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Sector Financiero

Alerta por mínimo aseguramiento de zonas comunes de copropiedades: las razones

El aumento de construcciones en altura ha obligado a las copropiedades a tener gente especializada en su administración.

El aumento de construcciones en altura ha obligado a las copropiedades a tener gente especializada en su administración.

Foto:Foto: Abel Cárdenas. EL TIEMPO

Solo hay aseguradas unas 74.521, pero en Bogotá hay 1,9 millones de predios en esa categoría.

Carlos Arturo García Mahecha
Pese a que la Ley 675 de 2001 de Propiedad Horizontal obliga a que todas las copropiedades tengan una póliza de bienes comunes para proteger el patrimonio común de quienes comparten inmuebles privados, comerciales y mixtos, en la actualidad son muy pocas las que cumplen con ese requisito.

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Datos de la Federación de Aseguradores de Colombia (Fasecolda) indican que, del universo total de copropiedades que existen en el país, solo 74.521 se encontraban aseguradas al cierre del 2022.
Es una cifra mínima si se tiene en cuenta que solo en Bogotá ese volumen se acerca a los 1,9 millones de copropiedades, según la más reciente actualización del Censo Inmobiliario de Bogotá dada a conocer por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD). Los datos incluyen copropiedades de uso residencial, comercial y mixto.
De hecho, la capital del país tiene la tasa de aseguramiento de copropiedades más alta, 36,3 por ciento, que representa unas 33.637, según Fasecolda. Pero, frente al censo mencionado, la cobertura es solo de 1,8 por ciento. Para las directivas del gremio asegurador es evidente que existe un fenómeno de subaseguramiento importante en este frente a nivel nacional.
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Así está las ciudades

En Medellín, se estima que hay cerca de 820.000 predios de propiedad horizontal y solo cuentan con aseguramiento unas 7.750 copropiedades, menos del 1 por ciento de ese total.
En Cali, las copropiedades con pólizas sumaron 5.464 el año pasado; en Barranquilla, 3.657, y en el resto del país, escasamente se superan las 24.000.
La cifras del gremio indican, además, que ese aseguramiento de copropiedades cobija a 63.388 de uso residencial (85,1 por ciento), con un valor asegurado de 320,9 billones de pesos (87 por ciento del total); 4.275 de uso comercial (5,7 por ciento), por valor de 28,7 billones (7,8 por ciento); y 6.858 de uso mixto (9,2 por ciento), por 19,5 billones (5,2 por ciento), al cierre del año pasado.

Las razones

Ni el administrador ni el consejo de administración pueden restringir el uso de los parqueaderos a determinados propietarios, porque todos tienen esta condición y tienen derecho a su uso.

Ni el administrador ni el consejo de administración pueden restringir el uso de los parqueaderos a determinados propietarios, porque todos tienen esta condición y tienen derecho a su uso.

Foto:Carlos Ortega. Archivo EL TIEMPO.

El bajo aseguramiento cobra relevancia, luego de los recientes y frecuentes movimientos telúricos ocurridos en el país, el mayor de estos el pasado 17 de agosto, con magnitud de 6,1 grados en la escala de Richter, que no causó graves daños materiales, pero dejó una víctima fatal.
Sin embargo, es ante hechos como esos que la norma busca que haya protección, pues contar con una póliza de zonas comunes garantiza, de alguna manera, la existencia de recursos para restaurar las edificaciones y sus instalaciones que resulten afectadas.
Según Fasecolda, dicho seguro protege el patrimonio de los copropietarios contra los riesgos de incendio y terremoto, aunque las aseguradoras han ido incorporando otras coberturas, como daños causados por efecto de explosión, responsabilidad civil, daños a equipos como ascensores y bombas hidráulicas.
También ofrecen protecciones contra inundaciones, rotura de tuberías, granizadas, vientos fuertes e, incluso, protege a los copropietarios frente a malos manejos del dinero que haga la administración, lo que de paso eleva el costo de las pólizas, una de las razones esbozadas por los administradores de las copropiedades para no contratarlas o hacerlo por un valor asegurable inferior al que se debería contratar.
Argumentan que la no tenencia de dicha cobertura obligatoria obedece a que algunas compañías no expiden las pólizas, debido a la antigüedad de ciertas edificaciones construidas sin las normas de sismoresistencia, y que las aseguradoras que lo hacen asumen un elevado riesgo, por lo que el costo del seguro es demasiado costoso.
Otra de las razones expuestas apunta a que “muchas copropiedades en el país no se han constituido como personas jurídicas, lo que impide la adquisición del seguro”.
El costo de una póliza de seguros de bienes comunes depende del valor asegurable, la localización del predio, el año de construcción, el uso de la copropiedad, las políticas de aceptación del riesgo de la aseguradora y las coberturas contratadas, ente otros factores.

Dilema de la expedición

Gustavo Morales, presidente de Acemi, que agrupa a las EPS, destaca su papel en la pandemia.

Gustavo Morales, presidente de Acemi, que agrupa a las EPS, destaca su papel en la pandemia.

Foto:Milton Díaz

El problema para miles de copropiedades es precisamente que son construcciones que datan des antes de 1985, cuando se expidió la norma de sismorresistencia y para hacer las adecuaciones en sus estructuras hay que hacer millonarias inversiones que se salen del presupuesto de estas y de quienes hacen parte de esas unidades residenciales y comerciales.
Gustavo Morales Cobo, presidente de Fasecolda, comenta que en el gremio sí han tenido conocimiento de que hay alguna dificultad en el mercado para asegurar zonas comunes de propiedad horizontal de edificios que no cumplen las normas de sismoresistencia, pero aclara que una veintena de compañías ofrece ese amparo.
Lo que sucede, explica el directivo, es que cuando el riesgo es demasiado alto, las administradoras de esas copropiedades no pueden asumir el costo de la póliza o las aseguradoras no asumen esos riesgos tan críticos.
“Las primas no solo cumplen una función de cubrir el riesgo sucedido, sino también de advertirle a esa sociedad sobre los altos riesgos existentes de los inmuebles”, comenta Morales Cobo. Además, agrega que “si los edificios que tienen dificultades para conseguir esas pólizas, por el no cumplimiento de las normas de sismorresistencia o porque estructuralmente los edificios presentan deficiencias que no permiten tener la tranquilidad sobre la estabilidad de la construcción, el llamado es a que sus administradores consideren la posibilidad de hacer las inversiones necesarias para cumplir con la obligación de estar asegurados”.

La Superfinanciera expidió una circular jurídica en la que deja claro que hay una libertad y una facultad a las aseguradoras de asumir o no ciertos riesgos. 

Esta situación ha llevado a pensar a que existe un vacío en la regulación que lleva a que miles de copropiedades no puedan asegurar porque no cumplen con las normas de sismorresistencia, pero tampoco hay en el mercado compañías que les expidan esos amparos obligatorios.
Algo que descartan en la Superintendencia Financiera, donde advierten que el artículo 15 de la Ley 675 del 2001 es clara al respecto.
Sin embargo, expertos de la entidad consultados indicaron que la norma no trae una consecuencia, como tampoco determina que este sea un seguro de obligatoria expedición.
Pero aclara la fuente que “la Superfinanciera expidió una circular jurídica en la que deja claro que hay una libertad y una facultad a las aseguradoras de asumir o no ciertos riesgos. Pero si la compañía no expide ese producto, debe dejar claras las razones objetivas y técnicas para esa negativa, descartando que se trate de un tema discriminatorio o de carácter subjetivo”.
Pero la aseguradora en su gestión también puede indicar qué necesita una copropiedad para clasificar dentro del universo a las que se les puede expedir una póliza de zonas comunes.
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