Problema jurídico
Determinar si para adquirir por usucapión un bien inmueble rural se debe acreditar el cumplimiento de los límites de la Unidad Agrícola Familiar.
Resaltar que el artículo 2518 del Código Civil al regular la prescripción adquisitiva de dominio, también denominada «usucapión», establece que es un modo mediante el cual puede ganarse el dominio de los bienes corporales, muebles o inmuebles, así como de los demás derechos reales, siempre que estos se encuentren en el comercio y se hayan poseído en la forma y durante el tiempo previsto en la ley.
Ese término ha sido fijado por la ley en función del tipo de posesión que se ejerce sobre el bien y de ello depende la clase de prescripción que debe invocarse en el proceso de pertenencia, pues si se trata de posesión regular, esto es, aquella con justo título y buena fe, el término será el de prescripción ordinaria. Pero, si la posesión es irregular porque no se cuenta con un título suficiente para adquirir el derecho o, porque el poseedor es de mala fe, el demandante ha de cumplir el plazo de la extraordinaria.
Cualquiera que sea la clase de prescripción invocada, esto es, la ordinaria o la extraordinaria, para que se declare la pertenencia es necesario que se acredite la posesión, esto es, en los términos del artículo 762 del Código Civil, «la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño», de cuya definición surgen sus dos elementos, el animus y el corpus.
En ese orden de ideas son cuatro los presupuestos axiológicos que deben acreditarse para que se pueda adquirir un bien por pertenencia, a saber: (i) la identidad de la cosa a usucapir; (ii) que el bien sea susceptible de adquirirse por pertenencia; (iii) la posesión material actual en el prescribiente; y, (iv) que el bien haya sido poseído durante el tiempo exigido por la ley, en forma pública, pacífica e ininterrumpida.
En materia de predios rurales, además, el artículo 44 de la Ley 160 de 1994 estableció que los predios rurales no pueden fraccionarse por debajo de la extensión determinada por la AGENCIA NACIONAL DE TIERRAS – ANT para la unidad agrícola familiar del respectivo municipio o zona; y el artículo 45 consagró algunas excepciones a la regla general del artículo 44. Esas Unidades Agrícolas Familiares buscan evitar, primero, que la división de la tierra en múltiples minifundios termine por hacerla improductiva y que esa división impida la efectividad de los fines constitucionales relacionados con la producción agrícola y la función social de la propiedad agraria. Por tal motivo, no debe considerarse el establecimiento de la Unidad Agrícola Familiar como un impedimento de acceso a la tierra, sino como una garantía para que ese acceso se produzca con unos mínimos que permitan su explotación agraria.
La Sala Civil de la CSJ, recientemente, en sentencia del 27de abril de 2022, siguiendo los precedentes constitucionales sobre el tema, señaló que la Unidad Agrícola Familia más que una limitación de acceso a la tierra, debe entenderse como una medida para proteger la función social de la propiedad agraria:
«Sobre esto la doctrina constitucional refirió que «con el fin de garantizar las condiciones necesarias para el goce efectivo del derecho a la propiedad de campesinos, la Ley 160 de 1994 estableció que únicamente puede darse la adjudicación de una (1) Unidad Agrícola Familiar (UAF). La jurisprudencia de esta Corporación interpretó que dicha limitación tiene dos objetivos principales. Por un lado, garantizar el derecho del acceso progresivo a la tierra a un mayor número de campesinos y trabajadores agrarios; y, por otro lado, evitar la concentración de la propiedad.» (Corte Constitucional, sentencia C-077 de 2017).
Adicionalmente, el artículo 44 ídem reguló que, salvo las excepciones taxativamente previstas, los predios rurales no podrán fraccionarse por debajo de la extensión determinada por el Incora como Unidad Agrícola Familiar para el respectivo municipio o zona. En consecuencia, so pena de nulidad absoluta del acto o contrato, no podrá llevarse a cabo actuación o negocio alguno del cual resulte la división de un inmueble rural cuyas superficies sean inferiores a la señalada como Unidad Agrícola Familiar para el correspondiente municipio por el Incora.
En suma, «a través de las unidades agrícolas familiares, el legislador busca evitar que la parcelación de la tierra genere la proliferación de minifundios que la hagan improductiva y que frustre la realización de los postulados Rad. No. 15759-31-03-002-2018-00024-01 18 constitucionales relacionados con la producción agrícola y la función social de la propiedad agraria, puesto que los minifundios no le dan la posibilidad al campesino de obtener excedentes capitalizables que le permitan mejorar sus condiciones de vida.» (Corte Constitucional, sentencia C-006 de 2002)»
Como la intención no es limitar, en términos absolutos, el acceso a la tierra, el artículo 45 de la Ley 160 de 1994 estableció cuatro excepciones en las que es posible adquirir franjas de terreno inferiores a la Unidad Agrícola, y al menos una de ellas, está relacionada con los procesos de pertenencia, pero siempre y cuando se trate de posesiones iniciadas antes del 29 de diciembre de 1961.
El precitado precepto legal a legra establece, «ARTÍCULO 45. Se exceptúan de lo dispuesto en el artículo anterior:
a) Las donaciones que el propietario de un predio de mayor extensión haga con destino a habitaciones campesinas y pequeñas explotaciones anexas;
b) Los actos o contratos por virtud de los cuales se constituyen propiedades de superficie menor a la señalada para un fin principal distinto a la explotación agrícola;
c) Los que constituyan propiedades que por sus condiciones especiales sea el caso de considerar, a pesar de su reducida extensión, como “Unidades Agrícolas Familiares”, conforme a la definición contenida en esta Ley;
d) Las sentencias que declaren la prescripción adquisitiva de dominio por virtud de una posesión iniciada antes del 29 de diciembre de 1961, y las que reconozcan otro derecho igualmente nacido con anterioridad a dicha fecha.
La existencia de cualquiera de las circunstancias constitutivas de excepción conforme a este artículo no podrá ser impugnada en relación con un contrato si en la respectiva escritura pública se dejó constancias de ellas, siempre que:
1. En el caso del literal b) se haya dado efectivamente al terreno en cuestión el destino que el contrato señala.
2. En el caso del literal c), se haya efectuado la aclaración en la escritura respectiva, según el proyecto general de fraccionamiento en el cual se hubiere originado».
vale la pena recordar que jurisprudencialmente la H. Corte Suprema de Justicia ha sostenido que la carga de demostrar la naturaleza de baldío de un bien recae en el Estado y no en demandante en usucapión, ello, a su criterio, por existir una presunción de propiedad privada cuando se demuestra la explotación económica del mismo en los término del artículo 1° de la Ley 200 de 1936, comoquiera que, en contraposición a lo argüido, la Corte ha sido enfática en reseñar que si el bien carece de propietario registrado este se presumirá baldío y le asiste la obligación – deber al demandante de desvirtuarla.
Al respecto, la H. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil en sentencia del 26 de noviembre de 2021, manifestó,
“(…) el mismo sistema jurídico ha reconocido la existencia de dos presunciones, una de bien privado y otra de bien baldío, que pareciesen generar un conflicto normativo. No obstante, cuando se analizan de forma sistemática permiten entrever la interpretación adecuada ante la cual debe ceder nuestro sistema jurídico. En tal sentido, los artículos 1 y 2 de la Ley 200 de 1936 no entran en contradicción directa con las referidas normas del Código Civil, el Código Fiscal, el Código General del Proceso, la Ley 160 de 1994 y la Constitución Nacional, ya que al leerse en conjunto se descubre que el conflicto entre estas es apenas aparente. Lo anterior, debido a que la presunción de bien privado se da ante la explotación económica que realiza un poseedor, y, como se observó, en lo que se refiere a los bienes baldíos no se puede generar la figura de la posesión sino de la mera ocupación.
Por lo anterior, no se puede concluir que una norma implique la derogatoria de la otra o su inaplicación, sino que se debe comprender que regulan situaciones jurídicas diferentes y que deben ser usadas por el operador jurídico según el caso. Es por ello que el legislador, de forma adecuada, previó cualquiera de estas situaciones en el Código General del Proceso, brindándole al juez que conoce del proceso de pertenencia las herramientas interpretativas para resolver el aparente conflicto normativo, así como las herramientas probatorias para llevar a una buena valoración de la situación fáctica. Reconociendo, sin lugar a dudas, que en todos los casos en los que no exista propietario registrado en la matrícula de un bien inmueble, debe presumirse que este es un bien baldío.
En conclusión, el juez debe llevar a cabo una interpretación armónica y sistemática de las diferentes normas existentes en torno a tan específico asunto, tales como los artículos 1º de la Ley 200 de 1936; 65 de la Ley 160 de 1994, 675 del Código Civil, y 63 de la Constitución Política, sin desconocer que existe una presunción iuris tantum en relación con la naturaleza de bien baldío, ante la ausencia de propietario privado registrado, pues tal desconocimiento lo puede llevar a incurrir en un defecto sustantivo por aplicar una regla de manera manifiestamente errada, sacando la decisión del marco de la juridicidad y de la hermenéutica jurídica aceptable (CC T-548/16 y T-488/14).”
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