angesichts steigender Ausgaben 

für Energie und Nahrungsmittel abschwächen wird, ist mit einem Rückgang der 

Ladenmieten im kommenden Jahr an den gefragten Standorten nicht zu rechnen. 

Handelsflächen 

profitieren von 

Nachfrage internationaler 

Händler 

Dabei profitiert der deutsche Markt für Handelsflächen weiter von internationalen 

Konzepten, die in ihren Heimatmärkten auf eine gewisse Sättigung stoßen, in Deutschland 

aber noch Distributionspotenzial sehen und so neben nationale Anbieter treten, 

die weiter in die Optimierung ihrer Standorte investieren. 

Klar im Vordergrund bei den Anbietern steht dabei der Trend zur Qualität. Diese gilt 

nicht nur für die jeweiligen Sortimente, sondern verstärkt auch für den Ladenbau. Das 

sogenannte „Branding“ des stationären Einzelhandelsgeschäfts spielt im Hinblick auf 

die Markenwahrnehmung und die Kundenbindung, gerade vor dem Hintergrund 

einer ständig zunehmenden Bedeutung der Beschaffung von Artikeln über das Internet, 

eine immer größere Rolle. 

In München breiten sich in Ermangelung freier Ladenlokale die Innenstadtlagen weiter 

in Richtung der gut frequentierten B-Lagen aus. 

Mit der Fertigstellung der Hofstatt gewinnt zudem die gesamte Einkaufslage entlang 

der Sendlinger Straße zunehmend an Attraktivität. Damit ergänzt der Straßenzug, der 

aus heutiger Sicht in Teilbereichen noch weiter Baustelle sein wird, nach und nach die 

Fußgängerzone als neue Flaniermeile. 

Weiter wachsen als Stadtteillage werden bereits bis zum Februar 2013 die „Pasing 

Arcaden“. Die neuen Verkaufsflächen im Westen von München erweitern die aktuellen 

48

Ladenflächen um rd. 7.000 m² und schaffen dadurch Platz für bis zu weiteren 60 

Geschäften. 

In Stuttgart bewegen sich die Bestandsflächen bei nur wenig Fluktuation in den 1A- 

Lagen aufgrund einer unverändert hohen Nachfrage weiterhin auf stabilem Niveau. 

Demgegenüber gibt es in den B-Lagen noch ausreichend Flächen, die den Zustrom 

neuer potenzieller Mieter in die City abdecken können. Zudem bieten die zahlreich 

vorhandenen Neubauvorhaben attraktive Alternativen für neue Anbieter, abseits der 

klassischen Mieterzusammensetzung in den 1A-Lagen am Stuttgarter Marktgeschehen 

teilzunehmen. 

Der nun bereits seit 2010 anhaltende Aufwärtstrend bei der Preis- und Mietentwicklung 

hat zu einer verstärkten Investition in den Wohnungsbau geführt. Allein zwischen 

Januar und September 2012 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 

deutschlandweit mit rd. 178.000 Wohneinheiten rd. +6,2% mehr als im Vergleichszeitraum 

2011 genehmigt. Damit kann bis zum Jahresende landesweit mit einem Anstieg 

auf rd. 240.000 Baugenehmigungen gerechnet werden, was gegenüber dem Jahr 2010 

einer Zunahme von über einem Viertel entspräche. 

Investitionen im 

Wohnbau halten an 

Dabei entfällt der Löwenanteil der Baugenehmigungen auf die Bildung von Wohneigentum 

im Geschosswohnungsbau, das mit einem Plus von +16% die größte Wachstumsdynamik 

in den ersten drei Quartalen des Jahres 2012 aufwies. Allerdings reichen 

die Baugenehmigungen, die erst mit einer zeitlichen Verzögerung in Wohnraum umgesetzt 

werden, angesichts der seit 2010 wieder steigenden Bevölkerungszahlen in 

Deutschland und einer ohnehin seit geraumer Zeit feststellbaren Zunahme an Privathaushalten 

nicht aus, um die gegenwärtigen Engpässe vor allem in den Metropolen zu 

kompensieren. Deshalb gewinnt auch das Thema der Umwidmung von gewerblich 

genutzten Räumen in Wohnraum an Bedeutung. Wenig hilfreich in diesem Zusammenhang 

ist jedoch die aufkommende Diskussion um eine Ausweitung der Zweckentfremdungsverbote. 

Diese verhindern zwar, dass Immobilien dem Wohnungsmarkt 

entzogen werden, sie hemmen allerdings gleichzeitig auch in Zeiten niedriger Mieten 

für Gewerbeimmobilien die Bereitschaft zur Umwandlung aufgrund einer grundsätzlich 

fehlenden Rückumwandlungsmöglichkeit im Bedarfsfall. 

Geschosswohnungsbau 

deutlich im Plus 

Auch in 2013 werden die Preise für den Wohnungsbau deutschlandweit leicht oberhalb 

der Inflationsrate zulegen, wobei sie in vielen Großstädten und Ballungsräumen 

höchstwahrscheinlich nicht mehr oder nur noch vereinzelt über dem erreichten Preisniveau 

ansteigen werden. 

Preise im Wohnbau 

steigen weiter 

49


Zudem dürften sich die Mieten, die zwischen der Jahrtausendwende und dem Jahr 

2008 in den meisten Regionen Deutschlands gesunken bzw. gleichgeblieben waren, in 

den meisten deutschen Städten und Gemeinden in 2013 aller Voraussicht nach auf 

dem vorhandenen Niveau stabilisieren. 

Wohnungsneubau 

in München bleibt 

weit hinter Bedarf 

zurück 

In München gingen die Baugenehmigungen – nach einem Zwischenhoch in 2011 – 

seit 2008 kontinuierlich zurück. Bei einer seit 20 Jahren im Schnitt erreichten Zahl von 

rd. 5.700 Baugenehmigungen pro Jahr wurden bis Ende September 2012 in der bayerischen 

Landeshauptstadt insgesamt nur rd. 4.300 Wohnungen zum Bau freigegeben. So 

verwundert es nicht, dass bei einem geschätzten Wohnungsneubaubedarf in München 

von mindestens 7.000 Wohnungen pro Jahr der Ruf nach einer intensiven Wohnraumförderung, 

die Maßnahmen einer sozialverträglichen Nachverdichtung beinhaltet und 

die eine zügige Genehmigungspraxis bei der Schaffung von neuem Wohnraum unterstützt, 

immer lauter wird. 

Im bundesweiten Vergleich werden in München unverändert die mit Abstand höchsten 

Kaufpreise in allen Marktsegmenten aufgerufen und bezahlt. Dabei führt die zunehmende 

Angebotsverknappung bei gleichzeitig hoher Nachfrage und einer Bautätigkeit, 

die dem Bedarf hinterherhinkt, zum Jahreswechsel 2012 auf 2013 aller Voraussicht 

nach zu weiter steigenden Preisen für Wohnimmobilien. 

Mietnebenkosten 

legen deutlich zu 

Ein ähnliches Bild zeigt sich auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt, wenngleich der 

Anstieg der Mieten zuletzt hinter dem Anstieg der Kaufpreise für Wohneigentum 

zurückblieb. Dabei stellen die seit Jahren stark steigenden Miet- und Wohnnebenkosten 

– die Kosten für Strom und Gas verteuerten sich seit dem Jahr 2005 bis November 

2012 um beinahe +48% – eine erhebliche zusätzliche Belastung für Mieter dar. Dies 

führte dazu, dass in Summe das Mietpreisniveau in München in den letzten Jahren 

erkennbar stärker zulegte, als die Einkommen der Mieter. Angesichts des anhaltenden 

Nachfrageüberhangs nach Wohnraum ist auch für 2013 mit einem – wenn auch allmählich 

leicht nachlassenden – Anstieg der Mietpreise zu rechnen. 

Eine positive demografische Entwicklung und der damit verbundene Anstieg von 

Haushalten bei gleichzeitig rückläufiger Baufertigstellung kennzeichnen zu Beginn des 

Berichtsjahres 2012/13 ebenfalls den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart. Getragen wird 

die in den vergangenen zwei Jahren um gut +2% erhöhte Zahl an Haushalten auch in 

Stuttgart durch die Zunahme der Single-Haushalte um +4,4%. Aber auch die Zahl der 

Haushalte von Seniorenpaaren von 65 Jahren und älter legte in diesem Zeitraum um 

+2,6% zu und bestätigt damit gleichfalls für Stuttgart die vielfach vermeldete Rückkehr 

älterer Bevölkerungsgruppen in die Städte. Für die kommenden Monate kann mit 

weiteren moderaten Mietpreissteigerungen gerechnet werden. 

50

Die wirtschaftliche Entwicklung des Euroraums und damit grundsätzlich auch 

Deutschlands steht wie vor 12 Monaten im Zeichen der europäischen Schuldenkrise. 

Auch die Sorge um ein mögliches partielles Auseinanderbrechen der Währungsunion 

und damit einhergehenden Wechselkursrisiken und Finanzmarktturbulenzen ist weiterhin 

präsent, obwohl die Europäische Zentralbank (EZB) zu Beginn des Geschäftsjahres 

2012/13 angekündigt hat, im Bedarfsfall unlimitiert Staatsanleihen von Mitgliedsländern 

aufzukaufen, die ein „angemessenes“ Strukturanpassungsprogramm 

durchlaufen und deren Zinsen von der EZB als übertrieben hoch eingestuft werden. 

Aussichten für das 

Gj. 2012/13 belastet 

durch Eurokrise 

Trotz vieler ungelöster Probleme in Griechenland und vor allem in den dritt- und 

viertgrößten Volkswirtschaften des Euroraums – Italien und Spanien – sind wir zuversichtlich, 

dass in den Krisenländern der Eurozone genug politischer Wille zur Beseitigung 

der strukturellen Schwächen vorhanden ist und es im Übrigen spätestens in der 

zweiten Jahreshälfte 2013 zu einer spürbaren Belebung der Nachfrage aus den wichtigsten 

Schwellenländern sowie aus den USA kommen wird. 

Auf Grundlage der Erwartungen für den Immobilienmarkt und der generellen wirtschaftlichen 

Entwicklung in Deutschland gehen wir angesichts der Qualität, der Lage 

und der diversifizierten Ausrichtung unseres Portfolios in München und in Stuttgart 

im kommenden Geschäftsjahr 2012/13 von einer Umsatz- und Ergebnisentwicklung in 

Höhe des Niveaus des Berichtsjahres 2011/12 aus. Betriebliche Sondereffekte und positive 

Ergebnisbeiträge unserer Projektentwicklungen sind dabei nicht berücksichtigt. An 

der operativen Aufwandsstruktur einschließlich der Zinserträge und -aufwendungen 

sollte sich im Vergleich zum Vorjahr wenig ändern. Für den laufenden Geschäftsbetrieb 

benötigen wir im aktuellen Geschäftsjahr – soweit vorhersehbar – keine externen 

Finanzierungsmaßnahmen. Die wesentlichen Einflussfaktoren auf die Liquidität kommen 

im Berichtsjahr aus der Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2011/12 sowie 

aus den Investitionen in unseren Immobilienbestand. Für den Fall weiterer Akquisitionen 

in Neuobjekte stehen uns neben Eigenmitteln im Bedarfsfall Fremdmittel von 

Banken zur Verfügung. 

Zufriedenstellende 

Geschäftsentwicklung 

erwartet 

Für das Geschäftsjahr 2013/14 erwarten wir, aufbauend auf den Annahmen des Vorjahres 

und unter den Prämissen einer moderaten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung 

in Deutschland, ebenfalls eine positive Umsatz- und Ergebnisentwicklung, die ohne 

Berücksichtigung von betrieblichen Sondereffekten insgesamt über dem Geschäftsjahr 

2012/13 liegen sollte. 

51


Nachtragsbericht 

Die Dinkelacker AG und eine ihrer Tochtergesellschaften haben mit Kaufvertrag vom 

29. November 2012 ein Wohnungsportfolio, bestehend aus 10 Objekten mit 152 

Wohneinheiten in Stuttgart, erworben. 

Mit Wirkung zum 1. Oktober 2012 hat die “Spatenhaus” Grundbesitz-Beteiligungs 

GmbH insgesamt 99,74% der Anteile an der MADARI Grundstücksgesellschaft mbH 

& Co. KG, Grünwald, erworben. 

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres 

zu berücksichtigen gewesen wären, ergaben sich nicht. 

Zukunftsgerichtete Aussagen 

Der Lagebericht/Konzernlagebericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen und Informationen, 

die auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen beruhen. 

Sie beinhalten daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Daneben 

beeinflussen zahlreiche Faktoren, die außerhalb unseres Einflussbereiches liegen, die 

Geschäftsaktivitäten, den Erfolg und die Ergebnisse der Sedlmayr Gruppe. Diese 

Faktoren können zu wesentlichen Abweichungen bei den Ergebnissen, Erfolgen und 

Leistungen der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA und ihrer Tochtergesellschaften 

führen. 

52

K O N Z E R N B I L A N Z 

KONZERNBILANZ ZUM 30. SEPTEMBER 2012 

AKTIVA 

Vorjahr 

Anhang € € T€ 

A. Anlagevermögen 

I. Immaterielle Vermögensgegenstände (1) 

Entgeltlich erworbene Sonstige Rechte 47.076 25 

II. Sachanlagen (1) 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten 

einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 529.043.743 505.724 

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 267.388 297 

3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 1.834.447 8.523 

531.145.578 514.544 

III. Finanzanlagen 

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 25.565 44 

2. Beteiligungen 22.450 22 

3. Anteile an assoziierten Unternehmen (3) 2.254.606 3.175 

4. Wertpapiere des Anlagevermögens 442 1 

5. Sonstige Ausleihungen (2) 4.261.344 4.862 

6.564.407 8.104 

537.757.061 522.673 

B. Umlaufvermögen 

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte (4) 

1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und unfertige Bauten 22.577.524 29.972 

2. Andere Vorräte 66.052 51 

22.643.576 30.023 

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände (5) 

1. Forderungen aus Vermietung 597.755 497 

2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 32.529.833 1.172 

– davon mit einer Restlaufzeit von mehr 

als einem Jahr €32.405.414 – (599) 

3. Sonstige Vermögensgegenstände 9.482.020 7.748 


als einem Jahr €3.943.186 – (4.746) 

42.609.608 9.417 

III. Wertpapiere 

Sonstige Wertpapiere 1.229.029 1.215 

IV. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 16.431.253 20.513 

82.913.466 61.168 

C. Rechnungsabgrenzungsposten (11) 760.381 807 

621.430.908 584.648 

53

PASSIVA 

Vorjahr 


A. Eigenkapital 

I. Gezeichnetes Kapital (6) 17.160.000 17.160 

– Bedingtes Kapital €2.111.200 – (2.111) 

I.a)Kapitaleinlage der persönlich haftenden Gesellschafterin 

Feste Einlage 1.931.618 1.931 

Satzungsgemäße Rücklage 10.655.392 10.291 

12.587.010 12.222 

II. Kapitalrücklage 60.924.709 60.925 

III. Gewinnrücklagen 

1. Gesetzliche Rücklage 342.974 343 

2. Andere Gewinnrücklagen 75.079.572 71.823 

75.422.546 72.166 

IV. Konzernbilanzgewinn 22.778.078 26.225 

– davon Konzerngewinnvortrag €3.825.943 – (4.400) 

V. Anteile anderer Gesellschafter 22.335.398 28.324 

211.207.741 217.022 

B. Rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen 

und ähnliche Verpflichtungen (7) 29.941.468 30.699 

2. Steuerrückstellungen (8) 3.300.908 2.216 

3. Sonstige Rückstellungen (9) 15.877.121 17.372 

49.119.497 50.287 

C. Verbindlichkeiten (10) 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 253.492.611 206.185 

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 48.161.069 48.709 

3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 239.683 338 

4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6.399.366 5.606 

5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5.433.494 5.798 

6. Sonstige Verbindlichkeiten 3.517.861 5.289 

– davon aus Steuern €634.806 – (2.071) 

– davon im Rahmen der sozialen Sicherheit €174.810 – (205) 

317.244.084 271.925 

D. Rechnungsabgrenzungsposten (11) 3.176.004 4.229 

E. Passive latente Steuern (12) 40.683.582 41.185 

621.430.908 584.648 

54

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

FÜR DIE ZEIT VOM 1. OKTOBER 2011 BIS 30. SEPTEMBER 2012 

Vorjahr 


1. Umsatzerlöse (13) 81.152.247 77.561 

2. Sonstige betriebliche Erträge (14) 7.392.643 7.962 

88.544.890 85.523 

3. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen (15) 22.657.471 18.815 

65.887.419 66.708 

4. Personalaufwand (16) 

a) Löhne und Gehälter 4.004.194 4.003 

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung u. U. 1.639.725 5.643.919 1.587 

– davon für Altersversorgung €1.043.863 – (982) 

5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 

des Anlagevermögens und Sachanlagen (17) 12.743.996 12.507 

6. Sonstige betriebliche Aufwendungen (18) 6.471.510 3.170 

24.859.425 21.267 

41.027.994 45.441 

7. Erträge aus Beteiligungen (19) 658.531 1.738 

– davon aus verbundenen Unternehmen €4.603 – (5) 

8. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen (19) 

des Finanzanlagevermögens 226.177 264 

9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge (19) 1.135.405 742 

2.020.113 2.744 

10. Abschreibungen auf Finanzanlagen 92 15 

11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen (19) 13.706.473 13.745 

-11.686.452 -11.016 

12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 29.341.542 34.425 

13. Außerordentliche Erträge – 209 

14. Außerordentliche Aufwendungen (20) 191.189 3.022 

15. Außerordentliches Ergebis -191.189 -2.813 

16. Gewinnanteil der persönlich haftenden Gesellschafterin 2.892.000 3.229 

17. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (21) 5.399.878 4.795 

18. Sonstige Steuern 110.055 49 

5.509.933 4.844 

19. Ergebnis nach Steuern 20.748.420 23.539 

20. davon anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn 1.796.285 1.714 

21. Konzernjahresüberschuss 18.952.135 21.825 

22. Konzerngewinnvortrag 3.825.943 4.400 

23. Konzernbilanzgewinn 22.778.078 26.225 

55

K O N Z E R N E I G E N K A P I TA L 

KONZERNEIGENKAPITALSPIEGEL 

gezeichnetes 

Kapitaleinlage 

in T€ Kapital phG 

1. Oktober 2010 17.160 12.030 

BilMoG Erstanwendung – – 

Konzernergebnis – – 

Dividende – – 

Veränderung Konsolidierungskreis – – 

Entnahme/Einstellung – – 

Gewinnanteil der persönlich haftenden Gesellschafterin – 192 

30. September 2011 17.160 12.222 

gezeichnetes 

Kapitaleinlage 

in T€ Kapital phG 

1. Oktober 2011 17.160 12.222 

Konzernergebnis – – 

Dividende – – 

Entnahme/Einstellung – – 

Gewinnanteil der persönlich haftenden Gesellschafterin – 365 

30. September 2012 17.160 12.587 

56

Kapital- Gewinnrücklagen/ Eigenkapital Anteile anderer Konzernrücklage 

Konzernbilanzgewinn Gesellschafter eigenkapital 

60.925 98.013 188.128 28.629 216.757 

– -2.959 -2.959 – -2.959 

– 21.825 21.825 1.714 23.539 

– -18.480 -18.480 -2.019 -20.499 

– -10 -10 – -10 

– 2 2 – 2 

– – 192 – 192 

60.925 98.391 188.698 28.324 217.022 

Kapital- Gewinnrücklagen/ Eigenkapital Anteile anderer Konzernrücklage 

Konzernbilanzgewinn Gesellschafter eigenkapital 

60.925 98.391 188.698 28.324 217.022 

– 18.952 18.952 1.796 20.748 

– -19.140 -19.140 -2.099 -21.239 

– -2 -2 -5.686 -5.688 

– – 365 – 365 

60.925 98.201 188.873 22.335 211.208 

57

K O N Z E R N K A P I TA L F L U S S R E C H N U N G 

KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG 


Vorjahr 

T€ T€ 

Jahresergebnis 18.952 21.825 

Sonstige zahlungsmittelunwirksame Vorgänge 93 226 

Gewinnanteil der persönlich haftenden Gesellschafterin 2.892 3.229 

Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 12.744 12.506 

Veränderung der Rückstellungen -830 -2.129 

Gewinne aus dem Abgang von Anlagevermögen -3.577 -2.745 

Veränderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 

sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- und Finanzierungstätigkeit 

zuzuordnen sind -1.192 772 

Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 

sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- und Finanzierungstätigkeit 

zuzuordnen sind -2.631 -2.166 

Erhaltene Dividenden von at equity bewerteten Beteiligungen 800 – 

Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit 27.251 31.518 

Einzahlungen aus 

– Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens 3 5.265 

– Tilgungen des Finanzanlagevermögens 601 874 

604 6.139 

Auszahlungen für Investitionen in 

– Sachanlagevermögen -29.641 -18.137 

– Übrige Aktiva, die der Investitionstätigkeit zuzuordnen sind -24.589 -29.021 

-54.230 -47.158 

Cash-flow aus der Investitionstätigkeit -53.626 -41.019 

Auszahlungen für Dividenden -21.239 -20.499 

Auszahlung Gewinnanteil der persönlich haftenden Gesellschafterin -3.229 -3.325 

Veränderung aus der Aufnahme von (Finanz-)Krediten 52.259 28.093 

Veränderung aus der Tilgung von (Finanz-)Krediten -5.498 -4.970 

Cash-flow aus der Finanzierungstätigkeit 22.293 -701 

Veränderung der Zahlungsmittel -4.082 -10.202 

Finanzmittelbestand 1.10. 20.513 30.715 

Finanzmittelbestand 30.9. 16.431 20.513 

58

K O N Z E R N A N H A N G 

KONZERNANHANG 

FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2011/12 

INHALT 

SEITE 

A. Allgemeine Erläuterungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 

B. Auswirkungen der Umstellung von IFRS auf HGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 

C. Konsolidierungskreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 

D. Konsolidierungsgrundsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 

E. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 

F. Angaben zur Konzernbilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 

G. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 

H. Sonstige Angaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 

I. Angaben zu den Organen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 

J. Inanspruchnahme von §§ 264 Abs. 3, 264b HGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 

K. Anteilsbesitz per 30. September 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 

L. Corporate Governance Kodex . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 

M. Gewinnverwendungsvorschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 

59


A. ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGEN 

Die Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA (nachfolgend: Sedlmayr KGaA) hat im 

Vorjahr den Konzernabschluss zum 30.9.2011 in Übereinstimmung mit den International 

Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellt. Durch den Wechsel des 

Börsensegments der Aktien der Gesellschaft (ISIN DE0007224008) in München vom 

regulierten Markt in den Teilbereich m:access im Freiverkehr und der damit nicht 

mehr gegebenen Kapitalmarktorientierung im Sinne des Handelsgesetzbuchs entfiel 

die Verpflichtung für die Aufstellung des Konzernabschlusses nach IFRS. Der vorliegende 

Konzernabschluss wurde – in Fortentwicklung des letztmalig für das 

Berichtsjahr 2004/05 erstellten Konzernabschlusses nach HGB – einschließlich der 

Vorjahreszahlen gemäß §§ 290 ff. HGB aufgestellt. 

Der Konzernabschluss der Sedlmayr KGaA (nachfolgend: Sedlmayr Konzern) für das 

Geschäftsjahr 2011/12 ist nach Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und 

den ergänzenden Bestimmungen des Aktiengesetzes aufgestellt worden. Die Gewinnund 

Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. 

B. AUSWIRKUNGEN DER UMSTELLUNG VON IFRS AUF HGB 

Die Auswirkungen der Umstellung der Konzernrechnungslegung von IFRS auf HGB 

auf die Konzernbilanz zeigen die nachstehenden Übersichten (Seiten 61/62). 

Durch die Umstellung der Rechnungslegung im Konzern von den International 

Financial Reporting Standards (IFRS) auf die Rechnungslegung nach dem Handelsgesetzbuch 

(HGB) waren die bei IFRS nach Fälligkeit sortierten Aktiva und Passiva in 

der Konzernbilanz nach HGB auf der Aktivseite nach Liquidierbarkeit der Mittelverwendung, 

auf der Passivseite nach der Fälligkeit der Mittelherkunft bzw. Finanzierung 

umzugliedern. 

Durch die deutlich kürzeren Nutzungsdauern nach HGB verminderten sich die Buchwerte 

des Sachanlagevermögens im Konzern nach Umstellung auf HGB um T€ 1.375 

auf T€ 514.544. Bei Dinkelacker waren Anteile an assoziierten Unternehmen um 

T€ 1.233 auf T€ 3.175 anzupassen. Die Umgliederung der übrigen aktiven Bilanzposten 

von IFRS auf HGB erfolgten im Wesentlichen zu gleichen Wertansätzen. 

Die Pensionsrückstellungen nach HGB verringerten sich aufgrund anderer Bewertungsparameter 

um T€ 3.066 auf T€ 30.699, die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 

um T€ 1.638 auf T€ 206.184. Die sonstigen Rückstellungen erhöhten sich 

60

IFRS Umglie- Umbe- HGB 

in T€ 30.9.2011 derung wertung 30.9.2011 

Immaterielle Vermögenswerte 63.208 -63.183 25 Immaterielle Vermögenswerte 

Als Finanzinvestition gehaltene 

Immobilien 

515.919 64.305 -65.680 514.544 

Sachanlagen 1.122 -1.122 – 

Finanzinvestitionen 1.278 -1.222 10 66 

Nach der Equity-Methode 

bewertete Beteiligungen 

Forderungen aus Lieferungen 

und Leistungen 

4.408 – -1.233 3.175 

54 -54 – 

Sonstige finanzielle Forderungen 5.432 -494 -75 4.863 

Aktive latente Steuern 93 -93 – 

Laufende Ertragsteueransprüche 4.730 -4.730 – 

Sonstige Vermögenswerte 99 -99 – 

514.544 Sachanlagen 

Anteile an verbundenen 

Unternehmen/Beteiligungen 

Anteile an assoziierten 

Unternehmen 

Sonstige Ausleihungen/ Wertpapiere 

des Anlagevermögens 

8.104 Finanzanlagen 

Langfristige Vermögenswerte 596.343 -6.692 -66.978 522.673 Anlagevermögen 

Immobilien des Vorratsvermögens 29.972 51 30.023 

Wertpapiere 77 -77 – 

Forderungen aus Lieferungen 

445 1.224 1.669 


Zum Verkauf bestimmte 

Grundstücke und andere Vorräte 

Forderungen aus Lieferungen und 

Leistungen bzw. aus Vermietung 

Sonstige finanzielle Forderungen 6.186 1.571 -9 7.748 Sonstige Vermögensgegenstände 

Zahlungsmittel und 

Zahlungsmitteläquivalente 

– 1.215 1.215 Sonstige Wertpapiere 

16.351 4.162 20.513 

Kassenbestand, Guthaben bei 

Kreditinstituten 

61.168 Umlaufvermögen 

Laufende Ertragsteueransprüche 1.636 -1.636 – 

Sonstige Vermögenswerte 795 12 807 Rechnungsabgrenzungsposten 

Kurzfristige Vermögenswerte 55.462 6.599 -86 61.975 

AKTIVA 651.805 -93 -67.064 584.648 AKTIVA 

61

IFRS Umglie- Umbe- HGB 

in T€ 30.9.2011 derung wertung 30.9.2011 

Gezeichnetes Kapital 17.160 17.160 

Kapitaleinlage der persönlich 

haftenden Gesellschafterin 

12.222 12.222 

Kapitalrücklage 60.925 60.925 

Gewinnrücklagen 172.280 -73.889 98.391 

Eigenkapital der Anteilseigner des 

Mutterunternehmens 

262.587 -73.889 188.698 

Nicht beherrschende Anteile 27.409 5.658 -4.743 28.324 Anteile anderer Gesellschafter 

Eigenkapital 289.996 5.658 -78.632 217.022 Eigenkapital 

Pensionsrückstellungen 30.679 -30.679 – 

Sonstige Rückstellungen 29 -29 – 

Finanzschulden 171.791 -171.791 – 

Verbindlichkeiten aus Lieferungen 

und Leistungen 3.377 -3.377 – 

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten 1.524 -1.524 – 

Passive latente Steuern 34.387 -34.387 – 

Sonstige Schulden 2.913 -2.913 – 

Langfristige Schulden 244.700 -244.700 – 

Pensionsrückstellungen 3.086 30.679 -3.066 30.699 Pensionsrückstellungen 

2.216 2.216 Steuerrückstellungen 

Sonstige Rückstellungen 1.098 6.894 9.380 17.372 Sonstige Rückstellungen 

Rückstellungen 4.184 39.789 6.314 50.287 Rückstellungen 

Finanzschulden 91.397 116.425 -1.637 206.185 



48.709 48.709 

3.939 2.005 5.944 

Verbindlichkeiten gegenüber 



anderen Kreditgebern 


und Leistungen bzw. aus Vermietung 

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten 12.952 -7.663 5.289 Sonstige Verbindlichkeiten 

5.798 5.798 

Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten 2.078 -2.078 – 

Sonstige Schulden 2.559 -2.559 – 


Gesellschaftern 

Kurzfristige Schulden 112.925 160.637 -1.637 271.925 Verbindlichkeiten 

4.229 4.229 Rechnungsabgrenzungsposten 

34.294 6.891 41.185 Passive latente Steuern 

PASSIVA 651.805 -93 -67.064 584.648 PASSIVA 

62


überwiegend aufgrund der nach HGB zu berücksichtigenden und gemäß Art. 67 

Abs. 3 Satz 1 EGHGB nach Umstellung der Rechnungslegung auf die Regelungen des 

Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes beibehaltenen Rückstellungen für unterlassene 

Instandhaltungen und Großreparaturen um T€ 9.380 auf T€ 17.372. 

Infolge der Bewertungsanpassungen der Aktiva und Passiva verminderten sich die 

Gewinnrücklagen im Eigenkapital entsprechend. 

C. KONSOLIDIERUNGSKREIS 

Neben der Sedlmayr KGaA werden die nachfolgend genannten Unternehmen in den 

Konzernabschluss einbezogen: 

Jahres- 

Anteil Eigen- überschuss/ 

am kapital -fehlbetrag 

Kapital HGB nach HGB 

% T€ T€ 

SGI Grundbesitz GmbH & Co. 

Immobilien-Verwaltungs oHG, München 100 31.385 5.943 

Sedlmayr Haus- und Gewerbebau GmbH, München 100 3.268 1.010 

“Franziskus“-Verwaltungs GmbH, Pullach i. Isartal 100 98 6 

“Haus am Karlstor“ Grundstücksverwaltung GmbH, 

München 100 1.334 7.531 

“Maxhof-Centrum“ Grundbesitz GmbH & Co. oHG, 

Pullach i. Isartal 99 -4.193 581 

“Schwabinger Bräu“ Grundbesitz GmbH, München 100 1.129 799 

“Spatenhaus“ Grundbesitz-Beteiligungs GmbH, München 100 2.526 4.552 

“Spatenhaus“ Grundbesitz GmbH & Co. oHG, Grünwald 99 1.193 4.543 

“Franziskus“ Grundstücks GmbH & Co. KG, 

Pullach i. Isartal 100 69.528 1.354 

Spaten Brauereientwicklungsgesellschaft Langwied GmbH, 

München¹) 100 20 5 

Mars-Immobilien GmbH & Co. KG, München 100 48 47 

Barbarossa GmbH & Co. Bauprojekt KG, München¹) 67,5 -162 -163 

MADARI Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, 

Grünwald¹) 0 -472 2 

Dinkelacker AG, Stuttgart 70,1 59.862 7.455 

und deren konsolidierten Tochtergesellschaften: 

Dinkelacker Immobilienverwaltungs AG & Co. KG, 

Stuttgart 99,3 10.615 3.053 

Dinkelacker Wohnungs- und Beteiligungs GmbH & 

Co. KG, Stuttgart 100 33.575 1.723 

KÖ 32 Immobilien GmbH & Co. KG, Stuttgart 100 728 1.178 

KÖ 78 Verwaltungs- und Beteiligungs GmbH, Stuttgart 100 516 328 

1 ) Geschäftsjahr = Kalenderjahr 

63

Die Einbeziehung in den Konzernabschluss beginnt grundsätzlich mit dem Zeitpunkt 

der Beherrschungsmöglichkeit, sie endet, sobald diese nicht mehr gegeben ist. 

Neu in den Konsolidierungskreis aufzunehmen war die Mars-Immobilien GmbH & 

Co. KG, die für die Objekte in Berlin im Dezember 2011 gegründet wurde. 

Die MADARI Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, an der die Sedlmayr KGaA 

keine Beteiligung hält, ist ebenfalls in den Konzernabschluss einbezogen worden, da 

hier von wirtschaftlichem Eigentum und Beherrschung ausgegangen wird. 

Die SGI Grundbesitz GmbH, München, die Investa/Franziskaner-GbR St.-Cajetan- 

Straße, München, sowie die Hofbrauhaus Berchtesgaden GmbH, Berchtesgaden, sind 

nicht in den Konzernabschluss einbezogen worden. Bei diesen Gesellschaften handelt 

es sich um Gesellschaften ohne Geschäftsbetrieb oder mit einem Geschäftsvolumen, 

dessen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter 

Bedeutung ist. 

Jahres- 




% T€ T€ 

SGI Grundbesitz GmbH, München 1 ) 100 30 5 

Investa/Franziskaner-GbR St.-Cajetan-Straße, 

München 2 ) 50 -152 16 

Hofbrauhaus Berchtesgaden GmbH, Berchtesgaden 2 ) 49 649 64 

1 ) Ergebnisabführungsvertrag 

2 ) über die Sedlmayr Haus- und Gewerbebau GmbH 

Die Beteiligungen an der Sedlmayr-Investa Immobilien GmbH, München (50%), der 

Meteora GmbH & Co. Wohnbau KG, München (50%), der Urbis GmbH & Co. Bauprojekt 

KG, München (50 %), der Wilhelmsbau AG, Stuttgart (32,9%), und an der 

Cäcilienpark am Neckar GbR, Heilbronn (33,3%), bei denen der Sedlmayr Konzern 

aufgrund eines Anteilbesitzes zwischen 20% und 50% einen maßgeblichen Einfluss 

auf die Geschäfts- und Finanzpolitik ausübt, wurden als assoziierte Unternehmen nach 

der Equity-Methode bewertet. Für Zwecke des Konzernabschlusses wurden von diesen 

Gesellschaften Zwischenabschlüsse nach konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und 

Bewertungsmethoden erstellt. 

64

Jahres- 




% T€ T€ 

Sedlmayr-Investa Immobilien GmbH, München 3 ) 50,0 -863 -311 

Meteora GmbH & Co. Wohnbau KG, München 2, 3 ) 50,0 110 -1 

Urbis GmbH & Co. Bauprojekt KG, München 2, 3 ) 50,0 -58 2.107 

Wilhelmsbau AG, Stuttgart 1, 3 ) 32,9 7.374 1.048 

Cäcilienpark am Neckar GbR, Heilbronn 1, 3 ) 33,3 900 1.036 

1 ) über die Dinkelacker AG 

2 ) über die Sedlmayr Haus- und Gewerbebau GmbH 


D. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE 

Die Einbeziehung der Tochtergesellschaften erfolgt nach den deutschen handelsrechtlichen 

Vorschriften über die Vollkonsolidierung, d.h. sämtliche Vermögensgegenstände 

und Schulden der konsolidierten Unternehmen werden mit Ausnahme der Posten, die 

konsolidiert werden, mit dem vollen Betrag in den Konzernabschluss übernommen. 

Die Anteile fremder Gesellschafter am Eigenkapital der Tochterunternehmen werden 

gesondert im Eigenkapital ausgewiesen. 

Innerhalb des Konsolidierungskreises entstandene Forderungen und Verbindlichkeiten, 

Aufwendungen und Erträge, Zwischengewinne sowie Haftungsverhältnisse werden eliminiert. 

Die Kapitalkonsolidierung erfolgte für Erwerbe bis zum 30.9.2010 nach der Buchwertmethode. 

Die Verrechnung des Eigenkapitals mit dem Beteiligungsansatz des Mutterunternehmens 

geschah auf der Grundlage der Wertansätze zum Zeitpunkt der erstmaligen 

Einbeziehung des Tochterunternehmens in den Konzernabschluss. 

Die nach der Equity-Methode bewerteten Anteile an assoziierten Unternehmen werden 

mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital zum Zeitpunkt der erstmaligen 

Einbeziehung des assoziierten Unternehmens in den Konzernabschluss angesetzt. Ein 

Unterschiedsbetrag zu den Anschaffungskosten der Beteiligung wird entsprechend der 

Buchwert- bzw. Erwerbsmethode behandelt. 

Nicht konsolidierte Tochtergesellschaften werden ebenso wie alle übrigen Beteiligungen 

unter den Finanzanlagen ausgewiesen und mit den Anschaffungskosten, gegebenenfalls 

vermindert um Wertminderungen, bewertet. 

65


E. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN 

Die Abschlüsse der einbezogenen Tochterunternehmen werden einheitlich nach den 

gesetzlichen Vorschriften und den bei der Sedlmayr KGaA geltenden Bilanzierungsund 

Bewertungsvorschriften aufgestellt. 

Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten erfasst und werden 

ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechend linear abgeschrieben. 

Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert und – soweit 

deren Nutzung zeitlich begrenzt ist – planmäßig über deren voraussichtliche wirtschaftliche 

Nutzungsdauer abgeschrieben. Gebäude werden überwiegend linear und 

über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 50 bzw. 66,67 Jahren planmäßig 

abgeschrieben. 

Geringwertige Wirtschaftsgüter unter € 150,00 werden sofort als Aufwand erfasst. Bis 

31. Dezember 2009 wurden Wirtschaftsgüter zwischen € 150,00 bis € 1.000,00 in 

einem GWG-Pool aktiviert und auf die Laufzeit von 5 Jahren linear abgeschrieben. Seit 

dem 1. Januar 2010 werden geringwertige Wirtschaftsgüter bis € 410,00 im Jahr der 

Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben. 

Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen sowie Ausleihungen und Wertpapiere 

des Anlagevermögens sind mit den Anschaffungskosten oder mit niedrigeren 

beizulegenden Werten bilanziert. Auf Ausleihungen werden Pauschalwertberichtigungen 

in Höhe möglicher Ausfallrisiken vorgenommen. 

Die Vorräte sind zu Anschaffungskosten angesetzt, sofern nicht nach dem Niederstwertprinzip 

ein niedrigerer Wert am Bilanzstichtag maßgebend war. 

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden überwiegend zum Nennwert 

unter Abzug gebotener Wertberichtigungen bzw. zum Barwert angesetzt. Dem allgemeinen 

Kreditrisiko wird in Form ausreichender pauschaler Abschläge Rechnung 

getragen. 

Die flüssigen Mittel entsprechen den Nominalwerten. 

Pensionsrückstellungen sind auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnungen 

ermittelt. Die Pensionsrückstellungen werden auf Basis der Projected-Unit- 

Credit-Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinsfußes von 5,07 % 

(Vj. 5,13 %), eines Anwartschaftstrends von 2,00 % p.a. (Dinkelacker AG 2,4 % p.a.), 

eines Rententrends von 2,00 % p.a. und der Richttafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck 

von 2005 G ermittelt. In der Gewinn- und Verlustrechnung wird der in der Verände- 

66

ung der Pensionsrückstellung enthaltene Zinsanteil unter den Zinsen und ähnlichen 

Aufwendungen ausgewiesen. 

Der Wertansatz der übrigen Rückstellungen in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrags 

berücksichtigt alle erkennbaren Risiken sowie ungewisse Verbindlichkeiten auf 

der Grundlage vorsichtiger und vernünftiger kaufmännischer Beurteilung. Rückstellungen 

mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden gem. § 253 Abs. 2 HGB 

abgezinst. 

Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen passiviert. 

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten 

Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, 

Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen 

Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich 

ergebenden Steuerbe- und entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen 

im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive 

und passive Steuerlatenzen werden saldiert ausgewiesen. 

F. ANGABEN ZUR KONZERNBILANZ 

(1) Anlagevermögen 

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagespiegel (Seiten 68/69) zu 

entnehmen. 

(2) Sonstige Ausleihungen 

Die sonstigen Ausleihungen beinhalten im Wesentlichen Darlehen an eine Systemgastronomiekette. 

(3) Anteile an assoziierten Unternehmen 

Die Anteile an assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode bewertet. 

(4) Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 

Bei zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte handelt es sich um ein 

Bürogebäude in der Hörselbergstrasse in München und um unbebaute Grundstücksparzellen 

in Landshut. 

67


KONZERNANLAGESPIEGEL 


Anschaffungs-/Herstellungskosten 

Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen 

in T€ 1.10.2011 20011/12 2011/12 2011/12 

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 

Entgeltlich erworbene Sonstige Rechte 106 27 1 – 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche 

Rechte und Bauten einschließlich der 

Bauten auf fremden Grundstücken 698.188 28.261 413 7.952 

2. Andere Anlagen, Betriebs- und 

Geschäftsausstattung 3.833 90 77 – 

3. Geleistete Anzahlungen und 

Anlagen im Bau 8.523 1.263 – -7.952 

710.544 29.614 490 – 


1. Anteile an verbundenen Unternehmen 44 – 18 – 

2. Beteiligungen 22 – – – 

3. Anteile an assoziierten Unternehmen 3.225 690 1.610 – 

4. Wertpapiere des Anlagevermögens 1 – – – 

5. Sonstige Ausleihungen 4.945 – 614 – 

8.237 690 2.242 – 

718.887 30.331 2.733 – 

68

Abschreibungen 

Buchwerte 

Stand Stand Zugänge Abgänge Stand Stand Stand 

30.9.2012 1.10.2011 2011/12 2011/12 30.9.2012 30.9.2012 30.9.2011 

132 81 5 1 85 47 25 

733.988 192.464 12.636 156 204.944 529.044 505.724 

3.846 3.536 103 60 3.579 267 297 

1.834 – – – – 1.834 8.523 

739.668 196.000 12.739 216 208.523 531.145 514.544 

26 – – – – 26 44 

22 – – – – 22 22 

2.305 50 – – 50 2.255 3.175 

1 – – – – 1 1 

4.331 83 – 13 70 4.261 4.862 

6.685 133 – 13 120 6.565 8.104 

746.485 196.214 12.744 230 208.728 537.757 522.673 

69


(5) Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

Die Forderungen betreffen neben Mietforderungen mit einer Laufzeit von bis zu 

einem Jahr Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von T€ 32.405 

mit einer Laufzeit von zwei Jahren. 

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen den Barwert des 

Körperschaftsteuerminderungsguthabens gemäß § 37 KStG in Höhe von T€ 4.922 

sowie laufende Ertragssteueransprüche in Höhe von T€ 1.219. 

(6) Gezeichnetes Kapital, Kapitaleinlage der persönlich haftenden 

Gesellschafterin mit satzungsgemäßer Rücklage und Kapitalrücklage 

Das gezeichnete Kapital beträgt zum 30. September 2012 T€ 17.160 und ist wie folgt 

eingeteilt: 

Aktienart 

Anzahl 

Stückaktien 

Namensaktien 20 

Inhaberaktien 659.980 

Gesamt 660.000 

Jede Stückaktie gewährt eine Stimme. 

Die satzungsgemäße Rücklage der persönlich haftenden Gesellschafterin beträgt nach 

der Zuführung zum 30. September 2012 insgesamt T€ 10.655 gegenüber T€ 10.291 

im Vorjahr. 

Die Entwicklung des Eigenkapitals ist dem Konzerneigenkapitalspiegel (Seiten 56/57) 

zu entnehmen. 

(7) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 

Den Rückstellungen für Pensionen liegen versicherungsmathematische Gutachten 

zugrunde. Die Rückstellungen wurden nach versicherungsmathematischen Grundsätzen 

unter Anwendung der „Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck“ nach der 

„Projected-Unit-Credit-Methode“ (PUC-Methode) mit einem Zinsfuß von 5,07% 

(Vj. 5,13%) ermittelt. 

Der in der Veränderung enthaltene Zinsanteil für das Geschäftsjahr 2011/12 beträgt 

T€ 1.656. Dieser Zinsanteil ist in der Konzerngewinn- und Verlustrechung im Posten 

Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthalten. 

70

(8) Steuerrückstellungen 

Die Steuerrückstellungen betreffen Rückstellungen für Körperschaftsteuer und 

Gewerbesteuer. 

(9) Sonstige Rückstellungen 

Die sonstigen Rückstellungen enthalten neben dem Gewinnanteil der persönlich 

haftenden Gesellschafterin mit Vermögenseinlage unter anderem Rückstellungen für 

laufende Personalverpflichtungen, allgemeine Risikovorsorge, ausstehende Rechnungen 

sowie Rückstellungen für Instandhaltungen von Wirtschafts- und Wohngebäuden, die 

im folgenden Geschäftsjahr innerhalb von drei Monaten nachgeholt werden. Daneben 

wurde bei den Rückstellungen für Großreparaturen vom Beibehaltungs- und Fortführungswahlrecht 

gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch gemacht. 

10) Verbindlichkeiten 

Die Verbindlichkeiten setzen sich nach Restlaufzeit und Besicherung wie folgt 

zusammen: 

Gesamt- davon mit einer Restlaufzeit 

in T€ betrag bis 1 Jahr 1–5 Jahre über 5 Jahre 



(davon durch Grundpfandrechte T€ 215.684 

und Wertpapiere T€ 37.453 gesichert) 253.493 93.984 89.438 70.071 


anderen Kreditgebern 

(davon durch Grundpfandrechte 

und Wertpapiere gesichert: T€ 48.161) 48.161 574 2.584 45.003 

Verbindlichkeiten aus Vermietung 240 240 – – 


und Leistungen 6.399 3.110 758 2.531 


Gesellschaftern 5.433 5.433 – – 

Sonstige Verbindlichkeiten 3.518 2.338 850 330 

Gesamt 317.244 105.679 93.630 117.935 

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind auch Leibrentenverpflichtungen und noch 

nicht fällige Steuern sowie Verbindlichkeiten gegenüber nicht konsolidierten verbundenen 

Unternehmen (T€ 61) und Verbindlichkeiten gegenüber nicht konsolidierten 

Beteiligungsunternehmen (T€ 172) enthalten. 

71


(11) Rechnungsabgrenzung 

Die Rechnungsabgrenzungen sind mit den anteilig abgegrenzten Aus- bzw. Einzahlungsbeträgen 

angesetzt. 

(12) Aktive und Passive latente Steuern 

Bei der Berechnung der latenten Steuer wurde bei der Sedlmayr KGaA ein Steuersatz 

von 32,98 %, bei den Beteiligungen ein Steuersatz von 15,83 % und beim Teilkonzern 

Dinkelacker ein Steuersatz von 30,53% zugrunde gelegt. Die gewerbesteuerlichen Verlustvorträge 

wurden in München mit einem Steuersatz von 17,15% und in Stuttgart 

mit einem Steuersatz von 14,70% belegt. 

Aktive latente Steuern Passive latente Steuern 

T€ 30.9.2012 30.9.2011 30.9.2012 30.9.2011 

Immaterielle Vermögenswerte 11 11 – – 

Sachanlagevermögen 36 40 44.269 44.764 

Nach der Equity-Methode bewertete 

Anteile an assoziierten Unternehmen – – 10 11 

Forderungen aus Lieferungen und 

Leistungen 1 1 – – 

Sonstige finanzielle Forderungen 1.305 1.305 369 – 

Pensionsrückstellungen 644 627 – – 

Sonstige Rückstellungen 1.961 2.383 375 – 

Sonstige Verbindlichkeiten 47 – – 374 

Steuerliche Sonderposten – – – 1.112 

Steuerliche Verlustvorträge 335 709 – – 

4.340 5.076 45.023 46.261 

Aufrechnung -4.340 -5.076 -4.340 -5.076 

Gesamt – – 40.683 41.185 

72

G. ANGABEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

(13) Umsatzerlöse 

Die Umsatzerlöse erhöhten sich im Geschäftsjahr 2011/12 auf T€81.152 (Vj. T€77.561). 

Die ausschließlich im Inland erzielten Umsätze setzen sich wie folgt zusammen: 

in T€ 2011/12 2010/11 

Mieten aus Wohnungen 21.043 19.677 

Mieten aus Gewerbeobjekten 44.724 43.552 

Sonstige Mieterlöse 15.385 14.332 

Gesamt 81.152 77.561 

Die hierin enthaltenen Erlöse der Dinkelacker Gruppe betragen T€14.889 (Vj. T€14.057). 

(14) Sonstige betriebliche Erträge 


Buchgewinne aus Anlagenabgängen 3.577 2.745 

Erträge aus Zuschreibungen auf Sachanlagen – 968 

Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 

und Verbindlichkeiten 2.264 2.259 

Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen 

und aus Eingang ausgebuchter Forderungen 61 407 

Übrige 1.491 1.583 

Gesamt 7.393 7.962 

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind T€ 5.916 (Vj. T€ 6.390) periodenfremd. 

(15) Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 


Betriebskosten 9.837 9.188 

Instandhaltungsaufwendungen 8.769 5.710 

Miet- und Pachtaufwendungen 726 641 

Erbbauzinsen 653 576 

Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke – 7 

Grundsteuer 2.317 2.314 

Übrige 355 379 

Gesamt 22.657 18.815 

73


(16) Personalaufwand 


Löhne und Gehälter 4.004 4.003 

Soziale Abgaben und Aufwendungen für Unterstützung 596 605 

Aufwendungen für Altersversorgung 1.044 982 

Gesamt 5.644 5.590 

Im Jahresdurchschnitt waren 55 (Vj. 56) Mitarbeiter (ausschließlich Angestellte) 

beschäftigt. Hiervon entfallen im Berichtsjahr 2011/12 insgesamt 11 Mitarbeiter 

(Vj. 11 Mitarbeiter) auf die Dinkelacker AG. 

Die Vergütungen an den Aufsichtsrat betragen für das Geschäftsjahr 2011/12 T€ 122 

(Vj. T€ 135). Die Gesamtbezüge der Geschäftsleitung bezifferten sich auf T€ 531 

(Vj. T€ 518). An frühere Vorstandsmitglieder und deren Hinterbliebene wurden 

T€ 1.144 (Vj. T€ 1.126) bezahlt; die Rückstellungen für diese Pensionsverpflichtungen 

belaufen sich auf T€ 12.084 (Vj. T€ 12.229). 

(17) Abschreibungen 

Der Posten betrifft Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände, Immobilien 

und Sachanlagen. 

(18) Sonstige betriebliche Aufwendungen 


Betriebsaufwendungen 94 106 

Verwaltungsaufwendungen 2.099 2.259 

Vertriebsaufwendungen 15 44 

Buchverluste aus Anlagenabgängen 17 3 

Wertberichtigungen auf Forderungen 151 404 

Aufwendungen der allgemeinen Risikovorsorge 1.617 - 

Aufwendungen MADARI GmbH & Co. KG 2.165 - 

Übrige 313 353 

Gesamt 6.471 3.169 

In der Position „Übrige“ sind im Wesentlichen Aufwendungen für Versicherungen, 

Gebühren, Beiträge, Spenden und Aufwendungen für den Aufsichtsrat enthalten. 

Die für Dienstleistungen des Konzernabschlussprüfers im Geschäftsjahr 2011/12 angefallenen 

Honorare bei der Sedlmayr KGaA betragen inkl. Auslagen T€ 122 (Vj. T€ 118). 

74

Steuerberatungsleistungen bzw. sonstige Leistungen für den Konzern wurden seitens 

des Abschlussprüfers nicht erbracht. 

(19) Finanz- und Beteiligungsergebnis 

Im Einzelnen setzt sich das Finanz- und Beteiligungsergebnis wie folgt zusammen: 


Ergebnis aus at equity bewerteten Anteilen an 

assoziierten Unternehmen 654 1.733 

Ergebnis aus Beteiligungen 5 5 

Beteiligungsergebnis 659 1.738 

Erträge aus anderen Wertpapieren und 

Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 226 264 

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.136 742 

Abschreibungen auf Finanzanlagen – -15 

Zinsen und ähnliche Aufwendungen -13.707 -13.745 

Finanzergebnis -12.345 -12.754 

Der Zinsaufwand enthält T€ 11.715 (Vj. T€ 11.889) bezahlte Zinsen. 

(20) Außerordentliches Ergebnis 

Aus geänderten Bewertungsvorschriften des BilMoG bei den Pensionsrückstellungen 

ergab sich ein außerordentlicher Aufwand in Höhe von T€ 191 (Vj. T€ 3.022). Im 

Vorjahr ergaben sich in diesem Zusammenhang noch außerordentliche Erträge von 

T€ 209 aus der teilweisen Auflösung der Rückstellung für Großreparaturen. 

(21) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 

Von den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind T€ 33 (Vj. T€ 934) Nachzahlungen 

aus Vorjahren. Der Ertrag aus latenter Steuer beträgt im Berichtsjahr 

T€ 502 (Vj. T€ 1.353). 

Bei der nachfolgenden Überleitungsrechnung für den Konzern werden die einzelnen, 

gesellschaftsbezogenen Überleitungsrechnungen unter Berücksichtigung von Konsolidierungsmaßnahmen 

zusammmengefasst. Dabei wird der gesetzliche Steueraufwand 

in den effektiv ausgewiesenen Steueraufwand übergeleitet. 

75


Der in der Überleitungsrechnung angewendete Steuersatz reflektiert den geltenden 

inländischen Körperschaftssteuersatz und Solidaritätszuschlag von 15,83% sowie den 

Gewerbesteuersatz von 17,15% in München. 


Ergebnis vor Ertragsteuern 26.148 28.335 

Konzernsteuersatz in % 32,98 32,98 

Ertragsteueraufwand zum Konzernsteuersatz -8.624 -9.345 

Steuersatzunterschiede 3.157 3.447 

Steuerfreie Erträge/Verluste -45 -39 

Steuernachzahlung Vorjahre -27 -1.087 

Auswirkung steuerliche Verluste / Zinsvortrag -2 1 

Sonstiges Abweichungen 141 2.228 

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -5.400 -4.795 

Steuerquote in % 20,65 % 16,92 % 

H. SONSTIGE ANGABEN 

(22) Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse 


Leasingaufwendungen 379 319 

Bestellobligo 990 834 

Aus Haftungsverhältnissen bestehen kurzfristige Eventualschulden in Höhe von T€ 8 

(Vj. T€ 16). Diese betreffen die anteiligen Haftungsverpflichtungen eines assoziierten 

Unternehmens aus einer Bürgschaft in Höhe von T€ 8 (Vj. T€ 8) sowie noch nicht 

eingeforderte ausstehende Einlagen aus Beteiligungen in Höhe von T€ 0 (Vj. T€ 8). 

Mit einer Inanspruchnahme aus Haftungsverhältnissen wird nicht gerechnet. 

Unter den Leasingaufwendungen sind die aus bestehenden Mobilienleasingverträgen 

resultierenden jährlichen Leasingraten ohne Abzinsung erfasst. Diese Verträge haben 

eine maximale Laufzeit bis zum Jahr 2015. 

76

I. ANGABEN ZU DEN ORGANEN 

Aufsichtsrat: 

• Dr. Jobst Kayser-Eichberg, München 

ehem. geschäftsführender persönlich haftender Gesellschafter 

der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA 


Vorsitzender des Aufsichtsrats der Löwenbräu AG, München 

Vorsitzender des Aufsichtsrats der Spaten-Franziskaner-Bräu GmbH, München 

Vorsitzender des Aufsichtsrats der Hofbrauhaus Berchtesgaden GmbH, Berchtesgaden 

Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats der Dinkelacker AG, Stuttgart 

Stellvertretender Vorsitzender des Stiftungsrats der Schörghuber Stiftung & Co. 

Holding KG, München 

Mitglied des Beirats der Sedlmayr-Investa Immobilien GmbH, München 

• Yorck von Schmeling-Diringshofen, Grünwald, Unternehmensberater 

Stellvertretender Vorsitzender 

Vorsitzender des Aufsichtsrats der Adcuram Industriekapital AG, München 

Vorsitzender der Gesellschafterversammlung der Karwendel-Werke Huber GmbH 

& Co. KG, Buchloe 

• Michaela Gegerle, Hagenheim 

Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) 

• Dr. jur. Wolfgang Sedlmayr, München 

Geschäftsführender persönlich haftender Gesellschafter i.R. 

der Gabriel Sedlmayr Spaten-Franziskaner-Bräu KGaA 

• Bernhard Soltmann, München 

Geschäftsführer der Allocation Network GmbH 

• Karola Teuber-Derya, Germering 

Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) 

77


Persönlich haftende Gesellschafter 

• Sedlmayr Treuhandgesellschaft mbH, München 

Nicht geschäftsführende persönlich haftende Gesellschafterin mit Vermögenseinlage 

• Sedlmayr Geschäftsführungsgesellschaft mbH, München 

Geschäftsführende persönlich haftende Gesellschafterin 

Geschäftsführer: 

Wolfram Löfflad, Wasserburg 

Technische Immobilienverwaltung 

Thomas Wagner, Kaufering 

Verwaltung, Finanz- und Rechnungswesen 

J. INANSPRUCHNAHME VON §§ 264 ABS. 3, 264B HGB 

Für die “Haus am Karlstor“ Grundstücksverwaltung GmbH, München, und die 

“Spatenhaus“ Grundbesitz-Beteiligungs GmbH, München, wird von der Befreiung des 

§ 264 Abs. 3 HGB Gebrauch gemacht. Die Jahresabschlüsse dieser Kapitalgesellschaften 

werden im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der Sedlmayr KGaA 

einbezogen, der beim elektronischen Bundesanzeiger eingereicht wird. 

Für die SGI Grundbesitz GmbH & Co. Immobilien-Verwaltungs oHG, München, die 

“Maxhof-Centrum“ Grundbesitz GmbH & Co. oHG, Pullach i. Isartal, die “Spatenhaus“ 

Grundbesitz GmbH & Co. oHG, Grünwald, die “Franziskus“ Grundstücks 

GmbH & Co. KG, Pullach i. Isartal, wird von der Befreiung des § 264 b HGB Gebrauch 

gemacht. Die Jahresabschlüsse dieser Personengesellschaften werden im Wege der 

Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der Sedlmayr Grund und Immobilien 

KGaA einbezogen. Dieser wird beim Bundesanzeiger eingereicht. 

Für die Dinkelacker Immobilienverwaltungs AG & Co. KG, Stuttgart, die Dinkelacker 

Wohnungs- und Beteiligungs GmbH & Co. KG, Stuttgart, und die KÖ 32 Immobilien 

GmbH & Co. KG, Stuttgart, wird ebenfalls von der Befreiung des § 264 b HGB 

Gebrauch gemacht. Die Jahresabschlüsse dieser Personengesellschaften werden im 

Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der Dinkelacker AG einbezogen. 

Dieser wird beim Bundesanzeiger eingereicht. 

78

K. ANTEILSBESITZ PER 30. SEPTEMBER 2012 

Aufstellung des Anteilsbesitzes (§ 313 Abs. 2 HGB) 

Name und Sitz der Gesellschaft Anteil am Eigen- Ergebnis 

Kapital kapital 

% T€ T€ 

I. Verbundene Unternehmen 

– Konsolidierung nach §§ 294 ff. HGB – 

1 SGI Grundbesitz GmbH & Co. 

Immobilien-Verwaltungs oHG, München 100,0 31.385 5.943 

2 Sedlmayr Haus- und Gewerbebau GmbH, 

München 100,0 3.268 1.010 

3 “Franziskus”-Verwaltungs GmbH, 

Pullach i. Isartal 100,0 98 6 

4 “Haus am Karlstor” Grundstücksverwaltung 

GmbH, München 1 ) 100,0 1.334 7.531 

5 “Schwabinger Bräu” Grundbesitz GmbH, 

München 4 ) 100,0 1.129 799 

6 “Spatenhaus” Grundbesitz-Beteiligungs 

GmbH, München 1 ) 100,0 2.526 4.552 

7 “Franziskus” Grundstücks GmbH & Co. KG, 

Pullach i. Isartal 100,0 69.528 1.354 

8 Spaten Brauereientwicklungsgesellschaft 

Langwied GmbH, München 7 ) 100,0 20 5 

9 Barbarossa GmbH & Co. Bauprojekt KG, 

München 5 ), 7 ) 67,5 -162 -163 

10 Dinkelacker AG, Stuttgart 70,1 59.862 7.455 

11 Dinkelacker Immobilienverwaltungs AG 

& Co. KG, Stuttgart 6 ) 99,3 10.615 3.053 

12 Dinkelacker Wohnungs- und Beteiligungs 

GmbH & Co. KG, Stuttgart 6 ) 100,0 33.575 1.723 

13 KÖ 32 Immobilien GmbH & Co. KG, 

Stuttgart 6 ) 100,0 728 1.178 

14 KÖ 78 Verwaltungs- und Beteiligungs 

GmbH, Stuttgart 6 ) 100,0 516 328 

15 Mars-Immobilien GmbH & Co. KG, 

München 5 ) 100,0 48 47 

79


Aufstellung des Anteilsbesitzes (§ 313 Abs. 2 HGB) 

Name und Sitz der Gesellschaft Anteil am Eigen- Ergebnis 

Kapital kapital 

% T€ T€ 

II. Verbundene Unternehmen 

– Keine Konsolidierung wegen § 296 Abs. 2 HGB – 

1 SGI Grundbesitz GmbH, München 1 ) 100,0 30 5 

III. Assoziierte Unternehmen 

1 Cäcilienpark am Neckar GbR, Heilbronn 6 ), 7 ) 33,3 900 1.036 

2 Wilhelmsbau AG, Stuttgart 6 ), 7 ) 32,9 7.374 1.048 

3 Meteora GmbH & Co. Wohnbau KG, 

München 5 ), 7 ) 50,0 110 -1 

4 Sedlmayr-Investa Immobilien GmbH, 

München 7 ) 50,0 -863 -311 

5 Urbis GmbH & Co. Bauprojekt KG, 

München 5 ), 7 ) 50,0 -58 2.107 

IV. Beteiligungen 

1 “Maxhof-Centrum” Grundbesitz GmbH 

& Co. oHG, Pullach i. Isartal 2 ) 99,0 -4.193 581 

2 “SPATENHAUS” Grundbesitz GmbH 

& Co. oHG, Grünwald 2 ), 3 ) 99,0 1.193 4.543 

V. Beteiligungen 

– Keine Konsolidierung wegen § 296 Abs. 2 HGB – 

1 Investa/Franziskaner-GbR 

St.-Cajetan-Straße, München 5 ) 50,0 -152 16 

2 Hofbrauhaus Berchtesgaden GmbH, 

Berchtesgaden 5 ), 7 ) 49,0 649 64 

1 ) Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrags abgeführtes oder übernommenes Ergebnis 

2 ) keine Mehrheit der Stimmrechte 

3 ) über “Spatenhaus” Grundbesitz-Beteiligungs GmbH 

4 ) über “Haus am Karlstor” Grundstücksverwaltung GmbH 

5 ) über Sedlmayr Haus- und Gewerbebau GmbH 

6 ) über Dinkelacker AG 


80

L. CORPORATE GOVERNANCE KODEX 

Der Aufsichtsrat und die geschäftsführende persönlich haftende Gesellschafterin der 

Sedlmayr KGaA haben wie im Vorjahr mitgeteilt, dass sie dem Corporate Governance 

Kodex in der Vergangenheit und auch in Zukunft nicht entsprechen. 

Vorstand und Aufsichtsrat der Dinkelacker AG hatten bereits am 30. Januar 2007 

beschlossen, dass den Empfehlungen nicht mehr entsprochen wird, da sie der Auffassung 

waren, dass eine ordnungsgemäße Unternehmensführung auch ohne regelmäßigen 

Abgleich der Empfehlungen auf ihre Einhaltung sichergestellt werden kann. 

An dieser Einschätzung haben Vorstand und Aufsichtsrat auch im Berichtsjahr festgehalten. 

Mit Erklärung vom 19. Januar 2012 war, wie im Vorjahr, mitgeteilt worden, 

dass den Empfehlungen im Berichtsjahr und auch künftig nicht mehr entsprochen 

werden wird. 

Die Entsprechenserklärungen sind den Aktionären über die Internetseiten der 

Gesellschaften dauerhaft zugänglich gemacht. 

M. GEWINNVERWENDUNGSVORSCHLAG 

Der an die Aktionäre zur Ausschüttung vorgesehene Betrag bemisst sich nach dem in 

der Bilanz der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA, München, zum 30. September 

2012 ausgewiesenen Bilanzgewinn. Die Erstellung des Jahresabschlusses der Sedlmayr 

KGaA erfolgte nach den deutschen handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften. 

Wir schlagen der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 

2011/12 in Höhe von € 20.015.015,24 zur Ausschüttung einer Dividende von € 15,00 

je dividendenberechtigter Stückaktie und eines Bonus in Höhe von € 15,00 je dividendenberechtigter 

Stückaktie zu verwenden. 

München, 31. Januar 2013 



Thomas Wagner 


81

B E S T Ä T I G U N G S V E R M E R K K O N Z E R N 

BESTÄTIGUNGSVERMERK KONZERNABSCHLUSS 

Den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk haben wir wie folgt erteilt: 

„Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 

Wir haben den von der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA, München, aufgestellten 

Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, 

Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapital – sowie den Bericht über die Lage der 

Gesellschaft und des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2011 bis 30. 

September 2012 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht 

nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung 

der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage 

der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und 

den Konzernlagebericht abzugeben. 

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der 

vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger 

Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen 

und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung 

des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger 

Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, 

Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt 

werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die 

Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns 

sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung 

werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems 

sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend 

auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung 

der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der 

Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze 

und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter 

sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des 

Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend 

sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. 

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. 

82

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse 

entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter 

Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen 

entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. 

Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt 

ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken 

der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“ 

München, den 31. Januar 2013 

KPMG Bayerische Treuhandgesellschaft 

Aktiengesellschaft 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Steuerberatungsgesellschaft 

Waubke 

Wirtschaftsprüfer 

Harrieder 


83

A U F S I C H T S R AT S B E R I C H T 

BERICHT DES AUFSICHTSRATS 

Der Aufsichtsrat der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA (Sedlmayr KGaA) hat 

sich während des Geschäftsjahres 2011/12 regelmäßig über die Geschäftsentwicklung 

und die Lage der Gesellschaft informieren lassen. Dabei hat der Aufsichtsrat in enger 

Abstimmung und Zusammenarbeit mit der Geschäftsführung die ihm nach Gesetz 

und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Die Geschäftsführung berichtete 

durch vierteljährliche, schriftliche Berichte über den Geschäftsgang und etwaige Planabweichungen 

sowie über Fragen der Risikolage und des Risikomanagements zeitnah 

und umfassend. Über Maßnahmen von wesentlicher oder grundsätzlicher Bedeutung 

haben Aufsichtsrat und Geschäftsführung gemeinsam beraten. Außerhalb der Aufsichtsratssitzungen 

stand der Aufsichtsratsvorsitzende regelmäßig in Kontakt mit der 

Geschäftsführung und hat sich über die aktuelle Geschäftslage und die wesentlichen 

Geschäftsvorfälle informieren lassen. 

Tätigkeitsschwerpunkte 

Im Berichtszeitraum haben vier ordentliche Aufsichtsratssitzungen stattgefunden. Zu 

den regelmäßigen Themen der Sitzungen zählten neben der laufenden Beurteilung der 

Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage des Sedlmayr Konzerns insbesondere Themen der 

Unternehmensplanung und -entwicklung sowie der allgemeinen Markteinschätzung: 

• In der Sitzung vom 9. Dezember 2011 wurde die Finanz- und Ergebnisplanung 

des Konzerns für das Geschäftsjahr 2011/12 vorgestellt und verabschiedet. Darüber 

hinaus wurde über laufende und künftige Maßnahmen an Bestandsobjekten 

berichtet. 

• In der Bilanzsitzung am 27. Januar 2012 nahm der Aufsichtsrat nach umfassender 

Erörterung und Prüfung den Jahresabschluss und den Konzernabschluss zum 

30. September 2011 zustimmend zur Kenntnis. Dem Gewinnverwendungsvorschlag 

der Geschäftsführung wurde einstimmig zugestimmt. 

• In der Sitzung am 20. April 2012, die im Anschluss an die Hauptversammlung 

der Gesellschaft stattfand, wurde der Vorsitzende des Aufsichtsrats nach seiner 

Entsendung in den Aufsichtsrat als dessen Vorsitzender bestätigt. Herr Yorck von 

Schmeling-Diringshofen wurde nach seiner Wahl durch die Hauptversammlung 

zum stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrats gewählt. 

84

Weiter stimmte der Aufsichtsrat dem Wechsel des Börsensegments vom geregelten 

Markt in den m:access/Freiverkehr der Börse München einstimmig zu. 

• In der Sitzung am 6. Juli 2012 erfolgte eine umfassende Information über den 

Stand der wesentlichsten Ausbau-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 

an Bestandsobjekten. Darüber hinaus wurde über künftige Projekte im 

Konzern berichtet. 

Jahres- und Konzernabschluss 2011/12 

Der von der geschäftsführenden persönlich haftenden Gesellschafterin für das 

Geschäftsjahr 2011/12 aufgestellte Jahresabschluss und Lagebericht für die Sedlmayr 

KGaA und den Konzern sind von dem durch die Hauptversammlung gewählten 

Abschlussprüfer, der KPMG Bayerische Treuhandgesellschaft Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Steuerberatungsgesellschaft, München, geprüft worden. 

Es ergaben sich keine Beanstandungen. Der Jahresabschluss und der Konzernabschluss 

wurden nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Der Abschlussprüfer 

hat die Prüfung unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) 

festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschussprüfung vorgenommen. 

Für den Jahresabschluss und den Konzernabschluss der Sedlmayr KGaA wurde 

der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt. Zur Erläuterung der Prüfungen und 

der Prüfungsergebnisse sowie der vorgelegten Prüfungsberichte stand der Abschlussprüfer 

während der Bilanz-Aufsichtsratssitzung zur Verfügung und hat über die 

wesentlichen Ergebnisse berichtet. Der Aufsichtsrat hat davon zustimmend Kenntnis 

genommen. 

Nach dem abschließenden Ergebnis der vom Aufsichtsrat vorgenommenen Prüfung 

des Jahresabschlusses und des Lageberichtes für die Sedlmayr KGaA und den Konzern 

sind Einwendungen nicht zu erheben. Der Aufsichtsrat stimmt der Einstellung in die 

Gewinnrücklagen in Höhe von €3.000.000 zu, die die geschäftsführende persönlich 

haftende Gesellschafterin in Übereinstimmung mit § 28 Abs. 2 der Satzung vorgenommen 

hat. Dem Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinnes schließt sich der Aufsichtsrat 

an. 

Der Jahresabschluss wird hiermit der Hauptversammlung gemäß § 286 AktG zur 

Beschlussfassung und Feststellung vorgelegt. 

85

A U F S I C H T S R AT S B E R I C H T 

Corporate Governance Kodex 

In der Aufsichtsratssitzung im Januar 2012 gelangten Aufsichtsrat und Geschäftsführung 

erneut zu der Überzeugung, dass die Leitung und die Überwachung der 

Gesellschaft vollumfänglich einer ordnungsgemäßen Unternehmensführung entsprechen, 

wie vom Aktiengesetz gefordert. 

Nach Prüfung und Beurteilung der Verhaltensregeln wurde von Aufsichtsrat und 

Geschäftsführung beschlossen, dass die im elektronischen Bundesanzeiger bekanntgemachten 

Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance 

Kodex im Geschäftsjahr 2011/12 nicht zur Anwendung kommen. Mit Beschluss vom 

Januar 2013 wurde festgestellt, dass den Empfehlungen auch im laufenden Geschäftsjahr 

2012/13 und in den Folgejahren nicht entsprochen werden wird. 

Die Erklärungen sind auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.sedlmayrkgaa.de 

dauerhaft öffentlich zugängig gemacht. 

Der Aufsichtsrat erklärt, dass Interessenkonflikte zwischen Aufsichtsrat und Gesellschaft 

nicht bestehen. 

Geschäftsführung und Mitarbeiter 

Für die im Geschäftsjahr 2011/12 geleistete Arbeit spricht der Aufsichtsrat der 

Geschäftsführung und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Unternehmens 

Dank und Anerkennung aus. 

München, im Januar 2013 

Der Aufsichtsrat 

Dr. Jobst Kayser-Eichberg 


86

B I L A N Z 

BILANZ ZUM 30. SEPTEMBER 2012 

AKTIVA 

Vorjahr 


A. Anlagevermögen (3) 


Entgeltlich erworbene Sonstige Rechte 12.126 9 

II. Sachanlagen (4) 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten 

einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 57.605.263 52.281 

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 129.267 140 

3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 1.583.729 5.490 

59.318.259 57.911 

III. Finanzanlagen (5) 

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 230.783.572 230.784 

2. Beteiligungen 7.620.609 7.620 

3. Wertpapiere des Anlagevermögens 442 1 

4. Sonstige Ausleihungen 4.193.560 4.786 

242.598.183 243.191 

301.928.568 301.111 

B. Umlaufvermögen 

I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände (6) 

1. Forderungen aus Vermietung 72.527 104 

2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 521.302 639 


als einem Jahr €436.851 – (599) 

3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 6.771.058 7.191 

4. Sonstige Vermögensgegenstände 3.708.571 4.485 


als einem Jahr €2.486.404 – (2.974) 

11.073.458 12.419 

II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 5.308.620 2.490 

16.382.078 14.909 

C. Rechnungsabgrenzungsposten 314.892 351 

318.625.538 316.371 

87

PASSIVA 

Vorjahr 


A. Eigenkapital 

I. Gezeichnetes Kapital (7) 17.160.000 17.160 

– Bedingtes Kapital €2.111.200 – (2.111) 

I.a)Kapitaleinlage der persönlich haftenden Gesellschafterin (7) 

Feste Einlage 1.931.618 1.931 

Satzungsgemäße Rücklage 10.655.392 10.291 

12.587.010 12.222 

II. Kapitalrücklage (7) 60.924.709 60.925 

III. Gewinnrücklagen (8) 

1. Gesetzliche Rücklage 342.974 343 

2. Andere Gewinnrücklagen 32.921.984 29.922 

33.264.958 30.265 

IV. Bilanzgewinn 20.015.015 19.610 

– davon Gewinnvortrag €470.113 – (229) 

143.951.692 140.182 

B. Sonderposten mit Rücklageanteil (9) 44.914.753 47.146 

C. Rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen (10) 14.588.025 14.545 

2. Steuerrückstellungen (11) 1.701.392 1.127 

3. Sonstige Rückstellungen (12) 8.190.722 8.998 

24.480.139 24.670 

D. Verbindlichkeiten (13) 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 64.101.034 62.909 

2. Verbindlichkeiten aus Vermietung 119.763 168 

3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.344.887 4.364 

4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 11.341.831 10.347 

5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein 

Beteiligungsverhältnis besteht 11.827.053 13.217 

6. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5.433.493 5.798 

7. Sonstige Verbindlichkeiten 2.486.105 2.708 

– davon aus Steuern €250.005 – (172) 

– davon im Rahmen der sozialen Sicherheit €44.797 – (45) 

99.654.166 99.511 

E. Rechnungsabgrenzungsposten 346.496 364 

F. Passive latente Steuern (14) 5.278.292 4.498 

318.625.538 316.371 

88

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 


Vorjahr 


1. Umsatzerlöse (15) 35.768.045 35.390 

2. Sonstige betriebliche Erträge (16) 3.579.851 6.422 

39.347.896 41.812 

3. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen (17) 24.693.011 21.100 

14.654.885 20.712 

4. Personalaufwand (18) 

a) Löhne und Gehälter 3.189.514 3.170 

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung u. U. 1.044.395 4.233.909 806 

– davon für Altersversorgung €580.971 – (333) 

5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände (19) 

des Anlagevermögens und Sachanlagen 1.862.289 1.768 

6. Sonstige betriebliche Aufwendungen (20) 1.608.738 1.781 

7.704.936 7.525 

6.949.949 13.187 

7. Erträge aus Beteiligungen 14.339.865 13.814 

– davon aus verbundenen Unternehmen €13.764.490 – (13.414) 

8. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 12.086.815 11.806 

9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen 

des Finanzanlagevermögens 226.177 264 

10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge (21) 439.478 472 

– davon aus verbundenen Unternehmen €125.808 – (298) 

27.092.335 26.356 

11. Abschreibungen auf Finanzanlagen 92 – 

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen (21) 4.510.860 4.656 

– davon an verbundene Unternehmen €69.141 – (215) 

22.581.383 21.700 

13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 29.531.332 34.887 

14. Außerordentliche Erträge – 209 

15. Außerordentliche Aufwendungen – 2.831 

16. Außerordentliches Ergebnis (22) – -2.622 

17. Gewinnanteil der persönlich haftenden Gesellschafterin 2.892.000 3.229 

18. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (23) 4.049.649 4.649 

19. Sonstige Steuern 44.781 6 

4.094.430 4.655 

20. Jahresüberschuss 22.544.902 24.381 

21. Gewinnvortrag 470.113 229 

22. Einstellung in andere Gewinnrücklagen -3.000.000 -5.000 

23. Bilanzgewinn 20.015.015 19.610 

89

A N L A G E S P I E G E L 

ANLAGESPIEGEL 


Anschaffungs-/Herstellungskosten 

Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen 

in T€ 1.10.2011 20011/12 2011/12 2011/12 


Entgeltlich erworbene Sonstige Rechte 63 6 – – 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche 

Rechte und Bauten einschließlich 

der Bauten auf fremden Grundstücken 124.839 2.090 – 5.036 

2. Andere Anlagen, Betriebsund 

Geschäftsausstattung 3.181 47 – – 

3. Geleistete Anzahlungen und 

Anlagen im Bau 5.490 1.130 – –5.036 

133.510 3.267 – – 


1. Anteile an verbundenen Unternehmen 230.829 – – – 

2. Beteiligungen 7.620 – – – 

3. Wertpapiere des Anlagevermögens 1 – – – 

4. Sonstige Ausleihungen 4.869 – 605 – 

243.319 – 605 – 

376.892 3.273 605 – 

90

Abschreibungen 

Buchwerte 

Stand Stand Zugänge Abgänge Stand Stand Stand 

30.9.2012 1.10.2011 2011/12 2011/12 30.9.2012 30.9.2012 30.9.2011 

69 54 3 – 57 12 9 

131.965 72.558 1.802 – 74.360 57.605 52.281 

3.228 3.041 57 – 3.098 130 140 

1.584 – – – – 1.584 5.490 

136.777 75.599 1.859 – 77.458 59.319 57.911 

230.829 45 – – 45 230.784 230.784 

7.620 – – – – 7.620 7.620 

1 – 1 – 1 – 1 

4.264 83 – 13 70 4.194 4.786 

242.714 128 1 13 116 242.598 243.191 

379.560 75.781 1.863 13 77.631 301.929 301.111 

91

A N H A N G 

ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2011/12 

A. GRUNDSÄTZE UND METHODEN 

(1) Allgemeine Grundsätze 

Der Jahresabschluss der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA (nachfolgend: 

Sedlmayr KGaA) für das Geschäftsjahr 2011/12 ist nach Vorschriften des Handelsgesetzbuches 

(HGB) und den ergänzenden Bestimmungen des Aktiengesetzes aufgestellt 

worden. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren 

gegliedert. 

Bei der Sedlmayr KGaA bestehen Ergebnisabführungsverträge mit der “Haus am 

Karlstor“ Grundstücksverwaltung GmbH, der “Spatenhaus“ Grundbesitz-Beteiligungs 

GmbH und der SGI Grundbesitz GmbH. 

Die Angaben zum Anteilsbesitz finden sich unter Abschnitt K im Konzernanhang auf 

den Seiten 79/80. 

(2) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 

Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten erfasst und werden 

ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechend linear abgeschrieben. 

Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert und – soweit 

deren Nutzung zeitlich begrenzt ist – planmäßig über deren voraussichtliche wirtschaftliche 

Nutzungsdauer abgeschrieben. Gebäude werden grundsätzlich linear und 

über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 50 bzw. 66,67 Jahren planmäßig 

abgeschrieben. 

Bewegliches Sachanlagevermögen wird grundsätzlich linear abgeschrieben. 

Geringwertige Wirtschaftsgüter unter €150,00 werden sofort als Betriebsaufwand 

abgesetzt. Bis 31. Dezember 2009 wurden Wirtschaftsgüter zwischen €150,00 bis 

€1.000,00 in einem GWG-Pool aktiviert und auf die Laufzeit von 5 Jahren linear 

abgeschrieben. Seit dem 1. Januar 2010 werden geringwertige Wirtschaftsgüter bis 

€410,00 im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben. 

Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen sowie Ausleihungen und Wertpapiere 

des Anlagevermögens sind mit den Anschaffungskosten oder mit niedrigeren 

beizulegenden Werten bilanziert. Auf Ausleihungen werden Pauschalwertberichtigungen 

in Höhe möglicher Ausfallrisiken vorgenommen. 

92

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden überwiegend zum Nennwert 

unter Abzug gebotener Wertberichtigungen bzw. zum Barwert angesetzt. Dem allgemeinen 

Kreditrisiko wird in Form ausreichender pauschaler Abschläge Rechnung getragen. 

Die flüssigen Mittel entsprechen den Nominalwerten. 

Der in der Sedlmayr KGaA ausgewiesene Sonderposten mit Rücklageanteil wurde 

entsprechend den steuerlichen Vorschriften des § 6b EStG bilanziert und gem. Art 67 

Abs. 3 EGHGB beibehalten. 

Pensionsrückstellungen sind auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnungen 

ermittelt. Die Pensionsrückstellungen werden auf Basis der Projected-Unit- 

Credit-Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinsfußes von 5,07 % (Vj. 

5,13 %), eines Anwartschaftstrends von 2,00 % p.a, eines Rententrends von 2,00 % p.a. 

und der Richttafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck von 2005 G ermittelt. In der Gewinnund 

Verlustrechnung wird der in der Veränderung der Pensionsrückstellung enthaltene 

Zinsanteil unter den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen ausgewiesen. 

Der Wertansatz der übrigen Rückstellungen berücksichtigt alle erkennbaren Risiken 

sowie ungewisse Verbindlichkeiten auf der Grundlage vorsichtiger und vernünftiger 

kaufmännischer Beurteilung. Sie sind mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. 

Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden gem. § 253 

Abs. 2 HGB abgezinst. 

Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen passiviert. 

B. ANGABEN ZUR BILANZ 

ANLAGEVERMÖGEN 

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagespiegel (Seiten 90/91) zu 

entnehmen. 

(3) Immaterielle Vermögensgegenstände 

Unter den immateriellen Vermögensgegenständen ist EDV-Software ausgewiesen. 

(4) Sachanlagevermögen 

Das Sachanlagevermögen umfasst Grundstücke, Bauten, Einbauten auf fremden 

Grundstücken, Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie geleistete Anzahlungen und 

Anlagen im Bau. 

93

A N H A N G 

Die Zugänge bei den Grundstücken und Gebäuden in der Sedlmayr KGaA betreffen 

im Wesentlichen die Aktivierungen aus Ausbau- und Umbaumaßnahmen. 

Die Aktivierungen bei anderen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhalten 

ausschließlich Betriebs- und Geschäftsausstattung. 

In den geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau sind in erster Linie Investitionen 

für den Bau und die Erweiterung von Immobilienanwesen aktiviert. 

(5) Finanzanlagevermögen 

Die sonstigen Ausleihungen enthalten im Wesentlichen Darlehen an eine Systemgastronomiekette. 

UMLAUFVERMÖGEN 

(6) Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

Die Forderungen betreffen neben Mietforderungen insbesondere Forderungen gegen 

verbundene Unternehmen mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr sowie in Höhe von 

T€437 den Barwert eines in den Vorjahren verkauften Grundstücks mit einer Laufzeit 

von zwei Jahren. 

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen den Barwert des 

Körperschaftsteuerminderungsguthabens gemäß § 37 KStG in Höhe von 3,1 Mio. €. 

EIGENKAPITAL 

(7) Gezeichnetes Kapital, Kapitaleinlage der persönlich haftenden 

Gesellschafterin mit satzungsgemäßer Rücklage und Kapitalrücklage 

Das gezeichnete Kapital beträgt zum 30. September 2012 T€17.160 und ist wie folgt 

eingeteilt: 

Aktienart 

Anzahl Stückaktien 

Namensaktien 20 

Inhaberaktien 659.980 

660.000 

Jede Stückaktie gewährt eine Stimme. 

94

Die satzungsgemäße Rücklage der persönlich haftenden Gesellschafterin beträgt nach 

der Zuführung zum 30. September 2012 insgesamt T€10.655 gegenüber T€10.291 im 

Vorjahr. 

(8) Gewinnrücklagen 

Die Geschäftsführung hat gemäß § 28 der Satzung – nach Anhörung des Aufsichtsrats – 

aus dem Jahresergebnis 2011/12 einen Betrag von T€3.000 in die anderen Gewinnrücklagen 

eingestellt. 

(9) Sonderposten mit Rücklageanteil 

Beim Sonderposten mit Rücklageanteil wurde gem. Art 67 Abs. 3 EGHGB vom 

Beibehaltungs- und Fortführungswahlrecht Gebrauch gemacht. 

Beim Sonderposten mit Rücklageanteil in Höhe von T€44.915 handelt es sich um 

die handelsrechtliche Fortführung von steuerlich auf ein Tochterunternehmen übertragene 

Rücklagen gemäß § 6b EStG. 

RÜCKSTELLUNGEN 

(10) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 

Sämtliche Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind auf der 

Grundlage von versicherungsmathematischen Gutachten errechnet worden. 

(11) Steuerrückstellungen 

Die Steuerrückstellungen betreffen Rückstellungen für die Körperschaftsteuer und 

Gewerbesteuer. 

(12) Sonstige Rückstellungen 

Die sonstigen Rückstellungen enthalten neben dem Gewinnanteil der persönlich 

haftenden Gesellschafterin mit Vermögenseinlage unter anderem Rückstellungen für 

laufende Personalverpflichtungen, ausstehende Rechnungen sowie Rückstellungen für 

Großreparaturen und Instandhaltungen für Wirtschafts- und Wohngebäude, die im 

folgenden Geschäftsjahr innerhalb von drei Monaten nachgeholt werden. Bei den 

Rückstellungen für Großreparaturen wurde vom Beibehaltungs- und Fortführungswahlrecht 

gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch gemacht. 

95

A N H A N G 

(13) Verbindlichkeiten 

Die Verbindlichkeiten setzen sich nach Restlaufzeit und Besicherung wie folgt zusammen: 

Gesamt- davon mit einer Restlaufzeit 

in T€ betrag bis 1 Jahr 1–5 Jahre über 5 Jahre 



(davon durch Grundpfandrechte und 

Wertpapiere gesichert: T€ 64.101) 64.101 4.803 48.612 10.686 

Verbindlichkeiten aus Vermietung 120 120 – – 


und Leistungen 4.345 1.103 711 2.531 


verbundenen Unternehmen 11.342 10.014 – 1.328 


Beteiligungsunternehmen 11.827 172 – 11.655 


Gesellschaftern 5.433 5.433 – – 

Sonstige Verbindlichkeiten 2.486 1.401 755 330 

Gesamt 99.654 23.046 50.078 26.530 

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind auch Leibrentenverpflichtungen und noch 

nicht fällige Steuern enthalten. 

(14) Latente Steuern 

Zum 30. September 2012 sowie zum Vorjahresstichtag besteht jeweils ein passivischer 

Überhang latenter Steuer. Nachfolgend werden die Differenzen, auf denen die latente 

Steuer beruhen dargestellt. Die Differenzen betreffen sowohl die Sedlmayr Grund und 

Immobilien KGaA als Organträger als auch Tochtergesellschaften, mit denen eine 

ertragsteuerliche Organschaft besteht. Bei der Berechnung der latenten Steuer wurde 

bei der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA ein Steuersatz von 32,98 % und bei 

den Beteiligungen ein Steuersatz von 15,83 % zugrunde gelegt. 

96

Bilanzposten 30.9.2012 30.9.2011 

T€ T€ 

Aktive Steuerlatenzen 

Immaterielle Vermögenswerte 71 71 

Finanzanlagen 1.143 1.143 

Sonstige finanzielle Forderungen 2.297 2.407 

Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 1.136 1.094 

Sonstige Rückstellungen 6.096 6.695 

Steuerliche Sonderposten 16 16 

Zwischensumme 10.759 11.426 

Passive Steuerlatenzen 

Sachanlagen 46.480 44.411 

Sonstige Verbindlichkeiten 4.236 4.569 

Steuerliche Sonderposten 157 157 

Zwischensumme 50.873 49.137 

Summe Temporäre Differenzen 40.114 37.711 

Passive latente Steuern 5.278 4.498 

C. ANGABEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

(15) Umsatzerlöse 


Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 

Mieten aus Wohnungen 13.491 13.109 

Mieten aus gewerblichen Objekten 13.161 13.169 

Mieten aus Stell-/Parkplätzen 344 336 

Sonstige Erlöse 7.610 7.502 

34.606 34.116 

Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit 750 951 

Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 412 323 

Gesamt 35.768 35.390 

Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt. 

97

A N H A N G 

(16) Sonstige betriebliche Erträge 


Periodenfremde Erträge aus 

dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens – 3.393 

der Auflösung von Rückstellungen 205 67 

der Auflösung von Sonderposten mit Rücklageanteil 2.231 2.212 

Sonstige 693 286 

Übrige Erträge 451 464 

Gesamt 3.580 6.422 

Die Auflösung von Sonderposten mit Rücklageanteil betrifft mit T€1.750 eine 

Übertragung auf das Grundstück Fürstenrieder-/Pollingerstraße. 

In den übrigen Erträgen sind im Wesentlichen weiterverrechnete Leistungen und 

verschiedene andere Erträge berücksichtigt. 

(17) Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 

In den Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen von T€24.693 

(Vj. T€21.099) sind neben Miet- und Pachtaufwendungen Betriebskosten, Aufwendungen 

für Instandhaltung, Erbbauzinsen sowie sonstige objektbezogene Aufwendungen 

enthalten. 

(18) Personalaufwand 

Im Jahresdurchschnitt waren 44 (Vj. 45) Mitarbeiter (ausschließlich Angestellte) 

beschäftigt. 

Die Vergütungen an den Aufsichtsrat betragen für das Geschäftsjahr 2011/12 T€122 

(Vj. T€135). Die Gesamtbezüge der Geschäftsleitung bezifferten sich auf T€531 

(Vj. T€518). An frühere Vorstandsmitglieder und deren Hinterbliebene wurden 

T€1.144 (Vj. T€1.126) bezahlt; die Rückstellungen für diese Pensionsverpflichtungen 

belaufen sich auf T€12.084 (Vj. T€12.229). 

98

(19) Abschreibungen 

Die Minderabschreibungen, die durch die Übertragung des Sonderpostens mit Rücklageanteil 

auf Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens in den Vorjahren 

entstanden sind, haben nach Saldierung mit dem Ertrag aus der Veränderung des 

Sonderpostens im Geschäftsjahr 2011/12 und nach Berücksichtigung der Ertragsteuern 

insgesamt zu einem positiven Effekt in Höhe von T€2.633 in Hinblick auf das 

Jahresergebnis geführt. 

Das Ausmaß der künftigen Steuermehrbelastungen aufgrund der Übertragung der 

§ 6b EStG-Rücklage und der damit verbundenen geringeren Abschreibungen verteilt 

sich entsprechend der Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände auf einen langen 

Zeitraum. 

(20) Sonstige betriebliche Aufwendungen 

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von T€1.609 (Vj. T€1.781) 

beinhalten neben Pkw-Kosten und übrigen Betriebsaufwendungen in erster Linie Verwaltungskosten. 

(21) Zinsergebnis 

Der Zinsaufwand in Höhe von T€4.511 (Vj. T€4.656) enthält im Wesentlichen 

gezahlte Zinsen aus der Finanzierung langfristiger Investitionen in Höhe von T€3.427, 

den in der Veränderung der Pensionsrückstellung enthaltenen Zinsanteil in Höhe 

von T€746 sowie Zinsen aus der Abzinsung von Leibrenten und sonstigen Personalrückstellungen 

in Höhe von T€82. Demgegenüber stehen Zinserträge in Höhe von 

T€ 439 (Vj. T€472), davon aus der Aufzinsung des Körperschaftssteuerguthabens 

T€139. 

(22) Außerordentliches Ergebnis 

Das außerordentliche Ergebnis im Vorjahr in Höhe von T€-2.622 entstand im 

Wesentlichen aus den BilMoG Umstellungseffekten bei der Pensionsrückstellung und 

aus der teilweisen Auflösung der Rückstellung für Großreparaturen. 

(23) Steuern 

In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind T€780 (Vj. T€1.537) aus 

latenten Steuern und T€0 (Vj. T€162) Erstattungen aus Vorjahren enthalten. 

99

A N H A N G 

(24) Kapitalflussrechnung 


Jahresergebnis 22.545 24.381 

Sonstige zahlungsmittelunwirksame Vorgänge aus 

Verrechnung von Gewinnrücklagen im Rahmen der 

BilMoG-Erstanwendung – -2.959 

Gewinnanteil der persönlich haftenden Gesellschafterin 2.892 3.229 

Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 1.862 1.768 

Veränderung des Sonderpostens mit Rücklageanteil -2.231 -2.212 

Veränderung der Rückstellungen 147 406 

Gewinn aus dem Abgang von Anlagevermögen – -3.393 

Veränderung der Forderungen aus Lieferungen 

und Leistungen sowie anderer Aktiva 962 641 

Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen 

und Leistungen sowie anderer Passiva 474 4.248 

Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit 26.651 26.109 

Einzahlungen aus 

Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens – 3.440 

Tilgung des Finanzanlagevermögens 592 890 

592 4.330 

Auszahlungen für Investitionen in das 

Sachanlagevermögen -3.272 -6.425 

Finanzanlagevermögen – -38 

-3.272 -6.463 

Cash-flow aus der Investitionstätigkeit -2.680 -2.133 

Auszahlung Dividende -19.140 -18.480 

Auszahlung Gewinnanteil der persönlich haftenden 

Gesellschafterin -3.229 -3.325 

Veränderung aus der Tilgung von (Finanz)krediten -1.608 -1.485 

Veränderung aus der Aufnahme von (Finanz)krediten 2.800 – 

Einzahlung/Auszahlung (–) aus der kurzfristigen 

Konzernfinanzierung 25 -6.215 

Cash-flow aus der Finanzierungstätigkeit -21.152 -29.505 

Veränderung der Zahlungsmittel 2.819 -5.529 

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 2.490 8.019 

Finanzmittelfonds am Ende der Periode *) 5.309 2.490 

*) ausschließlich Bankguthaben 

Hinsichtlich der in der Berichtsperiode gezahlten Zinsen verweisen wir auf Textziffer 21. 

100

D. SONSTIGE ANGABEN 

(25) Prüfungshonorare 

Für Dienstleistungen des Abschlussprüfers sind im Geschäftsjahr 2011/12 Prüfungshonorare 

für den Einzel- und Konzernabschluss in Höhe von T€122 angefallen. 

(26) Haftungsverhältnisse 

Es bestehen Grundschulden bei der Sedlmayr KGaA zugunsten eines verbundenen 

Unternehmens in Höhe von T€6.918 (Vj. T€7.153). Die Wahrscheinlichkeit der 

Inanspruchnahme wird als gering eingeschätzt. 

(27) Sonstige finanzielle Verpflichtungen 


Leasingaufwendungen 254 226 

Bestellobligo 990 834 

Unter den Leasingaufwendungen sind die aus bestehenden Mobilienleasingverträgen 

resultierenden jährlichen Leasingraten ohne Abzinsung erfasst. Diese Verträge haben 

eine maximale Laufzeit bis zum Jahr 2015. 

Die Leasingraten für Immobilien sind durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. 

(28) Organe 

Die Angaben zu den Organen der Gesellschaft finden Sie unter Abschnitt I im 

Konzernanhang auf den Seiten 77/78. 

(29) Mitteilungen gemäß Wertpapierhandelsgesetz 

Die Sedlmayr Treuhandgesellschaft mbH, München, hat uns mitgeteilt, dass ihre 

Stimmrechtsanteile an der Sedlmayr KGaA am 30. Dezember 2005 die Schwelle von 

75 % überschritten haben und nunmehr bezogen auf das Kommanditkapital der 

Sedlmayr KGaA 85,82 % betragen. Diese Anteile sind deren Alleingesellschafterin, 

der Gabriel Sedlmayr Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, München, in gleicher 

Weise nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 WpHG zuzurechnen. 

101

A N H A N G 

(30) Corporate Governance Kodex 

Der Aufsichtsrat und die geschäftsführende persönlich haftende Gesellschafterin der 

Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA haben wie im Vorjahr mitgeteilt, dass sie 

dem Corporate Governance Kodex in der Vergangenheit und auch in Zukunft nicht 

entsprechen. Diese Erklärung wird der Öffentlichkeit unter www.sedlmayr-kgaa.de 

dauerhaft zugänglich gemacht. 

(31) Gewinnverwendungsvorschlag 

Wir schlagen der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 

2011/12 in Höhe von 20.015.015,24 zur Ausschüttung einer Dividende von €15,00 je 

dividendenberechtigter Stückaktie und eines Bonus in Höhe von €15,00 je dividendenberechtigter 

Stückaktie zu verwenden und den Restbetrag auf neue Rechnung 

vorzutragen. 

München, 25. Januar 2013 



Thomas Wagner 


102

B E S T Ä T I G U N G S V E R M E R K 

BESTÄTIGUNGSVERMERK SEDLMAYR KGAA 

Den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk haben wir wie folgt erteilt: 

„Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung 

sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung der Sedlmayr Grund und 

Immobilien KGaA, München, und ihren Bericht über die Lage der Gesellschaft und 

des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2011 bis 30. September 2012 

geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht 

nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der 

Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von 

uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung 

der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. 

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom 

Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger 

Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und 

durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des 

durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung 

und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und 

Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei 

der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit 

und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die 

Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden 

die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie 

Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend 

auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der 

angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der 

Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses 

und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend 

sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. 

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. 

103

B E S T Ä T I G U N G S V E R M E R K 

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse 

entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter 

Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen 

Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der 

Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt 

insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen 

und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“ 

München, den 25. Januar 2013 

KPMG Bayerische Treuhandgesellschaft 

Aktiengesellschaft 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Steuerberatungsgesellschaft 

Waubke 


Harrieder 


104

Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA 

München 

Marsstraße 46–48, 80335 München 

Telefon (0 89) 5122-0, Telefax (0 89) 51 22 25 20 

E-Mail: investor.relations@sedlmayr-kgaa.de 

Homepage: www.sedlmayr-kgaa.de 

Hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Papier = praktizierter Umweltschutz

GESCHÄFTSBERICHT 2011/12 - Sedlmayr-kgaa.de

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