上海，其实地倾东北
上海一直有地倾西南的说法，其实就城市开发程度而言，上海一直地倾东北。 无论是50年前还是现在。 这种城市发展的不均衡，一直决定着城市的发展方向。
上海地倾西南的说法并不久远，真正为大家熟知始于2003年。 那一年上海人大，季宝红提交了议案《上海的“地倾西南不能再持续下去了》，公众开始意识到这个现象。 主要的论据就是下面这张图。
这是官方公布的上海基准地价图，比较准确的评价了每个地段的价值。 上海一级地段并不以人广为中心，而是向徐家汇这边倾斜，地倾西南。 上海二级地段几乎全部在内环内，内环外只有徐汇漕河泾、田林、龙华、浦东世博、长宁虹桥，又是偏向西南。 西南部外环内全部是四级地段，大虹桥出了外环也是四级地段，然而北外环内大片区域都只是五级地段。 西南部的莘庄、七宝、梅陇等等，即使在外环外，也是五级地段，与北部外环内同等级。 综合下来，上海地倾西南没跑了。 唯一的问题是，我们为什么要以环线为标准？西南外环发展程度一定要跟东北外环一致才算均衡？ 上海的各个环线，本质上只是城市快速路，并不是城市开发程度等高线，更不是房价等高线。 逐个标注中外环板块价格，哪里最低哪里就是洼地，本来就是扯淡。 我们评价发展是否均衡，应当以城市边界为标准，这才是真正的地理界限。 回到城市边界维度，你会发现上海一直地倾东北。 我们分别看一下过去和现在。
下面是1946年上海行政区划图，市区部分明显向东北延伸。
如果我们用现在的环线去套，你发现只有杨浦在内环外。 1950年上海的建成区不大，几乎全部在现在内环内，只有杨浦出了内环。
徐汇滨江还是荒地时，杨浦滨江已经聚集了大片工人。 有人讲内环1993年才开工，拿去套1950年的上海不太客观，其实拿1997年开工的外环套现在的上海也不客观。 1997年到现在的变化，比1950-1993年还要大。 所以环二还是建议，我们统一以城市地理边界为标准。 1950-1993年，上海向东北部发展的趋势并未减弱。
上面是1994年的地图，当时内环刚开工不久，刚好拿来做参考。大家可以发现，还是东北部更加强势。 即使是有些朋友认为内环到了杨浦这里向外突出了，即使突出了，杨浦内环外的建成区面积也最大。 西南部只有田林稀稀疏疏盖了几个小区，东北部已经全面城市化。 所以不管什么原因，20多年前上海真的是地倾东北。
上海真正的快速开发，其实在1992年后，即，邓公南巡。 90年代，上海发展一日千里，东北部迅速饱和。
2000年，东北方向除了新江湾，外环内全部城市化。 上海刚起飞几年，后面还有大量资源注入，只能选择向西南拓展。
此后这20年，上海新拓展的版图大多在浦东和西南部。
有朋友立马得出结论，这时上海开始地倾西南了吧？其实也不是，2000年后上海的城市边界发生了重大变化。 建国前后，上海版图呈东北-西南向分布，西北、东南还是外省。
1956年上海地图 前面提到过，以上海地理边界为标准，1950年上海地倾东北，上图看的就很清楚。 1958年上海发生了很大变化，江苏10县划入上海，上海面积扩大了8倍以上。
1958年上海地图 但是这些郊区县并过来，更多的作用是给上海提供农副产品，并没有纳入上海开发计划。 那段时间发展速度不快，顶多是老闵行、吴淞等地陆续建了一些工厂，各个郊区还是县的定位。 下图是合并了江苏10县后的上海规划，依旧以原来的市区为主，依旧是地倾东北。
江苏10县真正纳入上海体系，是2000年一城九镇规划，这时上海开始把10县当自己人。
一城九镇规划 此后江苏10县规划改来改去，最终定位五大新城、南北转型等等。不管怎么改，江苏10县都在市区一体规划内。 所以2000年后的上海，城市地理边界应该是五大新城，或者说江苏10县。 如果以五大新城为边界看待上海，上海依旧地倾东北。 五大新城几乎与郊环线重叠，我们简单的认为上海的发展到达了郊环。
以郊环为边界，你发现上海地理中心都要南移。
上海地理中心南移到外环这里，你再看看下面这张图，上海是不是太地倾东北。
所以上海要均衡发展，必须要将更多的资源投向西南部、投向浦东。 上海每年的供地计划，产业用地被迫的只能投向西南、浦东。
2023年上海各区供地计划 @@来上海，也只是调研了两个地方：闵行和浦东。 这个大的趋势，将重估各个地段价值，背后深层的逻辑和产生的影响被低估了。
上海地理中心南移，资源不断的倾斜到西南、浦东，时间长了，上海的经济中心、资源中心也要南移。 上海最方便的地铁站已经不在黄浦，而是徐汇的龙华中路站。 虽然这里只有两轨交，但是到达所有其他地铁站的平均时间，龙华中路最短。 因为上海的地铁，最远到了松江、到了奉贤、到了临港，这些地方到徐汇明显更近。 随着郊区地铁的不断建设，“地铁中心”也会再次南移，尤其是市域铁路建成后。
上海市域铁路规划图 其他资源与地铁趋势类似，不一一例举。 上海中心的南移，将重估任何一个板块的价值。我们脚下的地一直在动。 北京市政府从东二环搬去了东五环，北京东部的地段价值放大，西部的地段价值缩小。 上海地段间一直有清晰的鄙视链条，由中心向郊区依次扩展。
每个类型的地段，都有自己恰当的定位，徐滨是豪宅、康健古美是中产、九亭泗泾是刚需。 随着中心南移，鄙视链上的每个地段价值都在增强。 东北部反之。 东北原来鄙视链存在缺失，杨浦最远的中原、新江湾次新房也要单价10万。 但是东北也有不少刚需客群，短期只能买到更远的宝山甚至浦东、青浦等等。 当然也有些被迫接受中原老破小。
随着地段固化的不断进行，东北也会分化出恰当的富人区、中产社区、刚需社区。 上海太大了，各个方向原来越像独立市场，市场分层在所难免。 有人不理解新江湾为什么贵，进出市区很远，去人民广场比外环外的浦江还要远。 新江湾贵，跟新江湾好不好没关系，只是东北部需要一个富人区板块。 新江湾在东北部先天条件最好，自然就被拔到富人区的高度。 先有购买力、先有市场需求，后有板块定位。 新江湾的崛起是一瞬间，赶上了房地产开发黄金时代。现在城市发展速度放缓，其他板块的演化速度很慢。 拉长周期看，东北部部分板块价值缩水，在所难免。 跟你好不好没关系，主要是市场需要。 上海地倾东北带来的中心南移，将全面影响上海楼市，以上只是一个维度简单解读。