¿Cuáles son los derechos reales limitados o limitativos?

Hola a todos mis estimados lectores de Columna Jurídica, en el presente post abordaré la clasificación de los derechos reales limitativos del dominio ya que, a mi consideración, es una temática muy importante que la comunidad jurídica debe tener en cuenta (estudiantes, abogados, juristas, practicantes y público en general), sin más preámbulo vamos directo al contenido.
¿Qué son los derechos reales limitados o limitativos del dominio?

Según la definición propuesta por Jarquín y Muñoz (2017), los derechos reales limitativos son aquellos «derechos subjetivos que atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa ajena, en relación a alguna o varias de las facultades que integran el derecho de propiedad plena, imponiendo a todos un deber de respeto y abstención».

Se clasifican en derechos reales limitados de goce, limitados de garantía y limitados de adquisición.

Limitados de goce:

1. El usufructo: que da derecho a disfrutar los bienes ajenos con obligación de conservar su forma y sustancia salvo que la ley o el título de constitución autoricen otra cosa.
2. El uso: que da derecho a percibir de los bienes ajenos los que basten para satisfacer las necesidades del usuario y su familia aunque esta aumente.
3. La servidumbre: gravamen impuesto sobre un inmueble a favor de otro perteneciente a distinto dueño (servidumbre predial) o a favor de una o varias personas o de una colectividad (servidumbre personal).
4. Los censos: que producen acción real sobre la finca gravada. La generalidad de la doctrina considera que mientras los censos reservativo y consignativo son derechos reales limitados, el enfitéutico es un supuesto de dominio dividido.
5. El derecho de superficie: que permite edificar o plantar en suelo ajeno, adquiriendo un derecho de propiedad temporalmente limitada sobre lo edificado o plantado. La regulación urbanística es la que mejor determinan los contornos jurídicos de esta figura.
6. El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles: que atribuye a su titular la facultad de disfrutar con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios.

Limitados de garantía:

1. La prenda: que es un derecho real de garantía, que recae sobre bienes muebles y que implica desplazamiento posesorio.
2. La hipoteca: derecho real de garantía, de realización de valor, en garantía de una obligación generalmente pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible de constitución registral, que recae directa e inmediatamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en poder del propietario.
3. La anticresis: en su origen fue un pacto accesorio añadido a la hipoteca, que no alcanzó autonomía como derecho real autónomo hasta la codificación, caracterizado por recaer sobre bienes inmuebles fructíferos, dando derecho a percibir los frutos para cobrarse con ellos los intereses y el capital de la deuda garantizada.
4. La hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento: son derechos reales de garantía sobre bienes muebles, pero que a diferencia de la prenda ordinaria no implican desplazamiento posesorio, lo que suplen a través de su publicidad registral.

Limitados de adquisición:

1. Retracto legal: es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
2. Tanteo legal: es el derecho a adquirir una cosa en las mismas condiciones en las que su titular pretende enajenarla a un tercero.
3. Derecho a retraer en la venta con pacto de retro (mal llamado por el Código Civil «retaracto convencional»): es el derecho que se reserva el vendedor a recuperar la cosa vendida reembolsando el precio y determinados gastos.
4. Derecho de retención: que se concede a ciertos sujetos (como al poseedor, al usufructuario, al que ejecuta una obra en cosa mueble, al mandatario, al depositario, al acreedor pignotaricio) se considera que más que un derecho autónomo es una facultad más del derecho del que deriva, y por ende, participará de la naturaleza real o personal de dicho derecho.

Finalmente, hay otras figuras cuya naturaleza real ha sido discutida, como el derecho de arrendamiento o el de opción, o el leasing inmobiliario. Tales derechos pueden gozar de oponibilidad frente a terceros (por la legislación especial o por su inscripción registral).

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Saludos,

Lic. Inf. Kevin Cruz.